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房地產(chǎn)分析報(bào)告篇一

由于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究工作的概念比較模糊，對(duì)其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場(chǎng)研究進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程還需要一段磨合的時(shí)間。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)并沒有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷市場(chǎng)化，市場(chǎng)研究在其經(jīng)營(yíng)中的地位在逐步得到加強(qiáng)。具有一定實(shí)力和規(guī)模的開發(fā)商相應(yīng)成立了市場(chǎng)研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場(chǎng)研究有關(guān)的相關(guān)工作。目前開發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項(xiàng)目定位研究的基礎(chǔ)。同時(shí)，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費(fèi)需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場(chǎng)研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現(xiàn)了或多或少的問題，但對(duì)于市場(chǎng)研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)?huì)成為一個(gè)值得引起重視的行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)研究領(lǐng)域的現(xiàn)象來看，主要有以下幾方面的特點(diǎn)：首先，整體行業(yè)注重國(guó)家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來指導(dǎo)投資的方向；其次，開發(fā)商對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)以及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究相對(duì)重視，而相對(duì)忽略消費(fèi)需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段，重視市場(chǎng)化運(yùn)作的開發(fā)商，在市場(chǎng)研究方面投入了更多的精力、資金和時(shí)間，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫(kù)。

從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個(gè)方面：整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗(yàn)而非科學(xué)的決策體系實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng)；目前，來自于房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)研究、競(jìng)爭(zhēng)研究以及區(qū)位市場(chǎng)研究需求比較多，而開發(fā)商對(duì)來自于消費(fèi)者的信息關(guān)注程度相對(duì)不足；同時(shí)，作為市場(chǎng)研究公司而言，還沒有形成比較成熟實(shí)用的研究方向與服務(wù)，這對(duì)于開發(fā)商的調(diào)研需求促進(jìn)力度不足，另外行業(yè)項(xiàng)目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意來實(shí)現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費(fèi)為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)研究缺乏的重要原因。

2.調(diào)研公司缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的了解。

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致市場(chǎng)研究公司的研究人員對(duì)該行業(yè)深入了解存在困難，因此對(duì)其的認(rèn)知是相對(duì)膚淺而有限的。

研究人員由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的充分了解，因此，在與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作過程中很容易導(dǎo)致溝通上的障礙。研究人員對(duì)理解開發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的理解、研究方法的采用、研究對(duì)象的選擇、問卷的設(shè)計(jì)、最終研究成果等方面，都很難達(dá)到與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的結(jié)合。

3.調(diào)研公司從具體項(xiàng)目中比較被動(dòng)的積累研究經(jīng)驗(yàn)。

正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)研究意識(shí)還未被喚醒，對(duì)市場(chǎng)研究公司的依賴性并不強(qiáng)，因此來自于該行業(yè)的市場(chǎng)研究需求并沒有引起市場(chǎng)研究公司的重視。

目前，市場(chǎng)研究公司還沒有主動(dòng)的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目，比較被動(dòng)的實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及研究經(jīng)驗(yàn)的積累，效果緩慢。

現(xiàn)在市場(chǎng)研究行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對(duì)特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過依附于對(duì)某特定行業(yè)的熟知來體現(xiàn)。因此，如果市場(chǎng)研究公司希望進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域，則需要充分了解該行業(yè)的特點(diǎn)。

1.前期。

這一階段的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，主要有：

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城。

市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：

在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。

區(qū)域市場(chǎng)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。

樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。

（3）消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：

主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。

（4）品牌研究：

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。

2.中期。

開發(fā)商在購(gòu)置土地之后，需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)。次階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。

（1）項(xiàng)目定位研究：

考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的研究，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和區(qū)位特征研究，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

（2）消費(fèi)需求研究----了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。

（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究----了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。

（4）產(chǎn)品測(cè)試研究：

在項(xiàng)目定位之后，目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗，該階段的市場(chǎng)研究應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究，針對(duì)特定將建樓盤，依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行測(cè)試。具體的測(cè)試內(nèi)容主要包括：1、社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4、對(duì)裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。

3、后期。

（1）樓盤媒體宣傳分析：對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營(yíng)銷策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷方式分析，同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。

（2）銷售現(xiàn)場(chǎng)研究：

主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段，將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購(gòu)房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：

1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；

2、看房者所處購(gòu)房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；

3、樓盤評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比；

4、對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià)；

5、看房滿意度研究等等。

（3）銷售監(jiān)測(cè)：

隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者，以及的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息，并定期進(jìn)行必要的回訪，同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析，開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。

（4）業(yè)主滿意度研究：

現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會(huì)影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽(yù)，因此，提高現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住滿意程度，將會(huì)為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費(fèi)者美譽(yù)度與忠誠(chéng)度，并帶來有效的銷售業(yè)績(jī)。該項(xiàng)目方向主要是了解消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。

具有著良好的關(guān)系背景，在利用資源方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場(chǎng)研究公司在進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域方面存在著相當(dāng)程度的困難。

市場(chǎng)研究公司應(yīng)當(dāng)在不斷的積累具體項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的掌握程度，提高行業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。就目前而言，市場(chǎng)研究公司進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的切入點(diǎn)是項(xiàng)目定位研究中的消費(fèi)需求研究，并在此基礎(chǔ)上，向品牌研究、媒體效果研究等領(lǐng)域滲透。這些領(lǐng)域可以發(fā)揮市場(chǎng)研究在消費(fèi)者研究技術(shù)與方法方面的專長(zhǎng)，而這正是房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司所欠缺的。市場(chǎng)研究公司一方面可以直接與開發(fā)商進(jìn)行接觸，另一方面可以與房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷代理公司進(jìn)行合作開展具體的研究業(yè)務(wù)，以期在房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇二

房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，在這個(gè)投資活動(dòng)過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。這些風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的制約著房地產(chǎn)的發(fā)展，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)全面的研究與分析，同時(shí)給出相關(guān)的建議以供參考。

房地產(chǎn)業(yè)，是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對(duì)象，為獲得預(yù)期效益而對(duì)土地和房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以及購(gòu)置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。廣義上說，房地產(chǎn)投資的預(yù)期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益;企業(yè)投資注重于利潤(rùn)指標(biāo);購(gòu)置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤(rùn)為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要?jiǎng)訂T大量的社會(huì)資源(包括資金、土地、物質(zhì)材料、勞動(dòng)力、技術(shù)、信息等資源)，才可能使投資效益得到實(shí)現(xiàn)。

我國(guó)處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市帶來了越來越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國(guó)土地政策實(shí)行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發(fā)等多個(gè)方面都限制了土地供給，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購(gòu)置的增長(zhǎng)速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，土地供給指標(biāo)存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會(huì)有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價(jià)格依然處在增長(zhǎng)趨勢(shì)中。在金融機(jī)構(gòu)的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會(huì)越來越市場(chǎng)化，政府單位為了加強(qiáng)土地的管理和控制，會(huì)不斷嚴(yán)格土地的開發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度上。在我國(guó)，相對(duì)來說，東部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展較為良好，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領(lǐng)先發(fā)展水平，并且明顯比我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平更高。我國(guó)東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價(jià)格的提升加劇了該市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展中，不同指標(biāo)的提升更高。我國(guó)城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎(chǔ)設(shè)施重新建設(shè)作為主要發(fā)展內(nèi)容，因此，我國(guó)城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質(zhì)等多個(gè)方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場(chǎng)的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國(guó)在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對(duì)近些年房屋價(jià)格的逐漸增長(zhǎng)，我國(guó)政府在發(fā)行了相應(yīng)的調(diào)控政策，但是監(jiān)督與管理機(jī)制缺乏完善性，造成在實(shí)行政策的過程中，各個(gè)地方的政府執(zhí)行起來并不嚴(yán)格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)采取相應(yīng)的解決方式，不利于國(guó)家政策的合理實(shí)行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。

正像股市一樣，投資者很難把握到房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向。很多人希望房?jī)r(jià)能下降，但是如果降了大家就會(huì)買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機(jī)或者過早進(jìn)入。在市場(chǎng)行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機(jī)會(huì)，從而獲得較高的利潤(rùn)。

4.1關(guān)于投資區(qū)域，如何選擇。

不同的區(qū)域有不同的房地產(chǎn)發(fā)展前景，所以投資房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機(jī)會(huì)。良好的投資區(qū)位包括：交通、學(xué)校、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、商貿(mào)、良好發(fā)展前景等因素。

4.2面對(duì)拿地?zé)岢?，搶還是不搶。

從往年的一些成交價(jià)來看，土地市場(chǎng)有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢(shì)。而品牌開發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，而中小開發(fā)商，應(yīng)充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動(dòng)性依然是高地價(jià)的最大風(fēng)險(xiǎn)，因此在市場(chǎng)環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場(chǎng)環(huán)境低迷的時(shí)候應(yīng)儲(chǔ)備土地。

4.3強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目可行性分析和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。

可行性研究是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當(dāng)今火熱市場(chǎng)行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項(xiàng)目開發(fā)成本和財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)開發(fā)中既涉及土地、稅費(fèi)、工程、開發(fā)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等費(fèi)用，也包括不可預(yù)測(cè)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要分析成本與收益，一般以動(dòng)態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進(jìn)行合理評(píng)估。這些費(fèi)用和預(yù)測(cè)充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)防范影響較大。

進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和監(jiān)測(cè)，對(duì)供求變化做出良好的反應(yīng)。須委托專業(yè)咨詢公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行調(diào)研，獲取詳細(xì)的信息資料，同時(shí)根據(jù)社會(huì)需求和城市建設(shè)規(guī)劃來調(diào)整投資項(xiàng)目，避免供需失衡的風(fēng)險(xiǎn)。

5結(jié)語。

隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷地發(fā)展，規(guī)模也在不斷地增加，雖然房地長(zhǎng)行業(yè)有著巨大的利益，但同時(shí)也產(chǎn)生巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)的相關(guān)法律、法規(guī)在設(shè)立的時(shí)間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產(chǎn)投資受到的各種因素比較多，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資出現(xiàn)較多風(fēng)險(xiǎn)。本文針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)提出來相關(guān)的見解，同時(shí)也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學(xué)的方式盡可能的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇三

很多人，包括我太太在內(nèi)，都認(rèn)為在不遠(yuǎn)的未來，上海的住房需求會(huì)萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結(jié)束后，會(huì)使住房需求進(jìn)一步降低，我并不同意這一觀點(diǎn)。先把住房需求粗略分為以下三個(gè)部分：

1，城市化帶來的住房需求。目前，中國(guó)6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結(jié)束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會(huì)帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國(guó)人均居住面積為67平米。而且中國(guó)的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實(shí)際人均面積和一些發(fā)達(dá)國(guó)家的差距更大，有比較大的改善空間。

3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質(zhì)量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標(biāo)準(zhǔn)，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。

綜上所述，在目前階段，房地產(chǎn)的。

1、

2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計(jì)7.472億平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地產(chǎn)。

1、

2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計(jì)大約也在7.68億平米。

結(jié)論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的需求會(huì)一直剛性存在。

2)房?jī)r(jià)的未來走向：

在目前的中國(guó)，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數(shù)人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房?jī)r(jià)推到這么高的水平呢?因?yàn)闆]有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國(guó)實(shí)行先富帶動(dòng)后富的發(fā)展政策，這必然會(huì)導(dǎo)致人口從落后地區(qū)往發(fā)達(dá)地區(qū)的流動(dòng)。這種流動(dòng)的驅(qū)動(dòng)力就是更好的資源。包括：工作機(jī)會(huì)、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎(chǔ)設(shè)施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價(jià)格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價(jià)格，房子的價(jià)格還包括上述資源的價(jià)格。而這種流動(dòng)的阻力主要就是更高的房?jī)r(jià)。上海的房?jī)r(jià)不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發(fā)達(dá)地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房?jī)r(jià)差距就有多大，否則流動(dòng)會(huì)失衡。

由于鋼筋、水泥及勞動(dòng)力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農(nóng)村建房成本也有一個(gè)最低值。目前小縣城的房?jī)r(jià)一般不會(huì)低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動(dòng)的沖動(dòng)，這樣，地級(jí)市的房?jī)r(jià)也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。

不妨允許我以一種不科學(xué)的方法來做一個(gè)嘗試：

截止20，上海市年財(cái)政預(yù)算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財(cái)政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計(jì)獲得財(cái)政支出258萬。

上海市戶均財(cái)政支出是全國(guó)平均戶均財(cái)政支出的2.58倍，而上海市房屋均價(jià)22012元/平方米也正好約是全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格8832元/平方米的2.49倍。

結(jié)論：仁者見仁，智者見智。

年上海別墅市場(chǎng)分析。

從松江九亭、長(zhǎng)寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯(lián)體別墅，到幾千萬元的獨(dú)立式豪華別墅。

今年，上海成了不容置疑的別墅年。

上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應(yīng)過大，但需求有限。別墅市場(chǎng)已由前幾年的供不應(yīng)求，快速進(jìn)入了供過于求的格局，同質(zhì)現(xiàn)象也趨于嚴(yán)重。

那么，有限的市場(chǎng)到底需要什么樣的別墅呢?安家網(wǎng)近日進(jìn)行了大規(guī)模線上和線下的市場(chǎng)調(diào)研，以此獲取第一手的市場(chǎng)資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場(chǎng)提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。

(一)別墅價(jià)格。

50至120萬元人民幣的別墅將成為當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價(jià)位的別墅同樣擁有可觀的市場(chǎng)群體。在上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。

(二)別墅區(qū)域。

上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。

2002年的上海別墅市場(chǎng)區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。

(三)別墅類型。

在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價(jià)格，也受到市場(chǎng)的一定青睞。在上海別墅市場(chǎng)，各類別墅占市場(chǎng)總份額中的比例：獨(dú)立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。

150至200平方米的別墅將成為當(dāng)前別墅市場(chǎng)的主流面積，即經(jīng)濟(jì)型別墅的市場(chǎng)容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價(jià)提高，成為了社會(huì)高端客層的實(shí)力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。

(五)考慮因素。

在購(gòu)買別墅15個(gè)考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價(jià)格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價(jià)值(占8.20%)。而其中營(yíng)銷包裝是人們?cè)谧髻?gòu)房決策時(shí)最為忽略的，這也反映出當(dāng)前購(gòu)房人的理智與專業(yè)。

所以，作為發(fā)展商而言，營(yíng)銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會(huì)喪失一大批優(yōu)質(zhì)客群。發(fā)展商應(yīng)對(duì)7大重要因素予以研究，因?yàn)閯e墅是房產(chǎn)的終結(jié)消費(fèi)，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會(huì)成為買房人特別重視的問題;別墅消費(fèi)群體大都為社會(huì)的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價(jià)值，是能充分反映別墅價(jià)值和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的因素。

(六)交通意向。

該問題是確認(rèn)購(gòu)買別墅的人群對(duì)交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認(rèn)為半小時(shí)車程到機(jī)場(chǎng)和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認(rèn)為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購(gòu)買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強(qiáng)，以某一區(qū)域?yàn)樯罟ぷ髦行模虼酥恢幸庠搮^(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目。

(七)別墅樓層。

選擇購(gòu)買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購(gòu)買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，而3層別墅可作為差異性產(chǎn)品進(jìn)行點(diǎn)綴。

(八)別墅挑高。

希望別墅內(nèi)有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內(nèi)有挑高的人，占40%。所以，別墅內(nèi)有挑高已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。

(九)別墅天窗。

希望別墅內(nèi)有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內(nèi)有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內(nèi)有天窗也已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。

希望別墅內(nèi)有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內(nèi)有傭人房的人，占23.7%。

購(gòu)買別墅的人群都會(huì)通過雇用家政員來?yè)Q取自己休閑時(shí)間，并提高生活品質(zhì)，所以別墅內(nèi)有傭人房將成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。

(十一)別墅房型。

5個(gè)房間的別墅為大多數(shù)目標(biāo)客群所接受，可作為主力房型進(jìn)行設(shè)計(jì);7個(gè)房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。

(十二)別墅客廳面積要求。

別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。

(十三)別墅主臥室面積要求。

別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。

(十四)別墅廚房面積要求。

別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。

(十五)別墅自家花園要求。

設(shè)計(jì)該題時(shí)就有意讓被調(diào)研者在考慮自己花園面積時(shí)，同時(shí)也將花園面積算進(jìn)別墅總價(jià)，從而保證回復(fù)的客觀性。

花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購(gòu)買別墅人群重點(diǎn)關(guān)注的因素，高出該市場(chǎng)平均水平，將產(chǎn)生較大市場(chǎng)吸引力。

(十六)別墅物業(yè)管理。

在13個(gè)選擇項(xiàng)中，排在最前面的6個(gè)會(huì)所設(shè)施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網(wǎng)球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。

生活便利和運(yùn)動(dòng)健身是購(gòu)買別墅的人群最為關(guān)心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達(dá)到最需要的滿足是最明智的。

(十八)別墅裝修要求。

購(gòu)買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費(fèi)自己過多精力和時(shí)間，所以對(duì)他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。

(十九)別墅車位。

別墅內(nèi)有一個(gè)私人車位是當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的基本選擇要求，而高價(jià)位別墅二個(gè)室內(nèi)車位是必備的。

(二十)別墅周邊環(huán)境。

人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設(shè)施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設(shè)施(占17.90%)、商業(yè)設(shè)施(占15.50%)、教育設(shè)施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。

購(gòu)買別墅的人群對(duì)周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設(shè)施時(shí)，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進(jìn)，或在周邊地區(qū)引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

(二十一)別墅賣點(diǎn)。

2、

3、4位的都是與綠化相關(guān)。從中可得出購(gòu)買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項(xiàng)目能在綠化上做出差異性。

其次，“全面達(dá)到智能化”和“世界級(jí)物業(yè)管理服務(wù)”也是購(gòu)房人極為關(guān)注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點(diǎn)中的一大亮點(diǎn)，而且也確實(shí)為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進(jìn)行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報(bào)率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點(diǎn)顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價(jià)值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)”，別墅的購(gòu)買者認(rèn)為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購(gòu)房時(shí)，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質(zhì)的地方。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇四

市場(chǎng)分析報(bào)告的標(biāo)題一般有兩種形式：一是公文式，如《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行市場(chǎng)環(huán)境分析報(bào)告》。另一種是新聞報(bào)道式。它又分單標(biāo)題和雙標(biāo)題兩種。單標(biāo)題，如從對(duì)鄂州市分行客戶結(jié)構(gòu)調(diào)查分析看我省農(nóng)行市場(chǎng)開發(fā)的戰(zhàn)略選擇；雙標(biāo)題是指既有正題，又有副題。正題揭示市場(chǎng)分析報(bào)告的主旨，副題標(biāo)明進(jìn)行市場(chǎng)分析的對(duì)象、內(nèi)容等，如《縣級(jí)金融市場(chǎng)開發(fā)大有可為――對(duì)公安縣金融市場(chǎng)潛力的調(diào)查分析》。標(biāo)題的詞句應(yīng)反復(fù)琢磨，要概括精練，一般只用一句話，至多兩句為宜。

2、導(dǎo)語。

3、主體。

主體是市場(chǎng)分析報(bào)告的主要部分，一般是寫調(diào)查分析的主要情況、做法、經(jīng)驗(yàn)或問題。如果內(nèi)容多、篇幅長(zhǎng)，最好把它分成若干部分，各加上一個(gè)小標(biāo)題；難以用文字概括其內(nèi)容的，可用序碼來標(biāo)明順序。主體部分有以下四種基本構(gòu)筑形式。

