2023年商業(yè)管理運營申請書(優(yōu)秀14篇)

每到年末或者一段時間的結(jié)束，我們都需要寫一份總結(jié)來梳理一下自己的成長和進步。如何積極參與環(huán)境保護行動，為保護地球家園貢獻自己的一份力量？在這里，小編為大家準備了一些優(yōu)秀的總結(jié)范文，供大家參考。

商業(yè)管理運營申請書篇一

(1)實行酒店化經(jīng)營、注重會所的文化建設(shè)，強調(diào)顧客的參與性，我們將在各節(jié)日舉辦不同形式的活動并整合會所產(chǎn)品進行銷售，從而形成本店特色。

(2)堅持綠色消費、健康休閑的經(jīng)營方向，力求會所產(chǎn)品具備健康品質(zhì)，成為中高階層消費的去處。整合優(yōu)化服務(wù)項目，突出核心競爭力項目，增加高附加值項目(即高利潤項目)。

(3)注重環(huán)境修飾，創(chuàng)建一流舒適的經(jīng)營場所。

(4)實現(xiàn)人性化便捷服務(wù)，創(chuàng)建客戶部，并開辦增值服務(wù)(具體形式有茶座、復(fù)英傳真、免費上網(wǎng)、保健養(yǎng)生商品銷售專柜、定票、免費接送等)。

(5)產(chǎn)品價格以迎合中高消費為主，界定顧客群體。

(6)遠景目標：會所一年內(nèi)形成品牌，建立顧客、員工忠實體系。依托品牌優(yōu)勢實現(xiàn)連鎖和多元化經(jīng)營。

2、削價與價值回報。

本會所承諾沒有折扣，通過營銷形式給顧客帶來回報，使顧客具有期望值，顧客消費的過程也就是顧客期望值接近目標的過程，從而形成顧客消費的長期性，培養(yǎng)忠實的顧客群體。只有這樣才能體現(xiàn)對老顧客的關(guān)愛并賦予老顧客的價值回報，此價值是顧客在日常生活中不能輕而易舉達到的，更不是僅僅是一次消費折扣所換得的，自然會所的品牌價值相應(yīng)樹立。

3、引人注目的廣告宣傳。

(1)關(guān)鍵時候舍得花錢。廣告不僅是宣傳的內(nèi)容推介，更是企業(yè)文化和行業(yè)文化的推介，通過廣告樹立企業(yè)的社會責(zé)任感，讓《明月堂》深入人心，在受眾者腦海中烙下印象，從而拉動消費。

(2)形式活潑，引人入勝。在廣告中我們采用真實照片，顯示會所建筑氣魄與設(shè)施豪華、環(huán)境優(yōu)美，也可采用員工照片突出某種獨特的氣氛而具備感染力；通過專業(yè)攝影風(fēng)格的圖片來介紹各種服務(wù)項目體現(xiàn)會所特色。

(3)令人不得不讀的廣告詞。每次的廣告宣傳都搭配相應(yīng)的廣告詞引起到畫龍點睛的作用。我們會所要有自己的廣告語：我不在家，就在明月堂，我不在明月堂，就一定在去明月堂的路上——演繹都市經(jīng)典，享受健康生活。

4、強強聯(lián)合促銷模式。

(1)與旅游景點合作。為使我們真正成為顧客觀光度假的場所我們將實行以下方案：

a、實現(xiàn)杭州附近景點的合作。

b、合作后會所定期進行不同景點的推介并代售景點門票。

c、優(yōu)先接待景點推薦的客人。

(2)與旅行社合作。

a接待旅行社安排顧客。

b依靠旅行社優(yōu)惠價代理我店vip積分獎勵顧客的旅游業(yè)務(wù)。

(3)與網(wǎng)站合作。

a我們建設(shè)自己網(wǎng)站，網(wǎng)站內(nèi)容涉及：企業(yè)介紹、網(wǎng)上預(yù)定、企業(yè)文化、同行新聞、會員查詢和酒店預(yù)訂網(wǎng)建立合作關(guān)系，依靠它們來推廣我們會所。

(4)與附近酒店、ktv等合作，采取雙贏互動營銷，便利于顧客就近消費。

5、領(lǐng)先運用技術(shù)項目。

在按摩、足療項目上我們成立技術(shù)開發(fā)組，專力于新技術(shù)和項目的開發(fā)及技術(shù)培訓(xùn)。開發(fā)新項目并經(jīng)相關(guān)人員測試后及市場調(diào)查后推出，始終保證技術(shù)的領(lǐng)先。

6、營銷模式的新穎。

在營銷形式上我們采用全新的模式推出：積分獎勵、貴賓俱樂部、vip會員等；為體現(xiàn)會所的人性化管理我們還將推出三口之家的‘親情卡’、專供老人使用的“愛心卡”；導(dǎo)入ktv客戶經(jīng)理營銷模式，設(shè)立客戶部，完善會員管理及會員服務(wù)，制訂更加科學(xué)合理的會員卡推廣計劃，加大會員卡銷售力度。

7、重視管理骨干的技能。

培養(yǎng)管理骨干以身作則，要求管理人員在工作中表現(xiàn)出職業(yè)道德和正直的品質(zhì)，履行承諾，為員工提供指導(dǎo)和幫助，使會所員工的工作同戰(zhàn)略目標一致。管理人員要認真傾聽顧客及員工的反饋意見，來提高員工和顧客的滿意程度。我們會所將進行員工和顧客的跟蹤調(diào)查，借此了解工作中存在的問題，幫助管理人員改進工作，創(chuàng)造一個員工和顧客實現(xiàn)自身價值的工作環(huán)境。

二、管理戰(zhàn)略。

1、顧客忠實體系。

顧客忠實目標。

a、顧客回頭率保持在85%；

b、為客人服務(wù)滿意率保持在100%；

c、對競爭對手進行服務(wù)質(zhì)量檢測；

d、減少顧客的投訴率；

e、提高項目開發(fā)創(chuàng)新效率；

顧客忠實感的建立：

首先要理解企業(yè)的經(jīng)營理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達到愉悅，直至贏得賓客信賴，創(chuàng)造會所的卓越品質(zhì)。我們將著力于認知賓客的重要性、預(yù)知賓客的需求、靈活處理賓客問題、及時補救出現(xiàn)的問題來取得賓客的滿意。

〈4〉給員工更多的權(quán)力；

〈5〉實現(xiàn)更多的內(nèi)部交流，掌握準確的信息；

〈6〉建立靈活的內(nèi)部機制；

〈8〉迅速處理解決賓客問題對建立賓客忠實感至關(guān)重要包含以下內(nèi)容：道歉、理解賓客感受、緊迫感、一步到位、跟進調(diào)查。

2、管理人員工作原則。

(1)我們將在與所有人相處時要表現(xiàn)出真誠、關(guān)懷備至；

(2)我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務(wù)；

(3)我們將保持服務(wù)的一致性；

(4)我們要確保我們服務(wù)過程方便于客人及員工；

(5)要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸；

(6)我們要在現(xiàn)場管理當(dāng)中及時作出果斷決定；

(7)我們將為我們的員工創(chuàng)造一個能使他們個人事業(yè)目標達到的環(huán)境；

(8)客人滿意是我們工作的動力。

3、管理措施。

(1)實行a管理模式即垂直管理。

a.一個上級的原則：不能越級管理；不能越級匯報工作。

b.責(zé)、權(quán)、利一致的原則：各區(qū)域的責(zé)任與完成責(zé)任所需的權(quán)利一致。

c.無空白、無重疊的原則：同一區(qū)域不能同時有兩個同級的員工負責(zé)。

a、主要指在教育員工方面采用感情溝通，讓員工自己面對錯誤并認識錯誤然后依據(jù)有關(guān)條例進行處理，避免管理人員在對員工進行處罰后員工的不滿情緒。

b、堅持原則，照章辦事，徇私情，加強問題處理的透明度。

(3)管理方向。

a、人：

（1）服務(wù)一致優(yōu)異。

（2）衛(wèi)生符合酒店標準。

（3）勞動紀律符合員工手冊規(guī)定。

（5）營銷意識及業(yè)績良好。

b、財物：

（1）認真交接保管。

（2）使用嚴格按照規(guī)范程序進行并會日常保養(yǎng)維護。

（3）努力降低損耗，節(jié)約成本。

（4）物品擺放美觀整潔。

c、信息：

（1）掌握顧客反映的情況，并記錄；

（2）了解企業(yè)內(nèi)部信息，并向上反饋；

（3）了解同行業(yè)的情況后及時匯報；

（4）熟知會所下達的指令、銷售計劃。

d、時間：

（1）要有嚴格時間觀念，遵守勞動紀律；

（2）充分利用時間，為自己作好工作的時間計劃，學(xué)會時間支配；

（3）講究時間效率，提高工作進度。

4、日常管理。

a、工作系統(tǒng)：

（1）確立每日工作目標并向下傳達量化，確定個人責(zé)任制；

（2）按任務(wù)抓好工作的組織、安排、落實完成各環(huán)節(jié)；

（3）確保每日工作任務(wù)按時按量按質(zhì)完成；

（4）對當(dāng)日工作進行記錄并自我評定，作為以后工作參考。

b、監(jiān)督系統(tǒng)。

（1）實行現(xiàn)場管理工作制度，管理人員隨時改進、提高工作質(zhì)量并接受顧客投訴；

（3）設(shè)立員工意見箱，解決工作中隱藏的問題；

（4）制定崗位損耗指標，科學(xué)的使用水、電、消耗品等設(shè)備，控制員工惡意浪費行為。

c、激勵系統(tǒng)。

（1）通過點鐘及鐘數(shù)獎金杠桿，鼓勵員工上鐘熱情；

（4）員工罰款基金，員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化生活的補貼；

（5）樓面服務(wù)人員及管理人員均實行底薪與績效工資相結(jié)合的薪酬機制。

（6）每年員工旅游2次，分別在5.1和10.1前后；

（7）建立員工日，會所領(lǐng)導(dǎo)和員工舉辦茶話會，傾聽最真實的聲音，展望企業(yè)前景，增加員工和企業(yè)的凝聚力。

d、培訓(xùn)系統(tǒng)。

（1）日培訓(xùn)：每天進行服務(wù)技術(shù)訓(xùn)練；

（2）月培訓(xùn)：管理人員總結(jié)經(jīng)驗，對員工工作分析并提出改進意見，教導(dǎo)員工；

（3）管理人員自身素質(zhì)培訓(xùn)：借助以往經(jīng)驗揣摩工作方法，改正工作缺點，上級教導(dǎo)管理藝術(shù)，提高管理水平。

e、衛(wèi)生系統(tǒng)。

（1）落實崗位衛(wèi)生劃分、衛(wèi)生嚴格按照會所標準進行打掃；

（2）客人用品堅持衛(wèi)生美觀；

（3）加強層級檢查巡視制度；

（4）配好清新劑及香水并適當(dāng)噴灑，保證環(huán)境氣問良好。

三、服務(wù)戰(zhàn)略。

a、會所實行定制化服務(wù)：定制化是個性化、靈活化、極致化的表現(xiàn)；服務(wù)總體體現(xiàn)出熱情、溫馨、周到、細致。

b、員工應(yīng)具備的業(yè)務(wù)素質(zhì)；

1、語言表達能力：服務(wù)員要求言語清楚，表達意思完整、準確、流利；

2、應(yīng)變能力：思維敏捷，揣摩客人意圖，馬上給客人回答或提供服務(wù)項目；

4、幽默會話能力：服務(wù)人員要掌握幽默會話，以備服務(wù)的需要；

7、業(yè)務(wù)能力：要求服務(wù)員對基本的會所的業(yè)務(wù)知識和專業(yè)技能熟練掌握，并運用自如；

c、做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的法則。

1、顧客第一，因為我們的產(chǎn)品服務(wù)對象是高消費者，因此只要你服務(wù)好，他們才會付錢。這樣，把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了。

