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農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)篇一
買(mǎi)受人(以下簡(jiǎn)稱乙方):______________
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜經(jīng)過(guò)充分協(xié)商,自愿達(dá)成如下協(xié)議:
一、甲方自愿將________年____月____日,在處購(gòu)買(mǎi)的座落在____市____區(qū)的房屋出售給乙方。房屋所有權(quán)證號(hào)為_(kāi)_____________。
二、房屋價(jià)款:房屋總價(jià)款為_(kāi)______人民幣_(tái)_________元。
三、房屋價(jià)款的交付方式及時(shí)間:乙方以現(xiàn)金方式向甲方支付購(gòu)房款。乙方在________年____月____日向甲方一次性付清購(gòu)房款壹萬(wàn)捌千圓整,:______________元。
甲方在收到乙方交付的`房屋全部房款時(shí)為乙方出具收款憑證;乙方交付全部房屋價(jià)款同時(shí)甲方將房屋所有權(quán)證及與房屋有關(guān)證件全部交給乙方,由乙方出具收到憑證。
四、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)戶登記時(shí),甲方應(yīng)積極配合協(xié)助乙方辦理,所發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)由乙方自行承擔(dān)。
五、房屋交付前,該房屋所發(fā)生的一切稅費(fèi)(包括水電費(fèi)、有線電視費(fèi)等)全部由甲方承擔(dān);房屋交付后的費(fèi)用(包括水電費(fèi)、有線電視費(fèi)等)由乙方自行承擔(dān)。
六、甲方保證其出賣(mài)給乙方的房屋,產(chǎn)權(quán)清楚,絕無(wú)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。交易后如有上述未清事項(xiàng),由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
七、本合同生效之日起,如發(fā)生房產(chǎn)被占及征用所得的補(bǔ)償款一律歸乙方所有。甲方如想索要回房屋所有權(quán)。應(yīng)在乙方同意的情況下返回乙方所屬期間對(duì)房屋的維護(hù)及維修費(fèi)用及購(gòu)房款人民幣壹萬(wàn)捌千圓整,并按房款總價(jià)50%賠償。
八、如果本合同未盡事宜,由甲、乙雙方另行議定,并簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。
九、本合同一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份,自雙方簽字之日起生效。
甲方(簽字):_______乙方(簽字):______________
身份證號(hào):_______身份證號(hào):______________
聯(lián)系電話:_______聯(lián)系電話:______________
________年____月____日
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)篇二
賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱甲方):
身份證號(hào):
買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱乙方):
身份證號(hào):
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》及其它有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)私有住房并受讓山林、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和水電路使用權(quán),達(dá)成如下協(xié)議:
第二條甲方隨同所售房屋轉(zhuǎn)讓的山林、土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)編號(hào)及相關(guān)地點(diǎn)、面積、四界為:
1、山林共____處____畝,權(quán)證編號(hào)為_(kāi)___號(hào)。其中:
2、土地共____處畝,權(quán)證編號(hào)為_(kāi)___號(hào)。其中:
第三條甲方隨同所售房屋轉(zhuǎn)讓的水、電、路使用權(quán)情況:
1、水:
2、電:
3、路:
第四條甲方保證交接的該房屋產(chǎn)權(quán)及山林土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、水電路使用權(quán)沒(méi)有糾紛,如有糾紛,由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第五條房屋價(jià)格及其他費(fèi)用:
1、甲、乙雙方協(xié)商一致,甲方所售房屋總金額為(人民幣)___拾___萬(wàn)___仟___佰元整(含附屬設(shè)施、山林、土地、水、電、路等相關(guān)所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán))
2、甲、乙雙方達(dá)成一致意見(jiàn),相關(guān)稅費(fèi)各自負(fù)擔(dān)。
第六條付款方式和房屋交付:
簽訂本合同后甲方即交付房屋及房屋相關(guān)證件,并協(xié)助乙方辦理完畢相關(guān)權(quán)證(《林權(quán)證》、《土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證》、《土地使用證》、《房產(chǎn)證》)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的當(dāng)日付清房款。
第七條違約責(zé)任:
本合同自簽訂之日起即生效,雙方不得反悔,如有違約,違約方按房屋總金額10%支付違約金,并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
第八條本合同未盡事宜,由甲、乙雙方另行議定,并簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。
第九條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十條本合同一式五份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,其他三份交有關(guān)部門(mén)存檔。
甲方(簽字手印):
乙方(簽字手印):
________年____月____日
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)篇三
賣(mài)方:(甲方)
身份證號(hào):_____________
買(mǎi)房:(乙方)
身份證號(hào):_____________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)私有住房,達(dá)成如下協(xié)議:
第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方,乙方也已充分了解該房屋具體狀況,并自愿買(mǎi)受該房屋。
第二條房屋價(jià)格及其他費(fèi)用:
甲、乙雙方協(xié)商一致,甲方所售房屋總金額為人民幣萬(wàn)元整;
第三條付款方式:
簽訂合同之日一次性付清。
第四條特別約定:
1、因乙方所購(gòu)房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所發(fā)生的交易或過(guò)戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門(mén)審批的手續(xù)問(wèn)題,甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的,由甲方負(fù)責(zé)處理。
2、如乙方所購(gòu)房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時(shí),甲方應(yīng)予以積極配合,但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。
第五條該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第七條本合同簽訂之后,房?jī)r(jià)漲落,買(mǎi)賣(mài)雙方不得反悔;
