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最新房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng) 房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告(實(shí)用14篇)
  • 時(shí)間:2023-10-06 06:56:09
  • 小編:文軒
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我們得到了一些心得體會(huì)以后,應(yīng)該馬上記錄下來(lái),寫一篇心得體會(huì),這樣能夠給人努力向前的動(dòng)力。那么我們寫心得體會(huì)要注意的內(nèi)容有什么呢?下面我?guī)痛蠹艺覍げ⒄砹艘恍﹥?yōu)
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計(jì)劃是指為了實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)而制定的一系列有條理的行動(dòng)步驟。通過(guò)制定計(jì)劃,我們可以將時(shí)間、有限的資源分配給不同的任務(wù),并設(shè)定合理的限制。這樣,我們就能夠提高工作效率
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制定計(jì)劃前,要分析研究工作現(xiàn)狀,充分了解下一步工作是在什么基礎(chǔ)上進(jìn)行的,是依據(jù)什么來(lái)制定這個(gè)計(jì)劃的。寫計(jì)劃的時(shí)候需要注意什么呢?有哪些格式需要注意呢?下面我?guī)痛?/div>
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對(duì)某一單位、某一部門工作進(jìn)行全面性總結(jié),既反映工作的概況,取得的成績(jī),存在的問(wèn)題、缺點(diǎn),也要寫經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和今后如何改進(jìn)的意見等。怎樣寫總結(jié)才更能起到其作用呢?總結(jié)
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時(shí)間就如同白駒過(guò)隙般的流逝,我們又將迎來(lái)新的喜悅、新的收獲,讓我們一起來(lái)學(xué)習(xí)寫計(jì)劃吧。寫計(jì)劃的時(shí)候需要注意什么呢?有哪些格式需要注意呢?以下我給大家整理了一些優(yōu)
總結(jié)是對(duì)過(guò)去一定時(shí)期的工作、學(xué)習(xí)或思想情況進(jìn)行回顧、分析,并做出客觀評(píng)價(jià)的書面材料,它可使零星的、膚淺的、表面的感性認(rèn)知上升到全面的、系統(tǒng)的、本質(zhì)的理性認(rèn)識(shí)上來(lái)
為確保事情或工作順利開展,常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定方案,方案是綜合考量事情或問(wèn)題相關(guān)的因素后所制定的書面計(jì)劃。方案能夠幫助到我們很多,所以方案到底該怎么寫才好
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當(dāng)工作或?qū)W習(xí)進(jìn)行到一定階段或告一段落時(shí),需要回過(guò)頭來(lái)對(duì)所做的工作認(rèn)真地分析研究一下,肯定成績(jī),找出問(wèn)題,歸納出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),提高認(rèn)識(shí),明確方向,以便進(jìn)一步做好工作,
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計(jì)劃在我們的生活中扮演著重要的角色,無(wú)論是個(gè)人生活還是工作領(lǐng)域。通過(guò)制定計(jì)劃,我們可以更好地實(shí)現(xiàn)我們的目標(biāo),提高工作效率,使我們的生活更加有序和有意義。以下是小
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當(dāng)認(rèn)真看完一部作品后,相信大家的收獲肯定不少吧,是時(shí)候?qū)懸黄x后感好好記錄一下了。這時(shí)候最關(guān)鍵的讀后感不能忘了。那要怎么寫好讀后感呢?下面是小編為大家?guī)?lái)的讀后
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作為一名教師,通常需要準(zhǔn)備好一份教案,編寫教案助于積累教學(xué)經(jīng)驗(yàn),不斷提高教學(xué)質(zhì)量。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優(yōu)質(zhì)的教案嗎?以下是小編收集整理的教案范文,僅供
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作為一名教職工,總歸要編寫教案,教案是教學(xué)藍(lán)圖,可以有效提高教學(xué)效率。那么教案應(yīng)該怎么制定才合適呢?以下我給大家整理了一些優(yōu)質(zhì)的教案范文,希望對(duì)大家能夠有所幫助
作為一名老師,常常要根據(jù)教學(xué)需要編寫教案,教案是教學(xué)活動(dòng)的依據(jù),有著重要的地位。教案書寫有哪些要求呢?我們?cè)鯓硬拍軐懞靡黄贪改??下面是小編為大家?guī)?lái)的優(yōu)秀教案
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在當(dāng)下這個(gè)社會(huì)中,報(bào)告的使用成為日常生活的常態(tài),報(bào)告具有成文事后性的特點(diǎn)。那么我們?cè)撊绾螌懸黄^為完美的報(bào)告呢?下面是小編帶來(lái)的優(yōu)秀報(bào)告范文,希望大家能夠喜歡!
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總結(jié)是對(duì)前段社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)進(jìn)行全面回顧、檢查的文種,這決定了總結(jié)有很強(qiáng)的客觀性特征。那么,我們?cè)撛趺磳懣偨Y(jié)呢?下面是小編整理的個(gè)人今后的總結(jié)范文,歡迎閱讀分享,希
讀后感是種特殊的文體,通過(guò)對(duì)影視對(duì)節(jié)目的觀看得出總結(jié)后寫出來(lái)。這時(shí)候最關(guān)鍵的讀后感不能忘了。那要怎么寫好讀后感呢?下面是我給大家整理的讀后感范文,歡迎大家閱讀分
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人生天地之間,若白駒過(guò)隙,忽然而已,我們又將迎來(lái)新的喜悅、新的收獲,一起對(duì)今后的學(xué)習(xí)做個(gè)計(jì)劃吧。怎樣寫計(jì)劃才更能起到其作用呢?計(jì)劃應(yīng)該怎么制定呢?下面是小編帶來(lái)
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最新房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng) 房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告(實(shí)用14篇)
2023-10-06 06:56:09    小編:文軒

“報(bào)告”使用范圍很廣,按照上級(jí)部署或工作計(jì)劃,每完成一項(xiàng)任務(wù),一般都要向上級(jí)寫報(bào)告,反映工作中的基本情況、工作中取得的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、存在的問(wèn)題以及今后工作設(shè)想等,以取得上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門的指導(dǎo)。報(bào)告的作用是幫助讀者了解特定問(wèn)題或情況,并提供解決方案或建議。這里我整理了一些優(yōu)秀的報(bào)告范文,希望對(duì)大家有所幫助,下面我們就來(lái)了解一下吧。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇一

一:調(diào)查研究的目的:

了解當(dāng)今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況,地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.

二:調(diào)查的方法,資料的來(lái)源,方法:

觀察分析法,資料分析法. 資料來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站,報(bào)紙,

三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)

1,廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍,銷售雖然增長(zhǎng),但積壓依然增加.

2,廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散,大戶型和別墅型成為主流.

3.各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招,推廣費(fèi)用龐大.

4,二手樓市將漸趨活躍.

5,房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近.

6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.

7.房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式.

五:建議

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇二

【導(dǎo)語(yǔ)】房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì),企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。下面關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告,一起來(lái)閱讀下文吧!

針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格,消費(fèi)者在做出投資或置業(yè)的決定之前都會(huì)通過(guò)理性的分析,對(duì)此類商品做出一定預(yù)測(cè)。前景樂(lè)觀,則付之于行動(dòng);悲觀,則不予購(gòu)買。這里,消費(fèi)者所做出的預(yù)測(cè),正好印證了穆斯在《理性預(yù)期與波動(dòng)理論》一文中對(duì)理性預(yù)期所提出的理論要點(diǎn):理論預(yù)期是觀察到的過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的規(guī)律性總結(jié),它可以指導(dǎo)人們的經(jīng)濟(jì)行為。因而理性預(yù)期可以說(shuō)是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)行為的基礎(chǔ)。從理論和現(xiàn)實(shí)的角度看,房地產(chǎn)行業(yè)的參與者主要有:政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者。四者關(guān)系可以用圖1表示。

本文主要是分析對(duì)消費(fèi)者理性預(yù)期的影響因素及這些因素對(duì)消費(fèi)者預(yù)期的影響,可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)參與者之間的關(guān)系圖,得出影響消費(fèi)者理性預(yù)期的關(guān)系圖,如圖2所示。

本文具體分析房地產(chǎn)行業(yè)參與者與消費(fèi)者之間的關(guān)系及他們對(duì)消費(fèi)者理性預(yù)期的影響。

房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)是土地,由于我國(guó)特有的土地制度,土地出讓的數(shù)量直接決定了房地產(chǎn)的開發(fā)情況。政府針對(duì)土地出讓所做出的調(diào)控政策,成為消費(fèi)者預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)量的一個(gè)主要依據(jù)。而且,消費(fèi)者對(duì)政府的信任度,遠(yuǎn)高于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信任。近幾年,由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上升,政府出臺(tái)了一系列的政策。這些政策,同時(shí)引起了消費(fèi)者的理性預(yù)期行為(盡管有時(shí)候消費(fèi)者的理性預(yù)期與政府的初衷并不相符合)。20xx年,土地政策收緊與嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及壓縮建設(shè)用地占農(nóng)用地的指標(biāo),嚴(yán)格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴(yán)格實(shí)施,使土地開發(fā)面積和竣工面積增速減緩,導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)土地的升值預(yù)期空前高漲,從而激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)上旺盛的需求。

金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)的政策對(duì)消費(fèi)者的影響,主要表現(xiàn)在貸款利率上,因此,房地產(chǎn)貸款態(tài)度的變化對(duì)房地產(chǎn)的需求變化有相當(dāng)大的影響,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化。近幾年,銀行貸款利率逐年在提高,雖然提升幅度很小,但中國(guó)人民銀行短期內(nèi)對(duì)利率進(jìn)行連續(xù)調(diào)整的行為,加強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)“進(jìn)入加息周期”的預(yù)期和房?jī)r(jià)調(diào)整的'預(yù)期。部分消費(fèi)者擔(dān)心利率會(huì)繼續(xù)提高,增加購(gòu)房的開支。在經(jīng)過(guò)一陣觀望之后,大部分消費(fèi)者選擇提前消費(fèi),導(dǎo)致住房需求增加,房?jī)r(jià)增幅再度上揚(yáng)。在過(guò)去的十年間,無(wú)論是在發(fā)達(dá)國(guó)家,還是在發(fā)展中國(guó)家,銀行貸款與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)聯(lián)日趨緊密。

“8.13”土地大限之后,房地產(chǎn)商拿地的成本大幅度增加,已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。與此同時(shí),國(guó)家采取了暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地整頓、提高征用土地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等措施。與此同時(shí),房地產(chǎn)貸款利率不斷上漲,也直接導(dǎo)致了許多中、小型房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)。這一道道門檻使得房地產(chǎn)投資熱開始下降。這一結(jié)果,造成消費(fèi)者的再度恐慌,從而也再度引起房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。盡管政府出臺(tái)了一系列的政策,而且金融機(jī)構(gòu)的貸款利率也幾度提升,但是,據(jù)專家分析,這些政策對(duì)真正有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來(lái)說(shuō),這些政策只會(huì)使與他們分羹的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手減少,從某種程度上反而幫助了他們。與此同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格還在逐漸上漲,這也為開發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了條件,開發(fā)商在交易市場(chǎng)上形成價(jià)格聯(lián)盟,共同合謀有價(jià)無(wú)市的虛假房?jī)r(jià)交易關(guān)系。信息不對(duì)稱的條件下,消費(fèi)者被蒙蔽而做出購(gòu)買的決定,房?jī)r(jià)也在消費(fèi)者的購(gòu)買行為驅(qū)使下,扶搖直上。

消費(fèi)者的從眾心理不僅表現(xiàn)在對(duì)低價(jià)位商品的消費(fèi),也表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)這種高價(jià)位產(chǎn)品的消費(fèi)上。消費(fèi)者即使在政府出臺(tái)一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廠商行為變化的情況下,還是不會(huì)輕易決定是否購(gòu)買如此高價(jià)位的商品。而只有在大部分消費(fèi)者都去購(gòu)買時(shí)自己才作決定。可見這種從眾心理也是消費(fèi)者理性預(yù)期的影響因素,他的作用不可忽視。

建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產(chǎn)宏觀監(jiān)控體系,統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售量、商品房空置率、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo),設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)、委派專門的專家組,結(jié)合房地產(chǎn)自身情況和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r做出分析和預(yù)測(cè)。這種宏觀監(jiān)控體系一方面可以使政府隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況,在必要時(shí)通過(guò)稅收政策、土地供應(yīng)、利率等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控;在另一方面也緩解了房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱的弊端,引導(dǎo)消費(fèi)者理性健康消費(fèi)。

完善政府信息發(fā)布制度。盡快建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度,引導(dǎo)新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過(guò)定期不定期的信息發(fā)布,引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi),逐步使消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常,防止房?jī)r(jià)的大起大落,保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)。近年來(lái),在網(wǎng)絡(luò)上與電視上的培訓(xùn)方式越來(lái)越能為人們所接受。中央電視臺(tái)十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡??梢酝ㄟ^(guò)多種渠道普及房地產(chǎn)知識(shí),如安排定期的“房地產(chǎn)知識(shí)講座”和“房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析”節(jié)目。降低消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的盲目消費(fèi)性,培養(yǎng)消費(fèi)者的理性消費(fèi)。這也是有效控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的途徑之一。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇三

從7月21到8月8日,我在嘉興南湖皮件廠會(huì)計(jì)部進(jìn)行了為期三周的實(shí)習(xí)調(diào)查。先前對(duì)會(huì)計(jì)電算化知識(shí)的不了解,經(jīng)過(guò)這幾周的努力,漸漸的從不知到知之,再?gòu)闹缴踔?。此次我所調(diào)查的范圍是財(cái)務(wù)部的會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容,從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo)。會(huì)計(jì)電算化技術(shù)的應(yīng)用,將廣大財(cái)會(huì)人員從繁重的手工操作中解放出來(lái),有時(shí)間和精力參與企業(yè)的管理與決策,為企業(yè)管理當(dāng)局、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息。我本著客觀、求實(shí)的原則,采取了與人面談等一系列必要的方法,對(duì)公司會(huì)計(jì)部的電算化進(jìn)行了調(diào)查。雖然這次調(diào)查只有三個(gè)星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計(jì)劃和未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、對(duì)南湖皮件廠會(huì)計(jì)部進(jìn)行調(diào)查的目的

此次調(diào)查主要是了解會(huì)計(jì)內(nèi)部的運(yùn)行及操作。在南湖皮件廠的實(shí)習(xí)中我是跟隨師傅了解會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容。

(一)了解會(huì)計(jì)部運(yùn)用電算化的重要性

1、運(yùn)用電算化能夠提高會(huì)計(jì)現(xiàn)代化管理思想,從而使得會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)工作標(biāo)準(zhǔn)化,規(guī)范化,科學(xué)化,提高會(huì)計(jì)工作的效率和質(zhì)量。

