合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和合法性對于維護(hù)交易關(guān)系的穩(wěn)定和可靠性至關(guān)重要。合同的寫作應(yīng)該嚴(yán)謹(jǐn)而清晰，避免模糊和不明確的表達(dá)。在簽訂合同之前，請仔細(xì)閱讀合同的條款和條件，確保自己的權(quán)益不會受損。

代理買賣合同糾紛篇一

審判長、審判員：

作為本案被告(河南置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對本案有了一個全面的了解。針對本案，現(xiàn)依據(jù)事實和法律提出以下代理意見，請合議時予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價有償?shù)?，沒有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時會一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費用已計入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價范圍是非常錯誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費用已經(jīng)計入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價收費項目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒有違反《國家發(fā)展計劃委員會、財政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費問題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費項目，共47項，其中沒有包括什么“初裝費”什么基礎(chǔ)設(shè)施費，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果原告對該通知及有關(guān)政府部門有意見，請依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費項目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費用歸自己所有，沒有違反代收代付費用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報，可對被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭的2個協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價實施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價并一房一價。原被告雙方簽訂合同時為20xx年12月17日，而該細(xì)則實施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時所簽訂的補充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地?zé)崴跹b費，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費或城市配套費，顯然，原告在辯論所講的是非常錯誤的，沒有任何事實依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費的用途是專項用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財政局核準(zhǔn)城市配套費的多少，并交費后，憑財政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時與附件是同時所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補充協(xié)議，沒有另行加收任何費用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費是房價的組成部分，這些初裝費是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價款之外，被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴⒂芯€電視安裝費的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規(guī)定。

其理由有二點：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項目應(yīng)計入房屋銷售價格開發(fā)商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費。也就是說，這些安裝費是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費用用于交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費并不等于該商品房內(nèi)配套費安裝。城市配套費是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房內(nèi)配套安裝費，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費并不等于安裝費。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費有哪家是免費的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個小區(qū)、整個樓的業(yè)主利益，為了整個工期的按時完成，為了與各個業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補充協(xié)議”意思表示真實，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個條款具有不可撤銷性，且該案已依法報房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線電視的安裝費，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補充協(xié)議時是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購房合同及補充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費行為，請求撤銷其中的二個條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補充協(xié)議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費及可撤銷的法定條件。同時認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。

代理人：郭永軍。

20xx年12月8日。

代理買賣合同糾紛篇二

一、訴訟請求：

2、本案的訴訟費用由被告承擔(dān)。

二、事實及理由如下：

2014年1月13日，原告為其所有的滬***號小型轎車向被告中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司徐州市分公司購買了保險，雙方協(xié)商確定按照新車購置價176萬元，購買了包括機動車損失保險、不計免賠特約條款等在內(nèi)的保險。保險期限自2014年1月14日零時起至2015年1月13日二十四時止。

2014年2月20日15時許，原告駕駛被保險車輛沿沛縣龍河公路由北向南行駛至安國七堡村附近時，因躲避行人與路邊樹木發(fā)生碰撞后駛?cè)肼愤吅又?，造成全車損壞。交警和保險公司均派人到現(xiàn)場查勘，并對事故予以確認(rèn)。

2014年3月12日原被告雙方簽訂了車輛損失確認(rèn)單，被保險車輛被認(rèn)定為全損，定損金額為830720元，殘值作價金額為10萬元;后殘值于2014年3月18日由被告拍賣，所得10萬元由原告取得。另外事故發(fā)生時原告先行墊付了施救費2200元，應(yīng)由被告支付。綜上，被告應(yīng)在2014年3月22日前向原告支付車輛損失賠償款共計732920元。然而被告至今尚未履行保險合同約定的賠償義務(wù)，請求法院依法判決，維護(hù)我方合法權(quán)益。

法庭調(diào)查，原告舉證。

證據(jù)一：保險單。

1證明原告向被告投保了機動車損失保險和不計免賠率險。

2證明原被告雙方協(xié)商確定新車購置價為176萬，并以此確定了保險金額。3證明保險車輛的初次登記時間為2006年10月17日，即被保險車輛的新車購置時間。

4證明保險期間為自2014年1月14日零時起至2015年1月13日二十四時止。

證據(jù)二：車損險保險合同范本。

1根據(jù)第四條約定，原告駕駛保險車輛因墜落導(dǎo)致車輛損失的，保險公司應(yīng)承擔(dān)保險責(zé)任。

2根據(jù)第十條約定，保險金額由原被告雙方根據(jù)投保時被保險車輛的新車購置價確定為176萬元。

3根據(jù)第二十四條約定，被保險車輛發(fā)生事故后，經(jīng)被告檢驗，認(rèn)定車輛全損，并確定損失金額為830720元。

4根據(jù)第二十五條約定，被保險車輛遭受損失后的殘值部分已有被告拍賣處理，拍賣所得10萬元由原告取得。

5根據(jù)二十七條約定，被保險車輛的折舊金額為：1760000*0.6%*88=929280元;保險事故發(fā)生時被保險車輛的實際價值為830720元，與被告定損金額一致。

證明被保險車輛發(fā)生事故的真實性以及事故的時間、地點、過程。

證據(jù)四：中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司機動車保險車輛損失情況確認(rèn)書證明被告對被保險車輛認(rèn)定為全損，并確定損失金額為830720元。

證據(jù)五：機動車轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

證明被保險車輛殘值部分已經(jīng)處理完畢。

證據(jù)六：施救費發(fā)票。

證明施救被保險車輛時原告支付2200元施救費。

被告答辯情形：

注：法庭辯論主體思路為被告是否有充分的理由和證據(jù)證明保險單、保險合同條款和定損合同無效，否則應(yīng)認(rèn)定保險合同真實有效，雙方應(yīng)予以履行;是否能證明事故不屬實;是否能證明事故不屬于保險責(zé)任范圍。

情形一：投保人投保時未如實告知投保車輛的二手車交易價格，保險人有權(quán)解除合同;投保人存在欺詐，要求撤銷已經(jīng)簽訂的定損合同。

法律依據(jù)：《保險法》第十六條：訂立保險合同，保險人就保險標(biāo)的或者被保險人的有關(guān)情況提出詢問的，投保人應(yīng)當(dāng)如實告知。

投保人故意或者因重大過失未履行前款規(guī)定的如實告知義務(wù)，足以影響保險人決定是否同意承?；蛘咛岣弑ｋU費率的，保險人有權(quán)解除合同。

我方辯論：1保單上明確載明投保車輛的初次登記日期為“2006年10月17日”，因此被告在保險合同簽訂時就應(yīng)當(dāng)知道投保車輛系二手車，但未詢問二手車的交易價格，我方無告知義務(wù)，更不存在欺詐。

2投保車輛的交易價格與保險合同無關(guān)，不影響保險合同的效力。車損險合同是按照保險事故發(fā)生時保險標(biāo)的的實際價值確定保險價值的不定值合同，而保險標(biāo)的的實際價值與其交易價格無必然聯(lián)系，即使是通過無償贈與的形式獲得保險標(biāo)的的所有權(quán)，也不影響保險標(biāo)的的實際價值。