第九條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條本合同附二、三樓平面圖;
第十一條本合同一式三份,甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;
甲方(蓋章):
乙方(簽名)
___年____月__日
___年____月__日
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)篇四
甲方:________(以下簡(jiǎn)稱甲方)
乙方:________(以下簡(jiǎn)稱乙方)
經(jīng)甲乙雙方平等協(xié)商,本著公平、自愿的原則,簽訂本協(xié)議。
一、甲方將自有街(路)棟宿舍樓一樓號(hào)房屋一間,面積平方米,一次性出售給乙方,總金額元。大寫(xiě):人民幣。
二、乙方將房屋款交清后,產(chǎn)權(quán)即歸乙方所有。甲方不得以任何理由收回;乙方可以自行出售。
三、房屋出售交付使用后,所發(fā)生的房屋維修等一切費(fèi)用由乙方自理。
四、房屋出售后,甲方有義務(wù)根據(jù)乙方要求辦理水電手續(xù),所發(fā)生的費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
五、房屋出售后,如乙方要求辦理產(chǎn)權(quán)證的,甲方必須無(wú)條件協(xié)助辦理,所發(fā)生的費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
六、本協(xié)議一式叁份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,報(bào)市局合同辦備案一份。本協(xié)議自雙方簽章之日起生效。未盡事宜,雙方協(xié)商解決。
甲方:________
乙方:________
時(shí)間:________
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)篇五
出讓方(以下簡(jiǎn)稱甲方):
買(mǎi)受方(以下簡(jiǎn)稱乙方):
甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商,自愿就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)一致同意訂立協(xié)議條款如下,以資共同遵守。
第一條 甲方自愿將自有坐落在屋(包括使用權(quán)(土地使用權(quán)書(shū)證號(hào)為房)及相應(yīng)的土地)有償轉(zhuǎn)讓給乙方。
第二條 甲方出售給乙方的房屋及土地使用權(quán)范圍東至、南至、西至、北至(附該土地土地使用權(quán)屬證件復(fù)印件一張)。
第三條 雙方協(xié)議商定房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)___元整,乙方已于______年______月______日支付___元定金,雙方同意于本協(xié)議簽訂之日乙方再支付給甲方購(gòu)房款___元。剩余所欠甲方的購(gòu)房款___元,協(xié)議簽訂后乙方同意于______年月日前支付給甲方___元,于xx年日前支付給甲方___元。甲方收到款項(xiàng)后應(yīng)當(dāng)出具收據(jù)。
第四條 乙方如未按照約定時(shí)間支付所欠的相應(yīng)款項(xiàng),甲方有權(quán)解除合同,對(duì)乙方已交款項(xiàng)可不予退還。
第六條 甲方保證所提供的土地使用權(quán)相關(guān)權(quán)屬證件(原始證件)真實(shí)合法,并保證其出賣(mài)給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)權(quán)屬清楚,絕無(wú)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他債權(quán)債務(wù)和四鄰糾份,沒(méi)有抵押貸款或擔(dān)保的情形,如出現(xiàn)上述情形或第三人對(duì)該房屋主張權(quán)利,影響乙方權(quán)利的行使,由甲方負(fù)責(zé)處理解決,并同意按照乙方所交房款的雙倍價(jià)格賠償乙方的損失。甲方所提供的土地使用權(quán)證書(shū)如系偽造,乙方未得到賠償?shù)那闆r下仍可按照協(xié)議合法占有該房屋,甲方不得提出異議。因證書(shū)真?zhèn)纬霈F(xiàn)糾紛由甲方承擔(dān)相應(yīng)的民事和刑事責(zé)任。
第七條 協(xié)議簽訂后,在乙方?jīng)]有交納完全部購(gòu)房款期間,甲方所提供的土地使用權(quán)證書(shū)(原件)由見(jiàn)證人保管,在此期間,甲乙雙方均不得要求保管人交出該證件。乙方在交付完全部購(gòu)房款后,在得到甲方確認(rèn)后,由保管人將該證件交付給乙方。
第八條 乙方在交付完全部購(gòu)房款后,如需辦理相應(yīng)權(quán)屬證件的過(guò)戶手續(xù)時(shí),需要甲方出面配合的,不論何時(shí),甲方應(yīng)予協(xié)助。因土地使用權(quán)、房屋過(guò)戶所需一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如因甲方的延誤,影響土地、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,因此而遭致的損失由甲方負(fù)責(zé)賠償。
第九條 甲方在協(xié)議簽訂后,在所提供的土地使用權(quán)證書(shū)由見(jiàn)證人保管期間,其不得以土地使用權(quán)丟失等理由辦理新的證件或者在合同履行期間出現(xiàn)單方要求增加房屋出售價(jià)格或一房多賣(mài)的情形,如出現(xiàn)上述情形,妨礙乙方權(quán)利的行使,甲方同意按照乙方所交房款的雙倍價(jià)格賠償乙方的損失,在乙方未得到實(shí)際賠償?shù)那闆r下,乙方可繼續(xù)合法占有使用該房屋,甲方不得提出異議。
第十條 未盡事宜雙方可另行協(xié)商達(dá)成協(xié)議副本,本合同的附件與本契約具有同等效力。
第十一條 本協(xié)議經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字或捺印后即具有法律效力。
第十二條 本協(xié)議1式3份;甲乙方各執(zhí)1份,見(jiàn)證人處留存一份。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)篇六
出賣(mài)人:__________(以下簡(jiǎn)稱甲方)
買(mǎi)受人:__________(以下簡(jiǎn)稱乙方)
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)經(jīng)過(guò)多次協(xié)商,一致同意訂立合同條款如下,以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落__________市__________路__________號(hào)房屋__________間,建筑面積__________平方米售賣(mài)給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至__________,南至__________,西至__________,北至__________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備,雙方議定房屋價(jià)款人民幣_(tái)_________萬(wàn)元,由甲方售賣(mài)給乙方。
四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期,在雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日,付人民幣_(tái)_________萬(wàn)元;第二期在交付房屋之日,付人民幣_(tái)_________萬(wàn)元;第三期,在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過(guò)戶登記之日付清。每期付款,甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂之日起__________天內(nèi)將房屋騰空,連同原房屋全部權(quán)證等有關(guān)證件,點(diǎn)交乙方,由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記時(shí),甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給乙方的書(shū)面報(bào)告。如需要甲方出面處理的,不論何時(shí),甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤,致影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,因而遭受的損失,由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