2、電算化可以加快信息傳遞,提高會(huì)計(jì)的反饋與控制能力。與此同時(shí)就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理水平,改善經(jīng)營(yíng)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益,使企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)。

(二)學(xué)習(xí)如何運(yùn)用電算化

在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中,會(huì)計(jì)師傅有很多是在電腦上完成的,我也有在一旁學(xué)習(xí),有時(shí)也會(huì)試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細(xì)心,電算化和手寫一樣都會(huì)出錯(cuò),因此做憑證時(shí)一定要仔細(xì),這樣才不會(huì)出錯(cuò),不然寫錯(cuò)了就要?jiǎng)h去還要重新填寫。

二、嘉興市南湖皮件廠的基本情況

嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū),成立于1997年,月產(chǎn)值約70萬(wàn),成本約43萬(wàn)元。它是一家私營(yíng)企業(yè),屬于加工制造業(yè),占地面積1200平方米。它雖然不大,但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件,而這里的皮件與海寧的皮衣,皮手套不同,這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個(gè)部門,分別是人事部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部、銷售部、設(shè)計(jì)部,還有兩個(gè)車間(制造車間、包裝車間),一個(gè)倉(cāng)庫(kù),總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大,員工人數(shù)共有82人,注冊(cè)資金有50萬(wàn)元人民幣。企業(yè)流程如下,首先采購(gòu)部采購(gòu)原材料及其包裝材料,材料包括輔助材料:帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標(biāo)、卡、盒、標(biāo)簽、條碼等;主材料:水牛皮。之后進(jìn)入制造車間,第一,切割牛皮;第二,壓鑄皮件;第三,安裝輔助材料。最后包裝。簡(jiǎn)單流程為材料入庫(kù)-----各部領(lǐng)用材料------入庫(kù)產(chǎn)品------出庫(kù)------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點(diǎn)是海寧皮件城。年收入約為。財(cái)務(wù)部實(shí)行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

三、會(huì)計(jì)電算化調(diào)查的范圍

為期三星期在南湖皮件廠的會(huì)計(jì)部實(shí)訓(xùn),主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容,在此主要研究的范圍是:在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會(huì)計(jì)憑證。整個(gè)調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會(huì)計(jì)部,調(diào)查的主要內(nèi)容是會(huì)計(jì)電算化。

四、對(duì)嘉興市南湖皮件廠會(huì)計(jì)電算化調(diào)查的方法

在整個(gè)實(shí)訓(xùn)調(diào)查過(guò)程中,我與會(huì)計(jì)師傅及出納進(jìn)行面對(duì)面的學(xué)習(xí)。通過(guò)近距離地接觸會(huì)計(jì)電算化操作,讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會(huì)計(jì)及中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。只有先學(xué)好這些才能正確填寫會(huì)計(jì)憑證以及做好其他的會(huì)計(jì)工作。在這里可以直接問(wèn)會(huì)計(jì)師傅不懂的問(wèn)題,師傅也會(huì)很認(rèn)真為你講解會(huì)計(jì)實(shí)踐操作的知識(shí)。

五、嘉興市南湖皮件廠會(huì)計(jì)電算化中存在的問(wèn)題

(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低

南湖皮件廠中只有一名會(huì)計(jì)師傅及一員出納,大多的事情都由會(huì)計(jì)師傅所完成。據(jù)了解會(huì)計(jì)師傅是大專畢業(yè),出納是中專畢業(yè)的,相對(duì)來(lái)說(shuō)他們的專業(yè)知識(shí)是不完全的。并且會(huì)計(jì)師傅只經(jīng)過(guò)短期的培訓(xùn),對(duì)軟件的認(rèn)識(shí)存有局限性,他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財(cái)務(wù)軟件,卻不能靈活運(yùn)用軟件所提供的各項(xiàng)功能。

(二)運(yùn)用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范。

在皮件廠中會(huì)計(jì)師傅年紀(jì)跟我相差很大,他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路,但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化,才能使會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)順利進(jìn)行。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響,現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行,因而出現(xiàn)了工作流程與實(shí)際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾,使會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外,在會(huì)計(jì)電算化的實(shí)際實(shí)施過(guò)程中也還存在著一些不規(guī)范的行為,導(dǎo)致管理上的漏洞,嚴(yán)重制約著會(huì)計(jì)電算化水平的提高以及造成會(huì)計(jì)信息失真。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇四

優(yōu)越的地理環(huán)境,深厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,xx商品房?jī)r(jià)格始終呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,同時(shí),也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言,xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。

xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新改變。一方面,房產(chǎn)的整合概念不斷增加,如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增加。另一方面,頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)勁量。長(zhǎng)期以來(lái),武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿意細(xì)分市場(chǎng)的要求。20xx年后,這一局面被打破,xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出主動(dòng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20xx年,xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。目前,xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下,房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,但價(jià)格仍舊穩(wěn)步上升。

產(chǎn)品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價(jià)格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征:全市商品房銷售項(xiàng)目中,xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

消費(fèi)者特征:包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。

產(chǎn)品定位:中高端產(chǎn)品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征:深厚的商業(yè)、消遣等都市文化特征。

(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及美麗的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,同其它區(qū)域相比,其價(jià)格始終呈現(xiàn)出上升狀態(tài),20xx年(1—6月份),xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面,受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,在進(jìn)入20xx年以后,商品住宅的銷量出現(xiàn)肯定程度的下降,20xx年(1—6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,削減了51.32%。

從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一樣的,而且上漲的幅度非常平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受狀況來(lái)看也是比較志向的,信任隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。

同時(shí),該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得主動(dòng)成果,這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)肯定的升值空間。

(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套,1—6月總供應(yīng)13299套,市場(chǎng)總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。

2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量削減

為避開因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),武漢市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米,同比下降28.94%。

同時(shí),國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,也干脆導(dǎo)致了購(gòu)房需求的削減。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,已擁有一套住房,進(jìn)行其次次或多次購(gòu)買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所削減。

3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房探討中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

如下圖所示:5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,依據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:

(一)xx中心區(qū)

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年削減4630套,降幅為58.87%。從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看,1至5月呈遞增趨勢(shì),5月達(dá)到價(jià)格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō),成交方面較去年嚴(yán)峻萎縮,總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的狀況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,與去年同期相比,新居供應(yīng)量削減3成之多,制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然,更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快,甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付實(shí)力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前,大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世,集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、消遣、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)料不久的將來(lái),xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),將由點(diǎn)及面,以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(二)古田片區(qū)

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年削減2609套,降幅為68.59%。從成交價(jià)格狀況來(lái)看,盡管古田片區(qū)今年1至6月始終都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來(lái)看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對(duì)完善,所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?,隨著輕軌建設(shè)的降溫柔解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應(yīng)量削減,市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為寂靜。

對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,整體開發(fā),同時(shí),將來(lái)輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展供應(yīng)有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(三)二七、后湖片區(qū)

20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。從成交價(jià)格來(lái)看,該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響,后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依舊是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅削減,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫柔向上的走勢(shì),部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。令人激昂的是,輕軌二期的正在加速建設(shè),堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,將來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(四)東西湖片區(qū)

20xx年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長(zhǎng)了14.07%。從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看,東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,特殊是銷量,盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),但縱觀今年全市其他的銷售狀況,該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的始終處于觀望心情,但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,客戶平均接待量并沒(méi)削減多少。而來(lái)看房的客戶,許多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),面對(duì)高房?jī)r(jià),有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前狀況來(lái)看,東西湖盡管存在交通不便,但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的一般住宅產(chǎn)品類型,始終是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明,市場(chǎng)環(huán)境的影響下,開發(fā)商起先注意產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,產(chǎn)品重心漸漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少,快速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需肯定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看,高層物業(yè)是將來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,將來(lái)還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的旺盛奠定基礎(chǔ)。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號(hào)

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇五

一、標(biāo)題要求

標(biāo)題可以有兩種寫法。

一種是規(guī)范化的標(biāo)題格式,基本格式為“××關(guān)于××××的調(diào)查報(bào)告”、“關(guān)于××××的調(diào)查報(bào)告”、“××××調(diào)查”等。

另一種是自由式標(biāo)題,包括陳述式、提問(wèn)式和正副題結(jié)合使用三種。陳述式如《東北師范大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)情況調(diào)查》,提問(wèn)式如《為什么大學(xué)畢業(yè)生擇業(yè)傾向沿海和京津地區(qū)》,正副標(biāo)題結(jié)合式,正題陳述調(diào)查報(bào)告的主要結(jié)論或提出中心問(wèn)題,副題標(biāo)明調(diào)查的對(duì)象、范圍、問(wèn)題,如《高校發(fā)展重在學(xué)科建設(shè)??××××大學(xué)學(xué)科建設(shè)實(shí)踐調(diào)查》等。

二、列出調(diào)查的主要內(nèi)容,格式如下:

調(diào)查時(shí)間:

調(diào)查地點(diǎn):

調(diào)查對(duì)象:

調(diào)查方法:

調(diào) 查 人:

調(diào)查分工:(以小組形式調(diào)查的要求,小組人數(shù)不得超過(guò)3人)

三、報(bào)告正文。

正文一般分前言、主體、結(jié)尾三部分。

成績(jī)、突出問(wèn)題等基本情況,進(jìn)而提出中心問(wèn)題或主要觀點(diǎn)來(lái);第三種是開門見山,直接概括出調(diào)查的結(jié)果,如肯定做法、指出問(wèn)題、提示影響、說(shuō)明中心內(nèi)容等。前言起到畫龍點(diǎn)睛的作用,要精練概括,直切主題。

2.主體。這是調(diào)查報(bào)告最主要的部分,這部分詳述調(diào)查研究的基本情況、做法、經(jīng)驗(yàn),以及分析調(diào)查研究所得材料中得出的各種具體認(rèn)識(shí)、觀點(diǎn)和基本結(jié)論。

3.結(jié)尾。結(jié)尾的寫法也比較多,可以提出解決問(wèn)題的方法、對(duì)策或下一步改進(jìn)工作的建議;或總結(jié)全文的主要觀點(diǎn),進(jìn)一步深化主題;或提出問(wèn)題,引發(fā)人們的進(jìn)一步思考;或展望前景,發(fā)出鼓舞和號(hào)召。

調(diào)查分析報(bào)告

(一)一、基本情況

調(diào)查運(yùn)用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局批準(zhǔn),中國(guó)老齡科研中心xx年和xx年實(shí)施的兩次中國(guó)老年人口狀況調(diào)查數(shù)據(jù),結(jié)合北京、河北、江蘇、浙江、黑龍江、江西、河南、安徽、重慶、甘肅等10個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的典型調(diào)查,調(diào)查對(duì)象為農(nóng)村老年空巢、類空巢家庭的老年人,即老年人無(wú)子女(包括兒媳、女婿),或有子女但不同吃同住者。

老年空巢家庭包括兩類:

1、獨(dú)居戶;

2、夫妻戶。

老年類空巢家庭包括三類:

1、隔代戶(老年人與未成年孫子女或外孫子女同住,多稱“留守家庭”);

2、兩代老人戶(老年人與父母同住);

3、與其他人同住戶(老年人與其兄弟姐妹或照料者等同住)。

xx年,全國(guó)農(nóng)村老年空巢和類空巢家庭共3288萬(wàn)戶,占農(nóng)村老年人家庭總戶數(shù)的48.9%,比xx年的44.9%提高了4個(gè)百分點(diǎn)。空巢、類空巢家庭中的老年人共4742萬(wàn)人,占全國(guó)1.08億農(nóng)村老年總?cè)丝诘?3.9%。其中,空巢家庭老年人占38.3%,類空巢家庭老年人占5.6%。除隔代戶從xx年的4.4%下降到xx年的3.7%外,其余幾類家庭戶的比例均有所上升。獨(dú)居戶從13.3%提高到14.7%,夫妻戶從26.7%提高到27.7%,與其他人同住戶從0.5%提高到2.1%,兩代老人戶從0.4%提高到0.7%。

空巢、類空巢家庭分布呈現(xiàn)較明顯的地區(qū)差異。東部和中部省份空巢比例相對(duì)較高,如山東、河北、江蘇的老年空巢、類空巢家庭的比例超過(guò)了60%,北京、河南、浙江、安徽、遼寧等也超過(guò)了50%。西部一些省份如陜西、廣西、云南不足30%。各省份內(nèi)部的分布差異也較明顯。嚴(yán)重的地方,村外出青壯年比例達(dá)到90%,留在家里的幾乎都是老人和孩子。

隨老年人年齡提高空巢、類空巢家庭比例呈減少趨勢(shì)。農(nóng)村60至69歲的低齡老年人中有50.2%居住在空巢、類空巢家庭中,在80歲以上的高齡老年人中減少到40.5%??粘?、類空巢家庭老年人以有配偶同住為主占64.9%,喪偶的占28.8%。

老年空巢、類空巢家庭內(nèi)部差異明顯。約有2/5的老年人自愿與子女分開居住。這類家庭以夫妻戶多見,低齡老年人為主,身體狀況和生活狀況相對(duì)較好。有48.3%的老年人被迫與子女分開居住。其中,有30.7%的老年人想與子女同住,但因子女不孝,婆媳關(guān)系緊張,或子女外出發(fā)展等原因而不得不獨(dú)守空巢。有17.6%的老年人愿意入養(yǎng)老院,但因經(jīng)濟(jì)條件不允許加之不是收住對(duì)象,或當(dāng)?shù)貨](méi)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而不能如愿。

二、存在的主要問(wèn)題

空巢、類空巢家庭老年人生活中的問(wèn)題既有作為農(nóng)村老年人面臨的共性問(wèn)題,也有因子女“缺位”帶來(lái)的特殊問(wèn)題。

(一)養(yǎng)老保障不穩(wěn)定問(wèn)題。

農(nóng)村空巢、類空巢家庭老年人從事生產(chǎn)勞動(dòng)的比例比非空巢家庭老年人高近5個(gè)百分點(diǎn),占47.4%,得到子女經(jīng)濟(jì)幫助的比例比非空巢家庭老年人低6.6個(gè)百分點(diǎn),占59.5%??粘病㈩惪粘布彝ダ夏耆四耆司杖?373元,約為非空巢家庭老年人的4/5。受自我養(yǎng)老能力以及子女自身經(jīng)濟(jì)狀況和養(yǎng)老意識(shí)淡薄等影響,39.6%的空巢、類空巢家庭老年人感到經(jīng)濟(jì)困難,49%的人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)上缺乏保障,得到政府和集體救助的只占13.6%。