2、微笑。微笑是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言。

3、真誠，誠實友好。這要求服務(wù)員一定盡力為顧客服務(wù)，一定要用友好積極的態(tài)度和語言與客人溝通。

4、提供快速敏捷的服務(wù)。服務(wù)員要根據(jù)顧客的服務(wù)要求和投訴的問題，及時采取服務(wù)行動，以表示你在時刻關(guān)心客人。

5、至少要經(jīng)常使用兩句有魔力的話語。當(dāng)客人向我們走來時，我們要說我能幫您嗎?當(dāng)客人向我們道謝時，我們要說不用謝！

6、佩戴好你的工牌。主要為了便于賓客和我們聯(lián)系。

7、要有和其他人相互工作的團隊精神。

8、每一位服務(wù)員都要為自己修飾的容貌而驕傲。這樣，就要求每一位員工都要注意清潔衛(wèi)生，制服必須平整干凈。

9、在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候。這是因為，世界上最親切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問候客人，就會給客人一種賓至如歸的感覺。

10、服務(wù)人員要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相關(guān)信息。

d、對員工的服務(wù)要求。

1、舒適，賓客來消費首先是要求有一個舒適的環(huán)境，所以服務(wù)人員一定要創(chuàng)造一個溫馨、潔凈的待客環(huán)境，達到顧客滿意。

2、清潔，舒適的環(huán)境來自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺設(shè)，要求服務(wù)員按照會所要求對所轄區(qū)域進行清理和維護，創(chuàng)造一流的環(huán)境衛(wèi)生。

3、禮貌，顧客到店消費有求尊重感，服務(wù)人員良好的禮貌行為和禮節(jié)，會讓賓客感到特別的禮遇而對酒店留下美好印象。

4、細心，顧客的每一方面，都力求完美，要求大家對待每一項工作務(wù)必認真觀察，謹慎對待，讓客人滿意。

5、溝通，人是情感動物，需要別人的理解和幫助，作為服務(wù)人員，更應(yīng)該掌握與顧客溝通的技巧，時刻關(guān)注賓客，提高快速服務(wù)，令客人滿意。

6、安全，客人選擇會所消費首先是考慮安全，所以安全環(huán)節(jié)特別重要。要求服務(wù)人員要保守客人，保護好客人財產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障。

四、安全戰(zhàn)略。

1、落實安全崗位責(zé)任制，制定本崗位的財產(chǎn)、防火防盜預(yù)案。

2、實行領(lǐng)導(dǎo)檢查，保安部督查，兩級崗位檢查制度。

3、加強崗位巡視，保證賓客財產(chǎn)安全，杜絕火患。

4、學(xué)會使用消防設(shè)施。

5、對本崗位的設(shè)備常備檢查，確保無使用隱患。

商業(yè)管理運營申請書篇二

新媒體網(wǎng)絡(luò)平臺的歸納：

__等各個新媒體。做新媒體當(dāng)然主要是做微博微信這塊、微博和微信配合使用增加推廣轉(zhuǎn)換率、揚長避短優(yōu)化用戶體驗在用戶心里確定位置塑造品牌形象、騰訊微博可以綁定微信公眾平臺。

申請注冊__企業(yè)官網(wǎng)賬號。

注冊微信公眾賬號1個：名字要好聽、容易被搜到、容易吸引人。

提高微信公眾號的訪問量和關(guān)注度首先要做的就是微信發(fā)布的文章要吸引人，這是最重要的地方，內(nèi)容決定提高關(guān)注度和粉絲的。搜集粉絲反饋意見、時不時搞一點趣味測試流動、搞有獎問答流動。

二：新媒體平臺的維護。

1、qq、微信、朋友圈。

定期更新日志保持與客戶互動、發(fā)布的日志可以是公司的`產(chǎn)品介紹、市場規(guī)模、新廠建設(shè)。

2、微博：發(fā)布一些品牌動態(tài)、產(chǎn)品動態(tài)、企業(yè)高管觀點、風(fēng)趣幽默的段子、與消費者互動、產(chǎn)品市場競爭情況等。每個月發(fā)布10條-15條。

三：新媒體的宣傳與推廣。

1：充分利用本地資源在網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上面通過報紙、雜志、電視等媒體進行宣傳。

2：利用網(wǎng)絡(luò)推廣。

(1)搜集本行業(yè)及競爭對手的相關(guān)資料予以保持等備用。

(2)百度注冊貼吧、百度知道、百度百科。

(3)申請好一些權(quán)重高的論壇、__網(wǎng)等等。

商業(yè)管理運營申請書篇三

招商成敗是商業(yè)項目能否運做成功的決定性因素，也是項目是否能夠迅速成長的推動性因素。為強化項目招商的指揮、調(diào)度、協(xié)調(diào)、督察、獎懲功能，明確招商各相關(guān)責(zé)任單位、責(zé)任人及招商人員所負的各階段職責(zé)任務(wù)，提高招商質(zhì)量，特制定本管理辦法。

第一節(jié)市場調(diào)研。

一、市場調(diào)研工作界定。

1、新商業(yè)項目開工前一個月，由商業(yè)板塊負責(zé)人組織招商人員展開市調(diào)，參與調(diào)研部門有商業(yè)板塊招商部、人力資源部、物管部，調(diào)研內(nèi)容包括商圈情況、同行業(yè)及競爭對手情況、居住人口及消費水平、租金水平、商戶資源、物業(yè)管理、媒體、薪酬福利水平等。

2、商業(yè)項目正常經(jīng)營后，公司應(yīng)不定期對商品品牌、競爭對手、所有城市新商業(yè)項目的情況進行調(diào)研，形成市場調(diào)研報告經(jīng)公司總經(jīng)理審核。

3、遇商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)重大調(diào)整，公司需要進行市場調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容為商圈情況、同行業(yè)及競爭對手情況、租金水平、商戶資源，形成市調(diào)報告后報招商部，招商部各項核實調(diào)查。

二、市場調(diào)研準備。

1、資料準備。

商業(yè)項目建筑資料，城市行政、人口、經(jīng)濟資料，市場調(diào)研表格，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地圖等。

2、人員準備。

由招商部、物管部、人力資源部、當(dāng)?shù)毓境闪⑹姓{(diào)小組。

由招商部相關(guān)部門對當(dāng)?shù)毓鞠嚓P(guān)人員進行市調(diào)培訓(xùn)。

三、市場調(diào)研工作計劃、內(nèi)容及要求。

1、詳細調(diào)研當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、居民、商戶資源、人力資源薪酬、物業(yè)管理、物業(yè)費用情況，為商業(yè)規(guī)劃及項目籌備提供數(shù)據(jù)支持，最終形成市場調(diào)研報告。

2、城市零售狀況分析。

主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)厣倘Φ姆植记闆r、數(shù)量和面積比例、經(jīng)營狀況，未來發(fā)展規(guī)劃等。

3、同類競爭對手分析。

基本情況、總面積、規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)面積配比、檔次定位、開業(yè)時間、歷史經(jīng)營狀況、消費環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)（客層定位）、租金價格或合作條件、相關(guān)費用（物業(yè)管理費）、人力資源費用、品牌情況、服務(wù)管理、停車位數(shù)量、客流量、客單價、招商優(yōu)惠條件等。

4、本項目分析。

地理位置、項目規(guī)模、周邊環(huán)境、交通，3-5公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、小區(qū)數(shù)量、入住人口、居民戶數(shù)、人均收入、人均消費支出、消費特征、物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全部情況），工程進度時間等；對本項目定位、商業(yè)規(guī)劃、招商政策、目標品牌及租金價格物業(yè)管理費標準的建議。

5、新聞媒體調(diào)研。

調(diào)研各種媒體的收費標準和當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、廣告媒體合作單位的情況。

6、形成調(diào)研結(jié)論。

根據(jù)各部門數(shù)據(jù)形成調(diào)研結(jié)論，指導(dǎo)公司完成物業(yè)管理費測算、工資薪酬水平、開辦費預(yù)算、招商宣傳推廣費預(yù)算、組織架構(gòu)編制。

第二節(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案。

一、業(yè)態(tài)規(guī)劃。

1、根據(jù)市調(diào)報告及相關(guān)部門征詢的相關(guān)數(shù)據(jù)，運營公司草擬新商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。

2、商業(yè)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)分布、目標品牌等。

3、新商業(yè)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃形成后，由運營公司提報商業(yè)板塊論證，商業(yè)運營部參與論證。經(jīng)討論、調(diào)整后的規(guī)劃報領(lǐng)導(dǎo)審批。

4、商業(yè)運營部負責(zé)依據(jù)經(jīng)審批后的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃指導(dǎo)運營公司制訂招商方案，并跟進商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行情況。

5、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，運營公司必須嚴格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報調(diào)改方案，經(jīng)商業(yè)運營部審核后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批，審批后的調(diào)改方案方可執(zhí)行。

二、招商政策及租金方案。

1、運營公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、要求草擬新商業(yè)項目招商政策及租金方案。

2、商業(yè)運營部指導(dǎo)運營公司根據(jù)市場情況、項目經(jīng)營情況、項目商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃、公草擬經(jīng)營期商業(yè)項目的招商政策及租金方案。