七、本合同簽訂前,該房屋如有應(yīng)繳納的一切稅收、費(fèi)用,概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過(guò)戶登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定,各自承擔(dān)。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋,每逾期一天按房?jī)r(jià)總額的3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí),乙方得解除本合同。解約時(shí),甲方除將已收的房?jī)r(jià)款所有退還乙方外,并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。
九、乙方所有或部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí),其逾期部分,乙方應(yīng)加付按日5‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí),甲方得解除本合同。解約時(shí),乙方已付的房?jī)r(jià)款作為賠償金歸甲方全部。
十、甲方保證其出賣(mài)給乙方的房屋,產(chǎn)權(quán)清楚,絕無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買(mǎi)受后,如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛,致影響乙方權(quán)利的行使,概由甲方負(fù)責(zé)清理,并賠償乙方損失。
十一、交屋時(shí),乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符,經(jīng)鑒定屬實(shí),甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理,如逾期不修理,乙方得自行修理,費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求,乙方得解除合同,解約時(shí),甲方除返還所有房?jī)r(jià)款外,并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)全部權(quán)屬于國(guó)家。乙方取得上述房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán),并依照國(guó)家法律的`規(guī)定繳納土地使用稅及其他有關(guān)費(fèi)用。
十三、本合同的附件與合同有同等法律效力。
十四、本合同一式4份,甲乙方各執(zhí)1份,另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。
立約人:
甲方:____________(簽章) 乙方:_____________(簽章)
________年______月_____日訂于________________市(縣)
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)篇七
乙方:_____
甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》簽訂此合同,現(xiàn)經(jīng)雙方友好協(xié)商達(dá)成如下具體條款:
一、產(chǎn)品名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量金額
產(chǎn)品名稱:_____規(guī)格單價(jià):_____數(shù)量:_____金額:_____大寫(xiě)
二、進(jìn)場(chǎng)交貨時(shí)間、地點(diǎn)
1、進(jìn)場(chǎng)交貨時(shí)間:___________年______月______日
2、交貨地點(diǎn):_____
三、質(zhì)量要求、材質(zhì)配件及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
1、乙方提供產(chǎn)品必須符合國(guó)標(biāo)gb17565——《防盜安全門(mén)通用技術(shù)條件》。
3、防盜門(mén)安裝完畢后,甲方根據(jù)本合同質(zhì)量要求進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后正式移交給甲方,貨到工地至安裝完成期間由乙方負(fù)責(zé)保管。
四、運(yùn)輸方式及費(fèi)用
乙方負(fù)責(zé)產(chǎn)品運(yùn)輸至甲方工地,運(yùn)輸費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。
五、安裝施工條件
1、乙方負(fù)責(zé)防盜門(mén)安裝且在到貨現(xiàn)場(chǎng)施工條件具備情況下二周內(nèi)安裝完畢,乙方必須按圖紙施工保質(zhì)保量。
2、甲方提供使用電源,安裝時(shí)甲方應(yīng)提供各樓層建筑標(biāo)高線,門(mén)框前后控制點(diǎn),門(mén)框與磚墻間隙的水泥砂漿塞縫由甲方負(fù)責(zé),乙方負(fù)責(zé)門(mén)框內(nèi)灌漿,門(mén)框灌漿所用水泥由甲方提供。
3、乙方施工人員必須服從甲方工地有關(guān)安全管理規(guī)章制度。
六、付款方式
乙方將防盜門(mén)按甲方指定標(biāo)高安裝完畢后付款70%,余款待安裝完畢______月后一次性付清。
七、違約責(zé)任
1、乙方如未按合同規(guī)定日期交貨,甲方未按合同規(guī)定日期付款,按貨款的2%以日累計(jì)付違約金。
2、乙方若因產(chǎn)品的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量不符合本合同要求,應(yīng)負(fù)責(zé)維修、更換、并賠償甲方損失,若因甲方原因造成退貨及其他損失由甲方負(fù)責(zé)并賠償乙方損失。
八、其他約定事項(xiàng)
1、產(chǎn)品保修期:產(chǎn)品保修期為驗(yàn)收合格交付使用后完后______年。
2、乙方負(fù)責(zé)按批調(diào)換經(jīng)業(yè)主裝修后的防盜門(mén)鎖芯,但甲方應(yīng)負(fù)責(zé)提供原裝六把完整鑰匙,如缺壹把鑰匙乙方則不予調(diào)換。
3、本合同簽訂后,在合同有效期內(nèi)甲、乙雙方所有商定的`與本合同有關(guān)的文件,如補(bǔ)充協(xié)議等具有同等法律效力。
九、合同生效、終止及爭(zhēng)議解決方式
1、本合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字蓋章后生效,并不因人事變動(dòng)而影響本合同的權(quán)利義務(wù)。
2、合同未盡事宜雙方協(xié)商解決。
3、若合同雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議,應(yīng)根據(jù)《民法典》協(xié)商解決,若協(xié)商不成,由甲方所在地仲裁委員會(huì)裁決。
4、同在雙方履行完義務(wù)后自然終止。
5、合同壹式貳份,甲乙雙方各持壹份。
甲方(代表人):______乙方(代表人):______
單位名稱(蓋章):______單位名稱(蓋章):______
日期:________年______月______日
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)篇八
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)如何寫(xiě),房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)要寫(xiě)好房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)哦,下面帶來(lái)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)范文,僅供參考。
簽訂時(shí)間:
簽訂地點(diǎn):
甲方:____________
乙方:____________
一、本合同雙方當(dāng)事人均為_(kāi)_______市_______街道___________村__________組集體成員。
二、房屋情況:本合同項(xiàng)下的房屋位于_____市_____街道 ,相鄰為 ,建筑面積 ,北屋 ,東屋 ,西屋 ,南屋 ,院落面積為 ,房屋登記在 名下或宅地基使用權(quán)證登記在 名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造,使用的土地為_(kāi)_____村_____組集體土地,并征得其他村民和村集體同意,可以長(zhǎng)期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前,甲方保證:
3、如甲方違反本保證,須向乙方支付本合同全部購(gòu)房?jī)r(jià)款30%的違約金。
五、本合同項(xiàng)下的房屋交易價(jià)格為人民幣_(tái)______萬(wàn)元,該價(jià)格包括該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用、附屬設(shè)施的價(jià)值、合理的增值價(jià)值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi)。
六、房款支付:自該合同雙方簽字之日起 日,乙方一次性付清全部款項(xiàng),并將該款項(xiàng)匯入甲方賬號(hào)為 的賬戶;如未按期交付房款,乙方需每天額外向甲方支付房款總額 的違約金,如乙方在合同簽訂之日起 天仍未付清房款,甲方不經(jīng)乙方同意,可以解除本合同并享有追究乙方違約責(zé)任的權(quán)利。
七、房屋交付:乙方根據(jù)第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號(hào)之日起 日內(nèi),甲方須將本合同項(xiàng)下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等全部相關(guān)資料原件交付給乙方并負(fù)責(zé)騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋,須向乙方每天支付 元的違約金,直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi),仍未交付房屋,乙方不經(jīng)甲方同意,可以解除本合同并追究甲方的違約責(zé)任,因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶的書(shū)面通知后 日,甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方的需要,積極配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù);如甲方拒絕或無(wú)故拖延,不予以配合,甲方須向乙方每日支付 元違約金,直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過(guò)戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無(wú)關(guān)的原因造成無(wú)法辦理過(guò)戶的,與甲方無(wú)關(guān)。
九、該房屋交付給乙方后,該房屋(包括土地、房屋及附屬設(shè)施)的所有權(quán)益歸乙方所有,包括但不僅限于征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)?如甲方得到該上述補(bǔ)償款后應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)全部給付乙方,如甲方無(wú)故拖延或拒絕給付乙方,除全部給付補(bǔ)償款外,須向乙方支付 元的違約金。
十、在交付房屋之日起,房屋的一切事宜與甲方無(wú)關(guān),甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權(quán)利;甲方因包括但不限于房屋買(mǎi)賣(mài)、個(gè)人債務(wù)等個(gè)人原因侵犯乙方的權(quán)利,造成乙方無(wú)法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的,甲方除返還本合同全部購(gòu)房款外,須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權(quán)利的實(shí)質(zhì)性影響之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起,甲方未經(jīng)乙方同意,不得將該房屋出賣(mài)給任何第三方:如甲方違反本約定,擅自處分房屋,甲方須返還全部購(gòu)房款并支付全部購(gòu)房款100%的違約金。
十二、其他事項(xiàng):
1、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議,雙方無(wú)法協(xié)商解決時(shí)應(yīng)當(dāng)首先請(qǐng)求本村村委會(huì)、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
2、雙方應(yīng)當(dāng)請(qǐng)至少兩名本村集體成員作為本次交易的見(jiàn)證人,并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份,雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效,并持續(xù)有效。
甲 方(簽字捺印): 身份證號(hào):
乙方(簽字捺印): 身份證號(hào):
見(jiàn)證人(簽字捺印): 身份證號(hào):
見(jiàn)證人(簽字捺印): 身份證號(hào):
附:
見(jiàn)證人聲明
見(jiàn)證人聲明如下:
1、見(jiàn)證人與甲乙雙方同為 集體組織成員;
2、見(jiàn)證人與甲方或乙方任何一方就本房屋買(mǎi)賣(mài)不存在任何利益糾紛;
4、本合同在2011年 月 日在 家中簽訂,現(xiàn)場(chǎng)參與人員有甲方、乙方和見(jiàn)證人總計(jì)四人,雙方簽字蓋章后本合同生效。
見(jiàn)證人(簽字捺印):
甲方(簽字捺印):
乙方(簽字捺印):
甲方(轉(zhuǎn)讓方):
乙方(受讓方):
甲乙雙方就甲方所有的位于轉(zhuǎn)讓事宜,經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議如下:
一、標(biāo)的物
該宗房屋位于宅基地。
二、房款及支付
該宗房屋及宅基地共計(jì)作價(jià)***元,乙方與**年**月**日前交付轉(zhuǎn)讓款***元,余款***元于****年**月**日付清。
三、標(biāo)的的交付
甲方在*****年****月***日之前交付轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。
四、權(quán)利義務(wù)
1、甲方保證對(duì)該房屋擁有全部的所有權(quán),該房屋及宅基地使用權(quán)無(wú)任何權(quán)利瑕疵。如果因權(quán)利瑕疵或者因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苜?gòu)得該房屋,甲方應(yīng)當(dāng)支付違約金元并賠償乙方的全部經(jīng)濟(jì)損失(包括但不限于:直接經(jīng)濟(jì)損失、房屋改造費(fèi)用、應(yīng)得利益損失、因糾紛而支付的律師費(fèi)、公證費(fèi))。
2、甲方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限交付房屋,每拖延一日需承擔(dān)房屋總價(jià)款1%的違約金。
3、合同簽訂后,甲方不得為任何租賃、擔(dān)保、買(mǎi)賣(mài)等損害該房屋所有權(quán)的行為,否則承擔(dān)與房款等額的違約金。
4、在房屋交付之后,甲方有義務(wù)配合乙方辦理各項(xiàng)過(guò)戶手續(xù),過(guò)戶費(fèi)用由雙方另行協(xié)商。
5、該宗房屋的所有權(quán)于合同簽訂時(shí)轉(zhuǎn)移至乙方,該房屋上的一切權(quán)益全部歸乙方享有(包括占有、使用、收益、處分等),如果該處房屋因改造需要拆遷,因拆遷而產(chǎn)生的所有補(bǔ)償款及權(quán)利全部由乙方享有。
6、在房屋交付前所產(chǎn)生的費(fèi)用(包括但不限于:水費(fèi),電費(fèi)等)由甲方承擔(dān),與乙方無(wú)關(guān)。房屋交付之后所產(chǎn)生的水電等費(fèi)用由乙方承擔(dān),與甲方無(wú)關(guān)。
五、本協(xié)議一式兩份,雙方各執(zhí)一份,具有相同的法律效力。
六、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。
甲方:乙方:
年月日年月日
當(dāng)前許昌市周邊農(nóng)村因房屋拆遷補(bǔ)償,出現(xiàn)了很多已經(jīng)賣(mài)了房子多年的村民現(xiàn)在反悔,主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效要求買(mǎi)受人返還房屋的案件,因此類房屋買(mǎi)賣(mài)涉及到土地使用權(quán)問(wèn)題,農(nóng)村宅基地屬集體性質(zhì),全國(guó)各地此類案件較多,各地判決不盡相同,以宋莊畫(huà)家村案件較為典型。