(二)基本醫(yī)療缺乏保障問(wèn)題。

空巢、類空巢家庭老年人中健康狀況差的占27.2%,患慢性病的占65.5%。57.8%的人未享受任何形式的醫(yī)療保障,參加新型合作醫(yī)療的老年人多數(shù)反映合作醫(yī)療報(bào)銷起付線高,報(bào)銷比例低,報(bào)銷程序過(guò)于復(fù)雜,門診取藥花費(fèi)多但不能報(bào)銷,住院治療又需要先墊付大筆押金。因?yàn)樯鲜鲈?,?0%的空巢、類空巢家庭老年人患病后不去就醫(yī),“拖”病現(xiàn)象比較普遍。

(三)照料服務(wù)供求矛盾突出問(wèn)題。

空巢、類空巢家庭老年人生活部分或完全不能自理的占20%,約948萬(wàn)人。7.5%的老年人需要照料,其中11.3%的人得不到照料,比非空巢家庭老年人高8.4個(gè)百分點(diǎn)。空巢、類空巢家庭老年人的照料主要靠配偶,占52.3%,國(guó)家、集體、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)上門服務(wù)合計(jì)僅占2.9%。與此相對(duì),非空巢家庭老年人的照料主要依靠子女,占64.1%。

(四)獨(dú)居老年人面臨高生活風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

獨(dú)居老年人(包括散居“五?!崩先?約1004萬(wàn)人。其中,覺得經(jīng)濟(jì)困難的占52.4%,需要照料但無(wú)人照料的占18.4%,經(jīng)常感到孤獨(dú)的占53.6%,感到不幸福的占21.0%,有過(guò)自殺念頭的占7.5%,這些指標(biāo)均顯著高于其他老年人。統(tǒng)計(jì)分析顯示,有60%的農(nóng)村獨(dú)居老年人生活中面臨著經(jīng)濟(jì)非常困難、健康狀況極差、需要照料和孤獨(dú)寂寞中的至少一種問(wèn)題,近19%的獨(dú)居老年人面臨兩種以上的上述生活風(fēng)險(xiǎn)。

(五)隔代戶和兩代戶老年人生活壓力大問(wèn)題。

子女外出務(wù)工,留下祖孫在家的“留守”老年人占農(nóng)村老年總?cè)丝诘?.7%,接近400萬(wàn)人。他們既要從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng),又要照看孫子女,身心壓力很大,健康狀況也最差,54.7%的老年人認(rèn)為健康狀況較前一年變差,69.3%的人患有慢性病,41.7%的人在調(diào)查前兩周處于帶病狀態(tài),這些指標(biāo)均明顯高于其他空巢、類空巢家庭。兩代戶老年人既要自養(yǎng)還要贍養(yǎng)其高齡父母,他們參與農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的比例高達(dá)80%,得到子女經(jīng)濟(jì)支持的只占44.3%,醫(yī)療費(fèi)開支最大,年人均住院費(fèi)支出達(dá)到1827元,遠(yuǎn)高于其他空巢、類空巢家庭老年人的1068元。

三、農(nóng)村老年人家庭空巢化現(xiàn)象及問(wèn)題成因分析

(一)農(nóng)村老年人家庭空巢化是人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多重因素綜合作用的結(jié)果,這種態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。

造成農(nóng)村老年人家庭小型化和空巢化的原因一是上世紀(jì)五、六十年代生育高峰人口,同時(shí)也是70年代以來(lái)實(shí)施計(jì)劃生育的獨(dú)生子女父母相繼進(jìn)入老年,老齡化加快發(fā)展。二是農(nóng)村人口平均預(yù)期壽命延長(zhǎng),高齡老年人口增長(zhǎng),老年人家庭空巢期延長(zhǎng),同時(shí)兩代老人戶也有所增加。三是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過(guò)程中大量農(nóng)村勞動(dòng)年齡人口向城鎮(zhèn)遷移,留守老年人增加。四是隨著居住條件改善以及人們思想觀念和生活方式變化,兩代人愿意分開居住的家庭增多。上述因素的持續(xù)存在,必將推動(dòng)農(nóng)村老年人家庭空巢化的繼續(xù)發(fā)展,空巢、類空巢將成為我國(guó)農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的一種重要居住形態(tài)。

(二)子女“缺位”削弱了家庭養(yǎng)老的作用。

老年人勞動(dòng)自養(yǎng)、夫婦互相扶養(yǎng)和子女贍養(yǎng)是傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的三大支柱,由于子女在家庭生活中的“缺位”,喪失了支撐家庭養(yǎng)老的穩(wěn)定結(jié)構(gòu),影響了部分老年人的生活,突出地表現(xiàn)為缺乏照料者和精神慰藉,同時(shí)加重了老年人勞動(dòng)自養(yǎng)的負(fù)擔(dān)。獨(dú)居老年人更失去了配偶的扶養(yǎng),與孫輩同住的“留守”老年人加重了代撫育負(fù)擔(dān),兩代老年人戶則是“以老養(yǎng)老”,困難相對(duì)更多。

(三)農(nóng)村社會(huì)保障與社會(huì)服務(wù)發(fā)展滯后導(dǎo)致部分老年人養(yǎng)老和照料服務(wù)的“真空”。

家庭養(yǎng)老功能不足,老年人對(duì)社會(huì)保障和社會(huì)服務(wù)的需求增加。由于農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保障覆蓋面窄,水平低,社會(huì)福利服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施短缺,社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)不發(fā)達(dá),使老年人的養(yǎng)老特別是服務(wù)需求得不到保障。調(diào)查發(fā)現(xiàn),空巢、類空巢家庭老年人需要上門家務(wù)服務(wù)的占32.8%,而當(dāng)?shù)赜写朔?wù)的僅占7.0%,需要上門護(hù)理的占35.4%,能提供上門護(hù)理的僅占6.3%,需要入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而不能如愿的占17.6%,離老年人的需求差距很大。

(四)對(duì)農(nóng)村老年人家庭空巢現(xiàn)象及其問(wèn)題重視不夠,措施不力。

主要表現(xiàn)為一是政策“缺位”。各地關(guān)于居家養(yǎng)老和老年服務(wù)體系建設(shè)的政策主要指向城市,適合農(nóng)村實(shí)際情況的政策較少。二是觀念落后。一些地方的工作思路仍然停留在“家庭養(yǎng)老”上,對(duì)農(nóng)村老年人“空巢”問(wèn)題重視不夠。三是缺少有力措施。農(nóng)村社會(huì)保障、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)明顯落后,社會(huì)組織很不發(fā)育,解決農(nóng)村老年人養(yǎng)老服務(wù)問(wèn)題難度很大。基于以上原因,老年空巢家庭增加帶來(lái)的照料服務(wù)等問(wèn)題在許多地方?jīng)]有擺上議事日程。

(五)敬老意識(shí)和贍養(yǎng)觀念淡化。

農(nóng)村“重小輕老”現(xiàn)象比較普遍,少數(shù)子女視老年人為累贅,一些多子女家庭互相推諉贍養(yǎng)義務(wù)。婆媳關(guān)系緊張,“媳婦當(dāng)家,養(yǎng)兒防不了老”。外出務(wù)工子女忽視家中老年人的生活安排,與老年人缺少聯(lián)系。還有“外嫁女兒不養(yǎng)娘”的傳統(tǒng)習(xí)俗,等等。這些因素導(dǎo)致部分老年人的贍養(yǎng)得不到落實(shí)。

四、對(duì)策與建議

農(nóng)村老年人家庭空巢化伴隨著農(nóng)村人口老齡化和高齡化,在城鎮(zhèn)化和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)等因素影響下,農(nóng)村以家庭養(yǎng)老為主,依靠老年人勞動(dòng)自養(yǎng)、子女贍養(yǎng)和土地保障的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式受到進(jìn)一步挑戰(zhàn),需要從整個(gè)農(nóng)村社會(huì)保障制度和社會(huì)服務(wù)的建構(gòu)上綜合考慮和應(yīng)對(duì)。在繼續(xù)鞏固家庭養(yǎng)老的基礎(chǔ)上,大力發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老保障和公共服務(wù),建立健全社會(huì)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老保障體系,是新時(shí)期保障包括農(nóng)村空巢家庭老年人在內(nèi)的廣大農(nóng)村老年人基本生活和服務(wù)需求,解決農(nóng)村老齡問(wèn)題的必由之路。

(一)建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系,為農(nóng)村老年人生活提供制度保障。

加快建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系,把符合條件的老年人全部納入保障范圍,并考慮老年人的特點(diǎn)和需求,采取措施給予優(yōu)待和照顧。實(shí)施最低生活保障可對(duì)貧困老年人降低門檻,提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。新型農(nóng)村合作醫(yī)療可考慮免除70歲以上老年人的參合費(fèi)用,并對(duì)參加合作醫(yī)療的老年人在個(gè)人賬戶計(jì)入金額及報(bào)銷比例等方面予以優(yōu)惠,適當(dāng)擴(kuò)大老年人常見慢性疾病門診報(bào)銷的病種。醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)應(yīng)為急重病貧困老年人開辟綠色通道。積極探索建立農(nóng)村老年人非繳費(fèi)型養(yǎng)老金制度,對(duì)于不享受社會(huì)保障待遇的農(nóng)村80歲以上高齡老年人可采取發(fā)放生活補(bǔ)貼等方式,保障老年人的基本生活和基本醫(yī)療需要。

(二)加快建立農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。

加強(qiáng)農(nóng)村綜合性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè),在服務(wù)好“三無(wú)”老人等傳統(tǒng)服務(wù)對(duì)象的基礎(chǔ)上,把服務(wù)對(duì)象擴(kuò)展到高齡、病殘、獨(dú)居、生活不能自理的社會(huì)老年人。

施院0托老年群眾i 在農(nóng)村社區(qū)建設(shè)綜合性養(yǎng)老服務(wù)活動(dòng)設(shè)施,以此為依托為老年人就地就近提供生活照料、文體娛樂(lè)、法律服務(wù)和宣傳教育服務(wù),逐步形成住養(yǎng)、定點(diǎn)與上門服務(wù)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系。有條件的地方政府和村集體要積極出資設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)公益崗位,同時(shí)積極倡導(dǎo)鄰里互助、()志愿者幫扶和老年人互助,以獨(dú)居戶、隔代戶、兩代老人戶特別是高齡、貧困、患病、生活不能自理的老年人為重點(diǎn),建立聯(lián)系和幫扶制度,制定緊急事件的有效應(yīng)對(duì)辦法,照顧好他們的生活。

(三)充分發(fā)揮家庭養(yǎng)老的基礎(chǔ)性作用。

進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村家庭贍養(yǎng)協(xié)議書簽訂工作,鞏固家庭贍養(yǎng),督促外出務(wù)工子女妥善安排好留守老年人的生活和生產(chǎn)。加強(qiáng)涉老法制教育和敬老道德宣傳,把敬老孝親納入文明家庭和文明村鎮(zhèn)的評(píng)選表彰內(nèi)容,轉(zhuǎn)變不良習(xí)俗,和諧家庭關(guān)系。加強(qiáng)對(duì)老年人的宣傳教育,幫助老年人加強(qiáng)生活安全的自我保護(hù),掌握緊急情況下的應(yīng)急處置辦法,提高老年人依法維護(hù)自身權(quán)益的意識(shí)和能力。

(四)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村老齡工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。

各級(jí)政府要把農(nóng)村老齡問(wèn)題納入農(nóng)村改革發(fā)展和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè),統(tǒng)籌研究和解決。要制定農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、設(shè)施發(fā)展規(guī)劃和推動(dòng)農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)的政策措施,將相關(guān)經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算。各級(jí)政府有關(guān)部門要按照各自職責(zé),將保障農(nóng)村老年人基本生活,發(fā)展農(nóng)村為老服務(wù)納入部門工作安排,切實(shí)承擔(dān)起為農(nóng)村老年人提供基本社會(huì)保障、福利服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保護(hù)、權(quán)益維護(hù)、活躍老年人文化生活等方面的責(zé)任。要建立健全縣、鄉(xiāng)兩級(jí)老齡工作機(jī)構(gòu),保證必要的人員和經(jīng)費(fèi),發(fā)揮好綜合協(xié)調(diào)和檢查督促作用。在農(nóng)村基層,要普遍建立起農(nóng)村老年人協(xié)會(huì),在村委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和支持下,實(shí)現(xiàn)自我組織、自我教育、自我管理和自我服務(wù),積極調(diào)解涉老糾紛,維護(hù)老年人權(quán)益,活躍老年人精神文化生活,組織老年人自助互助。

調(diào)查分析報(bào)告

(二)5月25日至27日我縣衛(wèi)生系統(tǒng)外出對(duì)衛(wèi)生院、縣集團(tuán)化動(dòng)作進(jìn)行為期2天的學(xué)習(xí)考察。經(jīng)過(guò)學(xué)習(xí)考察,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。發(fā)現(xiàn)我鎮(zhèn)衛(wèi)生院存在不少問(wèn)題,處境困難,部分科室效率低下。因此必須深化我鎮(zhèn)衛(wèi)生院運(yùn)作模式的改革,完善我鎮(zhèn)衛(wèi)生系統(tǒng),多渠道籌集資金,解放思想、實(shí)事求是,發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生事業(yè),提高農(nóng)民健康水平。

一、基本概況

(一)縣集團(tuán)化動(dòng)作模式

縣集團(tuán)化管理是縣縣醫(yī)院、中醫(yī)院分別對(duì)縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場(chǎng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院進(jìn)行收購(gòu)型管理。其主要的方式是縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院由縣中醫(yī)院幫扶,衛(wèi)生院法人由以前院長(zhǎng)變更為中醫(yī)院法人,由中醫(yī)院直線管理。衛(wèi)生院的醫(yī)療服務(wù)收費(fèi)不變,主要是對(duì)上下兩家醫(yī)院的人才流動(dòng)提供了較大的平臺(tái)。主要做法是旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的醫(yī)務(wù)人員根據(jù)需要到中醫(yī)院進(jìn)行理論和實(shí)際操作的進(jìn)修,縣醫(yī)院、中醫(yī)院的醫(yī)務(wù)人員按需要及時(shí)到鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院進(jìn)行基層指導(dǎo)和交流。這樣兩家醫(yī)院的人力資源呈上下流動(dòng)的趨勢(shì)。通過(guò)組織學(xué)習(xí)、訓(xùn)導(dǎo)的手段,提高了員工的工作能力、知識(shí)水平和潛能的發(fā)揮,最大限度的使員工的個(gè)人素質(zhì)與工作需求相匹配,進(jìn)行促進(jìn)員工現(xiàn)在和將來(lái)的工作績(jī)效的提高。