情形二：保險金額超過保險價值，超過部分無效。保單上的保險金額為176萬元，而投保車輛的實際價值即其購買價格為26萬元，因此保險金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出保險價值，超過部分無效，只同意在26萬的保險金額范圍內(nèi)理賠。

法律依據(jù)：《保險法》第五十五條：投保人和保險人約定保險標(biāo)的的保險價值并在合同中載明的，保險標(biāo)的發(fā)生損失時，以約定的保險價值為賠償計算標(biāo)準(zhǔn)。

投保人和保險人未約定保險標(biāo)的的保險價值的，保險標(biāo)的發(fā)生損失時，以保險事故發(fā)生時保險標(biāo)的的實際價值為賠償計算標(biāo)準(zhǔn)。

保險金額不得超過保險價值。超過保險價值的，超過部分無效，保險人應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的保險費。

我方辯論：對方主張以投保車輛的購入價格作為保險價值，既無合同約定也無法律依據(jù)。實際上在投保時當(dāng)事人是以新車購置價來確定保險金額的，即雙方協(xié)商確定新車購置價為176萬元，并以此確定車輛損失保險的保險金額也為176萬元。這樣的確定方式符合保險條款第10條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)成為賠償處理的依據(jù)。

情形三：對交通事故的真實性不予認(rèn)可。在保險公司對事故現(xiàn)場進(jìn)行勘察時，原告身上并無水跡，與原告所稱車輛在其駕駛下入水的情形不符，因此本次交通事故的真實性存在疑點。

我方辯論：因為事發(fā)時為冬季，原告在駕車落水后涉水上岸衣服已經(jīng)濕透，冰冷難耐遂去附近的集市購買新衣?lián)Q上，因此身上才會沒有水跡。

對于此次交通事故有交警部門出具的事故責(zé)任認(rèn)定書，被告無確切證據(jù)的應(yīng)以此為準(zhǔn)。

情形四：保險車輛損失不在保險責(zé)任范圍內(nèi)。保險車輛是在撞擊后駛?cè)牒又袑?dǎo)致車輛損失的，根本損失原因是落水。而落水并不在保險合同第五條保險責(zé)任的范圍內(nèi)，因此不予理賠。

合同依據(jù)：《保險合同》第四條：保險期間內(nèi)，被保險人或其允許的合法駕駛?cè)嗽谑褂帽槐ｋU機動車過程中，因下列原因造成被保險機動車的損失，保險人依照本保險合同的約定負(fù)責(zé)賠償：

(一)碰撞、傾覆、墜落;。

(二)火災(zāi)、爆炸、自燃;。

(三)外界物體墜落、倒塌;。

(四)暴風(fēng)、龍卷風(fēng);。

(五)雷擊、雹災(zāi)、暴雨、洪水、海嘯;。

(六)地陷、冰陷、崖崩、雪崩、泥石流、滑坡;。

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代理買賣合同糾紛篇三

尊敬的審判員：

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定，安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托，擔(dān)任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責(zé)。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：

一、本案事實清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關(guān)系。被告自2012年7月18日至9月16九次從原告處購買電力護(hù)套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點，被告驗收合格并在銷售單上簽字確認(rèn)。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價款等事項，經(jīng)過被告簽字確認(rèn)后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實了原、被告雙方的買賣合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實。

二、被告主張原告貨物存在質(zhì)量問題的抗辯理由不能成立。

1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當(dāng)場驗貨，被告在接受時已經(jīng)檢驗完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣，產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時檢驗的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標(biāo)的物時應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的，應(yīng)當(dāng)及時檢驗?！奔啊顿I賣合同司法解釋》第十五條“ 當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外?！敝?guī)定，被告已經(jīng)對貨物檢驗完畢。

2、原告截至至2014年2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問題的任何通知。自2012年9月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯，從電話錄音中可以證實?，F(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達(dá)不到證明目的；其次海欣機械發(fā)出的函為2013年4月16日，一般該貨物的使用是及時掩埋，為何會堆積暴曬達(dá)半年之久，我相信假如屬實市政早就會將貨物拖走，因此不符合事實常理。

3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司所稱的工程未經(jīng)過驗收之觀點完全不符合事實。首先原告與被告之間是買賣合同關(guān)系并非工程施工合同關(guān)系，且雙方也沒有關(guān)于等工程驗收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗收合格，且也無法證明該工程所使用的電力護(hù)套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問時關(guān)于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時間上自相矛盾，由此可見，其與海欣公司簽訂的合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經(jīng)工商機關(guān)確認(rèn)在2011年11月11日被注銷，合同主體也是無效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機關(guān)的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關(guān)系，其證人證言依法應(yīng)不予采信。

三、假如原告的貨物真有質(zhì)量問題，但經(jīng)過合理的催告期之后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)量合格。

購銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時，按以下規(guī)定辦理：一、產(chǎn)品的外觀和品種、型號、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運的，需方應(yīng)在貨到后十天內(nèi)（另有規(guī)定或當(dāng)事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應(yīng)在提貨時或者雙方商定的期限內(nèi)提出異議?！保词故呛Ｐ罊C械在2013年4月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應(yīng)當(dāng)視為原告提供的貨物質(zhì)量符合約定。

四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“ 當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(四)履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行”的規(guī)定，被告應(yīng)在2012年 9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬元，剩余款項至今未付，根據(jù)《合同法》第一百零九條 “當(dāng)事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算。”之規(guī)定，被告拖延付款的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391.29元.

綜上，被告違約事實清楚，依法應(yīng)當(dāng)履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，請法庭支持原告的訴訟請求。

此致

代理買賣合同糾紛篇四

甲方(需方)：

乙方(供方)：

按照《中華人民共和國民法典》，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方采購乙方石材，為明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，結(jié)合本工程具體情況，雙方達(dá)成如下協(xié)議：

第一條：工程概況。

1.1工程名稱：景新大廈。

1.2工程地點：四十米大街。

1.3承包范圍：景新大廈外墻石材供應(yīng)、加工、運輸及安裝。

1.4承包方式：包工包料、干掛。

1.5工期：20年4月11日起，共120個工作日。

1.6價格：

注：1.以上總價格為暫定價，以竣工后實際鋪貼平米決算總造價為準(zhǔn)。

2、石材加工包括磨邊、修角，安裝包括開挖電梯按鈕孔。

第二條：甲方工作。

2.1開工前，甲方向乙方提供樣品的確認(rèn)，石材施工堆放場地，確定面積;提供施工所需要的用電用水設(shè)備，說明注意事項。

2.2如果必要指派專人為工地代表，負(fù)責(zé)合同履行，對工程質(zhì)量、進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查，辦理驗收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。

2.3甲方應(yīng)免費提供水、電等配合。

第三條：乙方工作：

3.1進(jìn)場前向甲方提供有關(guān)施工的方案和進(jìn)度計劃，交甲方審定。

3.2指派專人為工地代表，負(fù)責(zé)合同履行，按合同要求組織施工，保質(zhì)保量、按期完成施工任務(wù)。

3.3乙方嚴(yán)格按照甲方的總進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，不得違背甲方的進(jìn)度計劃。