因此,在審判實(shí)踐中存在諸多問(wèn)題,如果處理不當(dāng),會(huì)引發(fā)很多社會(huì)問(wèn)題,甚至群x事件的發(fā)生。
鑒于此,有必要對(duì)此類合同的效力認(rèn)定進(jìn)行探討。
一、 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛產(chǎn)生的背景
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同之所以被房屋出賣(mài)人起訴認(rèn)定無(wú)效,很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)村土地增值以及城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)纫蛩?,房屋現(xiàn)價(jià)或拆遷補(bǔ)償價(jià)格高于房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格,出賣(mài)人受利益驅(qū)動(dòng)而反悔,有的要求直接收回已交付的農(nóng)村房屋,有的要求與買(mǎi)受人共沾拆遷利益。
從現(xiàn)狀來(lái)看,有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為,如果確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效還涉及對(duì)因房屋翻建、擴(kuò)建、添附等價(jià)值評(píng)估鑒定、費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難題,甚至遭遇執(zhí)行難題。
在許昌市魏都區(qū)城市發(fā)展中,因城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)仍颍芏嘁郧百u(mài)了房屋的人起訴至法院,要求確認(rèn)所簽合同無(wú)效,相互返還財(cái)產(chǎn),引發(fā)一系列糾紛。
二、對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的分析
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及到宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓問(wèn)題,20xx年10月1日開(kāi)始施行的《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記?!痹撘?guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。
但是轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是有條件的,《土地管理法》等法律雖有涉及,但比較原則,在具體實(shí)施方面通常由國(guó)家政策和行政規(guī)章予以規(guī)范和調(diào)整。
總的來(lái)說(shuō),轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)須同時(shí)具備以下條件:1、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;2、受讓人沒(méi)有住房和宅基地,且符合宅基地使用權(quán)分配條件;3、轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意;4、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。
因此,在實(shí)踐中對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力,有兩種觀點(diǎn):
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,因房屋是建筑在宅基地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)在房地一體的格局下,處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地,此類行為損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,是法律法規(guī)明確禁止的。
國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條第二款規(guī)定:“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”;2004年12月24日,國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào):“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。
由此可見(jiàn),國(guó)家不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓,城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)屬無(wú)效。
本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房和宅基地的買(mǎi)賣(mài)合同,因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過(guò)戶登記并不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件,未辦理過(guò)戶登記不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
只要買(mǎi)賣(mài)合同符合合同的'有效要件,合同即為有效。
《合同法》第四十四條第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)與房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是兩個(gè)不同性質(zhì)的問(wèn)題。
房屋過(guò)戶登記行為是物權(quán)行為,房屋買(mǎi)賣(mài)合同則屬于債權(quán)行為,進(jìn)行過(guò)戶登記并不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的要件。
沒(méi)有辦理過(guò)戶登記手續(xù),是房屋買(mǎi)賣(mài)合同未履行完畢,并不影響合同的效力。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》(法釋[1999]19號(hào))第4條規(guī)定:“合同法實(shí)施以后,人民法院確認(rèn)合同無(wú)效,應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?!眹?guó)務(wù)院1999年和2004年兩個(gè)文件并非行政法規(guī),不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù),故農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不存在法定的無(wú)效事由。
三、司法實(shí)踐中農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何認(rèn)定
對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用,農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。
而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定,而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范,不能以此確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
而房屋出賣(mài)方在違規(guī)出賣(mài)房屋獲得利益后,因土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效,違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。
因此如確認(rèn)此類合同無(wú)效,將嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基,違反誠(chéng)實(shí)信用的賣(mài)房者獲益,而遵守誠(chéng)實(shí)信用的買(mǎi)房者卻蒙受損失,賣(mài)方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過(guò)失賠償責(zé)任,而買(mǎi)方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。