1、集團(tuán)化管理的經(jīng)濟(jì)效

旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的業(yè)務(wù)收入從1月份8萬(wàn)元、2月份18萬(wàn)元、3月份28萬(wàn)元,4月份為42萬(wàn)元,以每月10萬(wàn)元的收入遞增,業(yè)務(wù)上的收入主要是以衛(wèi)生院的綜合業(yè)務(wù)水平在群眾中的可信度為基礎(chǔ),由于縣醫(yī)院、中醫(yī)院與衛(wèi)生院建立了上下職工交流學(xué)習(xí)的平臺(tái),使鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院業(yè)務(wù)人員的技術(shù)水平有了較大的提高,以鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的收費(fèi),老百姓享受到了縣級(jí)醫(yī)院的服務(wù),在老百姓當(dāng)中建立起了基礎(chǔ),這主要是由于集團(tuán)化管理的優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的好處。

2、集團(tuán)化管理的資源利用

通過(guò)對(duì)集團(tuán)化管理的學(xué)習(xí)考察,深得體會(huì),1、在資源共享上,節(jié)省成本和費(fèi)用。衛(wèi)生院的藥物按需要由上級(jí)醫(yī)院統(tǒng)一采購(gòu)可以降低采購(gòu)成本、集團(tuán)大制造可以利用制造資源、統(tǒng)一技術(shù)和研發(fā)平臺(tái)以研發(fā)高難度的課題、統(tǒng)一銷售可以節(jié)約營(yíng)銷費(fèi)用、統(tǒng)一結(jié)算可以節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用和解決融資的難題等。

2、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),提升了醫(yī)院的運(yùn)作和管理效率。集團(tuán)化運(yùn)作可以將個(gè)別醫(yī)院的“長(zhǎng)板”彌補(bǔ)其它的“短板”,使這一長(zhǎng)項(xiàng)得到充分發(fā)揮,從而帶動(dòng)其它成員企業(yè)提高了運(yùn)作和管理的效率。比如銷售渠道的融通、人力資源管理經(jīng)驗(yàn)的借鑒等等。提高了企業(yè)創(chuàng)新能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。技術(shù)創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新以及成本和費(fèi)用的降低等,使企業(yè)及集團(tuán)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力得到提升。旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場(chǎng)衛(wèi)生院都是基于這種模式將資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),得于合理安排利用。在中醫(yī)院、縣醫(yī)院的統(tǒng)一管理,合理利用資源的現(xiàn)況下繼續(xù)發(fā)展。

(二)黔西衛(wèi)生院股份合作模式

1、黔西衛(wèi)生院基本情況

黔西衛(wèi)生院全院共67個(gè)職工,3個(gè)主任醫(yī)師,所轄人口為2萬(wàn)多人。黔西衛(wèi)生院主要以股份合作模式運(yùn)作。黔西衛(wèi)生院的職工就是股東,該單位以外的單位或個(gè)人不能進(jìn)行投股,將醫(yī)院的生存與全體職工緊密地聯(lián)系在一起,卻也不是完全的股份合作制。股份合作制是以合作制為基礎(chǔ),吸收股份制的一些做法,勞動(dòng)者的勞動(dòng)聯(lián)合和資本聯(lián)合相結(jié)合形成的新型企業(yè)的組織形式。資本是以股份為主構(gòu)成,職工股東共同勞動(dòng),實(shí)現(xiàn)按資按勞分配,權(quán)益共享,風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),自負(fù)盈虧,獨(dú)立核算。所有職工股東以其所持股份為限對(duì)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任,企業(yè)以全部資產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。而黔西衛(wèi)生院勞動(dòng)者就是股東,自己支配和管理,決策層是院務(wù)領(lǐng)導(dǎo)也是較大股東,即了解自身業(yè)務(wù)需要又是政治上的管理層,更能有效地結(jié)合醫(yī)院實(shí)際出臺(tái)政策。

2、黔西衛(wèi)生院資金的籌集與去向

黔西衛(wèi)生院的職工就是股東,職工與股東為一體,資金的籌集是每位職工買下醫(yī)院的股,管理層、業(yè)務(wù)骨干、一般職員所能買的股份數(shù)是不同的。這樣,每個(gè)職工都是醫(yī)院的主體,醫(yī)院的盈虧與每位職工的勞動(dòng)息息相關(guān),大大的增進(jìn)了職工的極積性、主動(dòng)性,使職工的勞動(dòng)更大層度地體現(xiàn)為工資與獎(jiǎng)金。

二、與我院實(shí)際情況相結(jié)合的分析

安場(chǎng)鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院全院共40多位職工,所轄人口為7萬(wàn)多人,1個(gè)主任醫(yī)師,3個(gè)副院長(zhǎng),從實(shí)施績(jī)效工資以來(lái),在醫(yī)院內(nèi)部管理和發(fā)展過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題也不少。

(一)人才培養(yǎng)穩(wěn)步不前,留不住人才

我院實(shí)施績(jī)效工資以來(lái),醫(yī)院職工學(xué)習(xí)和交流的機(jī)會(huì)相當(dāng)少,而較多的是政治上的方針政策的學(xué)習(xí),對(duì)于專業(yè)技術(shù)上的學(xué)習(xí)差不多沒(méi)有。雖有上掛業(yè)務(wù)部門,但在業(yè)務(wù)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)上是不如縣集團(tuán)運(yùn)作模式那么實(shí)際有效的。從人才隊(duì)伍來(lái)看,由于受借調(diào)或借用、提前退休等的情況,很少有機(jī)會(huì)注入新鮮血液,目前,我院已被借調(diào)出2名醫(yī)生,黔西衛(wèi)生院所轄2萬(wàn)多人卻有67個(gè)職工,我院所轄7萬(wàn)多人只有42個(gè)職工。安場(chǎng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著人才較少,而培養(yǎng)人才困難的局面。通過(guò)調(diào)離,借調(diào)等我院的人才有所流失。

安場(chǎng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院以每月兩次的院內(nèi)業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)例會(huì)來(lái)解決人才的培養(yǎng)問(wèn)題,但這不能夠解決本質(zhì)上的學(xué)習(xí)交流,因?yàn)樵撔l(wèi)生院業(yè)務(wù)技術(shù)長(zhǎng)期停留在沒(méi)長(zhǎng)進(jìn)的現(xiàn)況,每次學(xué)習(xí)培訓(xùn)照本宣科已經(jīng)使部分職工生厭。

(二)職工工作積極性對(duì)比

完全的績(jī)效工資對(duì)職工的工作積極性有所影響,部門職工按部就班,“存在做與不做一個(gè)樣”的想法,這主要是部份職工對(duì)當(dāng)前績(jī)效工資政策還沒(méi)有吃透,沒(méi)有讀懂的原因,安場(chǎng)鎮(zhèn)所轄14個(gè)村,從年底14個(gè)村衛(wèi)生完全合并之后,各村衛(wèi)生均有反應(yīng)基藥品種不全,黑醫(yī)盛行等原因也大大地影響了村醫(yī)生的工作積極性。從集團(tuán)化管理與黔西衛(wèi)生院股份合作制運(yùn)作來(lái)看,集團(tuán)化管理有更多的學(xué)習(xí)培訓(xùn),職工可以從鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院到中醫(yī)院或縣醫(yī)院深造、晉升等機(jī)會(huì)來(lái)激勵(lì)職工,而縣級(jí)醫(yī)院對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院資金的管理也是比較放得寬的。黔西鐘上山衛(wèi)生院股份合作制運(yùn)作以工資獎(jiǎng)金來(lái)激勵(lì)職工的積極性,也有利于發(fā)展較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)精神。而我院始終以黨政精神,政策來(lái)激勵(lì)職工,效果是不能相提并論的。

(三)老百姓利益相關(guān)的比較

在前面兩種模式都能夠看到,老百姓會(huì)以同樣的價(jià)格得到更高更好的服務(wù),因?yàn)榍餍l(wèi)生院股份運(yùn)作、集團(tuán)化管理都能提供這樣的平臺(tái),黔西衛(wèi)生院當(dāng)然以業(yè)務(wù)技術(shù)為優(yōu)先,服務(wù)為宗旨才能有群眾基礎(chǔ),縣兩個(gè)試點(diǎn)衛(wèi)生院都是以縣級(jí)醫(yī)院的管理模式,從技術(shù)業(yè)務(wù)范圍都是引用縣級(jí)醫(yī)院的標(biāo)準(zhǔn)。而安場(chǎng)衛(wèi)生院沒(méi)有這樣的平臺(tái),人才流失現(xiàn)象較重,服務(wù)上也只能是支撐,談不上較好,群眾基礎(chǔ)就顯得薄弱了。主要原因還是業(yè)務(wù)人員少、床位設(shè)施不全、業(yè)務(wù)科技含量小、激勵(lì)機(jī)制不健全造成的。

三、方法與建議

(一)方法

安場(chǎng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著職工學(xué)習(xí)培訓(xùn)機(jī)會(huì)少,在職人才流失,資金激勵(lì)制度不夠健全,職工積極性不夠高,村衛(wèi)生室管理有待加強(qiáng)的情況下。

加強(qiáng)職工業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),這只能依靠上級(jí)業(yè)務(wù)部門的統(tǒng)一管理,科學(xué)技術(shù)為第一生產(chǎn)力,為提高安場(chǎng)衛(wèi)生院的綜合實(shí)力,沒(méi)有較好的業(yè)務(wù)都是空談。即要發(fā)展人才,又要保住人才。

完善職工激勵(lì)制度,以工資獎(jiǎng)金激勵(lì)為主要,形成多勞多得,少勞少得,不勞要罰的原則,這方面由于受績(jī)效工資的一些限制,是需要解放思想,大膽探索,才能從本質(zhì)上解決這一問(wèn)題。

加強(qiáng)基礎(chǔ)硬件設(shè)施建設(shè),即要按要求完成上級(jí)業(yè)務(wù)部門下發(fā)的相關(guān)的政策性任務(wù),更要為醫(yī)療患者創(chuàng)建一個(gè)好的醫(yī)療環(huán)境,通過(guò)改革創(chuàng)新,兩者可以兼得,以代表廣大人民群眾的根本利益為首要任務(wù),醫(yī)院才能生存發(fā)展。

(二)建議

安場(chǎng)鎮(zhèn)所轄人口為7萬(wàn)多人,經(jīng)濟(jì)比較活躍,位于主要交通干線。大多數(shù)以做生意為主,更有“小香港”之稱。如果安場(chǎng)衛(wèi)生院完全按股份合作模式運(yùn)作,那人口太多,規(guī)模太大,加之14個(gè)村衛(wèi)生室,已致不好管理;如完全借薦縣集團(tuán)化模式,由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較大,那不管縣級(jí)那個(gè)醫(yī)院來(lái)統(tǒng)一管理安場(chǎng)衛(wèi)生院也可能顯得精力不夠,人力不足;如按績(jī)效不變,安場(chǎng)這么大的一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),也有地利條件卻沒(méi)有發(fā)展空間與平臺(tái),在實(shí)施績(jī)效1年多以來(lái),卻還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這一制度的好的地方,值得我們?nèi)ド钏?,?yīng)該要解放思想,開拓創(chuàng)新,改革安場(chǎng)衛(wèi)生院的現(xiàn)況。

鑒于兩種模式的經(jīng)驗(yàn),結(jié)合安場(chǎng)衛(wèi)生院實(shí)際情況,我們建議,今后一個(gè)時(shí)期要著力抓好以下方面的改革。

學(xué)黔西衛(wèi)生院股份運(yùn)作模式部份經(jīng)驗(yàn),在醫(yī)療衛(wèi)生體制改革上求突破。建議資金上引用股份制,將上掛業(yè)務(wù)部門作為服東,提供業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)深造的平臺(tái)。解放思想、實(shí)事求是,合理利用人力資源,強(qiáng)化激勵(lì)機(jī)制。

大力引進(jìn)人才,安場(chǎng)衛(wèi)生院人力質(zhì)量和數(shù)量嚴(yán)重不足,只有先引進(jìn)了人才,有了人力資源才是發(fā)展的前提。

為進(jìn)一步確立市場(chǎng)化的觀念,真正把醫(yī)療作為企業(yè)來(lái)搞、項(xiàng)目來(lái)抓、產(chǎn)業(yè)來(lái)辦,加快改制轉(zhuǎn)軌的步伐。力度要大,要解放思想、實(shí)事求是地搞好醫(yī)療單位體制改革,以綜合縣和黔西鐘醫(yī)院兩種模式經(jīng)驗(yàn)。建立一個(gè)主要成份為股份合作運(yùn)作,主要方面以集團(tuán)模式發(fā)展業(yè)務(wù),利用人力資源。要建立較活躍的制度形式,堅(jiān)持因地制宜,因院施策,根據(jù)醫(yī)院實(shí)際和醫(yī)院干部職工的意愿,不搞一風(fēng)吹、一刀切,只要是有利于安場(chǎng)衛(wèi)生院醫(yī)療事業(yè)發(fā)展、有利于醫(yī)療服務(wù)水平的提高、有利于保障職工利益的增進(jìn)激勵(lì)機(jī)制的改制形式,都要大膽地搞,大膽地試。改革要以政策為根本,在中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的各單位各部門,沒(méi)有政策的支持所搞的改革是不會(huì)走向成功的,大力爭(zhēng)取政策的支持,加強(qiáng)群眾基礎(chǔ)。解放思想、實(shí)事求是,開拓創(chuàng)新,合理利用人力、物力、地利條件等資源。為安場(chǎng)衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展努力。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇六

從7月21到8月8日,我在嘉興南湖皮件廠會(huì)計(jì)部進(jìn)行了為期三周的實(shí)習(xí)調(diào)查。先前對(duì)會(huì)計(jì)電算化知識(shí)的不了解,經(jīng)過(guò)這幾周的努力,漸漸的從不知到知之,再?gòu)闹缴踔?。此次我所調(diào)查的范圍是財(cái)務(wù)部的會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容,從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo)。會(huì)計(jì)電算化技術(shù)的應(yīng)用,將廣大財(cái)會(huì)人員從繁重的手工操作中解放出來(lái),有時(shí)間和精力參與企業(yè)的管理與決策,為企業(yè)管理當(dāng)局、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息。我本著客觀、求實(shí)的原則,采取了與人面談等一系列必要的方法,對(duì)公司會(huì)計(jì)部的電算化進(jìn)行了調(diào)查。雖然這次調(diào)查只有三個(gè)星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計(jì)劃和未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、對(duì)南湖皮件廠會(huì)計(jì)部進(jìn)行調(diào)查的目的