第四條：技術(shù)要求。

4.1甲方保證施工前，會同乙方對現(xiàn)場的結(jié)構(gòu)檢查，無明顯的缺陷。

(乙方可派人協(xié)助認(rèn)可電梯門口結(jié)構(gòu)完整，以保證工程質(zhì)量。

)

4.2乙方提供的石材不得有色差，有嚴(yán)重色差的撤場調(diào)換。

4.3施工前，不得發(fā)現(xiàn)石材表面有破裂現(xiàn)象或者其他痕紋。

4.4施工時掛石材全部采用干掛施工，并且做好樣板，決定樣板后按樣板施工。

第五條：工程質(zhì)量及驗收的約定。

5.1施工時，發(fā)現(xiàn)石材有色差、痕跡、裂紋等質(zhì)量問題，并且在施工過程中損壞石材等因素，全部由乙方負(fù)責(zé)。

5.2在施工過程中，乙方應(yīng)做好產(chǎn)品的保護(hù)和看管工作。

5.3工程完工后，乙方應(yīng)在符合驗收標(biāo)準(zhǔn)情況下，通知甲方驗收，并辦理驗收、移交手手續(xù)，，驗收時按國家有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。

第六條：工程價款及結(jié)算的約定。

6.1簽定合同后三天之內(nèi)，甲方預(yù)付合同總額/作為預(yù)付款，工程施工完成50%時，甲方在七天內(nèi)首付合同總額的40%，全部完成并經(jīng)驗收合格后，在一個月內(nèi)支付到95%，余下5%作為質(zhì)量保證金在滿一年后付清。

第七條：安全生產(chǎn)。

乙方施工時必須切實注意安全，應(yīng)遵守有關(guān)的安全條例，如發(fā)生工傷事故由乙方自負(fù)，甲方概不負(fù)責(zé)。

第八條：爭議或糾紛處理由甲乙雙方友好協(xié)商解決。

第九條：附則。

9.1本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份。

9.2本合同履行完成后自動終止。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。

法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________。

_________年____月____日_________年____月____日。

代理買賣合同糾紛篇五

尊敬的審判長、人民陪審員：

江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周委托，指派我作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過今天的法庭調(diào)查，對本案的事實有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實和法律發(fā)表如下代理意見：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效”。原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實意思的表示，合法有效;即使該合同沒有合同編號，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的權(quán)利。

二、被告熊簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊就是xx公司對外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過戶等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。

1、原告在起訴時，到工商部門查詢了凱達(dá)公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷，其公司股東為周和支;據(jù)原告了解，周已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運作的結(jié)果，屬于強制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理條例》等)中的強制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過清算以及注銷兩個程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財產(chǎn)、帳冊、重要文件等滅失，無法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中，凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對xx公司享有的房屋過戶登記請求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷程序，那么此時，就有必要否認(rèn)公司法人人格，進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

2、被告支在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支非xx公司實際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因為公司工商登記對外具有公信力，該種登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實的權(quán)利，對社會公眾具有絕對的可信性，而且登記錯誤時也不能顛覆登記對于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)對于社會公眾同樣是真實的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴?yán)?，維護(hù)交易安全。從我國公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對人利益原則、對第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來看待本案，原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠信的行為所致，故原告懇請貴院支持其全部訴求。

以上代理意見，請合議庭在合議時參考并盼望予以采納。謝謝!

代理人：江西三人行律師事務(wù)所。

律師李俊杰。

20xx年八月二十日。

代理買賣合同糾紛篇六

審判員：

依據(jù)《中華人民共和國律師法》的規(guī)定，重慶合縱律師事務(wù)所接受李某的委托，指派、律師代理李某與重慶某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱某公司)商品房買賣合同糾紛案。代理律師結(jié)合本案的事實及庭審情況，發(fā)表以下代理意見，敬請法庭考慮并予以采納為盼。

關(guān)于李某與某公司商品房買賣合同糾紛一案，李某與某公司對商品房買賣合同及年月日協(xié)議的有效成立、合同履行的事實情況等案件事實部分沒有爭議，該案主要爭議在于對年月日協(xié)議第三條部分關(guān)鍵詞語的理解，即“房屋的產(chǎn)權(quán)證”以及“辦理”應(yīng)當(dāng)如何理解。

年月日協(xié)議第三條約定：“業(yè)主李某所購房屋的產(chǎn)權(quán)證力爭在兩年內(nèi)辦理完畢，如果兩年內(nèi)未辦理，賠償業(yè)主李某人民幣伍千元整”。

代理律師認(rèn)為：

一、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理完畢就應(yīng)當(dāng)指辦理完畢房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。只有房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證辦理齊備，才符合該合同約定的“房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理完畢”的意思表示。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購房屋的房屋所有權(quán)證、20__年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約。代理律師將具體的法律依據(jù)與理由陳述如下：

1、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”不是嚴(yán)格意義上的法律概念，只能按照人們通常的理解及有關(guān)法律規(guī)定來解釋，應(yīng)當(dāng)指屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證?！胺课莸漠a(chǎn)權(quán)”指對房屋這一不動產(chǎn)的所有權(quán)，這一所有權(quán)應(yīng)當(dāng)包括對房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)這兩方面的權(quán)利，那么“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。

2、我國法律在提到房屋權(quán)利或權(quán)利證書時，常常是同時提到“房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)”。在理解“房屋的產(chǎn)權(quán)證”這一提法時，應(yīng)當(dāng)理解為指“房屋屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證”。特別是以下引用的法律條文中有與“房屋的產(chǎn)權(quán)”相近的提法，都是指包括房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)在內(nèi)的權(quán)利，如“土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”、“房屋權(quán)屬”、“房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”等。

如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。第六十二條：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”。

《商品房銷售管理辦法》第三十四條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第四十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

3、把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項是違背本案當(dāng)事人商品房買賣的意思表示的。只有房屋所有權(quán)證而沒有房屋土地使用權(quán)證的房屋的產(chǎn)權(quán)是不完整的。根據(jù)我國法律，一項商品房的完整權(quán)利包括房屋的所有權(quán)和房屋土地的使用權(quán)兩項，商品房買賣合同的主要內(nèi)容也是這兩項權(quán)利的買賣。在本合同中，雙方當(dāng)事人約定的商品房買賣就包括了這兩項權(quán)利的買賣，這可以從出賣方已經(jīng)履行的義務(wù)推斷。如果把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項，這違背了當(dāng)事人合同的真實意思表示，可能造成一方權(quán)利的不完整。

4、由于法律沒有直接規(guī)定“房屋的產(chǎn)權(quán)證”的具體內(nèi)容，雙方當(dāng)事人對這一約定的理解產(chǎn)生了爭議，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百二十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思?！卑凑杖藗円话銓Ψ课莓a(chǎn)權(quán)的理解，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)包括房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本合同的目的也是為了買受人取得完整的對該房屋的權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)兩方面，按照該商品房買賣合同的目的，這里的“房屋的產(chǎn)權(quán)”應(yīng)當(dāng)理解為包括了房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。