（1）分述式。這種結(jié)構(gòu)多用來描述對(duì)事物作多角度、多側(cè)面分析的結(jié)果，是多向思維在謀篇布局中的反映。其特點(diǎn)是反映業(yè)務(wù)范圍寬、概括面廣。

（2）層進(jìn)式。這種結(jié)構(gòu)主要用來表現(xiàn)對(duì)事物的逐層深化的認(rèn)識(shí)，是收斂性思維在文章謀篇布局中的反映。其特點(diǎn)是概括業(yè)務(wù)面雖然不廣，開掘卻很深。

（3）三段式。主體部分由三個(gè)段落組成：現(xiàn)狀；原因；對(duì)策。如此三段，是三個(gè)層次，故稱三段結(jié)構(gòu)。

（4）綜合式。主體部分將上述各種結(jié)構(gòu)形式融為一體，加以綜合運(yùn)用，即為綜合式。例如，用“分述結(jié)構(gòu)”來寫“三段結(jié)構(gòu)”中的“現(xiàn)狀”；用“三段結(jié)構(gòu)”來寫“層進(jìn)結(jié)構(gòu)”中的一個(gè)層次；用“總分結(jié)構(gòu)”來寫“分述結(jié)構(gòu)”中的某一方面內(nèi)容，等等。

4、結(jié)尾。

結(jié)尾的寫法靈活多樣，一般有以下幾種。

（1）自然結(jié)尾。如果主體部分已把觀點(diǎn)闡述清楚，作出了明確結(jié)論，就不必再硬加一條尾巴。

（2）總結(jié)性結(jié)尾。為加深讀者的印象，深化主旨，概括前文，把調(diào)查分析后對(duì)事物的看法再一次強(qiáng)調(diào)，作出結(jié)論性的收尾。

（3）啟示性結(jié)尾。在寫完主要事實(shí)和分析結(jié)論之后，如果還有些問題或情況需要指出，引起讀者的思考和探討，或?yàn)榱苏故臼挛锇l(fā)展的趨勢(shì)，指出努力方向，就可以寫一個(gè)富有啟示性的結(jié)尾。

（4）預(yù)測(cè)性結(jié)語。有的報(bào)告在提出調(diào)查分析情況和問題之后，又寫出作者的預(yù)測(cè)，說明發(fā)展的趨向，指出可能引起的后果和影響。這是在更廣闊的視野上來深化主題。

為了深入了解本市居民家庭在酒類市場(chǎng)及餐飲類市場(chǎng)的消費(fèi)情況，特進(jìn)行此次調(diào)查。調(diào)查由本市某大學(xué)承擔(dān)，調(diào)查時(shí)間是2001年7月至8月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查，本次調(diào)查選取的樣本總數(shù)是2000戶。各項(xiàng)調(diào)查工作結(jié)束后，該大學(xué)將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，其調(diào)查報(bào)告如下：

一、調(diào)查對(duì)象的基本情況。

（一）樣品類屬情況。在有效樣本戶中，工人320戶，占總數(shù)比例18.2%；農(nóng)民130戶，占總數(shù)比例7.4%；教師200戶，占總數(shù)比例11.4%；機(jī)關(guān)干部190戶，占總數(shù)比例10.8%；個(gè)體戶220戶，占總數(shù)比例12.5%；經(jīng)理150戶，占總數(shù)比例8.52%；科研人員50戶，占總數(shù)比例2。84%；待業(yè)戶90戶，占總數(shù)比例5.1%；醫(yī)生20戶，占總數(shù)比例1.14%；其他260戶，占總數(shù)比例14.77%。

（二）家庭收入情況。本次調(diào)查結(jié)果顯示，從本市總的消費(fèi)水平來看，相當(dāng)一部分居民還達(dá)不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，樣本中只有約2.3%的消費(fèi)者收入在2000元以上。因此，可以初步得出結(jié)論，本市總的消費(fèi)水平較低，商家在定價(jià)的時(shí)候要特別慎重。

二、專門調(diào)查部分。

（一）酒類產(chǎn)品的消費(fèi)情況。

1、白酒比紅酒消費(fèi)量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費(fèi)以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費(fèi)；二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導(dǎo)致白酒的市場(chǎng)大于紅酒的市場(chǎng)。

2、白酒消費(fèi)多元化。

（1）從買白酒的用途來看，約52.84%的消費(fèi)者用來自己消費(fèi)，約27.84%的消費(fèi)者用來送禮，其余的是隨機(jī)性很大的消費(fèi)者。

買酒用于自己消費(fèi)的消費(fèi)者，其價(jià)格大部分在20元以下，其中10元以下的約占26.7%，10～20元的占22.73%，從品牌上來說，稻花香、洋河、湯溝酒相對(duì)看好，尤其是湯溝酒，約占18.75%，這也許跟消費(fèi)者的地方情結(jié)有關(guān)。從紅酒的消費(fèi)情況來看，大部分價(jià)格也都集中在10～20元之間，其中，10元以下的占10.23%，價(jià)格檔次越高，購(gòu)買力相對(duì)越低。從品牌上來說，以花果山、張?jiān)！⑸介茷橹鳌?/p>

送禮者所購(gòu)買的白酒其價(jià)格大部分選擇在80～150元之間（約28.4%），約有15.34%的消費(fèi)者選擇150元以上。這樣，生產(chǎn)廠商的定價(jià)和包裝策略就有了依據(jù)，定價(jià)要合理，又要有好的包裝，才能增大銷售量。從品牌的選擇來看，約有21.59%的消費(fèi)者選擇五糧液，10.795%的消費(fèi)者選擇茅臺(tái)，另外對(duì)紅酒的調(diào)查顯示，約有10.2%的消費(fèi)者選擇40～80元的價(jià)位，選擇80元以上的約5.11%?？傊?，從以上的消費(fèi)情況來看，消費(fèi)者的消費(fèi)水平基本上決定了酒類市場(chǎng)的規(guī)模。

（2）購(gòu)買因素比較鮮明，調(diào)查資料顯示，消費(fèi)者關(guān)注的因素依次為價(jià)格、品牌、質(zhì)量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結(jié)論，生產(chǎn)廠商的合理定價(jià)是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質(zhì)量、巧包裝、做好廣告也很重要。

（3）顧客忠誠(chéng)度調(diào)查表明，經(jīng)常換品牌的消費(fèi)者占樣本總數(shù)的32.95%，偶爾換的占43.75%，對(duì)新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%，持無所謂態(tài)度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%?？梢钥闯?，一旦某個(gè)品牌在消費(fèi)者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應(yīng)在樹立企業(yè)形象、爭(zhēng)創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展十分重要。

（4）動(dòng)因分析。主要在于消費(fèi)者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營(yíng)業(yè)員推薦。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費(fèi)者的注意力，對(duì)于企業(yè)來說是關(guān)鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費(fèi)者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場(chǎng)的規(guī)模。而對(duì)于商家來說，營(yíng)業(yè)員的素質(zhì)也應(yīng)重視，因?yàn)槠鋵?duì)酒類產(chǎn)品的.銷售有著一定的影響作用。

（二）飲食類產(chǎn)品的消費(fèi)情況。

本次調(diào)查主要針對(duì)一些飲食消費(fèi)場(chǎng)所和消費(fèi)者比較喜歡的飲食進(jìn)行，調(diào)查表明，消費(fèi)有以下幾個(gè)重要特點(diǎn)：

1、消費(fèi)者認(rèn)為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費(fèi)者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費(fèi)水平是相適應(yīng)的，現(xiàn)將幾個(gè)主要酒店比較如下：

泰福大酒店是大家最看好的，約有31.82%的消費(fèi)者選擇它，其次是望海樓和明珠大酒店，都是10.23%，然后是錦花賓館。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，云天賓館雖然說是比較好的，但由于這個(gè)賓館的特殊性，只有舉辦大型會(huì)議時(shí)使用，或者是貴賓、政府政要才可以進(jìn)入，所以調(diào)查中作為普通消費(fèi)者的調(diào)查對(duì)象很少會(huì)選擇云天賓館。

2、消費(fèi)者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機(jī)性，但也并非絕對(duì)如此，例如，長(zhǎng)城酒樓、淮揚(yáng)酒樓，也有一定的遠(yuǎn)距離消費(fèi)者惠顧。

3、消費(fèi)者追求時(shí)尚消費(fèi)，如對(duì)手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費(fèi)比較多，特別是手抓龍蝦，在調(diào)查樣本總數(shù)中約占26114%，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)餐飲類市場(chǎng)。

4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場(chǎng)的兩個(gè)亮點(diǎn)，市場(chǎng)潛力很大，目前的消費(fèi)量也很大。調(diào)查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對(duì)季節(jié)的調(diào)查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場(chǎng)，在夏季也有較大的市場(chǎng)潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費(fèi)的一大景觀和特色。

三、結(jié)論和建議。

（一）結(jié)論。

1、本市的居民消費(fèi)水平還不算太高，屬于中等消費(fèi)水平，平均收入在1000元左右，相當(dāng)一部分居民還沒有達(dá)到小康水平。

2、居民在酒類產(chǎn)品消費(fèi)上主要是用于自己消費(fèi)，并且以白酒居多，紅酒的消費(fèi)比較少，用于個(gè)人消費(fèi)的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。

3、消費(fèi)者在買酒時(shí)多注重酒的價(jià)格、質(zhì)量、包裝和宣傳，也有相當(dāng)一部分消費(fèi)者持無所謂的態(tài)度。對(duì)新牌子的酒認(rèn)知度較高。

4、對(duì)酒店的消費(fèi)，主要集中在中檔消費(fèi)水平上，火鍋和海鮮的消費(fèi)潛力較大，并且已經(jīng)有相當(dāng)大的消費(fèi)市場(chǎng)。

（二）建議。

1、商家在組織貨品時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)的變化制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略。

2、對(duì)消費(fèi)者較多選擇本地酒的情況，政府和商家應(yīng)采取積極措施引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)城市消費(fèi)的良性循環(huán)。

3、由于海鮮和火鍋消費(fèi)的增長(zhǎng)，導(dǎo)致城市化管理的混亂，政府應(yīng)加強(qiáng)管理力度，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo)，促進(jìn)城市文明建設(shè)。

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房地產(chǎn)分析報(bào)告篇五

有所幫助。

了當(dāng)年的預(yù)收賬款對(duì)于次年的業(yè)績(jī)具有鎖定作用。預(yù)收賬款在很大程度上反映了當(dāng)年的銷售情況，同時(shí)也是次年?duì)I業(yè)收入的重要組成部分。

反應(yīng)成本控制能力。具有較高gm的企業(yè)往往自身管理水平好，對(duì)供應(yīng)商的議價(jià)能力強(qiáng)，從而可以在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中獲得更大的收益，在不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境中抵抗更大的風(fēng)險(xiǎn)。

從資產(chǎn)方面反映了企業(yè)的盈利能力，同時(shí)是衡量企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。

土地儲(chǔ)備政策是非常重要的考慮因素，它包括土地儲(chǔ)備規(guī)模和資金運(yùn)用能力兩方面。由于土地成本占到建筑總成本的25%到40%，一個(gè)企業(yè)的土地儲(chǔ)備政策是未來收益的重要決定因素，尤其是在經(jīng)濟(jì)的下行周期，錯(cuò)誤的儲(chǔ)備政策可能導(dǎo)致公司承受更大的壓力甚至陷入困境。該指標(biāo)可以反應(yīng)企業(yè)對(duì)土地存貨的管理水平，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，企業(yè)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)。反應(yīng)資產(chǎn)總額的周轉(zhuǎn)速度。周轉(zhuǎn)率越大，銷售能力越強(qiáng)。

合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)和債務(wù)分布有利于企業(yè)保持良好的流動(dòng)性和穩(wěn)定的信用品質(zhì)。尤其是在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，債務(wù)杠桿會(huì)限制財(cái)務(wù)的靈活性，反應(yīng)企業(yè)的抗壓能力。

反應(yīng)企業(yè)全部總資產(chǎn)中有多大比重是通過借貸獲取的。

反應(yīng)企業(yè)負(fù)債的資本化程度，企業(yè)負(fù)債的資本化成都越低，長(zhǎng)期償債壓力越小反應(yīng)企業(yè)的盈利對(duì)于付息債務(wù)綜合的償還能力企業(yè)當(dāng)年的銷售回款，在房屋竣工之前計(jì)入預(yù)收賬款，成為流動(dòng)負(fù)債的一部分，而這部分預(yù)收賬款實(shí)際上是不需要償還的。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率更為真實(shí)。

三年平均值可以部分抵消之間的市場(chǎng)波動(dòng)，使得數(shù)據(jù)更能反映行業(yè)的周/6期變化。同時(shí)需要考慮最近一期數(shù)據(jù)的情況。較小的凈負(fù)債率可以增加企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性，同時(shí)增強(qiáng)其在復(fù)雜環(huán)境中經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)性和回旋余地反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋能力。

住宅市場(chǎng)是一系列的區(qū)域市場(chǎng)而非真正意義上的全國(guó)性市場(chǎng)，地域多元化、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多層次化和價(jià)格多樣化有助于降低企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)，充足廉價(jià)的土地儲(chǔ)備大大提升了企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的潛力。

主要是指在核心市場(chǎng)的市場(chǎng)份額排名靠前。市場(chǎng)占有率高的企業(yè)收入規(guī)模較大，資金鏈斷裂的可能性相對(duì)較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。考慮已建項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備的地域分布。區(qū)域多元化后一方面可以抵御局部風(fēng)險(xiǎn)，但另一方面對(duì)管理能力的挑戰(zhàn)增加。主要是分散政策風(fēng)險(xiǎn)。住宅產(chǎn)品包括：經(jīng)濟(jì)適用房+限價(jià)房+普通住宅+高等住宅等，各產(chǎn)品的政策不一樣。主要考慮:。

(1)土地的價(jià)格;。

(2)土地款的繳納情況;。

(3)土地的位置及周邊未來發(fā)展情況;。

(4)土地的開發(fā)時(shí)間及周期;。

(5)當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)格及市場(chǎng)的趨勢(shì)。

不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)不同，不同地域的政策風(fēng)險(xiǎn)不同。

擁有國(guó)家或地方政府背景的企業(yè)，更容易獲得各種優(yōu)惠政策，而業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展也會(huì)受益于政府支持，在面臨經(jīng)濟(jì)的不確定性因素時(shí)，更容易得到政府救助;實(shí)際控制人實(shí)力雄厚的企業(yè)，其股東給予的包括資金或是管理方面的支持都優(yōu)于一般企業(yè)，因此企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。

(2)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場(chǎng)定位、規(guī)模擴(kuò)張速度、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整等。

可使用的銀行授信規(guī)模，未來是否有使用授信的可能新以及其對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的支持及債務(wù)的保障程度。

存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇六

物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。

2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。

國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉(cāng)庫(kù)出租向倉(cāng)儲(chǔ)管理、庫(kù)存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式；實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40％，立體倉(cāng)庫(kù)的總面積占倉(cāng)庫(kù)總面積的40%。

行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，()但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。

3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。

目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：

連鎖超市型。

建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)。

市場(chǎng)聯(lián)盟型。

主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。

綜合批發(fā)市場(chǎng)型。

建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。

物流園區(qū)(基地)型。

近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。

二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。

（二）我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

中國(guó)不僅是全球最重要的采購(gòu)中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。

三、行業(yè)發(fā)展前景。

據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬億元，到將達(dá)到90萬億元。

年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。

資料來源：wind,中國(guó)物流及采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。

據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，2012年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過4.23萬億元。

國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過3.8萬億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。

從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%；保管費(fèi)用為1.2萬億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

（一）物流公司的類型。

我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。

（二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。

物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。

企業(yè)類型。

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。

具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。

倉(cāng)儲(chǔ)能力較弱。

倉(cāng)儲(chǔ)型。

地理上的便利。倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。

可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。

運(yùn)輸能力較弱。

綜合服務(wù)型。

可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。

倉(cāng)儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。

五、行業(yè)主要上市公司。

主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇七

最近一段時(shí)間一直在尋找高成長(zhǎng)性的企業(yè)，同時(shí)還要注意價(jià)格的問題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產(chǎn)，一直以為這是一家地產(chǎn)企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產(chǎn)商服務(wù)的企業(yè)，可見自己在平時(shí)的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產(chǎn)的投資報(bào)告我想分為幾大部分，第一部分應(yīng)該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長(zhǎng)性，因?yàn)橥顿Y企業(yè)成長(zhǎng)性是最重要的，沒有高成長(zhǎng)性，投資的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當(dāng)前市場(chǎng)估值的情況介紹，畢竟只考慮成長(zhǎng)性沒有合理的買入價(jià)格，投資回報(bào)也會(huì)大受影響。第三部分，應(yīng)該說說投資這個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題，以及風(fēng)險(xiǎn)控制的措施。

世聯(lián)地產(chǎn)這個(gè)企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的銷售策劃服務(wù)的，所以這個(gè)行業(yè)會(huì)受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績(jī)較強(qiáng)的周期性，但是由于這個(gè)行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟(jì)周期性影響只是針對(duì)業(yè)績(jī)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)這個(gè)企業(yè)的擴(kuò)展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)會(huì)幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，為自己成長(zhǎng)的過程提供空間，這個(gè)過程是每個(gè)成長(zhǎng)性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。

從以上角度分析，這個(gè)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟(jì)周期等外來因素不會(huì)對(duì)企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會(huì)降低其運(yùn)營(yíng)成本，提高其企業(yè)的毛利潤(rùn)。而且隨著規(guī)模的擴(kuò)大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會(huì)相應(yīng)的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡(jiǎn)單的盈利模式的復(fù)制及其迅速的規(guī)模化成為可能，所以行業(yè)的成長(zhǎng)空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營(yíng)銷服務(wù)模式，其市場(chǎng)的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。

第一章標(biāo)的行業(yè)屬性及成長(zhǎng)性分析。

世聯(lián)地產(chǎn)是a股市場(chǎng)第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的顧問代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。

2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。

3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。

4、管理團(tuán)隊(duì)高瞻遠(yuǎn)矚。

目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國(guó)內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國(guó)紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場(chǎng)整體估值水平對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會(huì)造成一定影響。另外從風(fēng)險(xiǎn)角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有一定安全空間要求。

行業(yè)及公司簡(jiǎn)介：

行業(yè)情況簡(jiǎn)介。

世聯(lián)地產(chǎn)是a股市場(chǎng)第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的顧問代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)按照房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段可以分為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是由政府主導(dǎo)土地使用權(quán)出讓階段的市場(chǎng)，一般稱之為土地市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)商已出售的房產(chǎn)在投入使用后進(jìn)行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場(chǎng)。

從房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值流程來看，地產(chǎn)服務(wù)商提供的服務(wù)覆蓋了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)階段，服務(wù)商與開發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中不可或缺的角色，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、保障房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約房地產(chǎn)交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務(wù)如下：

（3）在物業(yè)交易的二級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)中介為開發(fā)商提供營(yíng)銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務(wù)；

（4）在物業(yè)交易的三級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)中介為機(jī)構(gòu)或個(gè)人提供房屋租賃服務(wù)、二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