在我國(guó)房屋被賦予了很多社會(huì)意義,房屋不僅是居住場(chǎng)所,也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。
尤其是房屋買(mǎi)賣(mài)大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前,經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng),房屋買(mǎi)受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感,建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系,確認(rèn)合同無(wú)效意味著買(mǎi)受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變,在感情上難以接受。
并且大多買(mǎi)賣(mài)行為依約履行了合同義務(wù),出賣(mài)人交付了房屋,買(mǎi)受人入住并支付了房款,很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);甚至房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。
因此,需要認(rèn)真審查房屋買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)實(shí)情況,包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過(guò)登記、有無(wú)翻建、是否具備騰房條件等。
在實(shí)踐中要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人利益影響,尤其出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益,以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格差異受到的損失,來(lái)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力。
對(duì)于出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償利益,而惡意主張合同無(wú)效的情形,應(yīng)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo),起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果,以實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)篇九
甲方(轉(zhuǎn)讓方):
乙方(受讓方):
甲乙雙方就甲方所有的位于轉(zhuǎn)讓事宜,經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議如下:
一、標(biāo)的物
該宗房屋位于宅基地。
二、房款及支付
該宗房屋及宅基地共計(jì)作價(jià)***元,乙方與**年**月**日前交付轉(zhuǎn)讓款***元,余款***元于****年**月**日付清。
三、標(biāo)的的交付
甲方在*****年****月***日之前交付轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。
四、權(quán)利義務(wù)
1、甲方保證對(duì)該房屋擁有全部的所有權(quán),該房屋及宅基地使用權(quán)無(wú)任何權(quán)利瑕疵。如果因權(quán)利瑕疵或者因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苜?gòu)得該房屋,甲方應(yīng)當(dāng)支付違約金元并賠償乙方的全部經(jīng)濟(jì)損失(包括但不限于:直接經(jīng)濟(jì)損失、房屋改造費(fèi)用、應(yīng)得利益損失、因糾紛而支付的律師費(fèi)、公證費(fèi))。
2、甲方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限交付房屋,每拖延一日需承擔(dān)房屋總價(jià)款1%的違約金。
3、合同簽訂后,甲方不得為任何租賃、擔(dān)保、買(mǎi)賣(mài)等損害該房屋所有權(quán)的行為,否則承擔(dān)與房款等額的違約金。
4、在房屋交付之后,甲方有義務(wù)配合乙方辦理各項(xiàng)過(guò)戶手續(xù),過(guò)戶費(fèi)用由雙方另行協(xié)商。
5、該宗房屋的所有權(quán)于合同簽訂時(shí)轉(zhuǎn)移至乙方,該房屋上的一切權(quán)益全部歸乙方享有(包括占有、使用、收益、處分等),如果該處房屋因改造需要拆遷,因拆遷而產(chǎn)生的所有補(bǔ)償款及權(quán)利全部由乙方享有。
6、在房屋交付前所產(chǎn)生的費(fèi)用(包括但不限于:水費(fèi),電費(fèi)等)由甲方承擔(dān),與乙方無(wú)關(guān)。房屋交付之后所產(chǎn)生的水電等費(fèi)用由乙方承擔(dān),與甲方無(wú)關(guān)。
五、本協(xié)議一式兩份,雙方各執(zhí)一份,具有相同的法律效力。
六、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。
甲方:乙方:
年月日年月日
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定問(wèn)題【3】
當(dāng)前許昌市周邊農(nóng)村因房屋拆遷補(bǔ)償,出現(xiàn)了很多已經(jīng)賣(mài)了房子多年的村民現(xiàn)在反悔,主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效要求買(mǎi)受人返還房屋的案件,因此類房屋買(mǎi)賣(mài)涉及到土地使用權(quán)問(wèn)題,農(nóng)村宅基地屬集體性質(zhì),全國(guó)各地此類案件較多,各地判決不盡相同,以宋莊畫(huà)家村案件較為典型。
因此,在審判實(shí)踐中存在諸多問(wèn)題,如果處理不當(dāng),會(huì)引發(fā)很多社會(huì)問(wèn)題,甚至群x事件的發(fā)生。
鑒于此,有必要對(duì)此類合同的效力認(rèn)定進(jìn)行探討。
一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛產(chǎn)生的背景
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同之所以被房屋出賣(mài)人起訴認(rèn)定無(wú)效,很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)村土地增值以及城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)纫蛩?,房屋現(xiàn)價(jià)或拆遷補(bǔ)償價(jià)格高于房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格,出賣(mài)人受利益驅(qū)動(dòng)而反悔,有的要求直接收回已交付的農(nóng)村房屋,有的要求與買(mǎi)受人共沾拆遷利益。
從現(xiàn)狀來(lái)看,有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為,如果確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效還涉及對(duì)因房屋翻建、擴(kuò)建、添附等價(jià)值評(píng)估鑒定、費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難題,甚至遭遇執(zhí)行難題。
在許昌市魏都區(qū)城市發(fā)展中,因城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)仍颍芏嘁郧百u(mài)了房屋的人起訴至法院,要求確認(rèn)所簽合同無(wú)效,相互返還財(cái)產(chǎn),引發(fā)一系列糾紛。
二、對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的`分析
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及到宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓問(wèn)題,20xx年10月1日開(kāi)始施行的《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記?!痹撘?guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。