二、“辦理”房產(chǎn)證應(yīng)理解為辦理完結(jié)并由房屋買受人實際取得房產(chǎn)證。

1、被告認(rèn)為在與原告的約定中所談的“辦理”應(yīng)理解為過程意義，而非結(jié)果意義，即只要被告著手進(jìn)行了，就算履行了義務(wù)，而不管結(jié)果如何，也就是說，在履行“辦理房產(chǎn)證”這一義務(wù)上，只要被告在兩年內(nèi)著手為原告辦兩證即意味著被告合理的履行了義務(wù)。我們認(rèn)為被告的這種理解顯然不符合本協(xié)議上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有關(guān)規(guī)定。從協(xié)議的上下文的文意傳承上看，“辦理”二字出現(xiàn)在“辦理完畢房產(chǎn)證”的義務(wù)約定之后，其目的顯然是對該義務(wù)的補充說明，其意義也與前文的“辦理完畢”一脈相承，也就是說“辦理”與“辦理完畢”具有相同的意義。從本協(xié)議的目的上看，是為解決原告久久得不到房產(chǎn)證的情況而進(jìn)行的約定，其目的顯然是敦促被告盡快為原告辦證并使原告在合理的時間內(nèi)取得兩證，如果在這里將“辦理”理解為過程意義，則這個協(xié)議的約定兩年期限將沒有任何意義，因為在過程意義上，被告早在本協(xié)議簽署前就已在為原告“辦理”兩證，只是沒有“辦理完畢”而已，顯然如果僅將“辦理”理解為著手進(jìn)行，則被告將絕對不可能違約，本合同的目的也就無從實現(xiàn)。從法律規(guī)定上看，“辦理”通常也是從結(jié)果意義上加以規(guī)定的，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限?！备鶕?jù)該司法解釋，商品房的出賣人承擔(dān)的辦理兩證的義務(wù)應(yīng)為“在約定的期限內(nèi)為買受人辦理房產(chǎn)證并使買受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有權(quán)證的時間為20__年12月31日，取得土地使用權(quán)證的時間為20__年，均已超過雙方在協(xié)議中約定的兩年辦理期限。應(yīng)按照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

2、被告稱在為原告辦理房產(chǎn)證的過程中積極為原告辦理相關(guān)手續(xù)，即應(yīng)認(rèn)為被告遵守了與原告的協(xié)議，而沒有構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。被告未在約定的期限內(nèi)為原告辦理完畢產(chǎn)權(quán)證，這是一個顯而易見的問題，所以履行合同不符合約定，就屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、原告預(yù)交給被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的稅費及其它費用共計元，而被告給原告的發(fā)票總額僅為元。原告多交部分被告理應(yīng)退還。

被告多收取原告的費用，于法無據(jù)，對被告而言屬于不當(dāng)?shù)美?，而造成了原告利益的損失，故應(yīng)當(dāng)按照《民法典》的規(guī)定返還原告。

綜上所述，代理律師認(rèn)為：“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦妥就應(yīng)當(dāng)指辦理完房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購房屋的房屋所有權(quán)證、年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約，理應(yīng)按照年月日協(xié)議的約定賠償業(yè)主李某元。另，某公司多向原告收取的費用，屬于不當(dāng)?shù)美?，理?yīng)退還原告。

律師事務(wù)所。

律師：

代理買賣合同糾紛篇七

要摘要：表見代理制度是基于被代理人的過失或被代理人與無權(quán)代理人之間存在特殊關(guān)系，使相對人有理由相信無權(quán)代理人享有代理權(quán)而與之為民事法律行為，代理行為的后果由被代理人承擔(dān)的一種特殊的無權(quán)代理。我國表見代理制度建立時間不長，還有不完善之處，有些問題還需要進(jìn)一步的研究和探討。其中，相對人對義務(wù)人的選擇權(quán)問題、無權(quán)代理人的法律責(zé)任問題以及代理人的抗辯權(quán)問題便是亟待解決的問題，由于法律原因，我們在日常生活中要更加注意表見代理問題，對自己，他人及社會的利益負(fù)責(zé)。

目

錄

摘

致謝9。

1表見代理的法律定義與構(gòu)成要件1.1表見代理的法律定義表見代理實質(zhì)上是無權(quán)代理，是廣義無權(quán)代理的一種。若無權(quán)代理行為均由被代理人追認(rèn)決定其效力的話，會給善意第三人造成損害，因此，在表見的情形之下，規(guī)定由被代理人承擔(dān)表見代理行為的法律后果，更有利于保護(hù)善意第三人的利益，維護(hù)交易安全，并以此加強代理制度的可信度。

表見代理，是指雖然行為人事實上無代理權(quán)，但相對人有理由認(rèn)為行為人有代理權(quán)而與其進(jìn)行法律行為，其行為的法律后果由被代理人承擔(dān)的代理。表見代理從廣義上看也是無權(quán)代理，但是為了保護(hù)善意第三人的信賴?yán)媾c交易的安全，法律強制被代理人承擔(dān)其法律后果。

1.2表見代理的構(gòu)成要件1．須行為人無代理權(quán)成立表見代理的第一要件是行為人無代理權(quán)。所說無代理權(quán)是指實施代理行為時無代理權(quán)或者對于所實施的代理行為無代理權(quán)。如果代理人擁有代理權(quán)，則屬于有權(quán)代理，不發(fā)生表見代理的問題。

2．須有使相對人相信行為人具有代理權(quán)的事實或理由這是成立表見代理的客觀要件。這一要件是以行為人與被代理人之間存在某種事實上或者法律上的聯(lián)系為基礎(chǔ)的。這種聯(lián)系是否存在或者是否足以使相對人相信行為人有代理權(quán)，應(yīng)依一般交易情況而定。通常情況下，行為人持有被代理人發(fā)出的證明文件，如被代理人的介紹信、蓋有合同專用章或者蓋有公章的空白合同書，或者有被代理人向相對人所作法人授予代理權(quán)的通知或者公告，這些證明文件構(gòu)成認(rèn)定表見代理的客觀依據(jù)。對上述客觀依據(jù)，依《合同法》第49條的規(guī)定，相對人負(fù)有舉證責(zé)任。在我國司法實踐中，盜用他人的介紹信、合同專用章或者蓋有公章的空白合同書簽訂合同的，一般不認(rèn)定為表見代理，但被代理人應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任，如不能舉證則構(gòu)成表見代理。對于借用他人介紹信、合同專用章或者蓋有公章的空白合同書簽訂的合同，一般不認(rèn)定為表見代理，由出借人與借用人對無效合同的法律后果負(fù)連帶責(zé)任。

3．須相對人為善意且無過失這是表見代理成立的主觀要件，即相對人不知行為人所為的行為系無權(quán)代理行為。如果相對人出于惡意，即明知他人為無權(quán)代理，仍與其實施民事行為，就失去了法律保護(hù)的必要，故表見代理不能成立?！睹穹ㄍ▌t》第66條第4款規(guī)定，相對人知道行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已經(jīng)終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由相對人和行為人負(fù)連帶責(zé)任。