公司情況簡(jiǎn)介。

公司成立于1993年，始終專注從事房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售業(yè)務(wù)，不涉足開發(fā)業(yè)務(wù)。公司憑借穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)、專業(yè)的員工隊(duì)伍為客戶提供房地產(chǎn)營(yíng)銷代理服務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的認(rèn)可。2005-2008年公司收入的年均復(fù)合增長(zhǎng)率為32.5%，業(yè)務(wù)具有良好的增長(zhǎng)性。目前公司有23家分支機(jī)構(gòu)，遍及中國(guó)珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產(chǎn)營(yíng)銷代理、發(fā)展顧問、租售經(jīng)紀(jì)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)能力，近3000名房地產(chǎn)專業(yè)人才。

公司目前的顧問策劃業(yè)務(wù)主要為政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)商提供土地出讓咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)策劃服務(wù)等；銷售代理業(yè)務(wù)主要為收取傭金的一般代理業(yè)務(wù)；經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

公司品牌建設(shè)已經(jīng)取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)top10”前二名，并且品牌美譽(yù)度、忠誠(chéng)度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設(shè)行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)能力，出版的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)研究的書籍，在行業(yè)內(nèi)具有較強(qiáng)的影響力。截至2009年6月，公司已公開發(fā)行以“世聯(lián)地產(chǎn)顧問系列叢書”為主導(dǎo)產(chǎn)品的房地產(chǎn)專業(yè)圖書18本。

行業(yè)發(fā)展前景：

房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴(yán)厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應(yīng)對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，“保增長(zhǎng)”措施出臺(tái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。

我們認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是對(duì)行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)、人口紅利因素仍進(jìn)一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，其發(fā)展前景依然看好。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間來自于兩個(gè)方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營(yíng)后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設(shè)“大浦東新區(qū)”，深圳擴(kuò)區(qū)，定位創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會(huì)對(duì)自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。

二是二三線城市的“城市化跟進(jìn)”。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是國(guó)家政策的重要指導(dǎo)方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國(guó)家級(jí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟(jì)新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全面提速必然帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時(shí)間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進(jìn)程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。

與國(guó)外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。

顧問策劃業(yè)務(wù)。

專業(yè)的顧問策劃服務(wù)主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和試錯(cuò)成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進(jìn)入哪些城市，投標(biāo)哪些項(xiàng)目，項(xiàng)目的成本要控制在多少，項(xiàng)目的定位等關(guān)鍵問題；顧問策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計(jì)劃及土地購(gòu)買計(jì)劃等因素的影響。

即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟(jì)的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團(tuán)隊(duì)專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項(xiàng)目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。而在將來，地產(chǎn)項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，專業(yè)有效的項(xiàng)目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團(tuán)隊(duì)必然要?jiǎng)龠^公司自己進(jìn)行策劃管理。

代理業(yè)務(wù)。

2008年，我國(guó)一手商品房銷售額達(dá)24071億元。由于我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)分工程度和國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大差距。全國(guó)由房地產(chǎn)中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產(chǎn)開發(fā)公司自建銷售公司，則這個(gè)比例更小。而國(guó)外成熟市場(chǎng)，如美國(guó)，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機(jī)構(gòu)完成的。

房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個(gè)特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、易居中國(guó)等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場(chǎng)占有率，但整體而言全國(guó)市場(chǎng)占有率依然不高。全國(guó)代理銷售百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額從05年的17.4%增長(zhǎng)到08年的32.2%，已經(jīng)是一個(gè)大的飛躍，但相比美國(guó)市場(chǎng)前五名占據(jù)新增住房銷售50%市場(chǎng)的集中度來說，還有一個(gè)漫長(zhǎng)的行業(yè)整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價(jià)值高、業(yè)務(wù)模式先進(jìn)的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場(chǎng)空間。

經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

2008年一線城市二手房成交量大幅調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)下降，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看市場(chǎng)空間較大。

世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式是以客戶需求為基礎(chǔ)的。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務(wù)需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務(wù)。經(jīng)過16年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)形成了自己特有的“咨詢+實(shí)施”的經(jīng)營(yíng)模式，顧問策劃能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)中介公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

公司目前已經(jīng)構(gòu)筑了顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)三大產(chǎn)品線，形成了良性的互補(bǔ)和協(xié)同效應(yīng)，并降低了自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。公司多年來累計(jì)為中國(guó)99個(gè)城市的的超過1,000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高質(zhì)量的房地產(chǎn)顧問咨詢與策劃服務(wù)。公司的顧問策劃業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯；公司的代理銷售業(yè)務(wù)多年來處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務(wù)收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)由子公司世聯(lián)行經(jīng)營(yíng)，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。

與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。一般認(rèn)為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)門檻低，沒有規(guī)模效應(yīng)，大公司不占優(yōu)勢(shì)。但我們認(rèn)為這只是該行業(yè)低層次競(jìng)爭(zhēng)階段的暫時(shí)表現(xiàn)而已。隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)高速度、無差異的擴(kuò)張期過去后，越來越多的開發(fā)商、政府部門會(huì)需要更精致的顧問策劃服務(wù)，而在這一領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)建立起了良好的品牌和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，截止09年6月，世聯(lián)地產(chǎn)尚未完成的顧問合同233個(gè)，在業(yè)內(nèi)首屈一指，即使將來其他服務(wù)商進(jìn)入該領(lǐng)域，也難以立刻和世聯(lián)長(zhǎng)期積累的經(jīng)驗(yàn)和模式相抗衡。

2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。作為業(yè)內(nèi)知名的地產(chǎn)顧問策劃公司，世聯(lián)與政府部門、業(yè)內(nèi)大型地產(chǎn)開發(fā)商都具有長(zhǎng)期、良好的業(yè)務(wù)合作往來。通過顧問策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時(shí)爭(zhēng)取到大量代理銷售業(yè)務(wù)。這一策略在進(jìn)入新的市場(chǎng)區(qū)域時(shí)顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價(jià)值330億的房產(chǎn)，而簽約未履行的代理面積高達(dá)2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績(jī)超過上半年的概率很大。

3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。作為從深圳本地起家的地產(chǎn)服務(wù)商，世聯(lián)在深圳當(dāng)?shù)匾呀?jīng)占據(jù)大約30%的市場(chǎng)份額，對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)房群體有深刻認(rèn)識(shí)和把握，具備相當(dāng)大的區(qū)域性優(yōu)勢(shì)。深圳特區(qū)擴(kuò)容在即，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)也將迎來一波新浪潮，作為當(dāng)?shù)佚堫^的服務(wù)商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見的。

4、管理團(tuán)隊(duì)高瞻遠(yuǎn)矚。世聯(lián)地產(chǎn)的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關(guān)，有充分的激勵(lì)來實(shí)現(xiàn)個(gè)人與公司的共同收益。同時(shí)這個(gè)團(tuán)隊(duì)也已經(jīng)歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認(rèn)同，團(tuán)隊(duì)緊密度較高。公司高層對(duì)行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠(yuǎn)矚地看到了行業(yè)在度過低層次競(jìng)爭(zhēng)后必然要依靠品牌價(jià)值、經(jīng)驗(yàn)積累的規(guī)模效應(yīng)等因素才能實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的戰(zhàn)略，同時(shí)積極建設(shè)服務(wù)管理和知識(shí)共享平臺(tái)，設(shè)立人才培訓(xùn)中心，為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展早做打算，這些都是相當(dāng)具有遠(yuǎn)見卓識(shí)的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸a股市場(chǎng)成為上市公司，對(duì)于其提升代理、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面的口碑方面，也具有不可估量的價(jià)值。

第四，公司將通過圖書出版、營(yíng)銷會(huì)展、vi整合和媒體投放等形式擴(kuò)大公司在房地產(chǎn)行業(yè)與目標(biāo)客戶群中的影響力，強(qiáng)化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國(guó)建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務(wù)中國(guó)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的形象，進(jìn)一步提升公司在全國(guó)的品牌知名度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。

公司擬使用募集資金布局全國(guó)顧問代理業(yè)務(wù)，建立有效的管理平臺(tái)和人力資源培訓(xùn)中心，進(jìn)一步宣傳和擴(kuò)大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力、擴(kuò)大公司在各區(qū)域的市場(chǎng)份額，最終實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)。

第二章標(biāo)的當(dāng)前估值合理性分析。

盈利預(yù)測(cè)。

截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產(chǎn)顧問策劃合同總計(jì)有223份。這些合同儲(chǔ)備為公司持續(xù)盈利提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；截至2009年6月30日，公司累計(jì)簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復(fù)地、中信四家大型房地產(chǎn)開發(fā)商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預(yù)計(jì)進(jìn)入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)有序復(fù)蘇，政府采取激進(jìn)的行政手段干預(yù)市場(chǎng)的可能性不是非常大，這將為房地產(chǎn)開發(fā)商和服務(wù)商提供良好的經(jīng)營(yíng)空間。

估值。

目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國(guó)內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國(guó)紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國(guó)，08年eps為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國(guó)在代理銷售業(yè)務(wù)方面采用的是交保證金獲得差價(jià)分成的方式，盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)相比世聯(lián)地產(chǎn)更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場(chǎng)整體估值水平對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會(huì)造成一定影響。另外從風(fēng)險(xiǎn)角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有一定安全空間要求。

根據(jù)公司業(yè)績(jī)快報(bào)計(jì)算，公司09年的業(yè)績(jī)?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計(jì)算，09年合適股價(jià)為45元，假如業(yè)績(jī)年增長(zhǎng)率為30%，2010年股價(jià)為58.5元，當(dāng)前股價(jià)存在安全邊際。

第三章標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)所在及防范措施。

世聯(lián)地產(chǎn)真正有價(jià)值的地方在于為地產(chǎn)商提供多方位的服務(wù)，包括規(guī)劃、營(yíng)銷、銷售方案等等，而現(xiàn)在的主營(yíng)收入方面主要是為地產(chǎn)商的分銷代理業(yè)務(wù)，所以未來其他業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)支持是可期的，但是如果總是局限在這個(gè)方面，那這個(gè)企業(yè)的價(jià)值大打折扣，或者說根本沒有什么價(jià)值。所以說很多機(jī)構(gòu)對(duì)這個(gè)一定會(huì)看的很明白的，從這個(gè)角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，投資是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，在當(dāng)前價(jià)格買入該企業(yè)的價(jià)格是否合適是個(gè)仁者見仁智者見智的問題，關(guān)鍵在于企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)能否支持該股的股價(jià)問題，所以這個(gè)事情需要交給時(shí)間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。

同時(shí)我們?cè)谄髽I(yè)跟蹤的同時(shí)可以適當(dāng)選擇標(biāo)的和倉(cāng)位的不同配置，比如說多選擇幾個(gè)目標(biāo)，同時(shí)選擇成長(zhǎng)股和低估的大盤藍(lán)籌股，這樣就會(huì)保證我們投資的收益，同時(shí)提高收益率。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇八

從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會(huì)計(jì)部進(jìn)行了為期三周的實(shí)習(xí)調(diào)查。先前對(duì)會(huì)計(jì)電算化知識(shí)的不了解，經(jīng)過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再?gòu)闹缴踔?。此次我所調(diào)查的范圍是財(cái)務(wù)部的會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo)。會(huì)計(jì)電算化技術(shù)的應(yīng)用，將廣大財(cái)會(huì)人員從繁重的手工操作中解放出來，有時(shí)間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當(dāng)局、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息。我本著客觀、求實(shí)的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對(duì)公司會(huì)計(jì)部的電算化進(jìn)行了調(diào)查。雖然這次調(diào)查只有三個(gè)星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計(jì)劃和未來的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

此次調(diào)查主要是了解會(huì)計(jì)內(nèi)部的運(yùn)行及操作。在xx廠的實(shí)習(xí)中我是跟隨師傅了解會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容。

(一)了解會(huì)計(jì)部運(yùn)用電算化的重要性。

1、運(yùn)用電算化能夠提高會(huì)計(jì)現(xiàn)代化管理思想，從而使得會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)工作標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化，科學(xué)化，提高會(huì)計(jì)工作的效率和質(zhì)量。

2、電算化可以加快信息傳遞，提高會(huì)計(jì)的反饋與控制能力。與此同時(shí)就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理水平，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)。

(二)學(xué)習(xí)如何運(yùn)用電算化。

在整個(gè)調(diào)查過程中，會(huì)計(jì)師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學(xué)習(xí)，有時(shí)也會(huì)試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細(xì)心，電算化和手寫一樣都會(huì)出錯(cuò)，因此做憑證時(shí)一定要仔細(xì)，這樣才不會(huì)出錯(cuò)，不然寫錯(cuò)了就要?jiǎng)h去還要重新填寫。

嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū)，成立于1997年，月產(chǎn)值約70萬，成本約43萬元。它是一家私營(yíng)企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個(gè)部門，分別是人事部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部、銷售部、設(shè)計(jì)部，還有兩個(gè)車間(制造車間、包裝車間)，一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大，員工人數(shù)共有82人，注冊(cè)資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購(gòu)部采購(gòu)原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標(biāo)、卡、盒、標(biāo)簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進(jìn)入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡(jiǎn)單流程為材料入庫(kù)-----各部領(lǐng)用材料------入庫(kù)產(chǎn)品------出庫(kù)------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點(diǎn)是海寧皮件城。年收入約為。財(cái)務(wù)部實(shí)行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

為期三星期在xx廠的會(huì)計(jì)部實(shí)訓(xùn)，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會(huì)計(jì)憑證。整個(gè)調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會(huì)計(jì)部，調(diào)查的主要內(nèi)容是會(huì)計(jì)電算化。

在整個(gè)實(shí)訓(xùn)調(diào)查過程中，我與會(huì)計(jì)師傅及出納進(jìn)行面對(duì)面的學(xué)習(xí)。通過近距離地接觸會(huì)計(jì)電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會(huì)計(jì)及中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。只有先學(xué)好這些才能正確填寫會(huì)計(jì)憑證以及做好其他的會(huì)計(jì)工作。在這里可以直接問會(huì)計(jì)師傅不懂的問題，師傅也會(huì)很認(rèn)真為你講解會(huì)計(jì)實(shí)踐操作的知識(shí)。

(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。

xx廠中只有一名會(huì)計(jì)師傅及一員出納，大多的事情都由會(huì)計(jì)師傅所完成。據(jù)了解會(huì)計(jì)師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的，相對(duì)來說他們的專業(yè)知識(shí)是不完全的。并且會(huì)計(jì)師傅只經(jīng)過短期的培訓(xùn)，對(duì)軟件的認(rèn)識(shí)存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財(cái)務(wù)軟件，卻不能靈活運(yùn)用軟件所提供的各項(xiàng)功能。

(二)運(yùn)用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范。

在皮件廠中會(huì)計(jì)師傅年紀(jì)跟我相差很大，他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，才能使會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)順利進(jìn)行。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行，因而出現(xiàn)了工作流程與實(shí)際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾，使會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會(huì)計(jì)電算化的實(shí)際實(shí)施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導(dǎo)致管理上的漏洞，嚴(yán)重制約著會(huì)計(jì)電算化水平的提高以及造成會(huì)計(jì)信息失真。

(三)單位領(lǐng)導(dǎo)的不重視。

會(huì)計(jì)電算化隨著現(xiàn)代化進(jìn)一步發(fā)展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)只注重最后的結(jié)果，對(duì)會(huì)計(jì)的過程不注重。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)基本上是由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，領(lǐng)導(dǎo)具有很大的經(jīng)營(yíng)自主權(quán);大量的企業(yè)屬于私營(yíng)企業(yè)，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，基本上是領(lǐng)導(dǎo)說一是一。在這種情況下，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)會(huì)計(jì)電算化工作的認(rèn)可與否，直接影響企業(yè)能否實(shí)施會(huì)計(jì)電算化。

(一)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

1、引入高素質(zhì)電算化人才。

目前我國(guó)高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場(chǎng)，人才供應(yīng)較前幾年有了很大改善，企業(yè)完全可以從市場(chǎng)招聘大學(xué)畢業(yè)生從事會(huì)計(jì)電算化工。

2、加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的電算化培訓(xùn)。

企業(yè)應(yīng)單獨(dú)制訂培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)時(shí)間。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)滿足開展會(huì)計(jì)電算化工作的需要，既要進(jìn)行基本的賬務(wù)、報(bào)表操作的培訓(xùn)，又應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，涉及工資、固定資產(chǎn)、采購(gòu)、銷售、成本等系統(tǒng)，同時(shí)還應(yīng)涉及相關(guān)崗位設(shè)置、人員安排等內(nèi)容。

(二)規(guī)范電算化處理賬務(wù)。

建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內(nèi)部制度建立后，抓落實(shí)是非常重要的環(huán)節(jié)。在實(shí)施過程中，企業(yè)要定期對(duì)各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并有相應(yīng)獎(jiǎng)懲措施，以確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。

(三)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)電算化的重視。

要促進(jìn)該企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)電算化，首先要讓領(lǐng)導(dǎo)從思想上重視起來，認(rèn)識(shí)到實(shí)施會(huì)計(jì)電算化給企業(yè)帶來的方方面面的好處，徹底轉(zhuǎn)變其思想，使其成為實(shí)施會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)的動(dòng)力而非阻力。使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)明白會(huì)計(jì)電算化并不僅僅是會(huì)計(jì)工作的現(xiàn)代化，更是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理工作的現(xiàn)代化，是信息手段的現(xiàn)代化，通過會(huì)計(jì)電算化，能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在全球經(jīng)濟(jì)一體化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán)，意味著被淘汰。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇九

受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，上半年，市場(chǎng)迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新上演“地王爭(zhēng)霸”、“房?jī)r(jià)攀升”。

統(tǒng)計(jì)局公布的`最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到萬平方米;銷售面積增速為%。

統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。

國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時(shí)期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)。

三、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。

從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺(tái)又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套，到6月份時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度大為上升。

隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時(shí)，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的壓力。_年下半年，新開發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米，有實(shí)力的開發(fā)商都會(huì)加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)。在_年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。

四、20住房市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析。

1、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。

_年，市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。

一、實(shí)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

(一)對(duì)個(gè)人購(gòu)房實(shí)施補(bǔ)貼。(二)實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。(五)實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購(gòu)房的，可視為首次購(gòu)房。(七)實(shí)行購(gòu)房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購(gòu)買商品住宅的，購(gòu)房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。

(八)減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。(九)對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。(十一)盤活存量建設(shè)用地。(十二)鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國(guó)家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對(duì)資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。(十三)加大稅收支持力度。

3、營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。

(十四)提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(十五)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。(十六)加強(qiáng)宣傳營(yíng)銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢(shì)特征，優(yōu)化市場(chǎng)交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。

這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺(tái)便受到了世人的關(guān)注，大家對(duì)這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望。購(gòu)房者希望“新政”能給自己帶來更多的購(gòu)房實(shí)惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

目前，我國(guó)“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長(zhǎng)仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫(kù)存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過高導(dǎo)致購(gòu)買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。

一、物流行業(yè)基本情況。

1、物流概述。

物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。

2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。

國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉(cāng)庫(kù)出租向倉(cāng)儲(chǔ)管理、庫(kù)存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式;實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40%，立體倉(cāng)庫(kù)的總面積占倉(cāng)庫(kù)總面積的40%。