此次調(diào)查主要是了解會(huì)計(jì)內(nèi)部的運(yùn)行及操作。在南湖皮件廠的實(shí)習(xí)中我是跟隨師傅了解會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容。

(一)了解會(huì)計(jì)部運(yùn)用電算化的重要性

1、運(yùn)用電算化能夠提高會(huì)計(jì)現(xiàn)代化管理思想,從而使得會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)工作標(biāo)準(zhǔn)化,規(guī)范化,科學(xué)化,提高會(huì)計(jì)工作的效率和質(zhì)量。

2、電算化可以加快信息傳遞,提高會(huì)計(jì)的反饋與控制能力。與此同時(shí)就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理水平,改善經(jīng)營(yíng)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益,使企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)。

(二)學(xué)習(xí)如何運(yùn)用電算化

在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中,會(huì)計(jì)師傅有很多是在電腦上完成的,我也有在一旁學(xué)習(xí),有時(shí)也會(huì)試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細(xì)心,電算化和手寫一樣都會(huì)出錯(cuò),因此做憑證時(shí)一定要仔細(xì),這樣才不會(huì)出錯(cuò),不然寫錯(cuò)了就要?jiǎng)h去還要重新填寫。

二、嘉興市南湖皮件廠的基本情況

嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū),成立于1997年,月產(chǎn)值約70萬(wàn),成本約43萬(wàn)元。它是一家私營(yíng)企業(yè),屬于加工制造業(yè),占地面積1200平方米。它雖然不大,但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件,而這里的皮件與海寧的皮衣,皮手套不同,這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個(gè)部門,分別是人事部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部、銷售部、設(shè)計(jì)部,還有兩個(gè)車間(制造車間、包裝車間),一個(gè)倉(cāng)庫(kù),總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大,員工人數(shù)共有82人,注冊(cè)資金有50萬(wàn)元人民幣。企業(yè)流程如下,首先采購(gòu)部采購(gòu)原材料及其包裝材料,材料包括輔助材料:帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標(biāo)、卡、盒、標(biāo)簽、條碼等;主材料:水牛皮。之后進(jìn)入制造車間,第一,切割牛皮;第二,壓鑄皮件;第三,安裝輔助材料。最后包裝。簡(jiǎn)單流程為材料入庫(kù)-----各部領(lǐng)用材料------入庫(kù)產(chǎn)品------出庫(kù)------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點(diǎn)是海寧皮件城。年收入約為。財(cái)務(wù)部實(shí)行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

三、會(huì)計(jì)電算化調(diào)查的范圍

為期三星期在南湖皮件廠的會(huì)計(jì)部實(shí)訓(xùn),主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容,在此主要研究的范圍是:在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會(huì)計(jì)憑證。整個(gè)調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會(huì)計(jì)部,調(diào)查的主要內(nèi)容是會(huì)計(jì)電算化。

四、對(duì)嘉興市南湖皮件廠會(huì)計(jì)電算化調(diào)查的方法

在整個(gè)實(shí)訓(xùn)調(diào)查過(guò)程中,我與會(huì)計(jì)師傅及出納進(jìn)行面對(duì)面的學(xué)習(xí)。通過(guò)近距離地接觸會(huì)計(jì)電算化操作,讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會(huì)計(jì)及中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。只有先學(xué)好這些才能正確填寫會(huì)計(jì)憑證以及做好其他的會(huì)計(jì)工作。在這里可以直接問(wèn)會(huì)計(jì)師傅不懂的問(wèn)題,師傅也會(huì)很認(rèn)真為你講解會(huì)計(jì)實(shí)踐操作的知識(shí)。

五、嘉興市南湖皮件廠會(huì)計(jì)電算化中存在的問(wèn)題

(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低

南湖皮件廠中只有一名會(huì)計(jì)師傅及一員出納,大多的事情都由會(huì)計(jì)師傅所完成。據(jù)了解會(huì)計(jì)師傅是大專畢業(yè),出納是中專畢業(yè)的,相對(duì)來(lái)說(shuō)他們的專業(yè)知識(shí)是不完全的。并且會(huì)計(jì)師傅只經(jīng)過(guò)短期的培訓(xùn),對(duì)軟件的認(rèn)識(shí)存有局限性,他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財(cái)務(wù)軟件,卻不能靈活運(yùn)用軟件所提供的各項(xiàng)功能。

(二)運(yùn)用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范。

在皮件廠中會(huì)計(jì)師傅年紀(jì)跟我相差很大,他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路,但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化,才能使會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)順利進(jìn)行。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響,現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行,因而出現(xiàn)了工作流程與實(shí)際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾,使會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外,在會(huì)計(jì)電算化的實(shí)際實(shí)施過(guò)程中也還存在著一些不規(guī)范的行為,導(dǎo)致管理上的漏洞,嚴(yán)重制約著會(huì)計(jì)電算化水平的提高以及造成會(huì)計(jì)信息失真。

(三)單位領(lǐng)導(dǎo)的不重視

會(huì)計(jì)電算化隨著現(xiàn)代化進(jìn)一步發(fā)展在工作中有著越來(lái)越重要的地位,然而在小企業(yè)中企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)只注重最后的結(jié)果,對(duì)會(huì)計(jì)的過(guò)程不注重。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)基本上是由市場(chǎng)調(diào)節(jié),領(lǐng)導(dǎo)具有很大的經(jīng)營(yíng)自主權(quán);大量的企業(yè)屬于私營(yíng)企業(yè),在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面,基本上是領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)一是一。在這種情況下,領(lǐng)導(dǎo)對(duì)會(huì)計(jì)電算化工作的認(rèn)可與否,直接影響企業(yè)能否實(shí)施會(huì)計(jì)電算化。

六、對(duì)嘉興市南湖皮件廠所存在的問(wèn)題而提出的建議

(一)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

1、引入高素質(zhì)電算化人才

目前我國(guó)高等教育正在向大眾化教育過(guò)渡,每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場(chǎng),人才供應(yīng)較前幾年有了很大改善,企業(yè)完全可以從市場(chǎng)招聘大學(xué)畢業(yè)生從事會(huì)計(jì)電算化工。

2、加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的電算化培訓(xùn)

企業(yè)應(yīng)單獨(dú)制訂培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)時(shí)間。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)滿足開展會(huì)計(jì)電算化工作的需要,既要進(jìn)行基本的賬務(wù)、報(bào)表操作的培訓(xùn),又應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大培訓(xùn)范圍,涉及工資、固定資產(chǎn)、采購(gòu)、銷售、成本等系統(tǒng),同時(shí)還應(yīng)涉及相關(guān)崗位設(shè)置、人員安排等內(nèi)容。

(二)規(guī)范電算化處理賬務(wù)

建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內(nèi)部制度建立后,抓落實(shí)是非常重要的環(huán)節(jié)。在實(shí)施過(guò)程中,企業(yè)要定期對(duì)各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查,并有相應(yīng)獎(jiǎng)懲措施,以確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。

(三)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)電算化的重視

要促進(jìn)該企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)電算化,首先要讓領(lǐng)導(dǎo)從思想上重視起來(lái),認(rèn)識(shí)到實(shí)施會(huì)計(jì)電算化給企業(yè)帶來(lái)的方方面面的好處,徹底轉(zhuǎn)變其思想,使其成為實(shí)施會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)的動(dòng)力而非阻力。使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)明白會(huì)計(jì)電算化并不僅僅是會(huì)計(jì)工作的現(xiàn)代化,更是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理工作的現(xiàn)代化,是信息手段的現(xiàn)代化,通過(guò)會(huì)計(jì)電算化,能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理,最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在全球經(jīng)濟(jì)一體化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的今天,落后和封閉就意味著惡性循環(huán),意味著被淘汰。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇七

甘犁,1987年獲得清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院學(xué)士學(xué)位,1998年獲得加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士及統(tǒng)計(jì)學(xué)碩士學(xué)位。甘犁長(zhǎng)期從事應(yīng)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)等領(lǐng)域的研究,師從20xx年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者丹尼爾·麥克法登教授,獲加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位,曾任教于美國(guó)德州大學(xué)奧斯汀分校,現(xiàn)任美國(guó)得克薩斯農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授,以及美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究局研究員。他同時(shí)也是西南財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際化戰(zhàn)略引進(jìn)的海外人才,被特聘為該校經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)及中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任。

《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》從20xx年開始實(shí)施,我們于20xx年5月份在北京做了發(fā)布,之后在網(wǎng)上產(chǎn)生了比較大的影響,有很多質(zhì)疑。數(shù)據(jù)收集最關(guān)鍵的一點(diǎn)是隨機(jī)和抽樣。雖然樣本量只有8438戶,但是如果真正做到了隨機(jī),誤差率降得非???。

我們的調(diào)查非常復(fù)雜,有很多的信息。簡(jiǎn)單說(shuō)有人口特征與就業(yè)、資產(chǎn)與負(fù)債、非金融資產(chǎn)、金融資產(chǎn)。在金融資產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)非常詳盡,我們是中國(guó)第一家對(duì)中國(guó)家庭資產(chǎn)進(jìn)行詳盡描述的調(diào)查機(jī)構(gòu)。我們派遣了343位訪員,32支隊(duì)伍。之前我們還派了41支隊(duì)伍,242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進(jìn)行合作,帶我們的訪員到社區(qū),通過(guò)政府的支持來(lái)做。全國(guó)的總體拒訪率只有11.6%,這是世界上最低的拒訪率之一。我們現(xiàn)在做的抽樣實(shí)施過(guò)程很獨(dú)特,現(xiàn)在在做季度的電話回訪,我們能夠把握住中國(guó)家庭層面最及時(shí)的信息。

數(shù)據(jù)有了之后,我們做了簡(jiǎn)單分析,得出了以下主要的結(jié)論。

首先看看中國(guó)家庭收入的均值和中位數(shù)。全國(guó)家庭的均值是51569元,城市是7萬(wàn)元,農(nóng)村是2萬(wàn)元左右。均值和中數(shù)位的差別非常大。全國(guó)家庭的中位數(shù)是17510元,所謂“中位數(shù)”,就是有一半的家庭年收入超過(guò)了17510元,而另外一半的家庭年收入低于這個(gè)數(shù)字。這與均值的概念是完全不一樣的,大家通常錯(cuò)誤地理解了均值的概念,認(rèn)為這是普通老百姓收入的平均概念,不是這樣。在中國(guó)因?yàn)榉峙涫杖霕O度的不均,均值實(shí)際上反映了非常有限的家庭狀況。

在全國(guó)有25%的家庭年收入低于5000元(大多數(shù)在農(nóng)村),如果你的家庭年收入達(dá)到了56萬(wàn)元,那么你就算是中國(guó)最有錢的1%家庭。你家庭年收入達(dá)到172000元,就進(jìn)入了中國(guó)排名前列的5%家庭。所以我們并沒(méi)有說(shuō)中國(guó)家庭很有錢。

另外,與所有的財(cái)富報(bào)告得到的數(shù)據(jù)不一樣,我們算出來(lái)的數(shù)據(jù)是有150萬(wàn)的家庭年可支配收入超過(guò)100萬(wàn)元,這個(gè)數(shù)字并不高,全中國(guó)只有150萬(wàn),比例很低。

中國(guó)前10%的家庭在全國(guó)家庭總收入當(dāng)中占的比例是57%,美國(guó)這方面的稅前數(shù)據(jù)只有44.7%.你會(huì)看到中國(guó)收入最高的10%的家庭平均儲(chǔ)蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲(chǔ)蓄率為69%.他們的儲(chǔ)蓄金額占當(dāng)年國(guó)家總儲(chǔ)蓄的75%,所以說(shuō)有75%的儲(chǔ)蓄貨幣都是由這10%的家庭儲(chǔ)蓄。中國(guó)的高儲(chǔ)蓄率問(wèn)題是這些人儲(chǔ)蓄造成的。20年的促進(jìn)內(nèi)需沒(méi)有效果,原因就是中國(guó)的收入不均越來(lái)越厲害,這樣的情況導(dǎo)致了我們促進(jìn)消費(fèi)沒(méi)有效果,必須提高低收入家庭的收入,才會(huì)降低儲(chǔ)蓄率,減少中美貿(mào)易之間的不平衡。

中國(guó)家庭總資產(chǎn)平均達(dá)到247萬(wàn)元,大家感覺“被平均”了。我反復(fù)講過(guò),城市戶口家庭中位數(shù)只有40萬(wàn)元。換句話說(shuō),有50%的城市戶口家庭總資產(chǎn),包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)加起來(lái)低于40萬(wàn)元,只有50%的家庭高于40萬(wàn)元。正如順口溜所說(shuō)———“前村有個(gè)張千萬(wàn),后村九個(gè)窮光蛋。結(jié)果大家一平均,人人都是張百萬(wàn)”。這個(gè)平均數(shù)并不代表社會(huì),而是代表總量,只有中位數(shù)才是對(duì)這個(gè)社會(huì)普通老百姓的描述。

從資產(chǎn)的角度來(lái)講,分布到底是怎樣的?只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過(guò)了平均數(shù)。

中國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況很差,怎么改變?我認(rèn)為現(xiàn)在是有辦法的。中國(guó)上一次的4萬(wàn)億投資與美國(guó)7870億美元的刺激經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該顛倒過(guò)來(lái)。當(dāng)時(shí)美國(guó)使用刺激經(jīng)濟(jì)的政策主要把這些錢用來(lái)減稅,給老百姓提高失業(yè)救濟(jì)的年限,主要是做轉(zhuǎn)移支付,政府把錢轉(zhuǎn)移到老百姓身上。中國(guó)主要是建鐵路、公路、地鐵,在做基建。

例如農(nóng)村的醫(yī)療保險(xiǎn)制度賠付的比例非常低,我們也有這方面的數(shù)據(jù)。賠付的平均比例只有不到20%,如果把農(nóng)村醫(yī)療賠付比例提高到城市的賠付比例,就會(huì)對(duì)農(nóng)村的消費(fèi)支出有很大的促進(jìn)作用。

中國(guó)和美國(guó)的家庭資產(chǎn)比較。20xx年,美國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是15.1萬(wàn)億美元,中國(guó)只有美國(guó)的一半。美國(guó)凈資產(chǎn)有57.1萬(wàn)億美元,而20xx年比20xx年還要高,這是因?yàn)榻鹑谖C(jī)之后,美國(guó)的房產(chǎn)和金融資產(chǎn)價(jià)值縮水很厲害,下降了15%.而中國(guó)在20xx年時(shí),全國(guó)家庭總資產(chǎn)是69萬(wàn)億美元,比美國(guó)高21%.差別在房產(chǎn)上。美國(guó)家庭的房產(chǎn)只占總資產(chǎn)的32%,而中國(guó)家庭是71%.我們的金融資產(chǎn)占比很低,只有5%,而美國(guó)是38%.而房產(chǎn)的價(jià)值變化很快,很容易垮下來(lái)。

中國(guó)人住房擁有率平均達(dá)到89.68%,大家覺得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%,農(nóng)村是92%.東部低一點(diǎn),中部、西部高一些。我們當(dāng)時(shí)在上海、北京、深圳這三個(gè)一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關(guān)系的調(diào)查,發(fā)現(xiàn)35歲以下人群的住房擁有率只有60%,35-45歲有81%.