4．須行為人與相對人之間的民事行為具備民事行為的有效要件表見代理發(fā)生有權(quán)代理的法律效力，因此，表見代理應(yīng)具備民事行為成立的有效要件，即不得違反法律或者社會公共利益等。如果不具備民事行為的有效要件，則不成立表見代理。

在構(gòu)成表見代理的情況中，相對人相信行為人具有代理權(quán)，往往與本人具有過失有關(guān)，但表。

見代理的成立不以本人主觀上有過失為必要要件，即使本人沒有過失，只要客觀上有使相對人相信行為人有代理權(quán)的依據(jù)，即可構(gòu)成表見代理。

表見代理依法產(chǎn)生有權(quán)代理的法律效力，即無權(quán)代理人與相對人之間實施的民事法律行為對于被代理人具有法律約束力，被代理人與相對人之間產(chǎn)生、變更或消滅相應(yīng)的法律關(guān)系。

表見代理是指代理人雖然沒有代理權(quán)，但是表面上、客觀上具有使無過失的相對人相信他為有權(quán)代理人的正當(dāng)理由的情況，且相對人主觀上為善意且無過失，因而可以向被代理人主張代理的效力。表見代理是一種無權(quán)代理行為，是一種沒有代理權(quán)的代理，它具備代理行為的表象卻欠缺代理權(quán)的行為。但是，由于相對人有足夠的理由相信代理關(guān)系的存在，被代理人不得以無權(quán)代理為由，否認(rèn)代理行為所產(chǎn)生的法律后果，被代理人仍然要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

1.3判例分析。

1.3.1連續(xù)性交易中表見代理的認(rèn)定的判例分析信息的儲存利用便利連續(xù)性交易中表見代理的認(rèn)定，應(yīng)綜合考量合同雙方之前及之后的行為特征予以認(rèn)定——中國鐵路物資沈陽有限公司與天津市長蘆鹽業(yè)總公司買賣合同糾紛案2013年1月24日、2月4日，經(jīng)案外人遼寧省臺安縣建平工業(yè)燃料有限責(zé)任公司（以下簡稱建平公司）聯(lián)絡(luò)及協(xié)商，天津市長蘆鹽業(yè)總公司（以下簡稱長蘆公司）與中國鐵路物資沈陽有限公司（以下簡稱沈陽公司）簽訂了兩份煤炭《產(chǎn)品購銷合同》，價款分別為4900萬元和3500萬元。長蘆公司交付煤炭后開具了8400萬增值稅專用發(fā)票。沈陽公司將銀行承兌匯票背書給長蘆公司后交付給建平公司。但建平公司未將該匯票交付長蘆公司，而是自行進(jìn)行了貼現(xiàn)。建平公司法定代表人自稱其已得到長蘆公司的同意。

另查，在2012年8月7日、9日，長蘆公司與沈陽公司簽訂了兩份煤炭《產(chǎn)品購銷合同》，貨款共計9750萬元，沈陽公司亦是將承兌匯票背書后交由建平公司轉(zhuǎn)交長蘆公司，長蘆公司均已收到匯票。又查明，沈陽公司、建平公司、長蘆公司于2013年7月簽訂了煤炭買賣《三方協(xié)議》，約定長蘆公司先向建平公司支付6650萬元后，建平公司再支付給沈陽公司，沈陽公司將貨物過戶給長蘆公司。在《三方協(xié)議》簽訂前，沈陽公司曾向長蘆公司索要過8400萬元的收款收據(jù)。

長蘆公司起訴稱，沈陽公司未如約支付98000噸煤炭貨款，故請求判令立即支付貨款4900萬元并賠償損失。

遼寧省高級人民法院一審認(rèn)為：長蘆公司如約履行了供貨義務(wù)，而沈陽公司未支付貨款，建平公司工作人員行為不構(gòu)成表見代理，遂判決沈陽公司支付4900萬元貨款及逾期付款損失。沈陽公司不服，向最高人民法院提起上訴。

最高人民法院第二巡回法庭審理認(rèn)為，長蘆公司與建平公司在本案前即存在著常年的合作與交易，涉案合同亦是通過建平公司的一手經(jīng)辦而簽訂。在此前的大額交易中，亦是由建平公司代為轉(zhuǎn)交匯票而完成，在此后三方交易中，長蘆公司即使在向沈陽公司付款的情形下，也未提出涉案匯票從未收到這一主張。綜合行為人與本人在涉案協(xié)議履行之前的行為、涉案合同簽訂過程、合同履行過程中各方之態(tài)度等因素，足以認(rèn)定長蘆公司與建平公司之間形成了委托代理之表象?；趯υ摫硐笾湃?，建平公司領(lǐng)取匯票的行為構(gòu)成表見代理，應(yīng)視為沈陽公司向長蘆公司付款完畢。一審法院對表見代理的認(rèn)定僅僅限定在涉案單筆交易而忽視綜合分析各方當(dāng)事人前后交易的整體情況，最終作出的結(jié)論屬于認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，本院依法撤銷一審判決，駁回長蘆公司的訴訟請求。

進(jìn)而形成內(nèi)心確信，恰當(dāng)運用自由裁量權(quán)予以認(rèn)定買賣合同中，買方基于長期交易往來形成的合理信賴，依據(jù)交易習(xí)慣將剩余貨款支付給賣方此前長期授權(quán)負(fù)責(zé)收款的人員，該付款行為有效，賣方應(yīng)承擔(dān)表見代理的后果。

1.3.2表見代理行為可以根據(jù)交易習(xí)慣認(rèn)定的判例分析王忠東訴張健全買賣合同糾紛案。

2006年被告張健全向原告王忠東購買石材用于被告承建的晉江青陽大腳丫工程，期間雙方之間的資金往來，原告方由其手下俞斐負(fù)責(zé)收款。工程完工后，原、被告雙方于2006年11月24日相約于江頭建設(shè)銀行進(jìn)行對賬，經(jīng)結(jié)算被告已經(jīng)支付青陽大腳丫工程款18.5萬元，尚欠原告4萬元未支付。對賬完畢后被告于當(dāng)日通過銀行轉(zhuǎn)賬2萬元給原告，雙方確認(rèn)被告尚欠原告2萬元，并由被告書寫欠條一張交原告收執(zhí)，約定于2006年12月31日前還清。2006年12月26日，被告通過中國建設(shè)銀行自助柜員機轉(zhuǎn)賬人民幣2萬元入俞斐賬戶。此后，俞斐去向不明。

原告王忠東訴稱：2006年被告張健全曾向其購買石材用于被告承建的晉江青陽的一項裝修工程，裝修完成后，原、被告于2006年11月24日相約于江頭的建設(shè)銀行進(jìn)行對賬，經(jīng)結(jié)算被告欠原告4萬元，對賬后被告向原告的銀行卡轉(zhuǎn)賬2萬元，同時向原告書寫欠條一張，約定于2006年12月21日前還清余下2萬元，原告將所有收貨單交付被告。約定期限屆滿后，經(jīng)原告多次催討，被告拒不償還。請求：判決被告支付原告欠款人民幣2萬元及自2007年1月1日起至還款日止的同期銀行貸款利息。