行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。

3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。

目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：

連鎖超市型。

建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)。

市場(chǎng)聯(lián)盟型。

主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。

綜合批發(fā)市場(chǎng)型。

建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。

物流園區(qū)(基地)型。

近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。

二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

(一)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。

(二)我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

中國(guó)不僅是全球最重要的采購(gòu)中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。

三、行業(yè)發(fā)展前景。

據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7%，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬億元，到將達(dá)到90萬億元。

年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。

資料來源：wind,中國(guó)物流及采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。

據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，20__年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過4.23萬億元。

國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過3.8萬億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。

從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%;保管費(fèi)用為1.2萬億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

(一)物流公司的類型。

我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。

(二)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。

物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。

企業(yè)類型。

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。

具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。

倉(cāng)儲(chǔ)能力較弱。

倉(cāng)儲(chǔ)型。

地理上的便利。倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。

可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。

運(yùn)輸能力較弱。

綜合服務(wù)型。

可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。

倉(cāng)儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。

五、行業(yè)主要上市公司。

主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語。

一、引言：

隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的消費(fèi)需求和消費(fèi)觀念也在不斷變化。作為高檔消費(fèi)品的汽車在年輕一代的人群中更加受到青睞。此次調(diào)查我們以__公司為研究對(duì)象，深入了解消費(fèi)行為的狀況。為__公司的發(fā)展提供建議。

二、調(diào)查內(nèi)容。

1.目前__市汽車市場(chǎng)的構(gòu)成情況，__汽車的市場(chǎng)占有率。

2.__市區(qū)汽車消費(fèi)群體的消費(fèi)傾向和認(rèn)知情況。

3.汽車消費(fèi)者的潛在消費(fèi)意識(shí)。

4.汽車廣告的投放情況。

三、調(diào)查方法。

本次調(diào)查中我們用spss進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，用excel電子表格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。共發(fā)放問卷350份，回收342份，有效率為100%。

四、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。

1.此次調(diào)查中大部分人年齡在21—50歲之間，占樣本總體的93%，這個(gè)年齡段正是購(gòu)車的主要年齡段，73%的人具備購(gòu)車實(shí)力。

2.__汽車在品牌形象在消費(fèi)者中占有較大比例，占調(diào)查總數(shù)的52%,其中一些國(guó)外品牌的汽車主要集中在高消費(fèi)水平的人群中。

3.在購(gòu)車付款方式中，有43%的人選擇一次性付款，有28%的選擇了貸款。

4.在購(gòu)車用途方面，有67%的選擇上下班，21%的人選擇喜愛。在喜愛的這部分人中，87%的人都選擇了汽車價(jià)格在30萬以上。

五、總結(jié)。

汽車在我國(guó)目前還存在很大的消費(fèi)潛力，特別是在進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，百姓的收入逐年遞增，使擁有一輛自己的汽車在更多的人群中變成了現(xiàn)實(shí)。但主要的消費(fèi)水平還在20萬以內(nèi)，一些國(guó)產(chǎn)的中小型汽車更加受到歡迎。

為了保證保險(xiǎn)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康的向前發(fā)展，消除職務(wù)犯罪隱患，__區(qū)檢察院對(duì)區(qū)保險(xiǎn)行業(yè)的管理及運(yùn)行情況進(jìn)行深入調(diào)研，并針對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問題提出有效的整改措施。

一、保險(xiǎn)行業(yè)的基本情況：

以前全區(qū)只有一家保險(xiǎn)公司暨中國(guó)保險(xiǎn)公司齊齊哈爾支公司__分公司，當(dāng)時(shí)保險(xiǎn)市場(chǎng)的份額占有率為100%。19中國(guó)保險(xiǎn)公司齊齊哈爾市支公司一分為二：一是中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司齊齊哈爾市支公司;二是中國(guó)保險(xiǎn)股份有限公司壽險(xiǎn)公司齊齊哈爾市支公司，當(dāng)時(shí)的險(xiǎn)種經(jīng)營(yíng)范圍區(qū)分的特別明確，財(cái)險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍只限于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，而壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)范圍也只限于壽險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)壽險(xiǎn)公司市場(chǎng)份額的占有率仍是100%。

年以后隨著保險(xiǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，我區(qū)先后有幾家財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、壽險(xiǎn)公司入駐，險(xiǎn)費(fèi)收入隨之一路猛增，保險(xiǎn)市場(chǎng)各公司的保費(fèi)收入份額的占有率就沒有了確定性，使得保險(xiǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了混亂局面，各家為了生存而不惜采取一切可以采取的手段，搶占保險(xiǎn)市場(chǎng)份額，有的公司不顧國(guó)家三令五申對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)依法經(jīng)營(yíng)的嚴(yán)格要求和規(guī)定，鋌而走險(xiǎn)，從而使保險(xiǎn)行業(yè)陷入一種不嚴(yán)格依法經(jīng)營(yíng)的“窘境”。

二、保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”的形成及手段：

1、按照國(guó)家及財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)公司在承保商業(yè)險(xiǎn)過程中按4%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費(fèi)，交強(qiáng)險(xiǎn)按8%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費(fèi)，由于保險(xiǎn)資源的匱乏，各公司又都想搶占保險(xiǎn)市場(chǎng)和市場(chǎng)份額，于是乎，各公司之間便開始了地下“暗戰(zhàn)”，各公司之間也相互(違規(guī)、違法提高手續(xù)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn))“哄抬物價(jià)”，這樣就形成了一種各公司彼此之間心知肚明的保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”。

2、按照國(guó)家及財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，所有保險(xiǎn)公司通過正常的財(cái)務(wù)手續(xù)無法實(shí)現(xiàn)不合規(guī)的手續(xù)費(fèi)支付，因此，保險(xiǎn)公司采取一些違規(guī)、違法等手段截留、侵吞保費(fèi)。

手段之一：“鴛鴦單，”又稱“陰陽單”。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司在打印保單時(shí)，故意地將保單各聯(lián)分開打印，保單的客戶聯(lián)、業(yè)務(wù)留存聯(lián)、財(cái)務(wù)留存聯(lián)等各聯(lián)的內(nèi)容不一致，一般情況是客戶聯(lián)的保險(xiǎn)金額比較大，保險(xiǎn)責(zé)任比較全，而保險(xiǎn)公司留存的業(yè)務(wù)聯(lián)、財(cái)務(wù)聯(lián)保費(fèi)金額比較小，保險(xiǎn)責(zé)任比較窄。由于客戶按照客戶留存聯(lián)繳費(fèi)，保險(xiǎn)公司根據(jù)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)聯(lián)入帳，業(yè)務(wù)人員就可以將多余的保費(fèi)截留用作它用。這樣在審計(jì)部門、稅務(wù)、保鑒會(huì)等(包括內(nèi)部審計(jì))部門例行檢查時(shí)，很難核對(duì)留在客戶手中的客戶留存聯(lián)。

手段之二：“吃單”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司向投保人收取保費(fèi)后，未將保費(fèi)入到保險(xiǎn)公司的收入帳上，私自截留，這種手段也稱“埋單”。

手段之三：“刪單”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司先將取得的保費(fèi)入賬，然后私自(保險(xiǎn)公司單方)注銷保險(xiǎn)合同，侵吞或非法占有保費(fèi)。

手段之四：“假應(yīng)收”：保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司將客戶已交納的保費(fèi)不入賬，而是進(jìn)行財(cái)務(wù)上的“技術(shù)”處理，做“假應(yīng)收”(也就是未繳納保戶保費(fèi))，待保險(xiǎn)時(shí)限和保險(xiǎn)責(zé)任喪失后侵吞或非法占有保費(fèi)。

手段之五：“假退保”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司先將客戶的保費(fèi)全額入賬，事后編造緣由向客戶索取加蓋客戶(一般都是單位參保)單位或投保人簽名的空白單證，在客戶不知情的情況下，保險(xiǎn)公司私自填寫其內(nèi)容，差額或全額退保，侵吞或非法占有這部分保費(fèi)。

手段之六：“假理賠”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司為了達(dá)到套取費(fèi)用的目的，編造虛假事實(shí)，制作假的理賠卷宗，從而以不合法的手段套取或侵吞理賠款。

手段之七：“假代理”保險(xiǎn)公司為了更隱蔽地套取或侵吞保費(fèi)，利用保險(xiǎn)代理公司來轉(zhuǎn)移保費(fèi)收入，通常情況下，委托保險(xiǎn)代理公司承辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司，利用代理公司領(lǐng)取的承保單證以及保險(xiǎn)代理公司業(yè)務(wù)人員的工號(hào)來進(jìn)行這一操作。并利用保險(xiǎn)代理公司的手續(xù)費(fèi)收付票據(jù)(按照相關(guān)規(guī)定：代理公司提取手續(xù)費(fèi)的比例為15%)違規(guī)套取費(fèi)用。

三、保險(xiǎn)行業(yè)侵吞、套取保費(fèi)收入存在職務(wù)犯罪的隱患：

一是保險(xiǎn)公司單純的為了追求業(yè)績(jī)，不惜給客戶以高額回報(bào)。調(diào)查結(jié)果顯示，有的保險(xiǎn)公司手續(xù)費(fèi)返還高達(dá)35%到45%，超出國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)近10倍，這些超標(biāo)準(zhǔn)支付的手續(xù)費(fèi)資金來源多出自于各公司“鴛鴦單”、“吃單”、“刪單”、“假應(yīng)收、”“假退?！?、“假理賠”、“假代理”所截留、套取的保費(fèi)收入。二是保險(xiǎn)公司在返還手續(xù)費(fèi)時(shí)，懼怕相關(guān)部門的檢查，故而不履行相關(guān)的財(cái)務(wù)手續(xù)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司某區(qū)營(yíng)銷服務(wù)部絕大部分手續(xù)費(fèi)支付清單上的“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”均是偽造的，有的是事后在編制的手續(xù)費(fèi)支付清單上找人代簽的。三是由于客戶單位的業(yè)務(wù)辦理人員在領(lǐng)取手續(xù)費(fèi)時(shí)不履行財(cái)務(wù)手續(xù)、保險(xiǎn)公司支付給單位的手續(xù)費(fèi)被其單位辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員裝入個(gè)人腰包，據(jù)為己有。按相關(guān)法律規(guī)定及財(cái)務(wù)制度，用公款參加保險(xiǎn)的中間業(yè)務(wù)費(fèi)收入應(yīng)計(jì)入單位的財(cái)務(wù)賬目中，需要支出的再按相關(guān)規(guī)定從財(cái)務(wù)帳中支出。由于保險(xiǎn)公司不履行正常的財(cái)務(wù)手續(xù)，給用公款參保的單位業(yè)務(wù)人員以可乘之機(jī)，助長(zhǎng)了貪污、等問題的茲生。四是保險(xiǎn)公司委托專業(yè)銀行辦理的代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：一些銀行將保險(xiǎn)公司返給的“代理保險(xiǎn)”手續(xù)費(fèi)收入不計(jì)入或差額計(jì)入中間業(yè)務(wù)費(fèi)收入科目中，這樣就為了銀行工作人員涉嫌職務(wù)犯罪的埋下了隱患。五是保險(xiǎn)公司不按財(cái)務(wù)規(guī)定履行手續(xù)費(fèi)支付程序，不排除個(gè)別工作人員從中鉆空子，撈取個(gè)人好處，涉嫌職務(wù)犯罪。有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司營(yíng)銷服務(wù)部多次違法印制長(zhǎng)途汽車乘客意外傷害保險(xiǎn)票據(jù)，委托長(zhǎng)途客運(yùn)總站代為銷售，所獲保費(fèi)數(shù)十萬元，沒有計(jì)入公司財(cái)務(wù)帳中，去向不明。更值得注意的是：一些保險(xiǎn)公司為了單位的蠅頭小利，利用“儲(chǔ)金險(xiǎn)”幫助被保險(xiǎn)單位套取費(fèi)用，數(shù)額特別巨大。真是令人心驚。

四、保險(xiǎn)行業(yè)不規(guī)范問題：

1、保險(xiǎn)系統(tǒng)單證使用、領(lǐng)用制度規(guī)定不嚴(yán)格、不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)管。

2、保險(xiǎn)系統(tǒng)存在手寫單證、電子單證混在一起使用，漏洞大，隱患多。

3、保險(xiǎn)系統(tǒng)對(duì)手續(xù)費(fèi)支付方式缺乏必要的監(jiān)管、財(cái)務(wù)手續(xù)不完備，“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”、不能夠據(jù)實(shí)簽字，不附合相關(guān)規(guī)定。

4、上級(jí)公司對(duì)下屬公司報(bào)批的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用單證審核、監(jiān)管不到位、把關(guān)不嚴(yán)。

5、有的公司不按相關(guān)規(guī)定辦事，私自設(shè)置銀行賬戶，截留保費(fèi)，挪做它用，違規(guī)、違法經(jīng)營(yíng)。

6、有的公司以員工名義私設(shè)銀行卡、折將截留的保費(fèi)私存，私設(shè)小金庫(kù)，嚴(yán)重違反國(guó)家規(guī)定和財(cái)經(jīng)紀(jì)律。

五、對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”及管理環(huán)節(jié)存在職務(wù)犯罪隱患的幾點(diǎn)對(duì)策：

1、應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的“潛規(guī)則”問題必須徹底肅清，“潛規(guī)則”問題就是“糖衣炮彈”，就是危害社會(huì)正常經(jīng)濟(jì)秩序，危害社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)巨大毒瘤，它是一個(gè)不容社會(huì)和法律忽視的一個(gè)重要問題。有“潛規(guī)則”問題的存在就必然要導(dǎo)致和不可避免問題及職務(wù)犯罪隱患問題的繁衍，經(jīng)濟(jì)建設(shè)就不能夠得到充分保障。我們建議對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的一些規(guī)定重新進(jìn)行必要的修定，充分完善規(guī)章制度，切實(shí)能夠守法、合規(guī)經(jīng)營(yíng)。

2、應(yīng)建立和重新制定保險(xiǎn)手續(xù)費(fèi)返還制度，凡是公款參保的應(yīng)在保險(xiǎn)費(fèi)總額當(dāng)中扣除按比例支付的手續(xù)費(fèi)金額，而后確定實(shí)繳保費(fèi)金額，即：實(shí)交保費(fèi)金額==應(yīng)交保費(fèi)金額—按比例返還手續(xù)費(fèi)金額。不得以任何理由或借口向公款參保單位支付手續(xù)費(fèi)，必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理和支票發(fā)放制度，真正做到從源頭上控制。

3、應(yīng)建立健全嚴(yán)格的監(jiān)管、監(jiān)控制約機(jī)制，應(yīng)當(dāng)盡快和修訂適應(yīng)我國(guó)國(guó)情和便于操作的相關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)保險(xiǎn)公司發(fā)生重大理賠的理賠案件應(yīng)由、紀(jì)律門和檢察機(jī)關(guān)進(jìn)行全程監(jiān)控，堵塞漏洞。

4、應(yīng)盡快建立保險(xiǎn)執(zhí)業(yè)人員和違規(guī)執(zhí)業(yè)檔案查詢系統(tǒng)，建立行之有效的工作制度和長(zhǎng)效的工作制約機(jī)制，用法律制約規(guī)章制度的逐步健全和完善，用規(guī)章制度管人、管事。

5、應(yīng)在不突破法律、規(guī)章制度底線的情況下進(jìn)行陽光操作，對(duì)一些經(jīng)營(yíng)狀況不好，保險(xiǎn)信譽(yù)差，經(jīng)常發(fā)生違規(guī)、違法操作的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)予以勒令退出保險(xiǎn)市場(chǎng)。

6、應(yīng)倡導(dǎo)以國(guó)有保險(xiǎn)公司為主導(dǎo)地位、非國(guó)有公司為輔的公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，凈化保險(xiǎn)市場(chǎng)，規(guī)范保險(xiǎn)行業(yè)依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)肅查辦違規(guī)違法操作行為，嚴(yán)厲打擊保險(xiǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中存在的商業(yè)賄賂問題，以此遏制保險(xiǎn)市場(chǎng)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和違規(guī)、違法操作，使保險(xiǎn)事業(yè)沿著科學(xué)的、陽光的、健康的軌道向前發(fā)展。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十

1、按項(xiàng)目分期和總體分別說明。

2、分析內(nèi)容應(yīng)包含項(xiàng)目總（分期）投資總額、已發(fā)生投資額、未發(fā)生投資額、當(dāng)月投入和下月需求。

3、按收支大類分析，主要指標(biāo)回款、土地款、工程款、費(fèi)用、稅金、內(nèi)外貸款、其他支出、不可動(dòng)用資金等項(xiàng)。

4、單獨(dú)分析預(yù)計(jì)新增成本項(xiàng)。

二、融資計(jì)劃及執(zhí)行情況分析。

1、說明當(dāng)期、累計(jì)項(xiàng)目融資額、還貸情況，支出利息成本。

2、分析目前公司可繼續(xù)融資渠道、融資額度。

3、目前項(xiàng)目融資進(jìn)展情況及與銀行溝通中存在問題。

三、租售收入預(yù)算及執(zhí)行情況分析。

1、按協(xié)議和合同分類。

2、按項(xiàng)目分期業(yè)態(tài)樓棟分類。

3、分析內(nèi)容應(yīng)包含當(dāng)月、本年和項(xiàng)目累計(jì)簽約額（包含套數(shù)、面積和均價(jià)）、實(shí)收現(xiàn)金額。

4、分類說明未收到款項(xiàng)狀態(tài)（分期或按揭未到賬等金額和預(yù)計(jì)時(shí)間）。

四、成本計(jì)劃及執(zhí)行情況說明。

1、工程形象進(jìn)度說明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。

2、工程量?jī)r(jià)值及合同付款情況，包括當(dāng)期、和累計(jì)的已合同總額、工程結(jié)算價(jià)、合同應(yīng)付款（已批款）、實(shí)際付款和已批未付款。

3、按成本項(xiàng)目分類。

4、按有無合同狀態(tài)及合同類別分類。

五、管理費(fèi)用計(jì)劃及執(zhí)行情況分析。

1、進(jìn)行本月實(shí)際發(fā)生與預(yù)算的比較分析。

2、按大類重要項(xiàng)目分析說明（薪金、執(zhí)行費(fèi)）。

3、進(jìn)行和項(xiàng)目累計(jì)核算。

六、營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃和執(zhí)行情況分析。

1、進(jìn)行本月實(shí)際發(fā)生與預(yù)算的比較分析。

2、進(jìn)行和項(xiàng)目累計(jì)核算。

3、按有無合同狀態(tài)說明。

4、非管理性費(fèi)用分析欠款情況。

七、稅金。

1、按稅種分類。

2、計(jì)提基數(shù)、計(jì)提金額和實(shí)繳金額。

3、進(jìn)行當(dāng)月、和項(xiàng)目累計(jì)核算。

八、利潤(rùn)核算及完成情況分析。

1、毛利和凈利分析。

2、毛利按項(xiàng)目分期、業(yè)態(tài)分析、；凈利潤(rùn)進(jìn)行綜合分析。

3、進(jìn)行當(dāng)月、和項(xiàng)目累計(jì)核算。

九、其他（各項(xiàng)目認(rèn)為沒有上述包括的重要事項(xiàng)的說明分析）。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十一

標(biāo)題可以有兩種寫法。

一種是規(guī)范化的標(biāo)題格式，基本格式為“××關(guān)于××××的調(diào)查報(bào)告”、“關(guān)于××××的調(diào)查報(bào)告”、“××××調(diào)查”等。