剛性需求在中國(guó)的百分比是多少?首先是沒(méi)有住房的家庭,這個(gè)百分比達(dá)到15.3%,這里主要是指城市,不是農(nóng)村。第二,例如你在深圳打工,但是在老家有房子。這部分家庭比例達(dá)到11.7%.在正常的統(tǒng)計(jì)里面,你算是有房的,因?yàn)槟阍诶霞掖_實(shí)有房,但是也有住房需求,這是兩回事。第三,成年后與父母住在一起,買不起房子。這在我國(guó)和全世界所有的統(tǒng)計(jì)口徑中算一個(gè)家庭,這批人的住房需求占6%.最后是目前現(xiàn)有的住房需求。以上加起來(lái)達(dá)到中國(guó)家庭百分比的32.9%,總數(shù)有7000萬(wàn)套。

第二是新增剛性住房需求,包括新增成年人的剛性住房需求,這是指在“十二五”期間,還有農(nóng)民工進(jìn)城、城鎮(zhèn)化的過(guò)程,這部分住宅需要823萬(wàn)套。這是根據(jù)“十一五”期間新增農(nóng)民工的數(shù)目算出來(lái)的。第三是拆遷和搬遷,算下來(lái)有1200萬(wàn)套,我們有詳盡的拆遷和搬遷數(shù)據(jù),比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求,一部分是城市建設(shè)的需求。總共加起來(lái)是2894萬(wàn)套。換句話說(shuō),剛性需求數(shù)在“十二五期間”一共有一億套。這里有不足,沒(méi)有考慮老齡化導(dǎo)致的住房供給情況,只部分考慮到改善性住房需求。

在中國(guó),有13%的家庭擁有兩套房子,而美國(guó)這個(gè)數(shù)據(jù)低于15%.德國(guó)等國(guó)家只有2%-3%,而中國(guó)5%的家庭有三套或更多的房子,最多達(dá)到15套。這些家庭的房屋數(shù)量相加,得出20xx年沒(méi)有出售的商品房數(shù)據(jù)是166萬(wàn)套,目前在市場(chǎng)上的供給總數(shù)是4000萬(wàn)套。這樣看起來(lái)還有5000萬(wàn)套的.缺口,但是市場(chǎng)的生產(chǎn)能力是多少?大家都知道針對(duì)中國(guó)低收入家庭建設(shè)的3600萬(wàn)套保障房,剩余商品房開發(fā)數(shù)量是2300萬(wàn)套。這是什么概念?只需要中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)再工作2年半時(shí)間。

這里把所有的可能性都考慮到了,只需要2年半的時(shí)間,中國(guó)的房地產(chǎn)就沒(méi)有事情可以做了。這說(shuō)明它的規(guī)模過(guò)大。房地產(chǎn)行業(yè)如果從住宅需求的角度講,5年的增量是近3000萬(wàn)套。所以它每年只需要生產(chǎn)600萬(wàn)套房子,就可以基本滿足中國(guó)家庭城鎮(zhèn)化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產(chǎn)長(zhǎng)期的生產(chǎn)規(guī)模只需要現(xiàn)在的1/3,2/3的房地產(chǎn)商是要垮掉的,沒(méi)有那么多的需求,房子是賣不出去的。現(xiàn)在為什么房子還可以賣出去?因?yàn)榇蠹矣型顿Y需求。

房屋價(jià)格太高。銀行有詳細(xì)數(shù)據(jù),例如戶主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例,30-40歲時(shí)是作為“房奴”還款壓力最大的時(shí)期,達(dá)到11-12倍。年齡大一點(diǎn)的人群這個(gè)比例會(huì)低一些,余額是8.59倍,這個(gè)數(shù)字在國(guó)外是2-3倍。如果是收入低的家庭,買房更困難,貸款總額是家庭年收入的32倍。

同時(shí)住房收益率很高,“名義平均收益率”達(dá)到340%.總的來(lái)看,房地產(chǎn)的收益情況確實(shí)很好,價(jià)格很好,已經(jīng)很貴了,就形成了泡沫,沒(méi)有一個(gè)國(guó)家歷史上的泡沫是不會(huì)破滅的。

假設(shè)房產(chǎn)價(jià)格下跌,有很多家庭會(huì)受損失。房?jī)r(jià)在漲,首付很高。所以即使房?jī)r(jià)下降30%,中國(guó)的銀行業(yè)也不會(huì)有問(wèn)題。對(duì)銀行而言,只有2.9%的房子貸款余額低于房?jī)r(jià),會(huì)虧本。即使房?jī)r(jià)下降30%,對(duì)銀行來(lái)說(shuō),也只有2.9%的家庭是虧本的。中國(guó)的剛需已經(jīng)不是很強(qiáng)勁了。住房的行業(yè)規(guī)模太大,應(yīng)該轉(zhuǎn)型了。房產(chǎn)收益率很高,銀行業(yè)沒(méi)有問(wèn)題。不會(huì)像美國(guó)一樣,造成全行業(yè)的次貸危機(jī)。

現(xiàn)在都在談房產(chǎn)稅,其實(shí)房產(chǎn)稅實(shí)施起來(lái)是非常困難的,有很多的阻礙。有一個(gè)比較好的方式是按揭稅。目前二套房的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍,這是用行政手段給了銀行超額利潤(rùn),沒(méi)有任何道理的。二套房的首付比例達(dá)到60%,這很健康,沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn),貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個(gè)說(shuō)法就是銀行把這個(gè)超額利潤(rùn)給了地方政府,老百姓一點(diǎn)損失都沒(méi)有。但是效果是相同的。這是我們的一個(gè)說(shuō)法,我們也給國(guó)家寫了政策建議。

中國(guó)最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況?

符合什么標(biāo)準(zhǔn)才是中國(guó)最富有的家庭?城市家庭要達(dá)到414萬(wàn)的資產(chǎn),凈資產(chǎn)達(dá)到395萬(wàn),家庭收入23萬(wàn),非房產(chǎn)87萬(wàn),那么就會(huì)達(dá)到中國(guó)前5%的家庭標(biāo)準(zhǔn)。富裕家庭87%在城市,12%在農(nóng)村。主要分布,東中西部地區(qū)差距非常大。最有錢的5%家庭中有94%在東部,只有少數(shù)在中部和西部。哪個(gè)年齡段的人最有錢呢?30-40歲、40-50歲的中年人最有錢。他們的資產(chǎn)構(gòu)成中,金融資產(chǎn)并不高,前者達(dá)到4.9%,后者是8.9%.負(fù)債高一點(diǎn),但不多。

他們的錢主要用來(lái)自己開公司,他們持有的住房比例比較低,工商業(yè)的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他家庭。他們的資產(chǎn)中有22%來(lái)源于工商業(yè)。工商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入比較高,達(dá)到一半,很多都是自己開公司。他們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期比較悲觀。認(rèn)為房?jī)r(jià)上升的比例更低一點(diǎn),其余家庭比例是70%,富裕家庭是50%-60%.

農(nóng)村到城市的“移民”問(wèn)題。我們發(fā)現(xiàn)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局目前高估了農(nóng)民工進(jìn)城的數(shù)目。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的標(biāo)準(zhǔn),在城市常住居民當(dāng)中有50%都是城鎮(zhèn)、農(nóng)村戶口,這是非常不可信的。目前在城市的農(nóng)民工數(shù)量近1億,遠(yuǎn)低于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的1.68億。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇八

瀘州市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模的城市,一個(gè)時(shí)期以來(lái),瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展,房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。

(一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善,但仍有較大需求

據(jù)統(tǒng)計(jì),20xx年,全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米,比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米,住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但總的說(shuō)來(lái),居民住房狀況與全國(guó)、全省相比還有巨大差距。1999年,全年仍有危房面積3.5萬(wàn)平方米,城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶,城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬(wàn)平方米。據(jù)有關(guān)資料顯示,全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國(guó)相比低一倍左右,與全省相比低l.4平方米?,F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實(shí)和潛在需求巨大。

(二)住房制度改革全面推進(jìn),住房社會(huì)化、商品化的條件基本成熟

截止20xx年6月,全市公有住房272萬(wàn)平方米,按房改政策已出售217.8萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)房改房上市2.48萬(wàn)平方米。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調(diào),20xx年租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了雙職工家庭收入的10.81%,新房達(dá)到了14.4%,均達(dá)到了國(guó)家和省政府提出的10-15%的要求。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長(zhǎng),商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升

20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.32億元,為1992年的10.23倍,平均增長(zhǎng)率44.23%,施工面積為167.7萬(wàn)平方米,比92年增加2.86倍,年均增加35.7%。92年至20xx年,累計(jì)竣工面積為330.6萬(wàn)平方米(含拆遷安置用房),累計(jì)銷售237.81萬(wàn)平方米,產(chǎn)銷保持平衡。至20xx年7月,空置房為3.66萬(wàn)平方米,且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。

92年以來(lái),全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢(shì),沒(méi)有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800-1500元/平方米,近十年間增幅為300-800元/平方米,與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。

(四)土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范,招商引資工作獲得進(jìn)展

以往,房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用,或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的決定,加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要,加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作,已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并相繼實(shí)施,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來(lái)因素。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確,商品房開發(fā)成本偏高

如過(guò)去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷,土地與規(guī)劃銜接差,招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃,到目前為止尚未建成一個(gè)10萬(wàn)平方米以上的小區(qū),單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模也較小。這個(gè)問(wèn)題目前已引起市委、市政府的重視,相繼出臺(tái)了有關(guān)政策,加大了調(diào)控引導(dǎo)力度,逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。

瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高,主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤(rùn)空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高,與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴(yán)格,開發(fā)商和有的單位炒買炒賣,提高了用地成本。

(二)房地產(chǎn)融資規(guī)模小,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高

一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù),全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中所占比例為32.45%。因無(wú)置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少,我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目,已投入資金不足3億元。

主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)差,尚未形成集約化、規(guī)?;?jīng)營(yíng)。全市開發(fā)企業(yè)86家,市區(qū)72家,平均注冊(cè)資金僅有700余萬(wàn)元,無(wú)一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往不注意自身形象品牌的樹立,產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高,企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

(三)房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套

一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批,一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè),住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié),職工對(duì)自己的公積金歸集、使用、審批不清楚,不能及時(shí)用于購(gòu)置新房、維修補(bǔ)貼,加上住房補(bǔ)貼未到位,一定程度上削弱了個(gè)人買房支付能力。

市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬(wàn)人,其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬(wàn)人,比目前增加50萬(wàn)人左右,絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來(lái)10年中,對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬(wàn)平方米以上。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高,實(shí)際購(gòu)買力將不斷增強(qiáng),住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,人均住房消費(fèi)為709元,人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,是可以實(shí)現(xiàn)的。

不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析,高收入者對(duì)高檔住宅的需求,中值收入者對(duì)中檔住宅的需求,以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求,三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%,40%和40%。

一要加大政策動(dòng)力,制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境,提升房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)培育。二要刺激、搞活住房需求,增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力,實(shí)現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向,根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略,集中力量重點(diǎn)突破。

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié),因此,必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化,結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略,對(duì)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃,合理布局,圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。

具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策:采取積極的金融信貸政策,刺激住房消費(fèi);新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃,做到使房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規(guī)劃;引導(dǎo)企業(yè)重組,實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房,除國(guó)家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外,都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu),搞活流通;加強(qiáng)物業(yè)管理。

結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論:瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?,市?chǎng)前景廣闊,采取適當(dāng)?shù)恼叽胧?,抓住?dāng)前時(shí)機(jī),對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇九

這里是一篇,一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,開發(fā)商相對(duì)比較理性,通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)。



從20xx年至今,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì),企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例,房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè),我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20xx年稅收收入0.9億,20xx年截止11月份,已增到12億,房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上??梢哉f(shuō),房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。

縱觀20xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢(shì),我們發(fā)現(xiàn),在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲” “抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲” “遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的過(guò)程中,xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上,關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革,集體土地使用權(quán)的變化,以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論,對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。

二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素

1、房?jī)r(jià)組成要素:


土地費(fèi)用:目前這是重要組成部分。政府是土地財(cái)政,財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的.收入,也就是賣地,地價(jià)越高,

土地成本越大,這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大,中央對(duì)財(cái)稅體制的改革,土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善,那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大,也就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,供給增多,則同樣的均衡量下,均衡價(jià)格下降,因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。

配上圖:需求供給曲線

稅金及費(fèi)用:20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),當(dāng)年的銷售收入過(guò)1.2億/80套,新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬(wàn),平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬(wàn),平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀:對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,從租按照12%,但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅,對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià),所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格,從趨勢(shì)來(lái)看應(yīng)該是上升的。

對(duì)于非普通住宅,利潤(rùn)空間較大。我們做過(guò)調(diào)查,恒實(shí)平陽(yáng)的房產(chǎn)銷售收入70%來(lái)自于商鋪及寫字間,開盤時(shí)4萬(wàn)/平米,目前已升至6萬(wàn)/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征,投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng),導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來(lái)說(shuō),開盤時(shí)一房難求2萬(wàn)/平米,到目前已降至1.8萬(wàn)/平米,該處房產(chǎn)代表了將來(lái)高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。

建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤(rùn) 2、社會(huì)因素 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平 體制改革的深化程度 居民收入水平的變化 政策導(dǎo)向 社區(qū)環(huán)境選擇 地理位

其中,國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,這兩項(xiàng)都是逐年遞增,這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求,特別是影響需求。通常來(lái)講,一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大,房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之,房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看,改革開放20多年后的今天與改革初相比,房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng),就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。



三中全會(huì)提出,要讓市場(chǎng)在資源配中起決定性作用,那么政府的調(diào)控政策就是保障,不能主導(dǎo),真正將資源推向市場(chǎng),與國(guó)際接軌體制改革的深化程度 稅制的設(shè) 房地產(chǎn)稅的開征 規(guī)范性文件的出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問(wèn)題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái),太原樓市開始趨于明朗化,接下來(lái)一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映:市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度,這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。