3、招商政策及租金方案包括：各商鋪租金，各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策。

4、新商業(yè)項目招商政策及租金方案草擬后，由商業(yè)運營部及運營公司參與論證。經(jīng)討論、調(diào)整后的招商政策及租金方案報領(lǐng)導(dǎo)審批。

5、經(jīng)營期商業(yè)項目招商政策及租金方案形成后，經(jīng)商業(yè)運營部審核，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。

7、運營公司根據(jù)批復(fù)的招商政策及租金方案，確定每個商鋪的租金及招商政策，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。商鋪招商政策及租金方案經(jīng)審批后，運營公司需嚴格執(zhí)行。

第三節(jié)商業(yè)項目招商。

招商工作安排。

1、新商業(yè)項目開業(yè)前八個月完成招商準備工作并啟動招商，開業(yè)前二個月完成招商70%，對于招商完成后掉鋪的商鋪需在開業(yè)前一個月完成掉鋪再招商工作。

2、經(jīng)營期商業(yè)項目根據(jù)業(yè)態(tài)及品牌調(diào)整計劃提前啟動招商工作。

招商準備。

準備招商資料。

2、相關(guān)合同文本擬定、報批（含委托招商協(xié)議、房屋租賃合同等）；

3、招商指南或招商手冊的編制；

4、相關(guān)軟體廣告及現(xiàn)場布幅廣告的設(shè)計制作；

5、dm單或其它宣傳資料；

6、招商說明會等的策劃；

7、招商費用測算。

招商人員培訓(xùn)。

1、參培人員：項目招商人員及相關(guān)配合協(xié)助人員。

2、培訓(xùn)基礎(chǔ)內(nèi)容：

制度培訓(xùn)：對與新項目招商有關(guān)的各種制度、標準、流程、程序、策略進行培訓(xùn)；

法律法規(guī)及風(fēng)險控制培訓(xùn)：強化招商人員對相關(guān)法律法規(guī)的了解，增強對多業(yè)權(quán)物業(yè)涉及法律關(guān)系的掌握，培育法律風(fēng)險規(guī)避意識。

招商實施。

項目準入機制。

1、業(yè)態(tài)準入：

（3）在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃定位時，應(yīng)充分遵照現(xiàn)有法律、法規(guī)及政府相關(guān)規(guī)定，如：衛(wèi)生、消防等。

2、品牌、實力準入：

根據(jù)項目總體檔次定位，確定租戶配比原則，進行合理的租戶搭配比例；

對主力大戶商家，特別是經(jīng)營娛樂業(yè)商家應(yīng)進行背景、資信調(diào)查；

具備條件的中、高檔項目應(yīng)盡可能限制無品牌、無實力的小商家進駐。

3、信譽準入：

招商引入商家應(yīng)遵紀守法，誠實經(jīng)營，有一定的信譽度；

通過其在其他地方開店情況了解其以下幾個方面的情況：

a、對管理公司制度等方面的執(zhí)行情況；

b、租金、物管費、水電費等繳納情況；

c、經(jīng)營產(chǎn)品的真實性，是否有欺瞞顧客等現(xiàn)象。

對長期拖欠費用或因違法違紀事件被相關(guān)部門勒令停業(yè)整頓過的商家應(yīng)限制引入；

商家經(jīng)營商品符合國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，并取得經(jīng)營相關(guān)證照及批文。

（二）招商實施要求。

1、基本要求：

（1）合理運用招商策略，公司與商家之間的利益關(guān)系；

（2）招商人員與客戶的接洽應(yīng)統(tǒng)一說詞，口徑一致；

（4）招商中接觸到的不適合本項目業(yè)態(tài)或規(guī)模定位的商家，應(yīng)建立完善的客戶檔案作為儲備客戶。

（5）招商人員應(yīng)有良好的紀律，招商過程中不能影響公司利益、企業(yè)形象；

（6）在項目招商過程中應(yīng)定期總結(jié)、匯報；

（7）招商人員應(yīng)及時根據(jù)招商進度及商家退場情況對相應(yīng)臺帳進行更新，并與監(jiān)控部門進行核對，避免招商情況混亂等現(xiàn)象出現(xiàn)。

（三）合同管理。

2、業(yè)務(wù)部門簽定的合同原件，應(yīng)交一份到公司財務(wù)部備案，作為監(jiān)督合同履約情況和相關(guān)款項收取的依據(jù)。

（四）商家經(jīng)營狀況分析及商源置換。

1、對各商戶應(yīng)定期開展商戶經(jīng)營狀況分析，租金變化及趨勢分析，并形成調(diào)研報告；

3、提高商戶的租金支撐能力，在求穩(wěn)定的基礎(chǔ)上求發(fā)展，特別要合理利用業(yè)主和商戶解除租約的時機進行商源置換，重新注入優(yōu)勢商源以維持項目的持續(xù)繁榮。

（五）招商經(jīng)理責(zé)任制。

3、招商經(jīng)理應(yīng)圍繞所負責(zé)的招商項目，承擔(dān)以下工作：

前期準備工作。

b、深入了解項目定位、軟硬件配套、商業(yè)規(guī)劃、銷售及租賃價格體系等情況，對本項目的招商策略有一個清晰的認識和全面的把握。

組織計劃工作。

a、按“招商策劃方案”要求，分解項目招商計劃，并將相關(guān)工作落實責(zé)任人、完成時間；

b、做好相關(guān)工作的組織、協(xié)調(diào)、督促、溝通、匯報；

d、對項目的招商情況進行跟蹤，并根據(jù)實際情況提出租金價格策略、招商策略、業(yè)態(tài)調(diào)整等的調(diào)整建議方案。

其它相關(guān)工作。

a、做好本項目招商的各種原始資料保管、存檔、移交工作；

b、做好與本項目招商有關(guān)會議的會議通知、安排、記錄；

c、做好在本項目中自己所承擔(dān)的招商任務(wù)；

d、以案例分析的方式進行項目招商總結(jié)。

（六）招商人員的工作職責(zé)。

1、負責(zé)個人工作任務(wù)的完成，完成本部門的日常工作及職責(zé)工作，保證部門工作計劃的完成，完成分管的工作計劃任務(wù)。

2、負責(zé)項目的市場調(diào)研，提出項目建議書，并就項目的經(jīng)運營作提出建設(shè)性意見。

3、接待項目到訪客戶，向商家介紹所在項目招商情況、招商政策及優(yōu)惠條件。

4、根據(jù)項目要求拜訪目標客戶，宣傳推廣本項目，進行目標客戶的信息收集及招商業(yè)務(wù)工作。

5、負責(zé)招商部與其他部門的工作銜接，并負有保障招商部各項工作順暢的義務(wù)。

6、根據(jù)部門要求，每周提交商家資源（分類電子版及《重點客戶訪談表》）、周工作總結(jié)及周工作計劃。

7、負責(zé)安排招商部的各項活動，并完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

商業(yè)管理運營申請書篇四

為了快速、保質(zhì)地打造將xxxx商業(yè)街項目，為了圓滿地推進項目的招商引資，為了有效、有序地實現(xiàn)項目在建的北段的提前銷售，需組建專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)體系，以專門管理和服務(wù)于商業(yè)街項目，以現(xiàn)代化管理與專業(yè)的服務(wù)體系來打造和提升商業(yè)步行街的品質(zhì)，避免與住宅物業(yè)管理權(quán)責(zé)混淆、服務(wù)混亂、缺少質(zhì)量而引起租賃商家的動蕩和流失，為商家和消費者帶來良好的經(jīng)營環(huán)境和前景，同時將公司現(xiàn)有的別處商業(yè)項目也正規(guī)化、系統(tǒng)化管理起來。

一、搭建原則。

1、集中管理和分散經(jīng)營。由專業(yè)的管理服務(wù)團隊統(tǒng)一進行租賃、物業(yè)、營銷和服務(wù)等，保證、保安、保潔、協(xié)調(diào)服務(wù)、推廣活動等日常工作有組織地進行，不參與經(jīng)營。各經(jīng)營主體體只負責(zé)自己的經(jīng)營活動，定期向所有者交納租金，向管理者交納管理金。

3、物業(yè)服務(wù)專職專管。由獨立的物業(yè)管理團隊進行專門的物業(yè)管理服務(wù)，專職保證商業(yè)街的保安、保潔、通暢運行，帶給消費者和各商家良好的經(jīng)營環(huán)境和購物環(huán)境，以軟性配套提升項目品牌力和影響力，良好的保障商家和人氣的駐留。

(1)商家管理。包括租戶資料庫、與變動資料等。

(2)招商工作。招商策略擬定以及招商工作執(zhí)行。

(3)商家合約。與各商家之間的合約管理。

(4)商家關(guān)系。維護與各商定之間的關(guān)系，包含租戶滿意度調(diào)查、租戶聯(lián)誼及交流、租戶手冊等。

(1)廣告行銷及管理。包括各種有關(guān)的廣告及推廣計劃、廣告發(fā)布、廣告位的管理。

(2)市場企劃。擬定市場運作策略及促銷活動企劃。

(3)租戶服務(wù)。為租戶提供各種市場服務(wù)計劃及其他溝通內(nèi)容。

(4)內(nèi)部裝修。內(nèi)部裝修的管理計劃，包括租戶的裝修管理及控制，租戶裝修準則及施工單位管理等。

(5)公共關(guān)系。對外的公關(guān)策劃，包括消費者滿意度調(diào)查、商業(yè)街公關(guān)活動、宣傳印刷品發(fā)行、主管機關(guān)的關(guān)系維護、項目形象維護。

(1)人員培訓(xùn)。包括到崗培訓(xùn)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、素質(zhì)與能力提升培訓(xùn)。

(2)組織設(shè)置。工作分析、團隊搭建及責(zé)任權(quán)利劃分。

(3)薪金制度。按集團司的薪金制度實施。

(4)人員績效考核。

(5)勞資關(guān)系。

(2)財務(wù)出納管理。

(3)租金及管理費收取的管理。

(4)資產(chǎn)管理。

(5)推廣活動的資金計劃及調(diào)度。

(7)物流區(qū)及貨梯管理。

(8)后勤管理。包括團隊成員管理、作息管理。

(9)法律事務(wù)。處理可能發(fā)生的糾紛等。

1、維護管理。

(1)清潔維護管理，維持項目范轉(zhuǎn)內(nèi)所屬場地十分清潔。

(2)機電維護。包括電路、電器設(shè)備維護、機械器具(電梯)、空調(diào)設(shè)備維護、照明設(shè)備維護等。

(3)給排水及煙道維護。包括煙道、給水、排水網(wǎng)路的維護等。

(4)環(huán)境衛(wèi)生維護。包括花園景觀、綠地、道路、水溝、建筑外觀、內(nèi)飾、廣告燈箱、促銷飾品燈和道具的清理與維護。

(5)資詢系統(tǒng)的維護。包括報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、作業(yè)系統(tǒng)等。