另一種是自由式標(biāo)題，包括陳述式、提問式和正副題結(jié)合使用三種。陳述式如《東北師范大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)情況調(diào)查》，提問式如《為什么大學(xué)畢業(yè)生擇業(yè)傾向沿海和京津地區(qū)》，正副標(biāo)題結(jié)合式，正題陳述調(diào)查報(bào)告的主要結(jié)論或提出中心問題，副題標(biāo)明調(diào)查的對(duì)象、范圍、問題，如《高校發(fā)展重在學(xué)科建設(shè)??××××大學(xué)學(xué)科建設(shè)實(shí)踐調(diào)查》等。

二、列出調(diào)查的主要內(nèi)容，格式如下：

調(diào)查時(shí)間：

調(diào)查地點(diǎn)：

調(diào)查對(duì)象：

調(diào)查方法：

調(diào)查人：

調(diào)查分工：（以小組形式調(diào)查的要求，小組人數(shù)不得超過3人）。

三、報(bào)告正文。

正文一般分前言、主體、結(jié)尾三部分。

成績(jī)、突出問題等基本情況，進(jìn)而提出中心問題或主要觀點(diǎn)來；第三種是開門見山，直接概括出調(diào)查的結(jié)果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內(nèi)容等。前言起到畫龍點(diǎn)睛的作用，要精練概括，直切主題。

2．主體。這是調(diào)查報(bào)告最主要的部分，這部分詳述調(diào)查研究的基本情況、做法、經(jīng)驗(yàn)，以及分析調(diào)查研究所得材料中得出的各種具體認(rèn)識(shí)、觀點(diǎn)和基本結(jié)論。

3．結(jié)尾。結(jié)尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對(duì)策或下一步改進(jìn)工作的建議；或總結(jié)全文的主要觀點(diǎn)，進(jìn)一步深化主題；或提出問題，引發(fā)人們的進(jìn)一步思考；或展望前景，發(fā)出鼓舞和號(hào)召。

（一）一、基本情況。

調(diào)查運(yùn)用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局批準(zhǔn)，中國(guó)老齡科研中心xx年和xx年實(shí)施的兩次中國(guó)老年人口狀況調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合北京、河北、江蘇、浙江、黑龍江、江西、河南、安徽、重慶、甘肅等10個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的典型調(diào)查，調(diào)查對(duì)象為農(nóng)村老年空巢、類空巢家庭的老年人，即老年人無子女(包括兒媳、女婿)，或有子女但不同吃同住者。

老年空巢家庭包括兩類：

1、獨(dú)居戶;。

2、夫妻戶。

老年類空巢家庭包括三類：

1、隔代戶(老年人與未成年孫子女或外孫子女同住，多稱“留守家庭”);。

2、兩代老人戶(老年人與父母同住);。

3、與其他人同住戶(老年人與其兄弟姐妹或照料者等同住)。

xx年，全國(guó)農(nóng)村老年空巢和類空巢家庭共3288萬戶，占農(nóng)村老年人家庭總戶數(shù)的48.9%，比xx年的44.9%提高了4個(gè)百分點(diǎn)?？粘?、類空巢家庭中的老年人共4742萬人，占全國(guó)1.08億農(nóng)村老年總?cè)丝诘?3.9%。其中，空巢家庭老年人占38.3%，類空巢家庭老年人占5.6%。除隔代戶從xx年的4.4%下降到xx年的3.7%外，其余幾類家庭戶的比例均有所上升。獨(dú)居戶從13.3%提高到14.7%，夫妻戶從26.7%提高到27.7%，與其他人同住戶從0.5%提高到2.1%，兩代老人戶從0.4%提高到0.7%。

空巢、類空巢家庭分布呈現(xiàn)較明顯的地區(qū)差異。東部和中部省份空巢比例相對(duì)較高，如山東、河北、江蘇的老年空巢、類空巢家庭的比例超過了60%，北京、河南、浙江、安徽、遼寧等也超過了50%。西部一些省份如陜西、廣西、云南不足30%。各省份內(nèi)部的分布差異也較明顯。嚴(yán)重的地方，村外出青壯年比例達(dá)到90%，留在家里的幾乎都是老人和孩子。

隨老年人年齡提高空巢、類空巢家庭比例呈減少趨勢(shì)。農(nóng)村60至69歲的低齡老年人中有50.2%居住在空巢、類空巢家庭中，在80歲以上的高齡老年人中減少到40.5%。空巢、類空巢家庭老年人以有配偶同住為主占64.9%，喪偶的占28.8%。

老年空巢、類空巢家庭內(nèi)部差異明顯。約有2/5的老年人自愿與子女分開居住。這類家庭以夫妻戶多見，低齡老年人為主，身體狀況和生活狀況相對(duì)較好。有48.3%的老年人被迫與子女分開居住。其中，有30.7%的老年人想與子女同住，但因子女不孝，婆媳關(guān)系緊張，或子女外出發(fā)展等原因而不得不獨(dú)守空巢。有17.6%的老年人愿意入養(yǎng)老院，但因經(jīng)濟(jì)條件不允許加之不是收住對(duì)象，或當(dāng)?shù)貨]有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而不能如愿。

二、存在的主要問題。

空巢、類空巢家庭老年人生活中的問題既有作為農(nóng)村老年人面臨的共性問題，也有因子女“缺位”帶來的特殊問題。

(一)養(yǎng)老保障不穩(wěn)定問題。

農(nóng)村空巢、類空巢家庭老年人從事生產(chǎn)勞動(dòng)的比例比非空巢家庭老年人高近5個(gè)百分點(diǎn)，占47.4%，得到子女經(jīng)濟(jì)幫助的比例比非空巢家庭老年人低6.6個(gè)百分點(diǎn)，占59.5%?？粘病㈩惪粘布彝ダ夏耆四耆司杖?373元，約為非空巢家庭老年人的4/5。受自我養(yǎng)老能力以及子女自身經(jīng)濟(jì)狀況和養(yǎng)老意識(shí)淡薄等影響，39.6%的空巢、類空巢家庭老年人感到經(jīng)濟(jì)困難，49%的人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)上缺乏保障，得到政府和集體救助的只占13.6%。

(二)基本醫(yī)療缺乏保障問題。

空巢、類空巢家庭老年人中健康狀況差的占27.2%，患慢性病的占65.5%。57.8%的人未享受任何形式的醫(yī)療保障，參加新型合作醫(yī)療的老年人多數(shù)反映合作醫(yī)療報(bào)銷起付線高，報(bào)銷比例低，報(bào)銷程序過于復(fù)雜，門診取藥花費(fèi)多但不能報(bào)銷，住院治療又需要先墊付大筆押金。因?yàn)樯鲜鲈颍?0%的空巢、類空巢家庭老年人患病后不去就醫(yī)，“拖”病現(xiàn)象比較普遍。

(三)照料服務(wù)供求矛盾突出問題。

空巢、類空巢家庭老年人生活部分或完全不能自理的占20%，約948萬人。7.5%的老年人需要照料，其中11.3%的人得不到照料，比非空巢家庭老年人高8.4個(gè)百分點(diǎn)?？粘病㈩惪粘布彝ダ夏耆说恼樟现饕颗渑?，占52.3%，國(guó)家、集體、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)上門服務(wù)合計(jì)僅占2.9%。與此相對(duì)，非空巢家庭老年人的照料主要依靠子女，占64.1%。

(四)獨(dú)居老年人面臨高生活風(fēng)險(xiǎn)問題。

獨(dú)居老年人(包括散居“五?！崩先?約1004萬人。其中，覺得經(jīng)濟(jì)困難的占52.4%，需要照料但無人照料的占18.4%，經(jīng)常感到孤獨(dú)的占53.6%，感到不幸福的占21.0%，有過自殺念頭的占7.5%，這些指標(biāo)均顯著高于其他老年人。統(tǒng)計(jì)分析顯示，有60%的農(nóng)村獨(dú)居老年人生活中面臨著經(jīng)濟(jì)非常困難、健康狀況極差、需要照料和孤獨(dú)寂寞中的至少一種問題，近19%的獨(dú)居老年人面臨兩種以上的上述生活風(fēng)險(xiǎn)。

(五)隔代戶和兩代戶老年人生活壓力大問題。

子女外出務(wù)工，留下祖孫在家的“留守”老年人占農(nóng)村老年總?cè)丝诘?.7%，接近400萬人。他們既要從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)，又要照看孫子女，身心壓力很大，健康狀況也最差，54.7%的老年人認(rèn)為健康狀況較前一年變差，69.3%的人患有慢性病，41.7%的人在調(diào)查前兩周處于帶病狀態(tài)，這些指標(biāo)均明顯高于其他空巢、類空巢家庭。兩代戶老年人既要自養(yǎng)還要贍養(yǎng)其高齡父母，他們參與農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的比例高達(dá)80%，得到子女經(jīng)濟(jì)支持的只占44.3%，醫(yī)療費(fèi)開支最大，年人均住院費(fèi)支出達(dá)到1827元，遠(yuǎn)高于其他空巢、類空巢家庭老年人的1068元。

三、農(nóng)村老年人家庭空巢化現(xiàn)象及問題成因分析。

(一)農(nóng)村老年人家庭空巢化是人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多重因素綜合作用的結(jié)果，這種態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。

造成農(nóng)村老年人家庭小型化和空巢化的原因一是上世紀(jì)五、六十年代生育高峰人口，同時(shí)也是70年代以來實(shí)施計(jì)劃生育的獨(dú)生子女父母相繼進(jìn)入老年，老齡化加快發(fā)展。二是農(nóng)村人口平均預(yù)期壽命延長(zhǎng)，高齡老年人口增長(zhǎng)，老年人家庭空巢期延長(zhǎng)，同時(shí)兩代老人戶也有所增加。三是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中大量農(nóng)村勞動(dòng)年齡人口向城鎮(zhèn)遷移，留守老年人增加。四是隨著居住條件改善以及人們思想觀念和生活方式變化，兩代人愿意分開居住的家庭增多。上述因素的持續(xù)存在，必將推動(dòng)農(nóng)村老年人家庭空巢化的繼續(xù)發(fā)展，空巢、類空巢將成為我國(guó)農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的一種重要居住形態(tài)。

(二)子女“缺位”削弱了家庭養(yǎng)老的作用。

老年人勞動(dòng)自養(yǎng)、夫婦互相扶養(yǎng)和子女贍養(yǎng)是傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的三大支柱，由于子女在家庭生活中的“缺位”，喪失了支撐家庭養(yǎng)老的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)，影響了部分老年人的生活，突出地表現(xiàn)為缺乏照料者和精神慰藉，同時(shí)加重了老年人勞動(dòng)自養(yǎng)的負(fù)擔(dān)。獨(dú)居老年人更失去了配偶的扶養(yǎng)，與孫輩同住的“留守”老年人加重了代撫育負(fù)擔(dān)，兩代老年人戶則是“以老養(yǎng)老”，困難相對(duì)更多。

(三)農(nóng)村社會(huì)保障與社會(huì)服務(wù)發(fā)展滯后導(dǎo)致部分老年人養(yǎng)老和照料服務(wù)的“真空”。

家庭養(yǎng)老功能不足，老年人對(duì)社會(huì)保障和社會(huì)服務(wù)的需求增加。由于農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保障覆蓋面窄，水平低，社會(huì)福利服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施短缺，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)不發(fā)達(dá)，使老年人的養(yǎng)老特別是服務(wù)需求得不到保障。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，空巢、類空巢家庭老年人需要上門家務(wù)服務(wù)的占32.8%，而當(dāng)?shù)赜写朔?wù)的僅占7.0%，需要上門護(hù)理的占35.4%，能提供上門護(hù)理的僅占6.3%，需要入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而不能如愿的占17.6%，離老年人的需求差距很大。

(四)對(duì)農(nóng)村老年人家庭空巢現(xiàn)象及其問題重視不夠，措施不力。

主要表現(xiàn)為一是政策“缺位”。各地關(guān)于居家養(yǎng)老和老年服務(wù)體系建設(shè)的政策主要指向城市，適合農(nóng)村實(shí)際情況的政策較少。二是觀念落后。一些地方的工作思路仍然停留在“家庭養(yǎng)老”上，對(duì)農(nóng)村老年人“空巢”問題重視不夠。三是缺少有力措施。農(nóng)村社會(huì)保障、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)明顯落后，社會(huì)組織很不發(fā)育，解決農(nóng)村老年人養(yǎng)老服務(wù)問題難度很大?；谝陨显?，老年空巢家庭增加帶來的照料服務(wù)等問題在許多地方?jīng)]有擺上議事日程。

(五)敬老意識(shí)和贍養(yǎng)觀念淡化。

農(nóng)村“重小輕老”現(xiàn)象比較普遍，少數(shù)子女視老年人為累贅，一些多子女家庭互相推諉贍養(yǎng)義務(wù)。婆媳關(guān)系緊張，“媳婦當(dāng)家，養(yǎng)兒防不了老”。外出務(wù)工子女忽視家中老年人的生活安排，與老年人缺少聯(lián)系。還有“外嫁女兒不養(yǎng)娘”的傳統(tǒng)習(xí)俗，等等。這些因素導(dǎo)致部分老年人的贍養(yǎng)得不到落實(shí)。

四、對(duì)策與建議。

農(nóng)村老年人家庭空巢化伴隨著農(nóng)村人口老齡化和高齡化，在城鎮(zhèn)化和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)等因素影響下，農(nóng)村以家庭養(yǎng)老為主，依靠老年人勞動(dòng)自養(yǎng)、子女贍養(yǎng)和土地保障的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式受到進(jìn)一步挑戰(zhàn)，需要從整個(gè)農(nóng)村社會(huì)保障制度和社會(huì)服務(wù)的建構(gòu)上綜合考慮和應(yīng)對(duì)。在繼續(xù)鞏固家庭養(yǎng)老的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老保障和公共服務(wù)，建立健全社會(huì)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老保障體系，是新時(shí)期保障包括農(nóng)村空巢家庭老年人在內(nèi)的廣大農(nóng)村老年人基本生活和服務(wù)需求，解決農(nóng)村老齡問題的必由之路。

(一)建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，為農(nóng)村老年人生活提供制度保障。

加快建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，把符合條件的老年人全部納入保障范圍，并考慮老年人的特點(diǎn)和需求，采取措施給予優(yōu)待和照顧。實(shí)施最低生活保障可對(duì)貧困老年人降低門檻，提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。新型農(nóng)村合作醫(yī)療可考慮免除70歲以上老年人的參合費(fèi)用，并對(duì)參加合作醫(yī)療的老年人在個(gè)人賬戶計(jì)入金額及報(bào)銷比例等方面予以優(yōu)惠，適當(dāng)擴(kuò)大老年人常見慢性疾病門診報(bào)銷的病種。醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)應(yīng)為急重病貧困老年人開辟綠色通道。積極探索建立農(nóng)村老年人非繳費(fèi)型養(yǎng)老金制度，對(duì)于不享受社會(huì)保障待遇的農(nóng)村80歲以上高齡老年人可采取發(fā)放生活補(bǔ)貼等方式，保障老年人的基本生活和基本醫(yī)療需要。

(二)加快建立農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。

加強(qiáng)農(nóng)村綜合性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，在服務(wù)好“三無”老人等傳統(tǒng)服務(wù)對(duì)象的基礎(chǔ)上，把服務(wù)對(duì)象擴(kuò)展到高齡、病殘、獨(dú)居、生活不能自理的社會(huì)老年人。

施院0托老年群眾i在農(nóng)村社區(qū)建設(shè)綜合性養(yǎng)老服務(wù)活動(dòng)設(shè)施，以此為依托為老年人就地就近提供生活照料、文體娛樂、法律服務(wù)和宣傳教育服務(wù)，逐步形成住養(yǎng)、定點(diǎn)與上門服務(wù)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系。有條件的地方政府和村集體要積極出資設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)公益崗位，同時(shí)積極倡導(dǎo)鄰里互助、()志愿者幫扶和老年人互助，以獨(dú)居戶、隔代戶、兩代老人戶特別是高齡、貧困、患病、生活不能自理的老年人為重點(diǎn)，建立聯(lián)系和幫扶制度，制定緊急事件的有效應(yīng)對(duì)辦法，照顧好他們的生活。

(三)充分發(fā)揮家庭養(yǎng)老的基礎(chǔ)性作用。

進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村家庭贍養(yǎng)協(xié)議書簽訂工作，鞏固家庭贍養(yǎng)，督促外出務(wù)工子女妥善安排好留守老年人的生活和生產(chǎn)。加強(qiáng)涉老法制教育和敬老道德宣傳，把敬老孝親納入文明家庭和文明村鎮(zhèn)的評(píng)選表彰內(nèi)容，轉(zhuǎn)變不良習(xí)俗，和諧家庭關(guān)系。加強(qiáng)對(duì)老年人的宣傳教育，幫助老年人加強(qiáng)生活安全的自我保護(hù)，掌握緊急情況下的應(yīng)急處置辦法，提高老年人依法維護(hù)自身權(quán)益的意識(shí)和能力。

(四)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村老齡工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。

各級(jí)政府要把農(nóng)村老齡問題納入農(nóng)村改革發(fā)展和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，統(tǒng)籌研究和解決。要制定農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、設(shè)施發(fā)展規(guī)劃和推動(dòng)農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)的政策措施，將相關(guān)經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算。各級(jí)政府有關(guān)部門要按照各自職責(zé)，將保障農(nóng)村老年人基本生活，發(fā)展農(nóng)村為老服務(wù)納入部門工作安排，切實(shí)承擔(dān)起為農(nóng)村老年人提供基本社會(huì)保障、福利服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保護(hù)、權(quán)益維護(hù)、活躍老年人文化生活等方面的責(zé)任。要建立健全縣、鄉(xiāng)兩級(jí)老齡工作機(jī)構(gòu)，保證必要的人員和經(jīng)費(fèi)，發(fā)揮好綜合協(xié)調(diào)和檢查督促作用。在農(nóng)村基層，要普遍建立起農(nóng)村老年人協(xié)會(huì)，在村委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和支持下，實(shí)現(xiàn)自我組織、自我教育、自我管理和自我服務(wù)，積極調(diào)解涉老糾紛，維護(hù)老年人權(quán)益，活躍老年人精神文化生活，組織老年人自助互助。

（二）5月25日至27日我縣衛(wèi)生系統(tǒng)外出對(duì)衛(wèi)生院、縣集團(tuán)化動(dòng)作進(jìn)行為期2天的學(xué)習(xí)考察。經(jīng)過學(xué)習(xí)考察，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。發(fā)現(xiàn)我鎮(zhèn)衛(wèi)生院存在不少問題,處境困難,部分科室效率低下。因此必須深化我鎮(zhèn)衛(wèi)生院運(yùn)作模式的改革,完善我鎮(zhèn)衛(wèi)生系統(tǒng),多渠道籌集資金，解放思想、實(shí)事求是,發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生事業(yè),提高農(nóng)民健康水平。