但是轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是有條件的,《土地管理法》等法律雖有涉及,但比較原則,在具體實(shí)施方面通常由國(guó)家政策和行政規(guī)章予以規(guī)范和調(diào)整。
總的來(lái)說(shuō),轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)須同時(shí)具備以下條件:1、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;2、受讓人沒(méi)有住房和宅基地,且符合宅基地使用權(quán)分配條件;3、轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意;4、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。
因此,在實(shí)踐中對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力,有兩種觀點(diǎn):
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,因房屋是建筑在宅基地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)在房地一體的格局下,處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地,此類行為損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,是法律法規(guī)明確禁止的。
國(guó)務(wù)院辦公廳5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條第二款規(guī)定:“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”;12月24日,國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào):“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。
由此可見(jiàn),國(guó)家不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓,城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)屬無(wú)效。
本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房和宅基地的買(mǎi)賣(mài)合同,因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過(guò)戶登記并不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件,未辦理過(guò)戶登記不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
只要買(mǎi)賣(mài)合同符合合同的有效要件,合同即為有效。
《合同法》第四十四條第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)與房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是兩個(gè)不同性質(zhì)的問(wèn)題。
房屋過(guò)戶登記行為是物權(quán)行為,房屋買(mǎi)賣(mài)合同則屬于債權(quán)行為,進(jìn)行過(guò)戶登記并不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的要件。
沒(méi)有辦理過(guò)戶登記手續(xù),是房屋買(mǎi)賣(mài)合同未履行完畢,并不影響合同的效力。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》(法釋[]19號(hào))第4條規(guī)定:“合同法實(shí)施以后,人民法院確認(rèn)合同無(wú)效,應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?!眹?guó)務(wù)院19和20兩個(gè)文件并非行政法規(guī),不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù),故農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不存在法定的無(wú)效事由。
三、司法實(shí)踐中農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何認(rèn)定
對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用,農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。
而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定,而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范,不能以此確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
而房屋出賣(mài)方在違規(guī)出賣(mài)房屋獲得利益后,因土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效,違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。
因此如確認(rèn)此類合同無(wú)效,將嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基,違反誠(chéng)實(shí)信用的賣(mài)房者獲益,而遵守誠(chéng)實(shí)信用的買(mǎi)房者卻蒙受損失,賣(mài)方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過(guò)失賠償責(zé)任,而買(mǎi)方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。
在我國(guó)房屋被賦予了很多社會(huì)意義,房屋不僅是居住場(chǎng)所,也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。
尤其是房屋買(mǎi)賣(mài)大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前,經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng),房屋買(mǎi)受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感,建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系,確認(rèn)合同無(wú)效意味著買(mǎi)受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變,在感情上難以接受。
并且大多買(mǎi)賣(mài)行為依約履行了合同義務(wù),出賣(mài)人交付了房屋,買(mǎi)受人入住并支付了房款,很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);甚至房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。
因此,需要認(rèn)真審查房屋買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)實(shí)情況,包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過(guò)登記、有無(wú)翻建、是否具備騰房條件等。
在實(shí)踐中要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人利益影響,尤其出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益,以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格差異受到的損失,來(lái)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力。