(1)保安勤務(wù)管理。

(3)消防安全管理。

(4)一般安全管理(一般警衛(wèi)和人員安全管理)。

(5)危機處理。遇到緊急情況時，應(yīng)緊急處理及疏散計劃等。

(6)緊急事故。包括停電、交通事故、人員傷亡、火災(zāi)、地震等重大事故造成的財產(chǎn)損失、營業(yè)中斷等的處理。

(7)其它保障。對涉及有風(fēng)險因素的`情況進行保護和保障。

(1)交通規(guī)劃。交通進出口及路線的規(guī)劃布局等。

(2)指揮調(diào)度。

(3)收費管理。停車收費的管理。

(4)交通安全的管理等。

三、團隊組織架構(gòu)。

四、人員配置與崗位職責(zé)。

1、經(jīng)理名：。全面領(lǐng)導(dǎo)、組織、開展商業(yè)招商及管理工作，負責(zé)部門間的橫向聯(lián)系以及大客戶的聯(lián)系與溝通，負責(zé)向集團公司高層領(lǐng)導(dǎo)直接匯報。

2、招商主管：全面負責(zé)招商工作的開展與執(zhí)行，直接向經(jīng)理匯報工作，協(xié)助經(jīng)理保持大客戶的聯(lián)系與溝通，帶領(lǐng)招商專員全面開展中小客戶的招引與維護，完成公司下達的招商任務(wù)，負責(zé)市場調(diào)查及信息收集與反饋的報告撰寫。

3、招商助理：協(xié)助招商主管進行招商管理，負責(zé)招商辦日常事務(wù)，市場調(diào)查及信息收集的整理，負責(zé)客戶資料庫的建立與更新，負責(zé)合約管理，接待來電來訪的客戶，保管宣傳資料與發(fā)行。

4、招商專員：負責(zé)招商工作執(zhí)行，市場調(diào)查與反饋，客戶關(guān)系管理與維持，開發(fā)尋找新客戶，完成公司下達的招商工作任務(wù)。

5、綜合管理協(xié)調(diào)員：全面協(xié)助部門經(jīng)理開展工作，負責(zé)本部門所有行政及日常事務(wù)，協(xié)助本部門開展各類培訓(xùn)，負責(zé)水、電、設(shè)施查看與報告，以及負責(zé)與物業(yè)管理處的協(xié)調(diào)與溝通等。

6、財務(wù)人員：負責(zé)租金及管理費的收取與催繳。

7、策劃主管：全面負責(zé)商業(yè)物業(yè)市場營銷策劃及推廣和廣告發(fā)布與管理工作，根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標擬定各類推廣策略與計劃，協(xié)助經(jīng)理共同參與公司項目的規(guī)劃建設(shè)提議。

8、策劃助理：全面負責(zé)策劃辦的日常事務(wù)工作，收集并匯總各類資料和信息，起草各類執(zhí)行計劃細案，負責(zé)與廣告設(shè)計公司溝通。

9、策劃執(zhí)行：負責(zé)與商家溝通，負責(zé)內(nèi)部裝修管理，并負責(zé)實施各推廣活動及廣告發(fā)布的制作執(zhí)行。

10、物業(yè)管理處主管：全面負責(zé)商業(yè)物業(yè)物管服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)與安排工作，處理重大糾紛和事故，全面保障物業(yè)服務(wù)體系良性運轉(zhuǎn)。

11、物業(yè)綜合管理員：負責(zé)與各大商家的溝通與綜合協(xié)調(diào)。

12、物業(yè)水電設(shè)施專管員：負責(zé)給排水、電、各類設(shè)施的查看與維護管理。

13、保安管理員：負責(zé)保安組的管理，保障保安任務(wù)的圓滿完成。

14、保安員、保潔員。

五、人員設(shè)置辦法。

(一)、前期配置。

1、商業(yè)管理：經(jīng)理1名、策劃主管1名、招商主管1名、綜合管理協(xié)調(diào)員1名;。

2、物業(yè)管理：商業(yè)物業(yè)主管1名;水電設(shè)施專管員1名;物業(yè)綜合管理員1名;保安管理員1名，保安人員2名，保潔員2名。

總計：12人?，F(xiàn)有經(jīng)理和策劃共2人，其余人員待配。

(二)、后期配置。

結(jié)合項目市場入駐進度分階段適時補充以下人員。

2、物業(yè)管理：綜合物業(yè)管理員1名、保安若干、保潔數(shù)名。

管員1名;物業(yè)綜合管理員1名;保安管理員1名，保安人員2名，保潔員2名。

總計：12人?，F(xiàn)有經(jīng)理和策劃共2人，其余人員待配。

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商業(yè)管理運營申請書篇五

主觀原因：缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實際上它是一個綜合體，其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務(wù)的物業(yè)管理公司，除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外，還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細分方面的服務(wù)，又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用，維護和擴大市場的影響力，吸引消費者的駐足。因此，商業(yè)物業(yè)的管理與運營對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性，在管理過程中出現(xiàn)一些問題是必不可免的。

行業(yè)原因：爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達國家在近l5o年時間內(nèi)，依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命，產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時間內(nèi)，幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機遇，另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項目不看地點，靠追風(fēng)來指導(dǎo)建設(shè)，如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會好，還會造成國家財產(chǎn)的浪費。更有一些投資者因資金不足，把為消費者購物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設(shè)施滾梯、空調(diào)砍掉，而在墻面、地面等裝潢上大量花錢，給后人留下“棄之可惜，改之不能”的遺憾。

環(huán)境方面：商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店，城市居民向郊區(qū)延伸，消費觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足，人均國民收入美元以上，居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右，衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步，一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物，小汽車普及率還不高，因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流，建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。

商業(yè)管理運營申請書篇六

商業(yè)物業(yè)里常有上百個所有權(quán)獨立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間,是否接受進行統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營理念和管理技術(shù)的落后,都會使商業(yè)物業(yè)形象受損,導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣,進而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)。

在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達的城市具有一定代表性,2002年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過10%的警戒線,商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復(fù)建設(shè)、同質(zhì)化嚴重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報,吸引了大批投資商進入,但在投資和建設(shè)中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,不可避免地帶來了重復(fù)建設(shè)和空置率高的問題。

商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)。

目前,大多數(shù)的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會采取將開發(fā)好的商場直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理”體制。開發(fā)商重視的是商場有多少面積出售了,并沒考慮出售后整個商業(yè)物業(yè)的運營狀況。從運營穩(wěn)健的國內(nèi)外商業(yè)項目看,我們不難發(fā)現(xiàn),他們幾乎無一例外地采用出租的方式,也見不到分割成獨立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是:兩種資源沒有有機結(jié)合,地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項目。

目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協(xié)調(diào)性,開發(fā)商為了招商指標,不能全面考慮商戶的組合,為未來的經(jīng)營管理埋下了隱患。在經(jīng)營中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營理念,盲目建設(shè),目標經(jīng)營市場不明確,缺乏商業(yè)的準確定位,多數(shù)商場經(jīng)營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時火爆,開業(yè)時冷清”的現(xiàn)象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了?？土髁坎煌?致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營運就可想而知了。

主觀原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做,商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實際上它是一個綜合體,其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務(wù)的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外,還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細分方面的服務(wù),又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護和擴大市場的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運營對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過程中出現(xiàn)一些問題是必不可免的。

行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達國家在近l5o年時間內(nèi),依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時間內(nèi),幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項目不看地點,靠追風(fēng)來指導(dǎo)建設(shè),如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會好,還會造成國家財產(chǎn)的浪費。更有一些投資者因資金不足,把為消費者購物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設(shè)施滾梯、空調(diào)砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。

環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區(qū)延伸,消費觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。

樹立先進的經(jīng)營管理理念。

經(jīng)營性商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營管理上應(yīng)擁有一支專業(yè)隊伍,建立一套超前的經(jīng)營管理模式和理念。通過提供商業(yè)項目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務(wù),從而確保未來有效而持續(xù)的經(jīng)營管理。

提高物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)。

物業(yè)管理是運用現(xiàn)代經(jīng)營的技術(shù)手段,按合同對物業(yè)進行多功能、全方位管理和服務(wù),為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到服務(wù),以提高物業(yè)的經(jīng)濟和使用價值,創(chuàng)造一個良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個過程。要完成這一過程,一支高素質(zhì)的專業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設(shè)必須與這一管理特點相適應(yīng)。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應(yīng)注意吸收下列人員:懂商務(wù)、會管理的經(jīng)營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當(dāng)高,特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進的科學(xué)手段對商業(yè)樓宇進行管理。當(dāng)然在引進專業(yè)人才的同時,對原有的商業(yè)管理人員進行不斷的培訓(xùn)也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養(yǎng)有機結(jié)合起來,物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)才會不斷提高。

利用制度規(guī)范市場秩序。

任何企業(yè)都存在兩方面的制度:一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟關(guān)系,構(gòu)成企業(yè)的`經(jīng)濟形體,是企業(yè)經(jīng)營機制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟形體,就會產(chǎn)生什么類型的經(jīng)營機制;二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各個部門、單位、個人的職責(zé)和聯(lián)系,構(gòu)成企業(yè)管理的組織形態(tài),對企業(yè)的經(jīng)營管理水平具有重大影響?，F(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開、管理科學(xué)。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續(xù),合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復(fù)雜。所以,對商業(yè)物業(yè)的管理應(yīng)采用制度來明確各自的權(quán)利和義務(wù),用完善的制度來規(guī)范市場秩序。

科學(xué)設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設(shè)計后銷售模式,而應(yīng)該先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,再進行建筑規(guī)劃設(shè)計,以最大限度地減少日后改造費用的成本,從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。大連萬達提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式,即預(yù)先與世界500強企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,得到其租賃項目的承諾后才進入實質(zhì)開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對于萬達集團而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行,可以加大投資開發(fā)購物廣場的知名度;另外,商業(yè)地產(chǎn)做到了強強聯(lián)手,通過各種品牌組合,產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢,有效地控制了經(jīng)營風(fēng)險,增強了業(yè)主的投資信心。此外在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時,重視物業(yè)管理的前期介入,對商業(yè)物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計給予合理建議。

實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對接。

地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng),能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售,因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營者提供了高素質(zhì)的人流量和消費力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產(chǎn)增值利潤,而是通過持續(xù)的經(jīng)營管理,提升商業(yè)空間的價值。因此,商業(yè)與地產(chǎn)的合理對接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。