被告張健全辯稱：所欠2萬元已經(jīng)歸還給原告，不存在欠款事實，請求駁回原告的訴訟請求。

廈門市同安區(qū)人民法院認(rèn)為，被告張健全向原告王忠東購買石材用于被告承建的晉江青陽大腳丫工程，尚欠原告石材款2萬元，有被告出具交原告收執(zhí)的欠條及雙方當(dāng)事人的陳述為證，事實清楚，可以認(rèn)定。本案爭議的焦點為：被告張健全于2006年12月26日向俞斐支付2萬元的行為是否系履行訟爭欠條項下的義務(wù)。根據(jù)原、被告雙方庭審確認(rèn)，原告與被告就青陽大腳丫工程石材款的資金來往，均由原告手下俞斐收取款項。被告于2006年11月24日出具欠條承諾2006年12月31日前償還2萬元欠款后，于2006年12月26日通過中國建設(shè)銀行自助柜員機轉(zhuǎn)賬2萬元轉(zhuǎn)入俞斐賬戶。鑒于原、被告雙方于2006年11月24日出具的欠條內(nèi)容未約定具體支付款項的方式，故被告基于長期交易往來形成的合理信賴，依據(jù)交易習(xí)慣將款項支付給原告方此前一直負(fù)責(zé)收取款項的人員俞斐并無不當(dāng)。原告關(guān)于其已經(jīng)告知被告不要支付款項給俞斐及被告與俞斐之間可能存在其他欠款關(guān)系的主張，沒有相應(yīng)證據(jù)證明，缺乏事實依據(jù)。故本案訟爭欠條項下被告所欠原告2萬元的石材款已經(jīng)得到清償。原告的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：駁回原告王忠東的訴訟請求。

一審宣判后，王忠東不服，提出上訴。在審理過程中，王忠東向二審法院提出撤回上訴申請。廈門市中級人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，王忠東申請撤回上訴，符合法律的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)予準(zhǔn)許。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條第一款第（五）項、第一百五十六條、《訴訟費用交納辦法》第十五條、第三十四條之規(guī)定，裁定如下：

準(zhǔn)許上訴人王忠東撤回上訴。

（2）行為人一般應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力；

（3）無權(quán)代理人所為的民事行為不是違法行為；

（2）。

(4)須行為人與相對人之間的民事行為具備民事法律行為成立的有效要件。在表見代理中，本人不得以行為人無權(quán)代理或自己沒有過失作為抗辯理由，也不是以行為人具有故意或過失為由而拒絕接受表見代理行為的法律后果。

本案中，雖然張健全未能舉證證明俞斐持有王忠東發(fā)出的證明文件，但根據(jù)原、被告雙方庭審確認(rèn)，王忠東與張健全就青陽大腳丫工程石材款的資金來往，均由王忠東手下俞斐收取款項。張健全于2006年11月24日出具欠條承諾2006年12月21日前償還2萬元欠款后，于2006年12月26日通過中國建設(shè)銀行自助柜員機轉(zhuǎn)賬人民幣2萬元轉(zhuǎn)入俞斐賬戶。王忠東提出其已經(jīng)撤銷了俞斐的代理權(quán)，代理行為已經(jīng)終結(jié)了，其應(yīng)當(dāng)告知張健全，俞斐已不具備代理權(quán)，不要支付款項給俞斐，但王忠東沒有提供相應(yīng)證據(jù)證明其已告知，而張健全基于長期交易往來形成的合理依賴，依據(jù)交易習(xí)慣將款項支付給此前一直以來負(fù)責(zé)收取款項的人員俞斐并無不當(dāng)。俞斐最后一次收取2萬元貨款的行為已構(gòu)成了表見代理。根據(jù)我國《合同法》第49條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。因此，俞斐收取2萬元貸款的行為產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由王忠東承擔(dān)，本案訟爭欠條項下2萬元的貨款已經(jīng)得到清償。

1.3.3口頭買賣合同中的表見代理行為的成立的判例分析廈門市春宇達(dá)塑料制品有限公司訴廈門白鷺食品工業(yè)有限公司買賣合同糾紛案——口頭買賣合同中的表見代理行為視為有權(quán)代理廈門白鷺食品工業(yè)有限公司（以下簡稱“白鷺公司”）住所地位于廈門市海滄區(qū)新陽街道新光東路5號。2010年03月，白鷺公司與第三人廈門福第實業(yè)有限公司（以下簡稱“福第公司”）簽訂租賃合同，福第公司租用白鷺公司住所地四層作為住所。林金察系福第公司的法定代表人。

2010年05月，林金察與廈門春宇達(dá)塑料制品有限公司（以下簡稱“春宇達(dá)公司”）口頭約定由春宇達(dá)公司供應(yīng)塑料托盤，按月與林金察進(jìn)行結(jié)算，并開具以白鷺公司為購貨單位的增值稅專用發(fā)票。供貨后春宇達(dá)公司制作客戶抬頭為白鷺公司的對賬單，林金察簽字確認(rèn)對賬單上的內(nèi)容：春宇達(dá)公司供貨總額為56809.5元。增值稅專用發(fā)票由林金察簽收，再交付給白鷺公司。白鷺公司接收后進(jìn)行了抵扣使用。白鷺公司通過銀行支付給春宇達(dá)公司三筆貨款，共轉(zhuǎn)賬24408.5元，轉(zhuǎn)賬事由均注明為貨款。

后春宇達(dá)公司訴至廈門市海滄區(qū)人民法院稱，林金察以被告白鷺公司的名義聯(lián)系原告春宇達(dá)公司開展業(yè)務(wù)往來，雙方口頭約定價格，被告應(yīng)支付貨款合計56809.5元。被告轉(zhuǎn)賬支付給原告三筆貨款共24408.5元，尚欠原告貨款共計32401元。原告多次向被告催款未果，故訴至法院請求判令被告償還原告貨款32401元及逾期付款違約金。

被告白鷺公司辯稱：（1）原、被告之間不存在買賣合同關(guān)系，雙方互不負(fù)權(quán)利義務(wù)。林金察系福第公司的法定代表人，林金察與原告發(fā)生的交易不能代表被告。（2）銀行匯款單是被告受福第公司委托代為支付貨款，以此款項抵消被告欠福第公司的其他款項。

再次，被告白鷺公司接受了原告春宇達(dá)公司開具的與對賬單相對應(yīng)增值稅專用發(fā)票，并進(jìn)行了抵扣認(rèn)證。雖然林金察不是被告白鷺公司的人員，但是林金察與被告的上述行為結(jié)合，足以讓原告春宇達(dá)公司有理由相信林金察有權(quán)代理被告白鷺公司。故對原告與被告之間存在買賣關(guān)系予以認(rèn)定，要求被告白鷺公司支付貨款32401元。第三人福第公司自認(rèn)應(yīng)承擔(dān)付款責(zé)任，該自認(rèn)行為不能對抗原告春宇達(dá)公司，但被告承擔(dān)責(zé)任后，可以另案向第三人福第公司追償。