一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,開發(fā)商相對(duì)比較理性,通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)降低房?jī)r(jià),吸引消費(fèi)者,達(dá)到銷售目標(biāo)。

對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō),對(duì)于普通住宅的銷售,如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商,如首開等,房?jī)r(jià)緩中有升,對(duì)于高檔房,如星河灣,房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。

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房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇十

從7月21到8月8日,我在嘉興xx廠會(huì)計(jì)部進(jìn)行了為期三周的實(shí)習(xí)調(diào)查。先前對(duì)會(huì)計(jì)電算化知識(shí)的不了解,經(jīng)過(guò)這幾周的努力,漸漸的從不知到知之,再?gòu)闹缴踔?。此次我所調(diào)查的范圍是財(cái)務(wù)部的會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容,從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo)。會(huì)計(jì)電算化技術(shù)的應(yīng)用,將廣大財(cái)會(huì)人員從繁重的手工操作中解放出來(lái),有時(shí)間和精力參與企業(yè)的管理與決策,為企業(yè)管理當(dāng)局、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息。我本著客觀、求實(shí)的原則,采取了與人面談等一系列必要的方法,對(duì)公司會(huì)計(jì)部的電算化進(jìn)行了調(diào)查。雖然這次調(diào)查只有三個(gè)星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計(jì)劃和未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

此次調(diào)查主要是了解會(huì)計(jì)內(nèi)部的運(yùn)行及操作。在xx廠的實(shí)習(xí)中我是跟隨師傅了解會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容。

(一)了解會(huì)計(jì)部運(yùn)用電算化的重要性

1、運(yùn)用電算化能夠提高會(huì)計(jì)現(xiàn)代化管理思想,從而使得會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)工作標(biāo)準(zhǔn)化,規(guī)范化,科學(xué)化,提高會(huì)計(jì)工作的效率和質(zhì)量。

2、電算化可以加快信息傳遞,提高會(huì)計(jì)的反饋與控制能力。與此同時(shí)就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理水平,改善經(jīng)營(yíng)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益,使企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)。

(二)學(xué)習(xí)如何運(yùn)用電算化

在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中,會(huì)計(jì)師傅有很多是在電腦上完成的,我也有在一旁學(xué)習(xí),有時(shí)也會(huì)試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細(xì)心,電算化和手寫一樣都會(huì)出錯(cuò),因此做憑證時(shí)一定要仔細(xì),這樣才不會(huì)出錯(cuò),不然寫錯(cuò)了就要?jiǎng)h去還要重新填寫。

嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū),成立于1997年,月產(chǎn)值約70萬(wàn),成本約43萬(wàn)元。它是一家私營(yíng)企業(yè),屬于加工制造業(yè),占地面積1200平方米。它雖然不大,但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件,而這里的皮件與海寧的皮衣,皮手套不同,這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個(gè)部門,分別是人事部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部、銷售部、設(shè)計(jì)部,還有兩個(gè)車間(制造車間、包裝車間),一個(gè)倉(cāng)庫(kù),總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大,員工人數(shù)共有82人,注冊(cè)資金有50萬(wàn)元人民幣。企業(yè)流程如下,首先采購(gòu)部采購(gòu)原材料及其包裝材料,材料包括輔助材料:帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標(biāo)、卡、盒、標(biāo)簽、條碼等;主材料:水牛皮。之后進(jìn)入制造車間,第一,切割牛皮;第二,壓鑄皮件;第三,安裝輔助材料。最后包裝。簡(jiǎn)單流程為材料入庫(kù)-----各部領(lǐng)用材料------入庫(kù)產(chǎn)品------出庫(kù)------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點(diǎn)是海寧皮件城。年收入約為。財(cái)務(wù)部實(shí)行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

為期三星期在xx廠的會(huì)計(jì)部實(shí)訓(xùn),主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容,在此主要研究的范圍是:在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會(huì)計(jì)憑證。整個(gè)調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會(huì)計(jì)部,調(diào)查的主要內(nèi)容是會(huì)計(jì)電算化。

在整個(gè)實(shí)訓(xùn)調(diào)查過(guò)程中,我與會(huì)計(jì)師傅及出納進(jìn)行面對(duì)面的學(xué)習(xí)。通過(guò)近距離地接觸會(huì)計(jì)電算化操作,讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會(huì)計(jì)及中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。只有先學(xué)好這些才能正確填寫會(huì)計(jì)憑證以及做好其他的會(huì)計(jì)工作。在這里可以直接問(wèn)會(huì)計(jì)師傅不懂的問(wèn)題,師傅也會(huì)很認(rèn)真為你講解會(huì)計(jì)實(shí)踐操作的知識(shí)。

(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低

xx廠中只有一名會(huì)計(jì)師傅及一員出納,大多的事情都由會(huì)計(jì)師傅所完成。據(jù)了解會(huì)計(jì)師傅是大專畢業(yè),出納是中專畢業(yè)的,相對(duì)來(lái)說(shuō)他們的專業(yè)知識(shí)是不完全的。并且會(huì)計(jì)師傅只經(jīng)過(guò)短期的培訓(xùn),對(duì)軟件的認(rèn)識(shí)存有局限性,他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財(cái)務(wù)軟件,卻不能靈活運(yùn)用軟件所提供的各項(xiàng)功能。

(二)運(yùn)用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范。

在皮件廠中會(huì)計(jì)師傅年紀(jì)跟我相差很大,他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路,但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化,才能使會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)順利進(jìn)行。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響,現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行,因而出現(xiàn)了工作流程與實(shí)際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾,使會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外,在會(huì)計(jì)電算化的實(shí)際實(shí)施過(guò)程中也還存在著一些不規(guī)范的行為,導(dǎo)致管理上的漏洞,嚴(yán)重制約著會(huì)計(jì)電算化水平的提高以及造成會(huì)計(jì)信息失真。

(三)單位領(lǐng)導(dǎo)的不重視

會(huì)計(jì)電算化隨著現(xiàn)代化進(jìn)一步發(fā)展在工作中有著越來(lái)越重要的地位,然而在小企業(yè)中企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)只注重最后的結(jié)果,對(duì)會(huì)計(jì)的過(guò)程不注重。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)基本上是由市場(chǎng)調(diào)節(jié),領(lǐng)導(dǎo)具有很大的經(jīng)營(yíng)自主權(quán);大量的企業(yè)屬于私營(yíng)企業(yè),在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面,基本上是領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)一是一。在這種情況下,領(lǐng)導(dǎo)對(duì)會(huì)計(jì)電算化工作的認(rèn)可與否,直接影響企業(yè)能否實(shí)施會(huì)計(jì)電算化。

(一)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

1、引入高素質(zhì)電算化人才

目前我國(guó)高等教育正在向大眾化教育過(guò)渡,每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場(chǎng),人才供應(yīng)較前幾年有了很大改善,企業(yè)完全可以從市場(chǎng)招聘大學(xué)畢業(yè)生從事會(huì)計(jì)電算化工。

2、加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的電算化培訓(xùn)

企業(yè)應(yīng)單獨(dú)制訂培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)時(shí)間。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)滿足開展會(huì)計(jì)電算化工作的需要,既要進(jìn)行基本的賬務(wù)、報(bào)表操作的培訓(xùn),又應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大培訓(xùn)范圍,涉及工資、固定資產(chǎn)、采購(gòu)、銷售、成本等系統(tǒng),同時(shí)還應(yīng)涉及相關(guān)崗位設(shè)置、人員安排等內(nèi)容。

(二)規(guī)范電算化處理賬務(wù)

建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內(nèi)部制度建立后,抓落實(shí)是非常重要的環(huán)節(jié)。在實(shí)施過(guò)程中,企業(yè)要定期對(duì)各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查,并有相應(yīng)獎(jiǎng)懲措施,以確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。

(三)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)電算化的重視

要促進(jìn)該企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)電算化,首先要讓領(lǐng)導(dǎo)從思想上重視起來(lái),認(rèn)識(shí)到實(shí)施會(huì)計(jì)電算化給企業(yè)帶來(lái)的方方面面的好處,徹底轉(zhuǎn)變其思想,使其成為實(shí)施會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)的動(dòng)力而非阻力。使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)明白會(huì)計(jì)電算化并不僅僅是會(huì)計(jì)工作的現(xiàn)代化,更是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理工作的現(xiàn)代化,是信息手段的現(xiàn)代化,通過(guò)會(huì)計(jì)電算化,能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理,最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在全球經(jīng)濟(jì)一體化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的今天,落后和封閉就意味著惡性循環(huán),意味著被淘汰。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇十一

2011級(jí)工程十一班:張鳳琦

2011年1月17日

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)國(guó)家或者是一個(gè)地區(qū)積累財(cái)富的過(guò)程房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性使它成為了社會(huì)財(cái)富的聚寶盆,是衡量一個(gè)國(guó)家發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志。因此住房問(wèn)題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題,而且還是一個(gè)政治問(wèn)題。在我國(guó)這樣一個(gè)人多地少,城市化進(jìn)程不斷加快的情況下,讓大多數(shù)居民擁有住房是我國(guó)實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)乃至構(gòu)建和諧社會(huì)的一個(gè)重要目標(biāo),它的發(fā)展深刻影響著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)文化生活的發(fā)展。

近幾年來(lái),國(guó)家深化住房制度改革,推出住房分配貨幣化政策,鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi),極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,成為拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求的支柱性產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2002年1至9月,全國(guó)商品房竣工面積為11342.1萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26.4%,銷售面積11129.1萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)24%,房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2001年的“升溫”之后又創(chuàng)新高。

盡管在一些地區(qū)存在諸如房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快,高檔商品房比例過(guò)大而使市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡,房?jī)r(jià)虛高、上漲過(guò)快而超過(guò)老百姓的承受力,房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤(rùn)吸引各種資金進(jìn)入而使行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步積聚,個(gè)人住房貸款按揭比例過(guò)高而加大了銀行風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題,但總體而言這些只是發(fā)展中的問(wèn)題,行業(yè)與市場(chǎng)的總體狀況是好的。在強(qiáng)化宏觀調(diào)控、建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新秩序的大環(huán)境下,產(chǎn)品定位準(zhǔn)、品質(zhì)好的房地產(chǎn)品牌企業(yè)將充分領(lǐng)略2008年健康、繁榮的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天。

有權(quán)威人士表示,不僅2006——2010年,甚至在更長(zhǎng)時(shí)期(今后20年)內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持興旺的局面。首先,全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)的提出與實(shí)施,給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。隨著住房制度改革的深化和人民收入的不斷提高,百姓的住房需求將進(jìn)一步激發(fā),房地產(chǎn)市場(chǎng)也將不斷擴(kuò)大。

同時(shí),在我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速進(jìn)程中,也必然帶來(lái)房地產(chǎn)的巨大需求。城鎮(zhèn)化意味著城鎮(zhèn)人口的大量增加,目前我國(guó)只有38%的人居住在城市,如果今后每年有1%的人口進(jìn)城,對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城鎮(zhèn)居民住房面積提升所帶來(lái)的市場(chǎng)需求。未來(lái)中國(guó)百姓從“居者有其屋”到“居者優(yōu)其屋”的轉(zhuǎn)變過(guò)程中,百姓住房面積的擴(kuò)大,住宅環(huán)境的改善,住宅性能、品質(zhì)的進(jìn)一步提升及百姓消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí),使支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)十分牢固,百姓住房消費(fèi)的提升必然對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)更大的需求??梢哉f(shuō),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正面臨難得的歷史機(jī)遇。

影響房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)的宏觀因素很多,諸如人口(如規(guī)模與聚集程度)、政治、經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)和文化等。就當(dāng)前的狀況看,以下三個(gè)方面的政策異動(dòng)更值得注意,即國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度的改變,包括公積金、貨幣化分配、廉租住房在內(nèi)的住房保障體系的建立,以及央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)整,它們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)的影響更直接而重大。

實(shí)行土地供應(yīng)年度計(jì)劃控制,落實(shí)土地儲(chǔ)備制度,采取拍賣、競(jìng)

標(biāo)等方式出讓土地使用權(quán),這種新的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度已于去年在蘭州推行,其直接后果是加大了開發(fā)商的土地成本。而在此之前獲得土地的開發(fā)商則在土地成本上有著一定的優(yōu)勢(shì)。如果住房保障體系能較快建立,對(duì)商品住宅的需求將有效放大,放寬或取消對(duì)住房公積金、住房補(bǔ)貼的使用限制具有更大的現(xiàn)實(shí)意義。

鑒于2002年一些城市和地區(qū)存在的存在諸如房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快,高檔商品房比例過(guò)大而使市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡,房?jī)r(jià)虛高、上漲過(guò)快而超過(guò)老百姓的承受力,房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤(rùn)吸引各種資金進(jìn)入而使行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步積聚,個(gè)人住房貸款按揭比例過(guò)高而加大了銀行風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題,為了降低樓市風(fēng)險(xiǎn),央行對(duì)房貸政策進(jìn)行了調(diào)整。降低按揭比例,這無(wú)疑將提高消費(fèi)者購(gòu)房的門檻,而購(gòu)房貸款利率優(yōu)惠的取消也將增大購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),對(duì)于住房的有效需求產(chǎn)生消極影響。若實(shí)行現(xiàn)房貸款,將增大開發(fā)商的成本和風(fēng)險(xiǎn),推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲,從而可能抑制市場(chǎng)需求和購(gòu)買力。如果在建樓盤已經(jīng)按現(xiàn)行房貸政策與銀行簽訂了相應(yīng)的房貸服務(wù)協(xié)議,一般而言,根據(jù)“不溯及既往”的原則,就可以避免相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),甚至還能因此增加樓盤的賣點(diǎn)。

建筑市場(chǎng)上占有一席之地。

2011級(jí)工程十一班:張鳳琦

2011年1月17日

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇十二

任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍,不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓,但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的,與行政區(qū)劃分沒(méi)有關(guān)系。通常,商圈可分為三個(gè)層次:核心商圈(主要商圈)、次級(jí)商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈)。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為:第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,運(yùn)用科學(xué)的方法,有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料,通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè),為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì),制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃,擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng),如從對(duì)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個(gè)別樓盤的調(diào)研;從抽象的觀念到具體的行為,如消費(fèi)者的購(gòu)物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜愛、購(gòu)物習(xí)慣于行為等,進(jìn)行全方位的研究。

房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的

主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃,也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范,既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤的調(diào)研,同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研、購(gòu)房者的性別、年齡、文化程度等基本情況,態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。

2.針對(duì)性強(qiáng)

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同,實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高,如銷售率,價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研,時(shí)間發(fā)生變化,動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。