準確定位商業(yè)經(jīng)營方向。

由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密,地產(chǎn)商開發(fā)地產(chǎn)時,定位是非常關(guān)鍵的,同質(zhì)化經(jīng)營只能帶來商業(yè)資源和社會資源的巨大浪費。比如社區(qū)底商的定位,其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場,只有準確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。要做到準確定位,一方面必須適應(yīng)市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線。市場細分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對商業(yè)密集區(qū),要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場細分、再細分。

主體經(jīng)營凸現(xiàn)特色。

主題式商場可以按人群、功能進行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“?！薄⒆觥熬?以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩(wěn)腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。

商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理是一個有機的整體,需要我們理性的思考,全盤規(guī)劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營運走上正規(guī)發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。

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6.王燕珂,李飛.商業(yè)物業(yè)管理瓶頸及對策分析,商業(yè)時代,2004(15)。

商業(yè)管理運營申請書篇七

為了快速、保質(zhì)地打造將xxxx商業(yè)街項目，為了圓滿地推進項目的招商引資，為了有效、有序地實現(xiàn)項目在建的北段的提前銷售，需組建專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)體系，以專門管理和服務(wù)于商業(yè)街項目，以現(xiàn)代化管理與專業(yè)的服務(wù)體系來打造和提升商業(yè)步行街的品質(zhì)，避免與住宅物業(yè)管理權(quán)責(zé)混淆、服務(wù)混亂、缺少質(zhì)量而引起租賃商家的動蕩和流失，為商家和消費者帶來良好的經(jīng)營環(huán)境和前景，同時將公司現(xiàn)有的別處商業(yè)項目也正規(guī)化、系統(tǒng)化管理起來。

一、搭建原則。

1、集中管理和分散經(jīng)營。由專業(yè)的管理服務(wù)團隊統(tǒng)一進行租賃、物業(yè)、營銷和服務(wù)等，保證、保安、保潔、協(xié)調(diào)服務(wù)、推廣活動等日常工作有組織地進行，不參與經(jīng)營。各經(jīng)營主體體只負責(zé)自己的經(jīng)營活動，定期向所有者交納租金，向管理者交納管理金。

3、物業(yè)服務(wù)專職專管。由獨立的物業(yè)管理團隊進行專門的物業(yè)管理服務(wù)，專職保證商業(yè)街的保安、保潔、通暢運行，帶給消費者和各商家良好的經(jīng)營環(huán)境和購物環(huán)境，以軟性配套提升項目品牌力和影響力，良好的保障商家和人氣的駐留。

1、招商管理。

(1)商家管理。包括租戶資料庫、與變動資料等。

(2)招商工作。招商策略擬定以及招商工作執(zhí)行。

(3)商家合約。與各商家之間的合約管理。

(4)商家關(guān)系。維護與各商定之間的關(guān)系，包含租戶滿意度調(diào)查、租戶聯(lián)誼及交流、租戶手冊等。

2、市場管理。

(1)廣告行銷及管理。包括各種有關(guān)的廣告及推廣計劃、廣告發(fā)布、廣告位的管理。

(2)市場企劃。擬定市場運作策略及促銷活動企劃。

(3)租戶服務(wù)。為租戶提供各種市場服務(wù)計劃及其他溝通內(nèi)容。

(4)內(nèi)部裝修。內(nèi)部裝修的管理計劃，包括租戶的裝修管理及控制，租戶裝修準則及施工單位管理等。

(5)公共關(guān)系。對外的公關(guān)策劃，包括消費者滿意度調(diào)查、商業(yè)街公關(guān)活動、宣傳印刷品發(fā)行、主管機關(guān)的關(guān)系維護、項目形象維護。

3、人事管理。

(1)人員培訓(xùn)。包括到崗培訓(xùn)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、素質(zhì)與能力提升培訓(xùn)。

(2)組織設(shè)置。工作分析、團隊搭建及責(zé)任權(quán)利劃分。

(3)薪金制度。按集團司的薪金制度實施。

(4)人員績效考核。

(5)勞資關(guān)系。

4、一般管理。

(1)財務(wù)會計管理。

(2)財務(wù)出納管理。

(3)租金及管理費收取的管理。

(4)資產(chǎn)管理。

(5)推廣活動的資金計劃及調(diào)度。

(6)行政管理。

(7)物流區(qū)及貨梯管理。

(8)后勤管理。包括團隊成員管理、作息管理。

(9)法律事務(wù)。處理可能發(fā)生的糾紛等。

(二)物業(yè)管理內(nèi)容。

1、維護管理。

(1)清潔維護管理，維持項目范轉(zhuǎn)內(nèi)所屬場地十分清潔。

(2)機電維護。包括電路、電器設(shè)備維護、機械器具(電梯)、空調(diào)設(shè)備維護、照明設(shè)備維護等。

(3)給排水及煙道維護。包括煙道、給水、排水網(wǎng)路的維護等。

(4)環(huán)境衛(wèi)生維護。包括花園景觀、綠地、道路、水溝、建筑外觀、內(nèi)飾、廣告燈箱、促銷飾品燈和道具的清理與維護。

(5)資詢系統(tǒng)的維護。包括報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、作業(yè)系統(tǒng)等。

2、安全管理。

(1)保安勤務(wù)管理。

(2)中控室管理。

(3)消防安全管理。

(4)一般安全管理(一般警衛(wèi)和人員安全管理)。

(5)危機處理。遇到緊急情況時，應(yīng)緊急處理及疏散計劃等。

(6)緊急事故。包括停電、交通事故、人員傷亡、火災(zāi)、地震等重大事故造成的財產(chǎn)損失、營業(yè)中斷等的處理。

(7)其它保障。對涉及有風(fēng)險因素的`情況進行保護和保障。

3、停車管理。

(1)交通規(guī)劃。交通進出口及路線的規(guī)劃布局等。

(2)指揮調(diào)度。

(3)收費管理。停車收費的管理。

(4)交通安全的管理等。

三、團隊組織架構(gòu)。

四、人員配置與崗位職責(zé)。

1、經(jīng)理名：。全面領(lǐng)導(dǎo)、組織、開展商業(yè)招商及管理工作，負責(zé)部門間的橫向聯(lián)系以及大客戶的聯(lián)系與溝通，負責(zé)向集團公司高層領(lǐng)導(dǎo)直接匯報。

2、招商主管：全面負責(zé)招商工作的開展與執(zhí)行，直接向經(jīng)理匯報工作，協(xié)助經(jīng)理保持大客戶的聯(lián)系與溝通，帶領(lǐng)招商專員全面開展中小客戶的招引與維護，完成公司下達的招商任務(wù)，負責(zé)市場調(diào)查及信息收集與反饋的報告撰寫。

3、招商助理：協(xié)助招商主管進行招商管理，負責(zé)招商辦日常事務(wù)，市場調(diào)查及信息收集的整理，負責(zé)客戶資料庫的建立與更新，負責(zé)合約管理，接待來電來訪的客戶，保管宣傳資料與發(fā)行。

4、招商專員：負責(zé)招商工作執(zhí)行，市場調(diào)查與反饋，客戶關(guān)系管理與維持，開發(fā)尋找新客戶，完成公司下達的招商工作任務(wù)。

5、綜合管理協(xié)調(diào)員：全面協(xié)助部門經(jīng)理開展工作，負責(zé)本部門所有行政及日常事務(wù)，協(xié)助本部門開展各類培訓(xùn)，負責(zé)水、電、設(shè)施查看與報告，以及負責(zé)與物業(yè)管理處的協(xié)調(diào)與溝通等。

6、財務(wù)人員：負責(zé)租金及管理費的收取與催繳。

7、策劃主管：全面負責(zé)商業(yè)物業(yè)市場營銷策劃及推廣和廣告發(fā)布與管理工作，根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標擬定各類推廣策略與計劃，協(xié)助經(jīng)理共同參與公司項目的規(guī)劃建設(shè)提議。

8、策劃助理：全面負責(zé)策劃辦的日常事務(wù)工作，收集并匯總各類資料和信息，起草各類執(zhí)行計劃細案，負責(zé)與廣告設(shè)計公司溝通。

9、策劃執(zhí)行：負責(zé)與商家溝通，負責(zé)內(nèi)部裝修管理，并負責(zé)實施各推廣活動及廣告發(fā)布的制作執(zhí)行。

10、物業(yè)管理處主管：全面負責(zé)商業(yè)物業(yè)物管服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)與安排工作，處理重大糾紛和事故，全面保障物業(yè)服務(wù)體系良性運轉(zhuǎn)。

11、物業(yè)綜合管理員：負責(zé)與各大商家的溝通與綜合協(xié)調(diào)。

12、物業(yè)水電設(shè)施專管員：負責(zé)給排水、電、各類設(shè)施的查看與維護管理。

13、保安管理員：負責(zé)保安組的管理，保障保安任務(wù)的圓滿完成。

14、保安員、保潔員。

五、人員設(shè)置辦法。

(一)、前期配置。

1、商業(yè)管理：經(jīng)理1名、策劃主管1名、招商主管1名、綜合管理協(xié)調(diào)員1名;。

2、物業(yè)管理：商業(yè)物業(yè)主管1名;水電設(shè)施專管員1名;物業(yè)綜合管理員1名;保安管理員1名，保安人員2名，保潔員2名。

總計：12人?，F(xiàn)有經(jīng)理和策劃共2人，其余人員待配。

(二)、后期配置。

結(jié)合項目市場入駐進度分階段適時補充以下人員。

2、物業(yè)管理：綜合物業(yè)管理員1名、保安若干、保潔數(shù)名。

管員1名;物業(yè)綜合管理員1名;保安管理員1名，保安人員2名，保潔員2名。

總計：12人。現(xiàn)有經(jīng)理和策劃共2人，其余人員待配。

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商業(yè)管理運營申請書篇八

新的一年，新的起點，運營管理部將緊緊圍繞旅客吞吐量550萬、貨郵行吞吐量10.5萬噸的工作目標，認清形勢，理清思路，落實責(zé)任，扎實推進各項運行保障工作。

針對運管部的部門職能、資源配置實際，今年部門將把“三思三創(chuàng)”活動融入并貫穿于我部的日常工作中，在“理念”、“意識”、“能力”、“成效”四個方面下功夫，力爭圓滿完成機場布置的各項任務(wù)。