一、基本概況。

(一)縣集團(tuán)化動(dòng)作模式。

縣集團(tuán)化管理是縣縣醫(yī)院、中醫(yī)院分別對(duì)縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場(chǎng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院進(jìn)行收購(gòu)型管理。其主要的方式是縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院由縣中醫(yī)院幫扶，衛(wèi)生院法人由以前院長(zhǎng)變更為中醫(yī)院法人，由中醫(yī)院直線管理。衛(wèi)生院的醫(yī)療服務(wù)收費(fèi)不變，主要是對(duì)上下兩家醫(yī)院的人才流動(dòng)提供了較大的平臺(tái)。主要做法是旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的醫(yī)務(wù)人員根據(jù)需要到中醫(yī)院進(jìn)行理論和實(shí)際操作的進(jìn)修，縣醫(yī)院、中醫(yī)院的醫(yī)務(wù)人員按需要及時(shí)到鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院進(jìn)行基層指導(dǎo)和交流。這樣兩家醫(yī)院的人力資源呈上下流動(dòng)的趨勢(shì)。通過組織學(xué)習(xí)、訓(xùn)導(dǎo)的手段，提高了員工的工作能力、知識(shí)水平和潛能的發(fā)揮，最大限度的使員工的個(gè)人素質(zhì)與工作需求相匹配，進(jìn)行促進(jìn)員工現(xiàn)在和將來的工作績(jī)效的提高。

1、集團(tuán)化管理的經(jīng)濟(jì)效。

旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的業(yè)務(wù)收入從1月份8萬元、2月份18萬元、3月份28萬元，4月份為42萬元，以每月10萬元的收入遞增，業(yè)務(wù)上的收入主要是以衛(wèi)生院的綜合業(yè)務(wù)水平在群眾中的可信度為基礎(chǔ)，由于縣醫(yī)院、中醫(yī)院與衛(wèi)生院建立了上下職工交流學(xué)習(xí)的平臺(tái)，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院業(yè)務(wù)人員的技術(shù)水平有了較大的提高，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的收費(fèi)，老百姓享受到了縣級(jí)醫(yī)院的服務(wù)，在老百姓當(dāng)中建立起了基礎(chǔ)，這主要是由于集團(tuán)化管理的優(yōu)勢(shì)帶來的好處。

2、集團(tuán)化管理的資源利用。

通過對(duì)集團(tuán)化管理的學(xué)習(xí)考察，深得體會(huì)，1、在資源共享上，節(jié)省成本和費(fèi)用。衛(wèi)生院的藥物按需要由上級(jí)醫(yī)院統(tǒng)一采購(gòu)可以降低采購(gòu)成本、集團(tuán)大制造可以利用制造資源、統(tǒng)一技術(shù)和研發(fā)平臺(tái)以研發(fā)高難度的課題、統(tǒng)一銷售可以節(jié)約營(yíng)銷費(fèi)用、統(tǒng)一結(jié)算可以節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用和解決融資的難題等。

2、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提升了醫(yī)院的運(yùn)作和管理效率。集團(tuán)化運(yùn)作可以將個(gè)別醫(yī)院的“長(zhǎng)板”彌補(bǔ)其它的“短板”，使這一長(zhǎng)項(xiàng)得到充分發(fā)揮，從而帶動(dòng)其它成員企業(yè)提高了運(yùn)作和管理的效率。比如銷售渠道的融通、人力資源管理經(jīng)驗(yàn)的借鑒等等。提高了企業(yè)創(chuàng)新能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。技術(shù)創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新以及成本和費(fèi)用的降低等，使企業(yè)及集團(tuán)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力得到提升。旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場(chǎng)衛(wèi)生院都是基于這種模式將資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，得于合理安排利用。在中醫(yī)院、縣醫(yī)院的統(tǒng)一管理，合理利用資源的現(xiàn)況下繼續(xù)發(fā)展。

(二)黔西衛(wèi)生院股份合作模式。

1、黔西衛(wèi)生院基本情況。

黔西衛(wèi)生院全院共67個(gè)職工，3個(gè)主任醫(yī)師，所轄人口為2萬多人。黔西衛(wèi)生院主要以股份合作模式運(yùn)作。黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，該單位以外的單位或個(gè)人不能進(jìn)行投股，將醫(yī)院的生存與全體職工緊密地聯(lián)系在一起，卻也不是完全的股份合作制。股份合作制是以合作制為基礎(chǔ)，吸收股份制的一些做法，勞動(dòng)者的勞動(dòng)聯(lián)合和資本聯(lián)合相結(jié)合形成的新型企業(yè)的組織形式。資本是以股份為主構(gòu)成，職工股東共同勞動(dòng)，實(shí)現(xiàn)按資按勞分配，權(quán)益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，自負(fù)盈虧，獨(dú)立核算。所有職工股東以其所持股份為限對(duì)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，企業(yè)以全部資產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。而黔西衛(wèi)生院勞動(dòng)者就是股東，自己支配和管理，決策層是院務(wù)領(lǐng)導(dǎo)也是較大股東，即了解自身業(yè)務(wù)需要又是政治上的管理層，更能有效地結(jié)合醫(yī)院實(shí)際出臺(tái)政策。

2、黔西衛(wèi)生院資金的籌集與去向。

黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，職工與股東為一體，資金的籌集是每位職工買下醫(yī)院的股，管理層、業(yè)務(wù)骨干、一般職員所能買的股份數(shù)是不同的。這樣，每個(gè)職工都是醫(yī)院的主體，醫(yī)院的盈虧與每位職工的勞動(dòng)息息相關(guān)，大大的增進(jìn)了職工的極積性、主動(dòng)性，使職工的勞動(dòng)更大層度地體現(xiàn)為工資與獎(jiǎng)金。

二、與我院實(shí)際情況相結(jié)合的分析。

安場(chǎng)鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院全院共40多位職工，所轄人口為7萬多人，1個(gè)主任醫(yī)師，3個(gè)副院長(zhǎng)，從實(shí)施績(jī)效工資以來，在醫(yī)院內(nèi)部管理和發(fā)展過程中發(fā)現(xiàn)的問題也不少。

(一)人才培養(yǎng)穩(wěn)步不前，留不住人才。

我院實(shí)施績(jī)效工資以來，醫(yī)院職工學(xué)習(xí)和交流的機(jī)會(huì)相當(dāng)少，而較多的是政治上的方針政策的學(xué)習(xí)，對(duì)于專業(yè)技術(shù)上的學(xué)習(xí)差不多沒有。雖有上掛業(yè)務(wù)部門，但在業(yè)務(wù)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)上是不如縣集團(tuán)運(yùn)作模式那么實(shí)際有效的。從人才隊(duì)伍來看，由于受借調(diào)或借用、提前退休等的情況，很少有機(jī)會(huì)注入新鮮血液，目前，我院已被借調(diào)出2名醫(yī)生，黔西衛(wèi)生院所轄2萬多人卻有67個(gè)職工，我院所轄7萬多人只有42個(gè)職工。安場(chǎng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著人才較少，而培養(yǎng)人才困難的局面。通過調(diào)離，借調(diào)等我院的人才有所流失。

安場(chǎng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院以每月兩次的院內(nèi)業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)例會(huì)來解決人才的培養(yǎng)問題，但這不能夠解決本質(zhì)上的學(xué)習(xí)交流，因?yàn)樵撔l(wèi)生院業(yè)務(wù)技術(shù)長(zhǎng)期停留在沒長(zhǎng)進(jìn)的現(xiàn)況，每次學(xué)習(xí)培訓(xùn)照本宣科已經(jīng)使部分職工生厭。

(二)職工工作積極性對(duì)比。

完全的績(jī)效工資對(duì)職工的工作積極性有所影響，部門職工按部就班，“存在做與不做一個(gè)樣”的想法，這主要是部份職工對(duì)當(dāng)前績(jī)效工資政策還沒有吃透，沒有讀懂的原因，安場(chǎng)鎮(zhèn)所轄14個(gè)村，從年底14個(gè)村衛(wèi)生完全合并之后，各村衛(wèi)生均有反應(yīng)基藥品種不全，黑醫(yī)盛行等原因也大大地影響了村醫(yī)生的工作積極性。從集團(tuán)化管理與黔西衛(wèi)生院股份合作制運(yùn)作來看，集團(tuán)化管理有更多的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，職工可以從鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院到中醫(yī)院或縣醫(yī)院深造、晉升等機(jī)會(huì)來激勵(lì)職工，而縣級(jí)醫(yī)院對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院資金的管理也是比較放得寬的。黔西鐘上山衛(wèi)生院股份合作制運(yùn)作以工資獎(jiǎng)金來激勵(lì)職工的積極性，也有利于發(fā)展較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)精神。而我院始終以黨政精神，政策來激勵(lì)職工，效果是不能相提并論的。

(三)老百姓利益相關(guān)的比較。

在前面兩種模式都能夠看到，老百姓會(huì)以同樣的價(jià)格得到更高更好的服務(wù)，因?yàn)榍餍l(wèi)生院股份運(yùn)作、集團(tuán)化管理都能提供這樣的平臺(tái)，黔西衛(wèi)生院當(dāng)然以業(yè)務(wù)技術(shù)為優(yōu)先，服務(wù)為宗旨才能有群眾基礎(chǔ)，縣兩個(gè)試點(diǎn)衛(wèi)生院都是以縣級(jí)醫(yī)院的管理模式，從技術(shù)業(yè)務(wù)范圍都是引用縣級(jí)醫(yī)院的標(biāo)準(zhǔn)。而安場(chǎng)衛(wèi)生院沒有這樣的平臺(tái)，人才流失現(xiàn)象較重，服務(wù)上也只能是支撐，談不上較好，群眾基礎(chǔ)就顯得薄弱了。主要原因還是業(yè)務(wù)人員少、床位設(shè)施不全、業(yè)務(wù)科技含量小、激勵(lì)機(jī)制不健全造成的。

三、方法與建議。

(一)方法。

安場(chǎng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著職工學(xué)習(xí)培訓(xùn)機(jī)會(huì)少，在職人才流失，資金激勵(lì)制度不夠健全，職工積極性不夠高，村衛(wèi)生室管理有待加強(qiáng)的情況下。

加強(qiáng)職工業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，這只能依靠上級(jí)業(yè)務(wù)部門的統(tǒng)一管理，科學(xué)技術(shù)為第一生產(chǎn)力，為提高安場(chǎng)衛(wèi)生院的綜合實(shí)力，沒有較好的業(yè)務(wù)都是空談。即要發(fā)展人才，又要保住人才。

完善職工激勵(lì)制度，以工資獎(jiǎng)金激勵(lì)為主要，形成多勞多得，少勞少得，不勞要罰的原則，這方面由于受績(jī)效工資的一些限制，是需要解放思想，大膽探索，才能從本質(zhì)上解決這一問題。

加強(qiáng)基礎(chǔ)硬件設(shè)施建設(shè)，即要按要求完成上級(jí)業(yè)務(wù)部門下發(fā)的相關(guān)的政策性任務(wù)，更要為醫(yī)療患者創(chuàng)建一個(gè)好的醫(yī)療環(huán)境，通過改革創(chuàng)新，兩者可以兼得，以代表廣大人民群眾的根本利益為首要任務(wù)，醫(yī)院才能生存發(fā)展。

(二)建議。

安場(chǎng)鎮(zhèn)所轄人口為7萬多人，經(jīng)濟(jì)比較活躍，位于主要交通干線。大多數(shù)以做生意為主，更有“小香港”之稱。如果安場(chǎng)衛(wèi)生院完全按股份合作模式運(yùn)作，那人口太多，規(guī)模太大，加之14個(gè)村衛(wèi)生室，已致不好管理;如完全借薦縣集團(tuán)化模式，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較大，那不管縣級(jí)那個(gè)醫(yī)院來統(tǒng)一管理安場(chǎng)衛(wèi)生院也可能顯得精力不夠，人力不足;如按績(jī)效不變，安場(chǎng)這么大的一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也有地利條件卻沒有發(fā)展空間與平臺(tái)，在實(shí)施績(jī)效1年多以來，卻還沒有發(fā)現(xiàn)這一制度的好的地方，值得我們?nèi)ド钏?，?yīng)該要解放思想，開拓創(chuàng)新，改革安場(chǎng)衛(wèi)生院的現(xiàn)況。

鑒于兩種模式的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合安場(chǎng)衛(wèi)生院實(shí)際情況，我們建議，今后一個(gè)時(shí)期要著力抓好以下方面的改革。

學(xué)黔西衛(wèi)生院股份運(yùn)作模式部份經(jīng)驗(yàn)，在醫(yī)療衛(wèi)生體制改革上求突破。建議資金上引用股份制，將上掛業(yè)務(wù)部門作為服東，提供業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)深造的平臺(tái)。解放思想、實(shí)事求是，合理利用人力資源，強(qiáng)化激勵(lì)機(jī)制。

大力引進(jìn)人才，安場(chǎng)衛(wèi)生院人力質(zhì)量和數(shù)量嚴(yán)重不足，只有先引進(jìn)了人才，有了人力資源才是發(fā)展的前提。

為進(jìn)一步確立市場(chǎng)化的觀念，真正把醫(yī)療作為企業(yè)來搞、項(xiàng)目來抓、產(chǎn)業(yè)來辦，加快改制轉(zhuǎn)軌的步伐。力度要大，要解放思想、實(shí)事求是地搞好醫(yī)療單位體制改革，以綜合縣和黔西鐘醫(yī)院兩種模式經(jīng)驗(yàn)。建立一個(gè)主要成份為股份合作運(yùn)作，主要方面以集團(tuán)模式發(fā)展業(yè)務(wù)，利用人力資源。要建立較活躍的制度形式，堅(jiān)持因地制宜，因院施策，根據(jù)醫(yī)院實(shí)際和醫(yī)院干部職工的意愿，不搞一風(fēng)吹、一刀切，只要是有利于安場(chǎng)衛(wèi)生院醫(yī)療事業(yè)發(fā)展、有利于醫(yī)療服務(wù)水平的提高、有利于保障職工利益的增進(jìn)激勵(lì)機(jī)制的改制形式，都要大膽地搞，大膽地試。改革要以政策為根本，在中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的各單位各部門，沒有政策的支持所搞的改革是不會(huì)走向成功的，大力爭(zhēng)取政策的支持，加強(qiáng)群眾基礎(chǔ)。解放思想、實(shí)事求是，開拓創(chuàng)新，合理利用人力、物力、地利條件等資源。為安場(chǎng)衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展努力。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十二

房地產(chǎn)的投資分析報(bào)告該怎么寫呢?下面是本站的小編為大家精心整理的“房地產(chǎn)投資分析工作總結(jié)”，供大家閱讀!希望能夠幫助到大家!房地產(chǎn)投資分析工作總結(jié)xx的投資報(bào)告我想分為幾大部分，第一部分應(yīng)該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長(zhǎng)性，因?yàn)橥顿Y企業(yè)成長(zhǎng)性是最重要的，沒有高成長(zhǎng)性，投資的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當(dāng)前市場(chǎng)估值的情況介紹，畢竟只考慮成長(zhǎng)性沒有合理的買入價(jià)格，投資回報(bào)也會(huì)大受影響。第三部分，應(yīng)該說說投資這個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題，以及風(fēng)險(xiǎn)控制的措施。

xx地產(chǎn)這個(gè)企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的銷售策劃服務(wù)的，所以這個(gè)行業(yè)會(huì)受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績(jī)較強(qiáng)的周期性，但是由于這個(gè)行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟(jì)周期性影響只是針對(duì)業(yè)績(jī)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)這個(gè)企業(yè)的擴(kuò)展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)會(huì)幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，為自己成長(zhǎng)的過程提供空間，這個(gè)過程是每個(gè)成長(zhǎng)性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。

從以上角度分析，這個(gè)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟(jì)周期等外來因素不會(huì)對(duì)企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會(huì)降低其運(yùn)營(yíng)成本，提高其企業(yè)的毛利潤(rùn)。而且隨著規(guī)模的擴(kuò)大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會(huì)相應(yīng)的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡(jiǎn)單的盈利模式的復(fù)制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡埽孕袠I(yè)的成長(zhǎng)空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營(yíng)銷服務(wù)模式，其市場(chǎng)的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。

xx地產(chǎn)是a股市場(chǎng)第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的顧問代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

與同業(yè)比較，xx地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。

2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。

3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。

4、管理團(tuán)隊(duì)高瞻遠(yuǎn)矚。

目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國(guó)內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國(guó)紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場(chǎng)整體估值水平對(duì)xx地產(chǎn)未來估值也會(huì)造成一定影響。另外從風(fēng)險(xiǎn)角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有一定安全空間要求。

xx地產(chǎn)是a股市場(chǎng)第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的顧問代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴(yán)厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應(yīng)對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，“保增長(zhǎng)”措施出臺(tái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。我們認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是對(duì)行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)、人口紅利因素仍進(jìn)一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，其發(fā)展前景依然看好。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間來自于兩個(gè)方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營(yíng)后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設(shè)“大浦東新區(qū)”，深圳擴(kuò)區(qū)，定位創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會(huì)對(duì)自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。

二是二三線城市的“城市化跟進(jìn)”。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是國(guó)家政策的重要指導(dǎo)方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國(guó)家級(jí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟(jì)新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全面提速必然帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時(shí)間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進(jìn)程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。

與國(guó)外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。

專業(yè)的顧問策劃服務(wù)主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和試錯(cuò)成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進(jìn)入哪些城市，投標(biāo)哪些項(xiàng)目，項(xiàng)目的成本要控制在多少，項(xiàng)目的定位等關(guān)鍵問題;顧問策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計(jì)劃及土地購(gòu)買計(jì)劃等因素的影響。即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟(jì)的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團(tuán)隊(duì)專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項(xiàng)目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。而在將來，地產(chǎn)項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，專業(yè)有效的項(xiàng)目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團(tuán)隊(duì)必然要?jiǎng)龠^公司自己進(jìn)行策劃管理。

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房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十三

一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進(jìn)程和改善住房消費(fèi)的強(qiáng)烈要求，疊加推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長(zhǎng)速度之快、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度之大，房?jī)r(jià)收入比例失衡，房?jī)r(jià)成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。在這種背景下，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。

（一）、現(xiàn)行政策調(diào)高了房地產(chǎn)商拿地門檻，并對(duì)住房結(jié)構(gòu)做了政策規(guī)定。

新國(guó)19條規(guī)定，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時(shí)繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對(duì)開發(fā)商自有資金實(shí)力提出了更高的要求。

據(jù)生活日?qǐng)?bào)2011年4月19日訊，濟(jì)南老城最后一塊寶地掛牌，競(jìng)買保證金達(dá)5億元。在土地競(jìng)買人資格征集期結(jié)束后,實(shí)力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競(jìng)買者。

新國(guó)19條規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。

石市相關(guān)部門已對(duì)2010年6月1日后取得住宅建設(shè)用地的項(xiàng)目，新建普通商品住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項(xiàng)目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。

（二）、房地產(chǎn)銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和價(jià)格報(bào)備。

國(guó)家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施前所未有、非常嚴(yán)厲的價(jià)格調(diào)控政策。

針對(duì)發(fā)改委的?一房一價(jià)?和價(jià)格申報(bào)備案后不許提價(jià)的要求，開發(fā)商會(huì)采取先高價(jià)申報(bào)、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經(jīng)開始低價(jià)入市，先標(biāo)高價(jià)未必行得通。

（三）、國(guó)家對(duì)商品房房?jī)r(jià)提出了進(jìn)一步調(diào)控趨勢(shì)。

國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨(dú)家專訪時(shí)稱，正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。