本案涉及口頭買賣合同中表見代理行為的認(rèn)定。表見代理本屬于無權(quán)代理，但因本人與無權(quán)代理人之間的關(guān)系具有外表授權(quán)的特征，致使相對人有理由相信行為人有代理權(quán)而與其進(jìn)行民事法律行為。法律為維護(hù)交易安全，從促進(jìn)交易的角度出發(fā)，將其視為有權(quán)代理。

本案中，雖然原告未能舉證證明行為人林金察持有被告白鷺公司所發(fā)的證明文件，林金察也從未自稱是被告員工，但是在雙方締結(jié)和履行合同的過程中，原告依林金察要求出具的對賬單、增值稅發(fā)票等票據(jù)均是以被告白鷺公司為客戶名稱，林金察在對賬單上簽字確認(rèn)，被告白鷺公司亦先后根據(jù)對賬單和增值稅發(fā)票支付了三筆貨款，且付款備注事由也注明為“貨款”，而非“代付貨款”。從現(xiàn)實生活中口頭買賣合同的交易習(xí)慣和通常標(biāo)準(zhǔn)來看，足以讓原告基于客觀事實對林金察有權(quán)代理被告白鷺公司產(chǎn)生合理信賴。因此，法院判決被告白鷺公司應(yīng)對林金察的行為承擔(dān)法律責(zé)任。

2買賣合同中行為人訂立合同的行為構(gòu)成或者不構(gòu)成表見代理的典型情形買賣合同中行為人訂立合同的行為構(gòu)成或者不構(gòu)成表見代理的典型情形要結(jié)合表見代理的構(gòu)成要件和司法實踐。

2.1構(gòu)成表見代理的情形一般認(rèn)為下列情形行為人訂立合同的行為構(gòu)成表見代理：

第一，行為人曾經(jīng)是代理人并且與相對人發(fā)生過訂立合同行為，訂立的合同上加蓋有被代理人公章或合同專用章。

第二，行為人曾經(jīng)是代理人并且與相對人發(fā)生過訂立合同行為，在訂立合同過程中提供了加蓋有被代理人印鑒的介紹信。

第三，行為人持有證明代理權(quán)的證書，并且按照一般商業(yè)習(xí)慣和理性認(rèn)識無法從證書內(nèi)容判定所訂立的合同超越了代理權(quán)范圍。

第四，被代理人曾有授予行為人代理權(quán)的表示，按照一般理性判斷該表示可以被相信。比如在公開場合聲明授予行為人代理權(quán)或者有書面公開通知授予行為人代理權(quán)，實際上沒有授予，相對人難以知曉。

第五，被代理人明知行為人以自己名義訂立合同，但不表示反對。

第六，被代理人應(yīng)當(dāng)知道行為人以自己名義訂立合同，但不表示反對。比如，被代理人將介紹信、公章、合同書交給行為人，或者出借給行為人，就屬于應(yīng)當(dāng)知道行為人會以自己名義訂立合同的情形。另外，當(dāng)相對人已經(jīng)將訂立的合同提交給被代理人，但因被代理人沒有閱讀而未向相對人表示反對，也屬于“應(yīng)當(dāng)知道”的情形。

2.1不構(gòu)成表見代理的情形行為人訂立合同的行為不構(gòu)成表見代理的典型情形有：

第一，違法行為。如果行為人所為的行為屬于違法行為，則相對人無論以何種證據(jù)予以證明，行為人均不能構(gòu)成表見代理。因為違反法律的行為是不能授權(quán)的，即便法人或單位有授權(quán)，也沒有法律效力，何況行為人確屬無權(quán)代理，沒有代理權(quán)。

在擔(dān)保方面的規(guī)定。但某一次甲公司僅通過乙公司某執(zhí)行董事，即取得其在擔(dān)保合同上蓋章。該董事未經(jīng)公司董事會授權(quán)，相對人也違反交易習(xí)慣，該董事的行為不能構(gòu)成表見代理。

第三，已作合理通知后實施的行為。比如，某人代理權(quán)終止后，法人已向有業(yè)務(wù)往來的單位以合理形式，比如傳真形式，進(jìn)行了通知，聲明某人代理權(quán)終止。這些業(yè)務(wù)單位在收到傳真后，不能再以傳真只有單位領(lǐng)導(dǎo)知道，其他人沒有看到為由，主張與該人訂立合同行為構(gòu)成表見代理。判斷通知形式是否合理，主要依據(jù)當(dāng)事人的約定和習(xí)慣，一般情況下向雙方約定的部門，比如辦公室，發(fā)書面通知視為合理通知。對方如能夠確認(rèn)更好，如果沒有確認(rèn)，只要通知已經(jīng)按照雙方約定的、以符合常識的正常方式發(fā)出，對方否認(rèn)收到通知的，應(yīng)當(dāng)由對方負(fù)責(zé)舉證。一般認(rèn)為，登報不是充分的通知方式，要以其他證據(jù)輔助證明。

第四，違反法律規(guī)定的特殊授權(quán)要求的行為。如果法律明文規(guī)定對某一行為必須有特殊授權(quán)要求，當(dāng)行為人實施該行為時，相對人沒有要求行為人提供法律規(guī)定的授權(quán)證明，相對人即屬于“沒有理由相信行為人有代理權(quán)”，主觀上屬于重大過失，不能構(gòu)成表見代理。比如，我國修訂后的《公司法》規(guī)定公司為股東擔(dān)保必須經(jīng)股東大會決議，股東大會決議通過后才能授權(quán)公司代表簽訂為股東擔(dān)保的擔(dān)保合同。如果相對人未要求行為人（比如公司董事）出示符合形式要求的股東會決議文件，公司董事擅自簽訂該類擔(dān)保合同，其行為不構(gòu)成表見代理。

本人在知道行為人以其名義與第三人訂立合同而不作否認(rèn)表示等。這些都表明本人是有過錯的。但是，設(shè)立表見代理制度的目的是保護(hù)交易的安全性，不至于使沒有過失的相對人勞而無獲。因此，相對人只要證明自己和無權(quán)代理人訂立合同時沒有過失，至于本人在無權(quán)代理人訂立合同問題上是否有過失，相對人有時難以證明。對于行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后仍然以本人名義訂立合同的情況下，但只要相對人有理由相信行為人有代理權(quán)，合同就有效。

代理買賣合同糾紛篇八

相對于其他訴訟文書，代理詞的寫法比較靈活，并沒有統(tǒng)一的格式，大體上仍然是由首部、正文和尾部三部分組成。首部、尾部的寫法與辯護(hù)詞大體相同。那么商品房。

審判長、審判員：

作為本案被告(河南xx置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對本案有了一個全面的了解。針對本案，現(xiàn)依據(jù)事實和法律提出以下代理意見，請合議時予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價有償?shù)模瑳]有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時會一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費用已計入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價范圍是非常錯誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費用已經(jīng)計入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價收費項目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒有違反《國家發(fā)展計劃委員會、財政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費問題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費項目，共47項，其中沒有包括什么“初裝費”什么基礎(chǔ)設(shè)施費，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果原告對該通知及有關(guān)政府部門有意見，請依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費項目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費用歸自己所有，沒有違反代收代付費用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報，可對被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭的2個協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價實施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價并一房一價。原被告雙方簽訂合同時為20xx年12月17日，而該細(xì)則實施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時所簽訂的補充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地?zé)崴跹b費，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費或城市配套費，顯然，原告在辯論所講的是非常錯誤的，沒有任何事實依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費的用途是專項用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財政局核準(zhǔn)城市配套費的多少，并交費后，憑財政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時與附件是同時所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補充協(xié)議，沒有另行加收任何費用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費是房價的組成部分，這些初裝費是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價款之外，被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視安裝費的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規(guī)定。