一、以“穿針引線”理念搭平臺培養(yǎng)和樹立兩個意識。

運營管理部的職責(zé)可以概括為“統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、指揮”八字。重點在于板塊內(nèi)外的溝通協(xié)調(diào)，關(guān)鍵在于板塊各部門的運行順暢、有序，進而促進板塊運行效率和服務(wù)質(zhì)量的提升。要做好這些工作，就要在梳理好層層關(guān)系的基礎(chǔ)上，進行“抽絲剝繭”，將板塊各單位之間、機關(guān)職能部門與板塊各單位之間、板塊與其它單位之間串連、協(xié)調(diào)起來，運用“穿針引線”的理念，以全局視角，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)促進各項運營保障工作。

一是要牢固樹立全局意識。從全局看問題，從大局想問題，服務(wù)全局，服從大局。主動加強與各保障單位、駐場單位的協(xié)作配合，事事、時時、處處為旅客、貨主、航空公司著想，加強溝通協(xié)調(diào)，密切配合，積極主動，全力抓好運營保障，為機場戰(zhàn)略實現(xiàn)和長遠發(fā)展出謀劃策。

二是要樹立真情服務(wù)意識。就是在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，爭取做好領(lǐng)導(dǎo)的參謀助手，替領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)當(dāng)、為領(lǐng)導(dǎo)分憂，認真履行領(lǐng)導(dǎo)下達的任務(wù)。其次，為板塊內(nèi)各單位、板塊全員服務(wù)，首先要做好各類信息的上傳下達。從明確優(yōu)質(zhì)服務(wù)的標準，要求領(lǐng)導(dǎo)干部以身作則，注重員工培訓(xùn)，關(guān)心員工日常生活，制定合理的獎懲措施等五方面逐步培養(yǎng)樹立良好的服務(wù)意識，努力提升整體的服務(wù)層次和水平;其次，通過走訪、調(diào)研、撰文等途徑和方法，尋找容易被忽視的問題，探索相應(yīng)的解決辦法;第三引入督辦制度，及時收集各有關(guān)單位對機場下達各項任務(wù)的執(zhí)行落實情況或未能落實的原因，并建立跟蹤抽查機制，督促整改責(zé)任落實到位，使板塊的安全保障有實實在在的效果。

二、嘗試施行績效考核全面提升科員的三個能力。

今年，我部將在總結(jié)以往經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，以績效考核為抓手，不斷提高干部員工的工作效能和工作標準，增強全員風(fēng)險意識和責(zé)任意識，轉(zhuǎn)被動管理為自動自發(fā)，在提升干部員工的三個能力(系統(tǒng)思維能力、挖掘并解決問題能力、指揮協(xié)調(diào)能力)上下功夫。

在績效考核方面:。

四是嚴格考核兌現(xiàn)，通過年度績效考核評估，把評估結(jié)果與干部員工管理規(guī)定對接，兌現(xiàn)并保持考核的嚴肅性、持續(xù)性。

以績效考核為抓手，著重推進三個能力建設(shè):。

三是指揮協(xié)調(diào)能力，即在總結(jié)以往經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌兼顧做好各項協(xié)調(diào)指揮工作，做好安全關(guān)口前移，做到風(fēng)險預(yù)警、風(fēng)險防范，防止臨陣磨槍，使協(xié)調(diào)指揮工作的流程和程序更為合理。

三、細化流程、注重培訓(xùn)實現(xiàn)四個進步。

指導(dǎo)實踐的基礎(chǔ)工作是規(guī)章、程序和制度，作為薄弱環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)建設(shè)仍是我部20xx年的工作重心:。

二是注重培訓(xùn)，強化日常管理和監(jiān)督，重點突出細節(jié)管理和全過程的有效監(jiān)督，規(guī)范培訓(xùn)和考核機制，在關(guān)鍵業(yè)績上、主要任務(wù)上突出量化，逐步實現(xiàn)考核的全面化、常態(tài)化和規(guī)范化。

以務(wù)實、精細化管理為主旨，以安全順暢優(yōu)質(zhì)為目標，力促四個成效:一是運營管理有突破;二是安全保障有進步;三是統(tǒng)籌兼顧有成效;四是辦事效率有提高。

四、扎實抓好黨建和思想政治工作。

充分利用我部人員的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，發(fā)揮虛職人員資歷老、經(jīng)驗豐、黨員覆蓋面廣的特點，開展黨建和思想政治工作。緊緊圍繞本部中心任務(wù)，通過責(zé)任和制度并重，努力消除老同志的“短期思想”;通過談心檢查兼下，努力促使老同志的觀念轉(zhuǎn)變;通過落實黨建責(zé)任制，規(guī)范支部各項工作，嚴格黨員教育管理;通過精細幫扶，進一步做好入黨積極分子培養(yǎng)考察工作，努力為黨組織輸送新鮮血液;通過德建先行，制度配套，努力保持黨員干部的廉政防線。

一、召開部門半年工作會議，傳達落實機場半年工作會議精神。

7月7日，運營管理部在運保部會議室召開全員大會，總結(jié)回顧上半年工作并對下半年工作進行動員部署，部門全體員工參加了會議，會議通報了上半年機場運輸生產(chǎn)的有關(guān)情況及下半年工作的具體安排及機場掛牌、改制的最新進展情況，要求大家團結(jié)一心，為順利完成機場各項運輸生產(chǎn)指標做出自己應(yīng)有的貢獻。

二、編訂完成iso9000部門管理手冊。

《手冊》對運營管理部的部門職能和權(quán)限、崗位設(shè)置和標準、崗位職責(zé)和條件作了明確闡述;對部門的工作程序、規(guī)章制度作了明文規(guī)定;對所使用的工作臺帳與表格作了具體規(guī)定?！妒謨浴愤€涵蓋包括收發(fā)文程序，工作流程、服務(wù)質(zhì)量巡查制度、機坪巡查制度、運行督導(dǎo)檢查手段、運行督導(dǎo)模式、考勤制度、培訓(xùn)管理制度等一系列部門管理制度，為實現(xiàn)部門各項工作規(guī)范化、標準化、科學(xué)化管理奠定堅實基礎(chǔ)。

三、強化候機樓衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量及機坪督察工作。

按照年初制定的“創(chuàng)新提升年”總體目標與部署，結(jié)合實際，創(chuàng)新制定了“3檢查+雙督導(dǎo)”模式，督導(dǎo)員對照檢查單逐項落實，在確保周而全的同時又兼顧針對性，做到流程規(guī)范化管理。該模式運作以來，已累計下發(fā)整改通知單30余份，候機樓衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量進一步提升，機坪運行進一步規(guī)范。

四、組織開展板塊各單位隱患排查治理專項行動。

為認真貫徹國務(wù)院辦公廳文件精神，全面落實機場《20xx年度安全生產(chǎn)隱患排查治理暨百點排摸細查治隱患工作實施方案》的要求，針對高溫、臺風(fēng)汛期臨近、航延多發(fā)等情況，根據(jù)機場安委會部署，運營板塊各單位開展了為期近一個月的安全生產(chǎn)隱患排查治理專項行動。各單位在接到通知后，立即成立相關(guān)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，重點梳理各項安全措施落實情況，認真排查事故隱患，此次活動各單位共檢查出83處問題和隱患，其中64項已完成整改，其余19項需上級解決的項目正抓緊制定完善相應(yīng)整改措施，力爭盡快完成整改，確保活動取得實效。

五、積極做好安全大檢查。

根據(jù)機場部署，運營管理部結(jié)合實際，開展了以“查思想認識、查資源配置、查規(guī)章制度、查安全鏈條、查設(shè)施設(shè)備、查重點科室和人員、查責(zé)任落實、查隱患整改落實”為內(nèi)容的安全大檢查活動。通過開展安全大檢查，進一步落實了安全領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任以及員工的崗位安全責(zé)任;通過深入查找安全生產(chǎn)隱患和管理薄弱環(huán)節(jié)，制定了切實有效的整改措施，確保部門各項安全工作平穩(wěn)過渡。

六、完成機坪現(xiàn)場監(jiān)管整改工作。

根據(jù)浙江局發(fā)明電(20xx)116號電報精神，對其中“機坪現(xiàn)場監(jiān)管工作落實不到位，部門職責(zé)、人員配置及臺帳記錄需要改進，缺乏有效的績效考核機制”的部分進行整改，經(jīng)過前期的調(diào)研和摸排，在原安全服務(wù)督導(dǎo)室的基礎(chǔ)上，制訂了《運行督導(dǎo)室工作職責(zé)》、《安全督查工作職責(zé)》、《機坪巡視督查制度》等有關(guān)督導(dǎo)室日常工作的規(guī)范性文件，并立即納入機場iso9000管理體系，正式實施。之后在明確部門相關(guān)職責(zé)的基礎(chǔ)上，考察了杭州蕭山機場和溫州機場機坪監(jiān)管工作，督導(dǎo)室根據(jù)寧波機場機坪運行實際，制定了《機坪安全綜合檢查單》、《作業(yè)時限專項檢查單》、《設(shè)備車輛專項檢查單》、《人員著裝佩證檢查單》等四種日常督查所需的檢查單，并于6月份正式開始試運行。在運行過程中，部門對實際操作情況進行了跟蹤，實行動態(tài)管理。為便于操作，9月初對檢查單進行了適度調(diào)整，最終形成《機坪綜合檢查單》、《航班抽檢單》。目前來看，此項工作對完善臺帳、彌補督查員業(yè)務(wù)缺陷、及時發(fā)現(xiàn)處理運行當(dāng)中存在的問題起到了積極推動作用。

七、收集匯總板塊各單位“創(chuàng)新提升年”工作情況，并督導(dǎo)下一步安排。

為貫徹落實20xx年機場工作會議精神，積極響應(yīng)寧波市政府“創(chuàng)新提升”活動有關(guān)要求，運營管理部年初制定了“創(chuàng)新提升年”活動的整體方案，將活動的目的、內(nèi)容及有關(guān)要求發(fā)至所屬板塊各單位。日前，我部對板塊各單位活動開展情況進行檢查，并將活動階段小結(jié)通報各單位。