（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。

1、建材價(jià)格進(jìn)入上升通道。

2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入需求旺季。從需求方面來看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國(guó)水泥產(chǎn)量同比增長(zhǎng)29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長(zhǎng)86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進(jìn)入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢(shì)。

從供給方面來看，2011年前3個(gè)月水泥投資規(guī)模在下降，這預(yù)示著未來水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。主要因?yàn)?009年9月國(guó)家出臺(tái)政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致。建設(shè)一條生產(chǎn)線的時(shí)間是12個(gè)月至16個(gè)月，這意味著自今年下半年開始，全國(guó)投放生產(chǎn)線將大幅下降。

從價(jià)格方面來看，2011年一季度，全國(guó)水泥均價(jià)為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價(jià)格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價(jià)格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導(dǎo)致水泥產(chǎn)能減少，拉動(dòng)了水泥價(jià)格創(chuàng)出歷史新高。而限電結(jié)束后，部分區(qū)域價(jià)格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導(dǎo)致水泥價(jià)格下滑幅度不大。

對(duì)于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，二季度全國(guó)大部分區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進(jìn)入施工旺季，預(yù)計(jì)水泥價(jià)格在旺季仍將保持上升趨勢(shì)。

鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場(chǎng)更是與房地產(chǎn)息息相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)粗鋼的產(chǎn)量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。

2011年是十二五的開局之年，對(duì)于鋼鐵行業(yè)來說，節(jié)能減排，淘汰落后產(chǎn)能仍將是鋼鐵產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策的重點(diǎn)。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標(biāo)，2010年預(yù)計(jì)已淘汰3200萬噸煉鐵產(chǎn)能，推算2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬噸。

2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時(shí)，考慮到目前國(guó)內(nèi)鋼材產(chǎn)能總體處于過剩狀況，以及國(guó)際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價(jià)格上漲的空間，供給壓力會(huì)逐漸迫使鋼價(jià)停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)2011年國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運(yùn)行，價(jià)格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動(dòng)運(yùn)行。

房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)價(jià)格上漲的趨勢(shì)，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)空間。

1、居民收入增多，拉動(dòng)住宅潛在需求。

統(tǒng)計(jì)顯示，2010年中國(guó)農(nóng)村居民人均純收入5919元，比上年增長(zhǎng)14.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)10.9%；中國(guó)城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長(zhǎng)11.3%，實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。

2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長(zhǎng)，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長(zhǎng)，其中工資性收入增長(zhǎng)17.9%，增速比上年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)農(nóng)民全年增收的貢獻(xiàn)率達(dá)48.3%。工資性收入較快增長(zhǎng)主要是由于農(nóng)村勞動(dòng)力務(wù)工工資水平上漲較多、外出務(wù)工人數(shù)和時(shí)間有所增加。

2、企業(yè)信心大幅增強(qiáng)拉動(dòng)辦公樓需求。

企業(yè)對(duì)自用辦公物業(yè)需求的增長(zhǎng)主要源于幾個(gè)因素，包括企業(yè)強(qiáng)勁的資金實(shí)力﹑辦公樓市場(chǎng)的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級(jí)辦公樓的要求。

3、城市化進(jìn)程促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。

由于城市化的發(fā)展，人們?cè)絹碓阶非蟾咂焚|(zhì)的生活，對(duì)于消費(fèi)的要求也會(huì)更高，這就使得商業(yè)與衣食的關(guān)系更加緊密，再加上人們從物質(zhì)生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛。另外，從我國(guó)每年不斷增長(zhǎng)的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關(guān)的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當(dāng)大的。正是城市化進(jìn)程推動(dòng)了我國(guó)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展。

（一）、商品房銷售狀況分析。

商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、環(huán)境因素、政策體制等多個(gè)方面，而且各個(gè)因素是復(fù)雜和多變的，因素之間的相互關(guān)系也是比較復(fù)雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅平均銷售價(jià)格。

1、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄對(duì)銷售狀況的影響最大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，隨著居民存款的增加，一些居民會(huì)考慮將存款轉(zhuǎn)向投資于房地產(chǎn)，以獲得更大的收益。

2、人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)。

3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會(huì)影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。

4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)需求因素。在全國(guó)平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導(dǎo)致北京地區(qū)局部商品房市場(chǎng)需求大增，從而促使商品房?jī)r(jià)格的上升。

5、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)能夠很好的反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對(duì)商品房的銷售影響較弱。

6、商品住宅平均銷售價(jià)格：通常情況下，商品房的價(jià)格對(duì)商品房的銷售影響較大。

（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。

商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀態(tài)的一個(gè)重要指標(biāo)，也是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的?國(guó)房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。

今年2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱?國(guó)房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點(diǎn)。說明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。

資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長(zhǎng)35.2%，其中住宅3014億元，同比增長(zhǎng)34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長(zhǎng)39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長(zhǎng)38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長(zhǎng)25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長(zhǎng)13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長(zhǎng)12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長(zhǎng)13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房478萬平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長(zhǎng)27.4%，其中住宅4471億元，同比增長(zhǎng)26.2%，辦公樓244億元，同比增長(zhǎng)46.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房435億元，同比增長(zhǎng)22.1%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長(zhǎng)48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)17.3%，占資金來源的26.24%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從購(gòu)買土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收，建設(shè)周期短則1～2年，長(zhǎng)則3～5年，甚至更長(zhǎng)。

（一）、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開始向長(zhǎng)期趨近轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長(zhǎng)期趨緊轉(zhuǎn)變。

央行自2011年4月21日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。大型銀行存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上調(diào)至20.5%。

存款準(zhǔn)備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動(dòng)，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。

（二）、房地產(chǎn)企業(yè)開辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴(yán)峻。

應(yīng)對(duì)融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應(yīng)的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權(quán)投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來越嚴(yán)格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報(bào)告。一時(shí)發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從私募股權(quán)投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細(xì)則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。

自行業(yè)步入政策調(diào)控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國(guó)香港、新加坡甚至是納斯達(dá)克便成為地產(chǎn)商直接融資的新選項(xiàng)。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團(tuán)計(jì)劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計(jì)劃最快于本月正式啟動(dòng)。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億。

（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。

相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產(chǎn)商貢獻(xiàn)大量流動(dòng)性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中。?對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購(gòu)房貸款或是暫停部分購(gòu)房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購(gòu)房者的購(gòu)房成本，個(gè)人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對(duì)其資金鏈的影響更大，同時(shí)存量房產(chǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)放慢。

（四）、預(yù)售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。

2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對(duì)商品房預(yù)售。

資金進(jìn)行監(jiān)管,明確:?商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個(gè)實(shí)施該項(xiàng)政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢(shì)。但從?限購(gòu)令?在不到一個(gè)月內(nèi)迅速在全國(guó)多個(gè)城市全面推出的情況看,預(yù)售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對(duì)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)要求也將提出更高的要求。沒有做好準(zhǔn)備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。

另外，從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實(shí)，從開發(fā)貸、個(gè)貸、資本市場(chǎng)融資、信托等各個(gè)環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。

七、房企多元化經(jīng)營(yíng)策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領(lǐng)域推進(jìn)。

（一）、房企產(chǎn)品線開始轉(zhuǎn)向二三四線城市。

房地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會(huì)城市，三線城市是地區(qū)級(jí)城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發(fā)商會(huì)加速?gòu)囊痪€城市向二三四線城市轉(zhuǎn)變，實(shí)際上很多二線的城市開發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機(jī)。

資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)比例，已經(jīng)達(dá)到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢(shì)在迅速擴(kuò)大。

（二）、房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在開始變化，逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房。?利潤(rùn)微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項(xiàng)目成為今日新寵。

近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)行合作。合作開發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價(jià)商品住房、廉租住房等保障性住房項(xiàng)目，規(guī)模預(yù)計(jì)為6000-8000套。

（三）、對(duì)保障性安居工程建設(shè)國(guó)家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設(shè)規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)行計(jì)劃單列，保證優(yōu)先供應(yīng)。為保障性安居工程建設(shè)，建立多渠道資金籌集機(jī)制。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設(shè)資金融資渠道。對(duì)轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設(shè)、買賣、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免。保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項(xiàng)目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時(shí)還有可能與政府攀上關(guān)系，結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。

?由目前的市場(chǎng)情況來看，這三點(diǎn)足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項(xiàng)目與商品房相比，雖然利潤(rùn)微薄，但收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購(gòu)而賣不出商品房?相比，當(dāng)下，開發(fā)商應(yīng)該更愿意接受這種開發(fā)機(jī)遇。

在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)定在10--15%。房?jī)r(jià)已經(jīng)駛?cè)?慢車道?。目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，極有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金，從而為未來價(jià)格的進(jìn)一步走低提供了條件。

隨著國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)京滬等16個(gè)省份開展房市調(diào)控政策落實(shí)情況專項(xiàng)督察的結(jié)束，從督察涉及各地地方媒體報(bào)道看，此次13督察組對(duì)于各省區(qū)市的調(diào)控落實(shí)持肯定的態(tài)度。專家認(rèn)為，此次督察組對(duì)于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將面臨重新調(diào)整和修改，調(diào)控政策有加碼的可能。

綜合以上分析，國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施，矛頭直指房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤(rùn)，融資渠道的緊縮，預(yù)收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實(shí)力，加息、限購(gòu)和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面順應(yīng)政策要求，將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十四

受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。2008下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，2014上半年，市場(chǎng)迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新上演“地王爭(zhēng)霸”、“房?jī)r(jià)攀升”。

統(tǒng)計(jì)局公布的`最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到萬平方米;銷售面積增速為%。

統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。

國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時(shí)期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)。

三、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。

從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺(tái)又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套，到6月份時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度大為上升。

隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時(shí)，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的壓力。2014年下半年，新開發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米，有實(shí)力的開發(fā)商都會(huì)加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)。在2014年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。

四、20住房市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析。

1、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。

(一)對(duì)個(gè)人購(gòu)房實(shí)施補(bǔ)貼。(二)實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。(五)實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購(gòu)房的，可視為首次購(gòu)房。(七)實(shí)行購(gòu)房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購(gòu)買商品住宅的，購(gòu)房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。

(八)減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。(九)對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。(十一)盤活存量建設(shè)用地。(十二)鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國(guó)家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對(duì)資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。(十三)加大稅收支持力度。

3、營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。

(十四)提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(十五)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。(十六)加強(qiáng)宣傳營(yíng)銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢(shì)特征，優(yōu)化市場(chǎng)交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。

這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺(tái)便受到了世人的關(guān)注，大家對(duì)這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望。購(gòu)房者希望“新政”能給自己帶來更多的購(gòu)房實(shí)惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

目前，我國(guó)“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長(zhǎng)仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫(kù)存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過高導(dǎo)致購(gòu)買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十五

1,區(qū)位概況西華縣位于河南省東部，隸屬于周口市管轄?？偯娣e1194平方公里，耕地面積110萬畝，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個(gè)農(nóng)林場(chǎng)，戶籍人口92萬（2013年）。西華漢代置縣，歷稱西華、長(zhǎng)平、箕城、鴻溝等，唐代復(fù)名西華至今。存有女媧城遺址為河南省重點(diǎn)文物保護(hù)單位。

考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡，在周口、項(xiàng)城、淮陽“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū)。周口、項(xiàng)城、淮陽、商水共同構(gòu)成復(fù)合中心，總規(guī)模達(dá)到150萬人以上，規(guī)劃期末邁入大城市行列。扶溝、太康、鹿邑、鄲城、沈丘，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列，西華為小城市。

3,交通概況。

工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。近年來，西華堅(jiān)持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動(dòng)搖，深入開展“工業(yè)突破年”、“企業(yè)服務(wù)年”、項(xiàng)目建設(shè)“百日會(huì)戰(zhàn)”等活動(dòng)，不斷掀起承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和招商引資項(xiàng)目建設(shè)高潮。僅2011年就吸引了包括富士康集團(tuán)、麥當(dāng)勞福喜集團(tuán)等世界知名強(qiáng)企業(yè)落戶西華。特別是富士康實(shí)訓(xùn)基地，項(xiàng)目一期投資50億元年產(chǎn)蘋果品牌手機(jī)配件6000萬套，于2011年12月8日投產(chǎn)運(yùn)行，從開工到建成投產(chǎn)僅僅用了58天，被社會(huì)各界譽(yù)為“西華速度”、“西華奇跡”。今年二期工程建成后可吸納培養(yǎng)3萬名產(chǎn)業(yè)工人，3年實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力就業(yè)10萬人。大用集團(tuán)肉雞養(yǎng)殖加工系列項(xiàng)目總投資20億元，建成標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)17個(gè)，屠宰廠、飼料廠、孵化廠全面建成投產(chǎn)。大用集團(tuán)還和世界知名企業(yè)、國(guó)際跨國(guó)公司麥當(dāng)勞集團(tuán)最大的肉食供應(yīng)商美國(guó)福喜公司成功合作，把西華大用作為麥當(dāng)勞食品的重要原材料供應(yīng)基地，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。還有麗達(dá)制衣、鴻鑫服飾、匯通化工、晨輝工貿(mào)、華達(dá)電力、金鑫車業(yè)等一批科技含量高、投資額度大的項(xiàng)目相繼開工或建成投產(chǎn)。全縣招商引資項(xiàng)目建設(shè)一年一個(gè)新臺(tái)階，年年都有新變化。2011年，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到110家,實(shí)現(xiàn)增加值35億元，比上年增長(zhǎng)22%，初步形成了食品加工、紡織服裝、板材家具、醫(yī)藥化工、電子制造和制鞋六大支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正實(shí)現(xiàn)著由弱到強(qiáng)、破繭成蝶的歷史性跨越。

產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)，始終把產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)作為推進(jìn)工業(yè)發(fā)展的“重頭戲”來抓，按照“四集一轉(zhuǎn)”的要求，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”。近年來，已累計(jì)投入資金5.3億元，新修產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)道路9條35公里，形成了“五縱四橫”的交通網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)，推進(jìn)綠化、亮化、通訊、供排水、供氣、污水處理、垃圾處理、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、綜合服務(wù)區(qū)、職工宿舍等配套設(shè)施建設(shè)。目前產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建成區(qū)面積6.1平方公里，入駐企業(yè)30家，2011年完成固定資產(chǎn)投資32.5億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入32.3億元。其中，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展到19家，占入駐企業(yè)總數(shù)的60%，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入24億元，占入駐企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的80%，初步形成了輕工、食品兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)在縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支撐作用日益彰顯。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，圍繞打造國(guó)家糧食核心區(qū)，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)惠農(nóng)政策，保護(hù)和激發(fā)群眾生產(chǎn)的積極性。整合小農(nóng)水等涉農(nóng)項(xiàng)目，大力實(shí)施水田林路橋綜合治理配套，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力不斷提高。全縣糧食種植面積一直穩(wěn)定在150萬畝以上，糧食產(chǎn)量連續(xù)8年創(chuàng)歷史新高，為國(guó)家糧食安全作出了積極貢獻(xiàn)。加大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，努力壯大優(yōu)質(zhì)畜產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)雜果、優(yōu)質(zhì)無公害蔬菜、優(yōu)質(zhì)食用菌、優(yōu)質(zhì)苗木花卉生產(chǎn)與加工“五大基地”，不斷拉長(zhǎng)糧食深加工、畜產(chǎn)品深加工、水果深加工、板材深加工、棉花深加工、無公害蔬菜深加工“六大鏈條”，大王莊的韭菜、遲營(yíng)的茄子、西夏的香瓜、紅花的苗木、黃橋的鮮桃、田口的黑木耳等遠(yuǎn)銷四方，以大用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)為代表的規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)達(dá)到2996家，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到45%，西華農(nóng)業(yè)品牌更加響亮。實(shí)現(xiàn)了以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變，確保了“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展，形成了以生豬、肉雞、板材、水果、食用菌、花卉苗木、洋蔥、辣椒為主無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，成為全國(guó)商品糧生產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)棉種植基地縣、瘦肉型豬和槐山羊生產(chǎn)基地縣、全國(guó)經(jīng)濟(jì)林發(fā)展和高級(jí)平原綠化先進(jìn)縣、河南省畜牧業(yè)發(fā)展重點(diǎn)縣、河南省無公害苗木供應(yīng)基地。

需求，四星級(jí)大酒店媧城賓館的建設(shè)，使我縣的接待水平又上了一個(gè)檔次，城區(qū)各類職業(yè)技術(shù)學(xué)校每年可培養(yǎng)各類專業(yè)人才和大批不同工種的技術(shù)工人，各大金融、保險(xiǎn)部門均設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，網(wǎng)點(diǎn)布局合理，信用卡，銀聯(lián)卡使用方便，各類幣種均可自由匯兌，外資進(jìn)入渠道暢通。

水電資源豐富。能滿足居民及各類工業(yè)項(xiàng)目用電，西華縣供水系統(tǒng)、西華縣天然氣供應(yīng)公司完全能滿足城區(qū)生活用水和用氣需求。境內(nèi)溝河縱橫，沙河、潁河、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內(nèi)，水資源豐富。

郵電、通訊發(fā)展迅猛，程控電話裝機(jī)容量不斷遞增，長(zhǎng)途電話可直撥全國(guó)及世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)，移動(dòng)通訊同85個(gè)國(guó)家和地區(qū)實(shí)現(xiàn)漫游和國(guó)內(nèi)自由漫游，開辦了數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)專線，寬帶連接，電子數(shù)據(jù)交換，郵政特快，電話信息，圖文傳真等多種通訊業(yè)務(wù)，對(duì)外通訊十分快捷。

2013年，西華縣主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)持續(xù)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值154.5億元，比上年增長(zhǎng)9%。地方公共財(cái)政預(yù)算收入完成4.3億元，增長(zhǎng)25.3%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資107.7億元，增長(zhǎng)23.5%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額73億元，增長(zhǎng)14.5%；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額102.9億元，增長(zhǎng)21.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17313元，農(nóng)民人均純收入6825元，分別增長(zhǎng)9.6%和17.4%。

人口89.5萬人，常駐人口75.2萬人，農(nóng)業(yè)人口近80萬人。

4,城市規(guī)劃和發(fā)展方向。

為“南拓西跨，東控北抑”?？h城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現(xiàn)狀城區(qū)的南部，箕城路南段及南環(huán)路兩側(cè)用地，位于城區(qū)聯(lián)系周口市的咽喉地帶，是城市對(duì)外主要經(jīng)濟(jì)流向、交通區(qū)位條件優(yōu)越，適宜大規(guī)模的城市開發(fā)建設(shè)，是城市空間近期拓展的熱點(diǎn)地區(qū)。

南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來的核心地區(qū)，是體現(xiàn)西華城市新經(jīng)濟(jì)、新建設(shè)、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標(biāo)準(zhǔn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施水平，建設(shè)成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū)。

西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè)，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產(chǎn)業(yè)體系，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品、優(yōu)勢(shì)行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè),發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的高效集約化。遠(yuǎn)景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲(chǔ)備空間控制。

東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開發(fā)建設(shè)的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū)。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿—深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場(chǎng)流通和物流儲(chǔ)運(yùn)的功能。東南部用地位于城市主導(dǎo)風(fēng)向上側(cè)，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質(zhì)，保證城市環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護(hù)用地。

北抑：北環(huán)路以北地區(qū)。因背離城市主要經(jīng)濟(jì)及交通流向；發(fā)展用地與現(xiàn)狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯(lián)系不便，故劃定為限制建設(shè)的地區(qū)。規(guī)劃定為限制建設(shè)的地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結(jié)構(gòu)為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業(yè)設(shè)施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設(shè)風(fēng)貌。