3.方法多樣

電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)

按調(diào)研目的分類

從調(diào)研的目的來(lái)看,市場(chǎng)調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。

應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng),搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性。

基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇十三

一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今,商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,同時(shí),也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地??傮w而言,xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。

xx年以后,隨著大量外埠資本注資,該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面,頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái),武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。2006年后,這一局面被打破,濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2007年,xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。

二、商品住宅發(fā)展特征

產(chǎn)品特征:中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價(jià)格特征:城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征:全市商品房銷售項(xiàng)目中,xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

消費(fèi)者特征:包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。

產(chǎn)品定位:中高端產(chǎn)品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。

三、2008年(1-6月份)商品住宅供給和銷售基本分析

(1) 商品住宅價(jià)格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,同其它區(qū)域相比,其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),2008年(1—6月份),住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面,受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,在進(jìn)入2008年以后,商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,2008年(1—6月份),住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。

從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看,高檔樓盤主要集中在中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。

同時(shí),該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。

(2) 商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

1、2008年(1—6月份)商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套,1—6月總供給13299套,市場(chǎng)總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。

2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),武漢市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。2008年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米,同比下降28.94%。

同時(shí),國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,已擁有一套住房,進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購(gòu)房者對(duì)中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

如下圖所示:5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上,7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

2008年(1-6月份)戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,90平方米以下戶型供小于銷,140平方米以上戶型供大于銷,90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,90平方米以下戶型的上市量占到總上市量的20.52%,90平方米以下戶型的銷售量占到總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō),xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的40.17%,90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況

xx區(qū)目前由中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:

(一)中心區(qū)

2008年上半年中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。

從上半年中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看,1至5月呈遞增趨勢(shì),5月達(dá)到價(jià)格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō),成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,與去年同期相比,新房供應(yīng)量減少3成之多,制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快,甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前,大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世,集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,位于內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計(jì)不久的將來(lái),內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),將由點(diǎn)及面,以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進(jìn)整個(gè)中心區(qū)的加快建設(shè)。

中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))

(二)古田片區(qū)

2008年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。

從成交價(jià)格情況來(lái)看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來(lái)看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對(duì)完善,所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?,隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應(yīng)量減少,市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,整體開發(fā),同時(shí),未來(lái)輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))

(三)二七、后湖片區(qū)

2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。

從成交價(jià)格來(lái)看,該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響,后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì),部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設(shè),堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))

(四)東西湖片區(qū)

2008年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長(zhǎng)了14.07%。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看,東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,特別是銷量,盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),但縱觀今年全市其他的銷售情況,該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒,但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,客戶平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶,很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),面對(duì)高房?jī)r(jià),有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前情況來(lái)看,東西湖盡管存在交通不便,但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明,市場(chǎng)環(huán)境的影響下,開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看,高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到2008年6月30號(hào))

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)篇十四

一、引言

當(dāng)我們遠(yuǎn)離父母在外求學(xué)之時(shí),生活學(xué)習(xí)的各個(gè)方面都需要自己管理,如何合理的消費(fèi)成為了很多同學(xué)最關(guān)心的問(wèn)題。作為大學(xué)生,我們是社會(huì)消費(fèi)者中的一個(gè)特殊群體,有著自己獨(dú)立的消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)特點(diǎn),同時(shí)也會(huì)是未來(lái)消費(fèi)的主力和消費(fèi)潮流的引導(dǎo)者。大學(xué)生目前的消費(fèi)情況和消費(fèi)觀念,不僅會(huì)影響自己日后的生活工作,而且對(duì)未來(lái)社會(huì)消費(fèi)文化的構(gòu)建也會(huì)產(chǎn)生重要影響。

為真實(shí)的了解當(dāng)代大學(xué)生的生活費(fèi)情況,把握大學(xué)生消費(fèi)的特點(diǎn),并使更多的大學(xué)生可以科學(xué)、理性的使用生活費(fèi),我們組織了此次關(guān)于大學(xué)生生活費(fèi)的社會(huì)問(wèn)卷調(diào)查及網(wǎng)上投票。

二、調(diào)查基本情況

本次調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷100份,收回有效問(wèn)卷100份。開展問(wèn)卷調(diào)查的同時(shí),在校內(nèi)網(wǎng)上自5月22日至6月2日也進(jìn)行了投票調(diào)查。

被調(diào)查者基本情況:此次調(diào)查,男性大學(xué)生占62%,女性大學(xué)生占38%,基本上涵蓋了學(xué)校的各個(gè)院系及各年級(jí)。小組成員通過(guò)在校食堂發(fā)放問(wèn)卷來(lái)確保調(diào)查者的隨機(jī)性及廣泛性。

三、調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

(一)問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

從調(diào)查結(jié)果來(lái)看,大學(xué)生月平均生活費(fèi)集中在300-700元,其中300-500元女生為57.89%男生為37.10%,500-700元女生為23.68%男生為43.35%,1000元以上的在男女生中也均有3%左右的同學(xué),300元以下的同學(xué)男女生中所占比率基本為6.5%。男女生月生活費(fèi)相差不大,但男生的相對(duì)女生的會(huì)更多一些。70%左右的同學(xué)認(rèn)為自己的生活費(fèi)基本滿足了自身的月生活需求。

生活費(fèi)來(lái)源方面全部同學(xué)選擇了“來(lái)自父母”,在其中又有6.35%的同學(xué)選擇了“靠勤工儉學(xué)來(lái)賺取生活費(fèi)”作為生活費(fèi)的部分來(lái)源,還有3.17%的同學(xué)生活費(fèi)的一部分來(lái)源于自己的兼職工作。對(duì)于獎(jiǎng)學(xué)金方面被調(diào)查者中沒(méi)有選擇的。

在買衣服是否注重名牌方面,男女生中均有86.5%的同學(xué)選擇了“否”,只有少數(shù)人很看重。

被調(diào)查者中,除吃穿外,娛樂(lè)是大學(xué)生的主要消費(fèi)項(xiàng)目,另外上網(wǎng)和報(bào)刊雜志訂閱的開支所占比重也較大。應(yīng)酬與戀愛支出在被調(diào)查者的消費(fèi)中所占的比重較小。

被調(diào)查者男女生中均有一半的同學(xué)有過(guò)打工經(jīng)歷,飯店服務(wù)員、家教、超市導(dǎo)購(gòu)員、業(yè)務(wù)員在大學(xué)生的打工職業(yè)中所占的比重均為20%左右,女生中有14.17%的同學(xué)也在學(xué)校的勤工助學(xué)崗位工作過(guò),而被調(diào)查的的男生中沒(méi)有選擇的。

在校大學(xué)生中有過(guò)自主創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷的,男生為16.39%、女生僅為7.89%。其創(chuàng)業(yè)類型多為自己開店或網(wǎng)上開店。50%左右同學(xué)創(chuàng)業(yè)的目的是增長(zhǎng)社會(huì)經(jīng)驗(yàn),另外男生中26.23%的同學(xué)渴望獨(dú)立,而女生中40%的同學(xué)是希望賺錢貼補(bǔ)日用。

(二)網(wǎng)上調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

在多數(shù)問(wèn)題上網(wǎng)上調(diào)查的結(jié)果與問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果接近,在此就不做過(guò)多的描述,而只把統(tǒng)計(jì)結(jié)果相差較大的幾個(gè)題目寫一下。

對(duì)于名牌意識(shí),網(wǎng)上被調(diào)查者中有41%的同學(xué)還是十分的看重品牌的,這比調(diào)查問(wèn)卷的統(tǒng)計(jì)結(jié)果明顯的高。除吃穿外的生活費(fèi)消費(fèi)中,網(wǎng)上被調(diào)查者中有10%的同學(xué)用于“戀愛消費(fèi)”,而調(diào)查問(wèn)卷中此項(xiàng)消費(fèi)所占的比重僅為3%。

對(duì)于兼職工作,網(wǎng)上被調(diào)查者有33%的同學(xué)曾做過(guò)校園代理,而問(wèn)卷調(diào)查中此項(xiàng)所占比重僅為12%。

四、調(diào)查結(jié)果分析

費(fèi)觀念。不同的價(jià)值取向、思維結(jié)構(gòu)、客觀環(huán)境等對(duì)學(xué)生們的消費(fèi)觀念產(chǎn)生了不可忽視的影響。

(一)產(chǎn)品的性價(jià)比是影響青島理工大學(xué)生消費(fèi)的最主要因素。

調(diào)查過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn),雖然部分同學(xué)有擺闊的習(xí)慣,但大多數(shù)同學(xué)的消費(fèi)還是較為實(shí)際、理性的。當(dāng)問(wèn)及“購(gòu)買商品是否注重名牌”時(shí),大部分同學(xué)還是不太注重品牌,由此可見,價(jià)格、質(zhì)量是影響大學(xué)生消費(fèi)的主要因素。大學(xué)生的生活費(fèi)的來(lái)源基本上都是父母,很多還處于“溫飽”狀態(tài),沒(méi)有太多額外的費(fèi)用開銷。所以其在購(gòu)買東西時(shí)必定先考慮到商品的性價(jià)比,并做出合理的選擇。隨著消費(fèi)趨勢(shì)的變化及周圍環(huán)境的影響,許多同學(xué)的消費(fèi)情況也在向“小康”過(guò)度,并有越來(lái)越多學(xué)生加入高消費(fèi)行列,購(gòu)買名牌服飾及昂貴的手機(jī)、電腦等產(chǎn)品,在這部分同學(xué)中攀比現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

(二)大學(xué)生經(jīng)濟(jì)獨(dú)立意識(shí)較強(qiáng),但自主創(chuàng)業(yè)能力較弱。

當(dāng)代大學(xué)生在校期間已經(jīng)有了一定的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立自主意識(shí),調(diào)查顯示,有52.08%的大學(xué)生曾通過(guò)做兼職工作來(lái)賺取自己的第一份工資,這樣既可以在一定程度減輕父母的經(jīng)濟(jì)壓力,又可以增長(zhǎng)自己的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)。

當(dāng)問(wèn)及“是否有自主創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)”時(shí),有92.11%的大學(xué)生沒(méi)有自主創(chuàng)業(yè)的經(jīng)歷,當(dāng)問(wèn)及“自主創(chuàng)業(yè)的類型”時(shí),大部分同學(xué)選擇開店、擺地?cái)偂?chuàng)業(yè)目的多是為了補(bǔ)貼日用,和增長(zhǎng)社會(huì)經(jīng)驗(yàn)。這表明我校在校大學(xué)生的自主創(chuàng)業(yè)的能力并不是很強(qiáng),沒(méi)有形成一定的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和創(chuàng)業(yè)理論。

(三)多數(shù)大學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)不十分合理。

絕大多數(shù)同學(xué)的生活費(fèi)來(lái)自于父母,生活費(fèi)收入相對(duì)固定,調(diào)查顯示,73.68%的同學(xué)差不多足夠。大部分大學(xué)生每月的生活費(fèi)在300-1000元,其中,除吃穿外娛樂(lè)和購(gòu)買雜志占據(jù)了消費(fèi)的大部分,在娛樂(lè)中上網(wǎng)購(gòu)物所占比重最大。在大學(xué)生中應(yīng)酬、戀愛支出這兩項(xiàng)的花費(fèi)金額也是比較大的。談戀愛、交朋友的大學(xué)生每逢重要節(jié)日或是對(duì)方過(guò)生日,都會(huì)送對(duì)方禮物?,F(xiàn)在大學(xué)校園中流行“人際投資”,無(wú)論是過(guò)生日、考試得高分、入選學(xué)生干部、比賽獲獎(jiǎng)都得請(qǐng)客;無(wú)論是朋友來(lái)了或是同學(xué)聚會(huì)也都免不了請(qǐng)客吃飯。可見,雖然消費(fèi)金額在計(jì)劃范圍內(nèi),但消費(fèi)結(jié)構(gòu)并不是很合理,節(jié)約意識(shí)比較淡薄。因此,大學(xué)生應(yīng)該學(xué)會(huì)科學(xué)合理安排自己的生活費(fèi),形成理性的理財(cái)意識(shí)。

(四)當(dāng)前大學(xué)生生活費(fèi)存在問(wèn)題的原因分析

1、大學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。怎樣有計(jì)劃的消費(fèi)主要還是由大學(xué)生所處的位置所引起的。與社會(huì)有著廣泛的接觸,社會(huì)生活中的一切都是誘人的,使得許多同學(xué)都想去一一嘗試,這就很容易使學(xué)生的消費(fèi)結(jié)構(gòu)不科學(xué)合理。這有著學(xué)生自己的原因,也有著社會(huì)的原因。

3、學(xué)校教育不完善。對(duì)于大學(xué)生生活問(wèn)題,學(xué)校是應(yīng)該給予關(guān)注,從中可以看出學(xué)校對(duì)這方面的教育還不足。學(xué)校對(duì)學(xué)生消費(fèi)的心理行為的指導(dǎo),還不夠、對(duì)大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)鼓勵(lì)力度不夠,沒(méi)有把學(xué)生引向一個(gè)正確的方向。

五、調(diào)查總結(jié)及建議

識(shí),積極開動(dòng)腦筋組織有特色的創(chuàng)業(yè),其次,家長(zhǎng)應(yīng)該給予充分的理解與支持,是大學(xué)生在創(chuàng)業(yè)時(shí)有一定的資本來(lái)源,而且沒(méi)有后顧之憂。再次,學(xué)校應(yīng)給予鼓勵(lì)支持,并且盡量為大學(xué)生提供自主創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)及良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。.加強(qiáng)理性的消費(fèi)理念的引導(dǎo)和教育、在大學(xué)校園形成良好的消費(fèi)氛圍。在堅(jiān)持維護(hù)理工大學(xué)現(xiàn)在比較良好的消費(fèi)風(fēng)氣的同時(shí)對(duì)少數(shù)有攀比心理的同學(xué)進(jìn)行積極正面的引導(dǎo),學(xué)校的學(xué)生會(huì)也要加大對(duì)理性的消費(fèi)理念的宣傳,倡導(dǎo)大家有一個(gè)合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。同時(shí)各學(xué)院也該對(duì)大學(xué)生進(jìn)行勤儉節(jié)約方面的教育,把這作為一項(xiàng)素質(zhì)拓展納入學(xué)?;A(chǔ)教育中,列入學(xué)校的教學(xué)計(jì)劃中,建立完整的消費(fèi)教育體系,通過(guò)開展“合理消費(fèi)結(jié)構(gòu)”講座、知識(shí)競(jìng)賽等方式、向大學(xué)生倡導(dǎo)理性的消費(fèi)理念,讓他們能夠合理的安排生活費(fèi)。

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