八、部署開展支部創(chuàng)先爭優(yōu)活動，制定活動主題、載體及活動各階段的部署安排。

九、積極開展“誠信與敬業(yè)”、“世博安保”、“安康杯”、“規(guī)范化服務(wù)達標競賽”、“愛心捐款”等活動。

十、計量管理移交。

機場計量工作職能劃入我部，日前相關(guān)資料、文件等臺賬已移交本部，下一步將著手準備10月份以及11月份的計量設(shè)備周檢。

十一、會同安服部參加職工代表安全巡視活動，督促抓好整改項目的落實。

一、部門工作:。

(三)、新員工培養(yǎng):以創(chuàng)新提升、創(chuàng)先爭優(yōu)為目標，做好新員工的各項培訓(xùn)教育;。

(三)、計量工作:在熟悉原有業(yè)務(wù)操作流程的基礎(chǔ)上，做好完善提高。

二、板塊工作:。

(二)、擬出臺板塊績效管理實施原則;。

(四)、進一步調(diào)研板塊運作的方法途徑，使板塊運作與明年的集團化運作接軌。

商業(yè)管理運營申請書篇九

商業(yè)計劃書是一份全方位的項目計劃,各位需要開網(wǎng)店的朋友們，我們看看網(wǎng)店運營商業(yè)計劃書吧！

1.執(zhí)行摘要。

本商業(yè)計劃書主要是依據(jù)網(wǎng)絡(luò)商店建設(shè)與運營實訓(xùn)要求而編，內(nèi)容主要包括網(wǎng)店的基本概況，經(jīng)營的產(chǎn)品或服務(wù)，市場及行業(yè)的相關(guān)分析，營銷策略，貨源選擇，財務(wù)計劃以及風(fēng)險等。為保證網(wǎng)店的順利運營，本商業(yè)計劃書還會不斷調(diào)整，以適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的需要。

2網(wǎng)店基本情況。

店鋪簡介：

蝴蝶飛情侶專賣店成立于20xx年11月，我店經(jīng)營產(chǎn)品如服裝，鞋子等等，活動：累積一定金額給予獎品。

本店鋪即是合作店鋪又是個人專有獨資店鋪，擁有多的員工，網(wǎng)店交易額達到5000000金額的等等。

我們立志于在網(wǎng)店建設(shè)與運營中恪守信譽、提高聲望：價格合理，適銷對路的產(chǎn)品來豐富市場需求。為達到此目標，我們采取密切注視市場趨勢和需求，開發(fā)具有創(chuàng)意性和獲利性產(chǎn)品，并在包裝上創(chuàng)新等方式來實現(xiàn)。

為貫徹我們的目標和既定方針，我們決心以良好的信譽、優(yōu)廉的價格、完美的售后服務(wù)等等來對每位顧客及社會其他群體。

3.產(chǎn)品服務(wù)。

產(chǎn)品或服務(wù)。

代表著新服飾，數(shù)碼產(chǎn)品市場的一個側(cè)面，該市場可以解決的問題：提供新產(chǎn)品，顧客滿意的服務(wù)，并且可以廣泛地反映出全部對服務(wù)的需求。

4.行業(yè)及市場情況。

主要包括：市場行情分析，競爭環(huán)境分析。

5.營銷策略。

（重點應(yīng)考慮產(chǎn)品策略、價格策略、渠道策略和促銷策略，即“4ps”營銷組合。）。

我們在產(chǎn)品質(zhì)量第一，信任最好，服務(wù)最令顧客滿意。希望參與競爭，正在展開競爭活動。根據(jù)具體的資料來源，該市場前一段有效時間，即批發(fā)又零售額大約為10000金額元。我們相信：這個領(lǐng)域未來主要趨勢是向著環(huán)保方面，高品質(zhì)方向的產(chǎn)品發(fā)展。

銷售策略：

第一是市場滲透，打開市場，上市場與世界接軌。

第二步是注意具體的銷售渠道。傳統(tǒng)客戶是我們產(chǎn)品的主要目標。蝴蝶飛情侶專賣店目前正同德州百貨商貿(mào)公司商談以處銷到國內(nèi)外的方式進行銷售的可能性。

第三是注意發(fā)展合作伙伴關(guān)系：共同達成協(xié)議，團結(jié)一心的目標。蝴蝶飛情侶專賣店目前正同德州百貨商貿(mào)公司開展商品買賣上的合作，以便講信任令顧客滿意、服務(wù)到家。我店鋪正與德州百貨商貿(mào)公司和德州郵政、快遞公司等合作，將我們的產(chǎn)品送到消費者手中。

第四是注意具體的價格與質(zhì)量：價格低廉、2000至80000元，質(zhì)量一流，令顧客滿意。

銷售渠道：我們的銷售渠道包括以下幾種：

分銷商：

確定分銷商是我們市場計劃中的重要環(huán)節(jié)。我們將首先選擇那些從前就已經(jīng)建立起來的銷售渠道，這些銷售渠道相對來說人員專業(yè)性強、隊伍穩(wěn)定、熱情高。

直接銷售：

我已經(jīng)形成了一個有力的直銷體系，請我說明一下這支隊伍的運行機制及將來的計劃。如果實際的合同金額低，直接銷售就不會賺錢。一定要使你的直接銷售利潤率達到或超過生產(chǎn)率及銷售率。

零售商：

定價策略：

我們最終定價原則是根據(jù)成本、毛利目標、市場價格形勢，公認性價格。

我們按沒月來審查價格，以保證基本盈利不受損失。顧客對我們的產(chǎn)品和服務(wù)愿意支付的價格是最低的（8000），原因是令顧客得到我們的信任。

我們感到顧客愿意花8000元購買，原因是質(zhì)量好、服務(wù)好、穿著舒適。我們計劃每三個月審查我們的定價情況和產(chǎn)品庫存或短缺的情況。

6.貨源選擇。

貨源的選擇：雜七雜八的蝴蝶飛情侶專賣店，價格磋商：一口價的方式。

7.財務(wù)計劃。

財務(wù)預(yù)算，收支，財務(wù)報表等。

財務(wù)預(yù)算每年總收入為6000000元，納稅：50000元，其余為盈利的。

8.風(fēng)險評估。

需要評估一下你業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險管理問題、市場狀況、技術(shù)狀態(tài)和財政狀況。這些風(fēng)險包括以下方面：有限的操作經(jīng)驗，有限的技術(shù)力量，員工熟練程度，資源數(shù)量，有限的管理經(jīng)驗，市場的某些不確定因素，生產(chǎn)上的某些不確定因素，來自競爭對手的威脅，防止假冒偽劣商品問題，對關(guān)鍵管理方式的獨立性問題，等等。

商業(yè)管理運營申請書篇十

商業(yè)物業(yè)里常有上百個所有權(quán)獨立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間,是否接受進行統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營理念和管理技術(shù)的落后,都會使商業(yè)物業(yè)形象受損,導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣,進而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)。

在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達的城市具有一定代表性,2002年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過10%的警戒線,商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復(fù)建設(shè)、同質(zhì)化嚴重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報,吸引了大批投資商進入,但在投資和建設(shè)中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,不可避免地帶來了重復(fù)建設(shè)和空置率高的問題。

商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)。

目前,大多數(shù)的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會采取將開發(fā)好的商場直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理”體制。開發(fā)商重視的是商場有多少面積出售了,并沒考慮出售后整個商業(yè)物業(yè)的運營狀況。從運營穩(wěn)健的國內(nèi)外商業(yè)項目看,我們不難發(fā)現(xiàn),他們幾乎無一例外地采用出租的方式,也見不到分割成獨立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是:兩種資源沒有有機結(jié)合,地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項目。

目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協(xié)調(diào)性,開發(fā)商為了招商指標,不能全面考慮商戶的組合,為未來的經(jīng)營管理埋下了隱患。在經(jīng)營中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營理念,盲目建設(shè),目標經(jīng)營市場不明確,缺乏商業(yè)的準確定位,多數(shù)商場經(jīng)營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時火爆,開業(yè)時冷清”的現(xiàn)象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了?？土髁坎煌?致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營運就可想而知了。

商業(yè)物業(yè)管理與運營困難的原因。

主觀原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做,商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實際上它是一個綜合體,其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務(wù)的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外,還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細分方面的服務(wù),又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護和擴大市場的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運營對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過程中出現(xiàn)一些問題是必不可免的。

行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達國家在近l5o年時間內(nèi),依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時間內(nèi),幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項目不看地點,靠追風(fēng)來指導(dǎo)建設(shè),如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會好,還會造成國家財產(chǎn)的浪費。更有一些投資者因資金不足,把為消費者購物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設(shè)施滾梯、空調(diào)砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。

環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區(qū)延伸,消費觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入2000美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。

經(jīng)營性商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營管理上應(yīng)擁有一支專業(yè)隊伍,建立一套超前的經(jīng)營管理模式和理念。通過提供商業(yè)項目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務(wù),從而確保未來有效而持續(xù)的經(jīng)營管理。

提高物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)。

物業(yè)管理是運用現(xiàn)代經(jīng)營的技術(shù)手段,按合同對物業(yè)進行多功能、全方位管理和服務(wù),為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到服務(wù),以提高物業(yè)的經(jīng)濟和使用價值,創(chuàng)造一個良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個過程。要完成這一過程,一支高素質(zhì)的專業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設(shè)必須與這一管理特點相適應(yīng)。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應(yīng)注意吸收下列人員:懂商務(wù)、會管理的經(jīng)營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當(dāng)高,特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進的科學(xué)手段對商業(yè)樓宇進行管理。當(dāng)然在引進專業(yè)人才的同時,對原有的商業(yè)管理人員進行不斷的培訓(xùn)也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養(yǎng)有機結(jié)合起來,物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)才會不斷提高。

利用制度規(guī)范市場秩序。

任何企業(yè)都存在兩方面的制度:一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟關(guān)系,構(gòu)成企業(yè)的`經(jīng)濟形體,是企業(yè)經(jīng)營機制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟形體,就會產(chǎn)生什么類型的經(jīng)營機制;二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各個部門、單位、個人的職責(zé)和聯(lián)系,構(gòu)成企業(yè)管理的組織形態(tài),對企業(yè)的經(jīng)營管理水平具有重大影響?，F(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開、管理科學(xué)。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續(xù),合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復(fù)雜。所以,對商業(yè)物業(yè)的管理應(yīng)采用制度來明確各自的權(quán)利和義務(wù),用完善的制度來規(guī)范市場秩序。

科學(xué)設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設(shè)計后銷售模式,而應(yīng)該先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,再進行建筑規(guī)劃設(shè)計,以最大限度地減少日后改造費用的成本,從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。大連萬達提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式,即預(yù)先與世界500強企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,得到其租賃項目的承諾后才進入實質(zhì)開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對于萬達集團而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行,可以加大投資開發(fā)購物廣場的知名度;另外,商業(yè)地產(chǎn)做到了強強聯(lián)手,通過各種品牌組合,產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢,有效地控制了經(jīng)營風(fēng)險,增強了業(yè)主的投資信心。此外在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時,重視物業(yè)管理的前期介入,對商業(yè)物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計給予合理建議。

實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對接。

地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng),能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售,因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營者提供了高素質(zhì)的人流量和消費力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產(chǎn)增值利潤,而是通過持續(xù)的經(jīng)營管理,提升商業(yè)空間的價值。因此,商業(yè)與地產(chǎn)的合理對接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。