雙心：指兩個(gè)市級(jí)的城市公共中心，即舊城區(qū)的商貿(mào)、行政、文化中心及城南新區(qū)的行政、文化、體育中心。

三園：指城西科技工業(yè)園、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲(chǔ)運(yùn)園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲(chǔ)運(yùn)園區(qū)以倉(cāng)儲(chǔ)、配送加工用地為主，適當(dāng)配套相關(guān)生活服務(wù)設(shè)施。

五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）、城北片（東風(fēng)運(yùn)河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃結(jié)合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設(shè)置居住區(qū)級(jí)的公共服務(wù)中心，為居民提供日常生活服務(wù)。

樓盤情況：

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十六

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動(dòng)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范和土地價(jià)格偏高等問題?？h房管局對(duì)此高度重視，于近期組織人員對(duì)1998-2003年全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對(duì)該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?，F(xiàn)就1998-2003年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及未來發(fā)展趨勢(shì)分析如下：

（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財(cái)政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長(zhǎng)幅度在17.53%以上。2003年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動(dòng)了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一支生力軍。

（三）土地供應(yīng)情況（表格附后）。1999-2001年，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從無到有，處于發(fā)展期，土地供應(yīng)量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達(dá)到最高，項(xiàng)目數(shù)有26個(gè)，供應(yīng)量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應(yīng)量為8.2554公頃，占當(dāng)年供應(yīng)總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預(yù)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期，土地供應(yīng)量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復(fù)蘇，供應(yīng)量有所增加，達(dá)10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國(guó)家宏觀調(diào)控政策實(shí)施，對(duì)增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場(chǎng)、旅游等用地供應(yīng)不多，這與我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來，我縣用于住宅用地供應(yīng)量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應(yīng)總量?jī)H為7.3289公頃，市場(chǎng)、旅游等其它經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)量?jī)H為2.3821公頃，可見在經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示，1998—2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波動(dòng)較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長(zhǎng)3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長(zhǎng)102.9%。

（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升。1998年以來，房地產(chǎn)銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據(jù)我縣相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我縣商品住房均價(jià)從1998年的1200元/平方米，增長(zhǎng)到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達(dá)83%。

（六）購(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化，由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化，由原來自住轉(zhuǎn)向以營(yíng)利為目的。據(jù)2002年房展會(huì)統(tǒng)計(jì)，我縣居民購(gòu)買外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。

（七）行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，打造品牌房開企業(yè)。截止2003年底，全縣房開企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規(guī)模較大的5個(gè)企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名度高的房開企業(yè)脫穎而出。

（八）房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展提供強(qiáng)大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長(zhǎng)了2.12倍。2003年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長(zhǎng)1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來發(fā)展最快的信貸品種，個(gè)人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽縣支行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我縣在2001年以前個(gè)人購(gòu)房信貸廖廖無幾，在2001年個(gè)人購(gòu)房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個(gè)人購(gòu)房貸款額就有8554萬元，比2001年增長(zhǎng)13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預(yù)，到2004年6月個(gè)人購(gòu)房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長(zhǎng)350萬元。由此可見，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展提供了一個(gè)強(qiáng)有力的保障。

（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發(fā)展，現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺(tái)《平陽縣城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》，從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步發(fā)展為以貨幣補(bǔ)償安置為主，確保了拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)了公開、公正、公平性。同時(shí)，2004年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作，出臺(tái)了《平陽縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認(rèn)可。

（十）存量房產(chǎn)交易活躍，健全住房供應(yīng)體系。自1997年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房產(chǎn)交易活躍。2003年存量房成交量達(dá)47.49萬平方米，比上年增長(zhǎng)42.70%。同時(shí)，啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房，健全住房供應(yīng)體系。不同層次住房供應(yīng)方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到35.9平方米，農(nóng)民人均建筑面積達(dá)到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國(guó)家安居工程試點(diǎn)縣以來，安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉(zhuǎn)為解決機(jī)關(guān)干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國(guó)家先后下達(dá)我縣安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）建設(shè)規(guī)模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應(yīng)體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺(tái)廉租住房實(shí)施辦法?，F(xiàn)根據(jù)該辦的初步調(diào)查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準(zhǔn)備在昆陽鎮(zhèn)試行）。

1、繁榮經(jīng)濟(jì)強(qiáng)硬支撐。近年來，我縣經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，2003年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政總收入與1998年相比，分別增長(zhǎng)71%和125%。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)46.96億元，與1998年相比增長(zhǎng)191%。

2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達(dá)50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購(gòu)房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費(fèi)能量。

各類金融機(jī)構(gòu)和住房資金管理中心累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款余額11.7億元。

4、居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)品位大大提高。我縣居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)，即“食”在消費(fèi)總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國(guó)平均40%低8.6個(gè)百分點(diǎn)，這正是增加住房消費(fèi)的大好時(shí)機(jī)。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標(biāo)，這給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強(qiáng)大的活力。

5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來，我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2003年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)84.1萬人，比1998年增長(zhǎng)4.7%，此外，加上每年上萬外來務(wù)工人員，這無疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。

總體上說，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢(shì)頭，但同時(shí)也存在一些問題：一是住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)商品房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價(jià)；二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展，部分房開企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致房開企業(yè)違規(guī)開發(fā)、虛假?gòu)V告、違規(guī)銷售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問題；三是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不快，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。2003年全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現(xiàn)較大增幅，可以說房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該縣gdp的拉動(dòng)并不明顯，也沒有產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；四是土地價(jià)格偏高，以及少數(shù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地供應(yīng)缺乏計(jì)劃，土地供應(yīng)量過大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商大量圈地，商品房用地供應(yīng)缺乏詳細(xì)規(guī)劃，隨意性大；五是工薪階層購(gòu)房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，空置率和空關(guān)率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價(jià)由2001年的1500元/平方米上揚(yáng)至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟(jì)水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個(gè)家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時(shí)間。因此導(dǎo)致眾多房源被少數(shù)有錢人購(gòu)買，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購(gòu)房的工薪階層，因經(jīng)濟(jì)問題而難以購(gòu)房，形成了工薪階層購(gòu)房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開企業(yè)整體水平不高?，F(xiàn)有房開企業(yè)43家，其中僅有5家是2級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級(jí)企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大的為數(shù)不多；八是土地市場(chǎng)運(yùn)作不甚規(guī)范。在開發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)不均、開發(fā)成本差異等；九是開發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無幾。

四、保持我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展對(duì)策。

1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長(zhǎng)期以來因?yàn)樾姓^(qū)面積過小對(duì)我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合，同時(shí)強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過總體規(guī)劃的編制與實(shí)施，真正實(shí)現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定好近、遠(yuǎn)期房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，正確處理好“度”和“量”的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計(jì)劃時(shí)要兼顧“兩頭”，適時(shí)調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu)，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會(huì)各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房”，要重點(diǎn)向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

2、要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀調(diào)控能力。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警和信息披露制度，提高對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷能力，加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制。

3、要控制商品房?jī)r(jià)格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，限制高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，以防止出現(xiàn)積壓；二是要增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度，給房開商創(chuàng)造平等競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。同時(shí)，要科學(xué)、合理制定招、投標(biāo)辦法，防止地價(jià)以“天標(biāo)”中標(biāo)；三是要加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，對(duì)市場(chǎng)供求比例、價(jià)格走勢(shì)及時(shí)進(jìn)行必要的信息的收集和反饋，以引導(dǎo)房開企業(yè)做好市場(chǎng)的細(xì)分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進(jìn)程加快，建設(shè)和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應(yīng)能力。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，利用好閑置土地，改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場(chǎng)。要求土地出讓責(zé)任單位要按照計(jì)劃出讓時(shí)間，按時(shí)交地，確保用地計(jì)劃順利完成，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，滿足不同層次住宅需求。

5、要改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理。一是要加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售管理，規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié)，解除購(gòu)房者后顧之憂；二是要加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為；三是要簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易手續(xù)，提高辦證速度。

6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導(dǎo)房開企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)品位，嚴(yán)格控制低檔次、小規(guī)模開發(fā)建設(shè)。要以廉租住房項(xiàng)目建設(shè)為龍頭，推動(dòng)我縣住宅建設(shè)向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設(shè)計(jì)，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴(yán)格入市門檻，對(duì)那些無資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房開企業(yè)，通過規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序及時(shí)清理出局。同時(shí)，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強(qiáng)，以適應(yīng)入世后的新形勢(shì)。

7、要加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，改革建設(shè)和供應(yīng)的方式。改革重點(diǎn)要體現(xiàn)在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)工作，改革房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)體制；二是要明確界定經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)，改革供應(yīng)管理方式；三是要根據(jù)低收入家庭實(shí)際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革成本控制體系；六是要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房單戶建筑面積，優(yōu)化戶型空間，改革建設(shè)戶型標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，加快啟動(dòng)中、低價(jià)位大型住宅小區(qū)建設(shè)。

8、要提高預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，強(qiáng)化信貸管理。一是要控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實(shí)行差別政策，以控制房開在住房消費(fèi)資金中的比重，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)；二是要嚴(yán)格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實(shí)強(qiáng)化貸后管理；三是要在積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信用貸款的同時(shí)，強(qiáng)化貸款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行；四是要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購(gòu)房，適度提高首付額度，另一方面停止對(duì)異地購(gòu)房、多套購(gòu)房的個(gè)人貸款。

9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)建活動(dòng)和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，全面推行物管。房管部門作為行業(yè)主管部門，要結(jié)合實(shí)際，積極開展試點(diǎn)工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

影響整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。要加強(qiáng)對(duì)該鎮(zhèn)房開的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨(dú)立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開市場(chǎng)，在全縣土地總量控制上，既要適當(dāng)增加供應(yīng)、緩解供需矛盾，又要防止土地供應(yīng)過度投放，形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

五、未來3年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步判斷、預(yù)測(cè)及發(fā)展趨勢(shì)分析。

綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的必然結(jié)果，相對(duì)較大需求空間對(duì)房?jī)r(jià)的上升提供了真實(shí)需求支持，而不是純粹投資動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)下“虛漲”。這是“平陽現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房?jī)r(jià)較快上漲的同時(shí)，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因?；谝陨媳尘胺治?，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在：

1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間?！皹?gòu)筑?一都三縣?，建設(shè)新平陽”，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略?！白≡谄疥?、游在平陽、學(xué)在平陽、創(chuàng)業(yè)在平陽”是城市發(fā)展目標(biāo)定位，這將有效拉動(dòng)我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設(shè)新區(qū)，城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進(jìn)程，構(gòu)筑“大平陽”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴(kuò)大，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來機(jī)遇，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料表明，人均gdp在800-8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均gdp在13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國(guó)目前人均gdp在800美元左右，而我縣人均gdp已超過1250美元。另外在90年代，發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房建筑面積為：美國(guó)60平方米，英國(guó)38平方米，德國(guó)38平方米，法國(guó)37平方米，日本31平方米。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到30平方米之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應(yīng)的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、我縣重大配套工程建設(shè)及住宅建設(shè)供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧?dòng)力。我縣區(qū)域舊城保護(hù)和改造經(jīng)過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮(zhèn)解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴(kuò)面計(jì)算，需解決拆遷購(gòu)置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對(duì)整片區(qū)域也起到很大推動(dòng)作用。雖然，2004年前我縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地已累計(jì)供應(yīng)面積28.7134公頃，土地供應(yīng)面積累計(jì)可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實(shí)施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經(jīng)濟(jì)適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區(qū)建設(shè)，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達(dá)到飽和。

3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實(shí)需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據(jù)我縣有關(guān)規(guī)劃資料，規(guī)劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠(yuǎn)期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進(jìn)人才等因素，該縣以后幾年人口增長(zhǎng)情況，城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000-5000人速度增長(zhǎng)，其中非農(nóng)人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。

（1）新增城鎮(zhèn)人口住房需求。

根據(jù)城鎮(zhèn)人口預(yù)測(cè)，按照統(tǒng)一公式可以計(jì)算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量：

p1=w1·n+w2·r·f·n。

式中：p1：新增人口住房需求總量。

w1：新增人口中非農(nóng)人口增量。

n：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）。

w2：新增人口中暫住人口增量。

r：暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢服務(wù)等收入比較高具有購(gòu)房能力的人群比例（估計(jì)在9%左右）。

f：暫住人口中具有購(gòu)房能力的人群實(shí)際可能購(gòu)房比例按5%計(jì)算得出每年新增人口住房需求總量：

2004年新增人口住房需求總量：

p=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）。

2005年新增人口住房需求總量：

p=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）。

2006年新增人口住房需求總量：

p=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）。

（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對(duì)商品房的需求。

由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房，根據(jù)2003年我縣統(tǒng)計(jì)年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應(yīng)該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入的增加，人們對(duì)改善居住條件的愿望也隨之強(qiáng)烈，必然購(gòu)買新房換舊房，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，如以非農(nóng)業(yè)人口4萬戶為基數(shù)，按每年每戶增加1平方米計(jì)算，年需求量為4萬平方米左右。

（3）投資對(duì)商品房的需求。

由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當(dāng)數(shù)量的社會(huì)閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會(huì)出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素，估計(jì)在我縣投資對(duì)商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對(duì)商品房的需求總和的30%左右?？傊?，從目前土地供應(yīng)狀況與未來市場(chǎng)需求分析，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加完善和成熟，住房消費(fèi)將會(huì)更趨理性。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十七

一、行業(yè)定義及其分類。

醫(yī)療器械行業(yè)的上游行業(yè)為電子、化工、金屬材料和生物醫(yī)學(xué)材料等行業(yè)，下游銜接保險(xiǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、醫(yī)藥流通業(yè)及醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)等行業(yè)。醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展受上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的`制約，同時(shí)，由于受產(chǎn)品、服務(wù)渠道等的影響，醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)需求受下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)需求的影響。

醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)鏈的流程圖如下所示：

醫(yī)療器械是指直接或者間接用于人體的儀器、設(shè)備、器具、體外診斷試劑及校準(zhǔn)物、材料以及其他類似或者相關(guān)的物品，包括所需要的計(jì)算機(jī)軟件。醫(yī)療器械的效用主要通過物理等方式獲得，其使用目的主要包括疾病的診斷、預(yù)防、監(jiān)護(hù)、治療或者緩解；損傷的診斷、監(jiān)護(hù)、治療、緩解或者功能補(bǔ)償；生理結(jié)構(gòu)或者生理過程的檢驗(yàn)、替代、調(diào)節(jié)或者支持；生命的支持或者維持；妊娠控制；通過對(duì)來自人體的樣本進(jìn)行檢查，為醫(yī)療或者診斷目的提供信息。

醫(yī)療器械分類如下：

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十八

對(duì)客戶需求的的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在如今高房?jī)r(jià)的壓力下，普通消費(fèi)者根本無力去買房，更不用說是對(duì)各個(gè)樓盤進(jìn)行對(duì)比挑選了。雖然如今房?jī)r(jià)很高，但是這絕不是因?yàn)楣┬∮谛璧慕Y(jié)果，這是國(guó)際熱錢大量流入、國(guó)內(nèi)各種炒房團(tuán)炒作以及土地財(cái)政造成的結(jié)果。因此，面對(duì)供大于需，而房?jī)r(jià)居高不下這么一個(gè)結(jié)果，開發(fā)商為了避免陷入開發(fā)出“空城”這么一個(gè)結(jié)果，必須對(duì)客戶需求進(jìn)行研究判斷，開發(fā)出具有明確市場(chǎng)和產(chǎn)品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價(jià)格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。

在這里我們對(duì)那些年收入在十二萬到二十萬的白領(lǐng)的購(gòu)房行為進(jìn)行分析。

一環(huán)境因素。

文化背景：

中國(guó)這樣一個(gè)安土重遷歷史悠久的大國(guó)，對(duì)房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個(gè)家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動(dòng)手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國(guó)的農(nóng)民占了總?cè)丝诘陌俜种耸?，因此現(xiàn)在的很多高級(jí)白領(lǐng)都出身于農(nóng)村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：

年收入在十五萬到二十萬的高級(jí)白領(lǐng)，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時(shí)，他們大多工作了五六年了，手里已經(jīng)有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對(duì)沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個(gè)階段80其實(shí)已經(jīng)成熟了，跟70后基本上沒區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個(gè)家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質(zhì)量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時(shí)他們對(duì)小區(qū)的健身和娛樂設(shè)施也很看重。

政策鼓勵(lì)：

如今的高房?jī)r(jià)下，國(guó)家為了鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房、、、、、二個(gè)人因素。

文化水平：

這群消費(fèi)者至少都是大學(xué)本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費(fèi)品位，并且對(duì)環(huán)保理念也比較擁護(hù)，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設(shè)備和材料，同時(shí)要注重綠色覆蓋率。

收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間。

市場(chǎng)敏感度分析：80后在大學(xué)或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個(gè)時(shí)候，他們花錢會(huì)很小心，因?yàn)樗麄円呀?jīng)充分體會(huì)到了賺錢的不易。并且又關(guān)乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅(jiān)持認(rèn)為他們不在乎那幾萬塊錢，他們?cè)诤醯闹皇撬麄儗?duì)這個(gè)樓盤的滿意度。包括物業(yè)服務(wù)，交通，周邊生活環(huán)境，配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費(fèi)者滿意了，他們就會(huì)毫不猶豫的掏錢。

消費(fèi)動(dòng)機(jī)：買房子，成家。

生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個(gè)釋放壓力的空間?？梢曰貧w到自然中去是他們心里的呼喚。

品牌忠誠(chéng)度：由于出身農(nóng)村的消費(fèi)者居多，品牌對(duì)他們而言沒多大的吸引力。只要設(shè)計(jì)的合他們的感覺，他們就不會(huì)考慮太多。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十九

房地產(chǎn)：經(jīng)濟(jì)下臺(tái)階，政策露山水(國(guó)泰君安3.30)邏輯：中央對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的基調(diào)已經(jīng)定為“雙向調(diào)控”。住建部副部長(zhǎng)齊驥指出：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出；而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。我們認(rèn)為，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際好轉(zhuǎn)為大概率事件。地方政府此前的部分調(diào)控政策有望在2014年4月陸續(xù)到期，齊部長(zhǎng)指出“雙向調(diào)控”要求一線城市限購(gòu)政策不退出，但對(duì)庫(kù)存量較大的城市，并未突出強(qiáng)調(diào)限購(gòu)不退出，這或許意味著存在部分城市限購(gòu)淡化的可能，我們認(rèn)為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉(zhuǎn)的概率和程度就越大，地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)行情就越可能愈演愈烈。

目前地產(chǎn)股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產(chǎn)再融資開閘，優(yōu)先股試點(diǎn)等政策紅利的釋放，我們認(rèn)為上市公司經(jīng)營(yíng)積極性有望大幅提高。

選股思路：

1）看圖說話：看好京津冀區(qū)域和海西平潭，兩個(gè)區(qū)域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現(xiàn)。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發(fā)展），受益公司有首開股份、華業(yè)地產(chǎn)、廊坊發(fā)展等。海西平潭：推薦中福實(shí)業(yè)。

2）優(yōu)先股受益：推薦萬科a、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)。

3）國(guó)企改革：“國(guó)企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業(yè)、華發(fā)股份、深振業(yè)、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。