對(duì)于出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償利益,而惡意主張合同無(wú)效的情形,應(yīng)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo),起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果,以實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)篇十
簽訂時(shí)間:
簽訂地點(diǎn):
甲方:____________
乙方:____________
一、本合同雙方當(dāng)事人均為_(kāi)_______市_______街道___________村__________組集體成員。
二、房屋情況:本合同項(xiàng)下的房屋位于_____市_____街道,相鄰為,建筑面積,北屋,東屋,西屋,南屋,院落面積為,房屋登記在名下或宅地基使用權(quán)證登記在名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造,使用的土地為_(kāi)_____村_____組集體土地,并征得其他村民和村集體同意,可以長(zhǎng)期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前,甲方保證:
3、如甲方違反本保證,須向乙方支付本合同全部購(gòu)房?jī)r(jià)款30%的違約金。
五、本合同項(xiàng)下的房屋交易價(jià)格為人民幣_(tái)______萬(wàn)元,該價(jià)格包括該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用、附屬設(shè)施的價(jià)值、合理的增值價(jià)值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi)。
六、房款支付:自該合同雙方簽字之日起日,乙方一次性付清全部款項(xiàng),并將該款項(xiàng)匯入甲方賬號(hào)為的賬戶;如未按期交付房款,乙方需每天額外向甲方支付房款總額的違約金,如乙方在合同簽訂之日起天仍未付清房款,甲方不經(jīng)乙方同意,可以解除本合同并享有追究乙方違約責(zé)任的權(quán)利。
七、房屋交付:乙方根據(jù)第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號(hào)之日起日內(nèi),甲方須將本合同項(xiàng)下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等全部相關(guān)資料原件交付給乙方并負(fù)責(zé)騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋,須向乙方每天支付元的違約金,直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi),仍未交付房屋,乙方不經(jīng)甲方同意,可以解除本合同并追究甲方的違約責(zé)任,因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶的書(shū)面通知后日,甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方的需要,積極配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù);如甲方拒絕或無(wú)故拖延,不予以配合,甲方須向乙方每日支付元違約金,直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過(guò)戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無(wú)關(guān)的原因造成無(wú)法辦理過(guò)戶的,與甲方無(wú)關(guān)。
九、該房屋交付給乙方后,該房屋(包括土地、房屋及附屬設(shè)施)的所有權(quán)益歸乙方所有,包括但不僅限于征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)?如甲方得到該上述補(bǔ)償款后應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)全部給付乙方,如甲方無(wú)故拖延或拒絕給付乙方,除全部給付補(bǔ)償款外,須向乙方支付元的違約金。
十、在交付房屋之日起,房屋的一切事宜與甲方無(wú)關(guān),甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權(quán)利;甲方因包括但不限于房屋買(mǎi)賣(mài)、個(gè)人債務(wù)等個(gè)人原因侵犯乙方的權(quán)利,造成乙方無(wú)法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的,甲方除返還本合同全部購(gòu)房款外,須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權(quán)利的實(shí)質(zhì)性影響之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起,甲方未經(jīng)乙方同意,不得將該房屋出賣(mài)給任何第三方:如甲方違反本約定,擅自處分房屋,甲方須返還全部購(gòu)房款并支付全部購(gòu)房款100%的違約金。
十二、其他事項(xiàng):
1、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議,雙方無(wú)法協(xié)商解決時(shí)應(yīng)當(dāng)首先請(qǐng)求本村村委會(huì)、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
2、雙方應(yīng)當(dāng)請(qǐng)至少兩名本村集體成員作為本次交易的見(jiàn)證人,并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份,雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效,并持續(xù)有效。
甲
方(簽字捺印):
身份證號(hào):
乙方(簽字捺印):
身份證號(hào):
見(jiàn)證人(簽字捺印):
身份證號(hào):
見(jiàn)證人(簽字捺印):
身份證號(hào):
附:
見(jiàn)證人聲明
見(jiàn)證人聲明如下:
1、見(jiàn)證人與甲乙雙方同為
集體組織成員;
2、見(jiàn)證人與甲方或乙方任何一方就本房屋買(mǎi)賣(mài)不存在任何利益糾紛;
4、本合同在20xx年月日在家中簽訂,現(xiàn)場(chǎng)參與人員有甲方、乙方和見(jiàn)證人總計(jì)四人,雙方簽字蓋章后本合同生效。
見(jiàn)證人(
(簽字捺印):
甲方(簽字捺印):
乙方(簽字捺印):
20xx年x月x日
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)篇十一
甲方:
身份證號(hào):
乙方:
身份證號(hào):
甲、乙雙方買(mǎi)賣(mài)一事,經(jīng)雙方充分協(xié)商達(dá)成下列協(xié)議,雙方共同遵守。
一、甲方將自己位于,建筑面積平米,以房?jī)r(jià)元整(元整)的價(jià)格賣(mài)給乙方。
二、乙方于本協(xié)議簽訂后于年月日前付清甲方萬(wàn)元整,到20xx年3月10日前付清全部房款元整(元整)。首付元整,年月付款元整。年月日一次全部結(jié)清總房款。
三、甲方收到該房款的同時(shí),將該鑰匙以及買(mǎi)房時(shí)的一切手續(xù)、合同等同時(shí)交付給乙方,房屋所有權(quán)歸乙方。
四、該協(xié)議書(shū)簽訂時(shí)甲方要保證該房屋無(wú)任何貸款、抵押、租賃,水、電、暖及物業(yè)等一切費(fèi)用無(wú)拖欠。該房屋到了可辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí),甲方應(yīng)無(wú)任何條件幫助乙方辦理過(guò)戶手續(xù)、簽訂等,并且在辦理過(guò)戶手續(xù)前乙方應(yīng)交清房屋契稅,及其他房屋相關(guān)費(fèi)用,乙方應(yīng)承擔(dān)房屋過(guò)戶交易稅等相關(guān)過(guò)戶費(fèi)用。
五、本協(xié)議簽訂后,雙方不得違約,如有一方違約,違約方給另一方支付房款總價(jià)30%違約金,并賠償守約方因此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。
六、本協(xié)議一式兩份,雙方各執(zhí)一份。本協(xié)議在雙方簽字后生效。
甲方:
乙方:
聯(lián)系電話:
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