由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密,地產(chǎn)商開發(fā)地產(chǎn)時,定位是非常關(guān)鍵的,同質(zhì)化經(jīng)營只能帶來商業(yè)資源和社會資源的巨大浪費。比如社區(qū)底商的定位,其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場,只有準確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。要做到準確定位,一方面必須適應(yīng)市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線。市場細分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對商業(yè)密集區(qū),要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場細分、再細分。

主體經(jīng)營凸現(xiàn)特色。

主題式商場可以按人群、功能進行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“?！?、做“精”,以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩(wěn)腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。

商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理是一個有機的整體,需要我們理性的思考,全盤規(guī)劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營運走上正規(guī)發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。

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商業(yè)管理運營申請書篇十一

3、做好領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)：及時完成公司經(jīng)理和部門主管交辦的臨時性的工作。

二、企業(yè)文化推廣。

對于企業(yè)文化的宣傳，將分三個步驟進行：

1、制定企業(yè)內(nèi)部的精神口號，企業(yè)的價值觀，企業(yè)的行為信條；

2、企業(yè)內(nèi)部的信息交流，在信息平臺上建立一個各部門之間的意見交流共享文件夾；

3、進行企業(yè)文化知識培訓(xùn)，可由公司經(jīng)理擔(dān)任講師；

三、個人技能提升。

1、積極參加公司安排的基礎(chǔ)性管理培訓(xùn)，提升自身的專業(yè)工作技能；

2、通過個人自主的學(xué)習(xí)來提升知識層次。

回顧xx年，本人的工作側(cè)重于行政事務(wù)方面。在xx年中，希望能將工作的側(cè)重點轉(zhuǎn)移到企業(yè)文化的推廣上；并不斷的提升個人的知識層次及專業(yè)化的工作技能，更好的為企業(yè)的發(fā)展貢獻自己的力量。

商業(yè)管理運營申請書篇十二

目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問題，我國商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營大多缺乏對市場的深入調(diào)研，缺乏客觀的依據(jù)，所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。經(jīng)營理念和管理技術(shù)落后，商業(yè)物業(yè)里常有上百個所有權(quán)獨立的零售商，通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多：諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間，是否接受進行統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營理念和管理技術(shù)的落后，都會使商業(yè)物業(yè)形象受損，導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣，進而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)。

在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時，商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達的城市具有一定代表性，年廣州市滯銷商品房中，住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%，22.9%，43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過10%的警戒線，商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性，另一方面也反映了重復(fù)建設(shè)、同質(zhì)化嚴重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報，吸引了大批投資商進入，但在投資和建設(shè)中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，不可避免地帶來了重復(fù)建設(shè)和空置率高的問題。

商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)。

目前，大多數(shù)的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上，地產(chǎn)公司通常會采取將開發(fā)好的商場直接出售給中小投資者，再由投資者直接或間接出租給零售商的做法，實行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理”體制。開發(fā)商重視的是商場有多少面積出售了，并沒考慮出售后整個商業(yè)物業(yè)的運營狀況。從運營穩(wěn)健的國內(nèi)外商業(yè)項目看，我們不難發(fā)現(xiàn)，他們幾乎無一例外地采用出租的方式，也見不到分割成獨立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是：兩種資源沒有有機結(jié)合，地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體，而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項目。

目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向，商戶組合缺乏競爭力和協(xié)調(diào)性，開發(fā)商為了招商指標，不能全面考慮商戶的組合，為未來的經(jīng)營管理埋下了隱患。在經(jīng)營中，業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營理念，盲目建設(shè)，目標經(jīng)營市場不明確，缺乏商業(yè)的準確定位，多數(shù)商場經(jīng)營沒有特色，給人“千店一面”的感覺，缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時火爆，開業(yè)時冷清”的現(xiàn)象，商場給人以蕭條冷清的感覺，顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪，光顧的人不多，買東西的就更少了?？土髁坎煌率股虡I(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換，使顧客難以產(chǎn)生信任感，更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了，如此惡性循環(huán)，商業(yè)物業(yè)的營運就可想而知了。

商業(yè)管理運營申請書篇十三

會計部將按照分行年度運營管理會議關(guān)于推進坐銷工作，提出的“五個一”要求，抓緊貫徹落實，根據(jù)《**分行網(wǎng)點坐銷推進方案》、《**分行網(wǎng)點轉(zhuǎn)型競賽辦法》。結(jié)合**支行所轄網(wǎng)點的實際情況，總結(jié)20xx年運營坐銷工作的經(jīng)驗，與個金部共同探討推進方案，努力提升坐銷工作占比。

二、深化網(wǎng)點轉(zhuǎn)型，狠抓服務(wù)管理。

一方面繼續(xù)深化網(wǎng)點轉(zhuǎn)型，結(jié)合**、**路支行網(wǎng)點裝修計劃，討論規(guī)劃大廳布舲及柜位物理設(shè)舲;另一方面:提高業(yè)務(wù)處理效率，通過時長控制機制的推行，提高服務(wù)效率，提升客戶滿意度，嚴防柜面有效投訴。

三、提高結(jié)算質(zhì)量，嚴控業(yè)務(wù)差錯。

努力壓降核心系統(tǒng)及集中業(yè)務(wù)系統(tǒng)差錯率、沖抹帳率，尤其要加大集中業(yè)務(wù)系統(tǒng)管理力度，提高集中業(yè)務(wù)上線率，控制集中業(yè)務(wù)系統(tǒng)時長，杜絕業(yè)務(wù)發(fā)起不合格情況，培養(yǎng)柜員高度責(zé)任心與嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，著手細節(jié)，爭取在下一階段工作中取得更大突破。

四、加強現(xiàn)金管理工作。

近年來區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶來的現(xiàn)金收付量飆升，為緩解我行金庫的現(xiàn)金清分壓力，今年下半年會計部與營業(yè)部擬與北京京北方科技股份有限公司合作設(shè)立現(xiàn)金整點外包服務(wù)中心，采用“管理內(nèi)設(shè)、整點外包”的模式，擬將支行金庫現(xiàn)金整點業(yè)務(wù)實行外包，走出分行系統(tǒng)現(xiàn)金整點業(yè)務(wù)外包模式第一步。

五、改善運營人員緊缺狀況。

20xx年起，已有18名員工離開運營崗位，包括向其他條線輸送業(yè)務(wù)人才8名，辭職員工10名，造成柜面人手緊缺，后備力量不足，針對以上情況，結(jié)合下半年新員工入行，會計部將進一步考慮對各網(wǎng)點人員數(shù)量的合理配舲，結(jié)合支行的具體業(yè)務(wù)情況、地域情況和人員素質(zhì)情況等因素，確保網(wǎng)點業(yè)務(wù)正常平穩(wěn)運行。

商業(yè)管理運營申請書篇十四

經(jīng)營性商業(yè)項目的.主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營管理上應(yīng)擁有一支專業(yè)隊伍，建立一套超前的經(jīng)營管理模式和理念。通過提供商業(yè)項目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務(wù)，從而確保未來有效而持續(xù)的經(jīng)營管理。

提高物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)。

物業(yè)管理是運用現(xiàn)代經(jīng)營的技術(shù)手段，按合同對物業(yè)進行多功能、全方位管理和服務(wù)，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到服務(wù)，以提高物業(yè)的經(jīng)濟和使用價值，創(chuàng)造一個良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個過程。要完成這一過程，一支高素質(zhì)的專業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設(shè)必須與這一管理特點相適應(yīng)。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外，還應(yīng)注意吸收下列人員：懂商務(wù)、會管理的經(jīng)營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當(dāng)高，特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用，迫使我們必須以更先進的科學(xué)手段對商業(yè)樓宇進行管理。當(dāng)然在引進專業(yè)人才的同時，對原有的商業(yè)管理人員進行不斷的培訓(xùn)也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養(yǎng)有機結(jié)合起來，物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)才會不斷提高。

利用制度規(guī)范市場秩序。

任何企業(yè)都存在兩方面的制度：一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟關(guān)系，構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)濟形體，是企業(yè)經(jīng)營機制的決定因素，有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟形體，就會產(chǎn)生什么類型的經(jīng)營機制;二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各個部門、單位、個人的職責(zé)和聯(lián)系，構(gòu)成企業(yè)管理的組織形態(tài)，對企業(yè)的經(jīng)營管理水平具有重大影響?，F(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是：產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開、管理科學(xué)。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續(xù)，合同及其補充文件和附件將不斷增多，契約越多管理上就越復(fù)雜。所以，對商業(yè)物業(yè)的管理應(yīng)采用制度來明確各自的權(quán)利和義務(wù)，用完善的制度來規(guī)范市場秩序。

科學(xué)設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設(shè)計后銷售模式，而應(yīng)該先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求，再進行建筑規(guī)劃設(shè)計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。大連萬達提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，即預(yù)先與世界500強企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，得到其租賃項目的承諾后才進入實質(zhì)開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的：對于萬達集團而言，與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行，可以加大投資開發(fā)購物廣場的知名度;另外，商業(yè)地產(chǎn)做到了強強聯(lián)手，通過各種品牌組合，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，有效地控制了經(jīng)營風(fēng)險，增強了業(yè)主的投資信心。此外在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時，重視物業(yè)管理的前期介入，對商業(yè)物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計給予合理建議。

實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對接。

地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng)，能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售，因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營者提供了高素質(zhì)的人流量和消費力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中，商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產(chǎn)增值利潤，而是通過持續(xù)的經(jīng)營管理，提升商業(yè)空間的價值。因此，商業(yè)與地產(chǎn)的合理對接，才使雙方互利，使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。

準確定位商業(yè)經(jīng)營方向。

由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商開發(fā)地產(chǎn)時，定位是非常關(guān)鍵的，同質(zhì)化經(jīng)營只能帶來商業(yè)資源和社會資源的巨大浪費。比如社區(qū)底商的定位，其招商目標主要有：自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場，只有準確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。要做到準確定位，一方面必須適應(yīng)市場的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發(fā)，走適合自己的路線。市場細分是商業(yè)物業(yè)定位的前提，尤其是針對商業(yè)密集區(qū)，要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利，就必須把市場細分、再細分。

主體經(jīng)營凸現(xiàn)特色。

主題式商場可以按人群、功能進行劃分，小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作，要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“?！?、做“精”，以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中，求得生存，站穩(wěn)腳跟，以獲更大的發(fā)展空間。

商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè)，其項目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理是一個有機的整體，需要我們理性的思考，全盤規(guī)劃，逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營運走上正規(guī)發(fā)展渠道，使商業(yè)物業(yè)走向成熟。

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