其理由有二點：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項目應(yīng)計入房屋銷售價格開發(fā)商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費。也就是說，這些安裝費是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費用用于交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費并不等于該商品房內(nèi)配套費安裝。城市配套費是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房內(nèi)配套安裝費，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費并不等于安裝費。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費有哪家是免費的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個小區(qū)、整個樓的業(yè)主利益，為了整個工期的按時完成，為了與各個業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補充協(xié)議”意思表示真實，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個條款具有不可撤銷性，且該案已依法報房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線電視的安裝費，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補充協(xié)議時是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購房合同及補充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費行為，請求撤銷其中的二個條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南xx置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補充協(xié)議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費及可撤銷的法定條件。同時認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。

代理人：郭永軍。

20xx年12月8日。

尊敬的審判長、人民陪審員：

江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周xx的委托，指派我作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過今天的法庭調(diào)查，對本案的事實有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實和法律發(fā)表如下代理意見：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效”。原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實意思的表示，合法有效;即使該合同沒有合同編號，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的權(quán)利。

二、被告熊xx簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊xx的名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊xx的簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊xx就是xx公司對外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過戶等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。

1、原告在起訴時，到工商部門查詢了凱達(dá)公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷，其公司股東為周xx和支xx;據(jù)原告了解，周xx已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運作的結(jié)果，屬于強制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理條例》等)中的強制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過清算以及注銷兩個程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財產(chǎn)、帳冊、重要文件等滅失，無法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中，凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對xx公司享有的房屋過戶登記請求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷程序，那么此時，就有必要否認(rèn)公司法人人格，進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

2、被告支xx在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支xx非xx公司實際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因為公司工商登記對外具有公信力，該種登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實的權(quán)利，對社會公眾具有絕對的可信性，而且登記錯誤時也不能顛覆登記對于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)對于社會公眾同樣是真實的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴?yán)?，維護(hù)交易安全。從我國公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對人利益原則、對第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來看待本案，原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠信的行為所致，故原告懇請貴院支持其全部訴求。

以上代理意見，請合議庭在合議時參考并盼望予以采納。謝謝!

代理人：江西三人行律師事務(wù)所。

律師李俊杰。

20xx年八月二十日。

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代理買賣合同糾紛篇九

尊敬的審判員：

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定，安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托，擔(dān)任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責(zé)。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：

一、本案事實清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關(guān)系。被告自7月18日至9月16九次從原告處購買電力護(hù)套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點，被告驗收合格并在銷售單上簽字確認(rèn)。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價款等事項，經(jīng)過被告簽字確認(rèn)后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實了原、被告雙方的買賣合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實。

二、被告主張原告貨物存在質(zhì)量問題的抗辯理由不能成立。

1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當(dāng)場驗貨，被告在接受時已經(jīng)檢驗完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣，產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時檢驗的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標(biāo)的物時應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的，應(yīng)當(dāng)及時檢驗?！奔啊顿I賣合同司法解釋》第十五條“當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外?！敝?guī)定，被告已經(jīng)對貨物檢驗完畢。

2、原告截至至2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問題的任何通知。自209月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯，從電話錄音中可以證實?，F(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達(dá)不到證明目的；其次海欣機械發(fā)出的函為4月16日，一般該貨物的使用是及時掩埋，為何會堆積暴曬達(dá)半年之久，我相信假如屬實市政早就會將貨物拖走，因此不符合事實常理。

3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司所稱的工程未經(jīng)過驗收之觀點完全不符合事實。首先原告與被告之間是買賣合同關(guān)系并非工程施工合同關(guān)系，且雙方也沒有關(guān)于等工程驗收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗收合格，且也無法證明該工程所使用的電力護(hù)套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問時關(guān)于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時間上自相矛盾，由此可見，其與海欣公司簽訂的'合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經(jīng)工商機關(guān)確認(rèn)在11月11日被注銷，合同主體也是無效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機關(guān)的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關(guān)系，其證人證言依法應(yīng)不予采信。

三、假如原告的貨物真有質(zhì)量問題，但經(jīng)過合理的催告期之后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)量合格。

根據(jù)《合同法》第一百五十八條“當(dāng)事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒有約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定?！敝?guī)定，被告未在合理期限內(nèi)通知原告，雖然《合同法》及《買賣合同司法解釋》對合理期限未作具體規(guī)定，但《買賣合同司法解釋》第十七條對合理期限做了綜合判斷及一九八四年一月二十三日國務(wù)院發(fā)布《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時，按以下規(guī)定辦理：一、產(chǎn)品的外觀和品種、型號、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運的，需方應(yīng)在貨到后十天內(nèi)（另有規(guī)定或當(dāng)事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應(yīng)在提貨時或者雙方商定的期限內(nèi)提出異議?！?，即使是海欣機械在204月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應(yīng)當(dāng)視為原告提供的貨物質(zhì)量符合約定。

四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(四)履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行”的規(guī)定，被告應(yīng)在年9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬元，剩余款項至今未付，根據(jù)《合同法》第一百零九條“當(dāng)事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算?！敝?guī)定，被告拖延付款的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391.29元.

綜上，被告違約事實清楚，依法應(yīng)當(dāng)履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，請法庭支持原告的訴訟請求。

代理買賣合同糾紛篇十

尊敬的審判長、審判員：

律師事務(wù)所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔(dān)任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。

開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關(guān)法律規(guī)定,對本案糾紛事實以及雙方當(dāng)事人爭議的焦點有了清楚的認(rèn)識和了解。本代理人認(rèn)為，根據(jù)本案客觀事實、相關(guān)證據(jù)材料和我國有關(guān)民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應(yīng)予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予支持?，F(xiàn)就本案的焦點問題發(fā)表以下代理意見：

一、關(guān)于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。

同，經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實意思。再次，合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看，原告投資開發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購買商品房，整個合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門認(rèn)可，形式完備。

根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標(biāo)有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標(biāo)明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。

4、被告補充提供的證據(jù)建設(shè)施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務(wù)所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標(biāo)明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復(fù)中也承認(rèn)有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認(rèn)部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進(jìn)行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看，遠(yuǎn)離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設(shè)地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達(dá)不到被告購買別墅的目的。如果原告強調(diào)訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構(gòu)成欺詐?亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果和責(zé)任。

(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標(biāo)明兩個陽臺。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標(biāo)明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復(fù)中也承認(rèn)三樓有陽臺，其將陽臺外移，并表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應(yīng)當(dāng)在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時具備兩個條件，一是驗收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規(guī)的驗收結(jié)果，與商品房的實際情況不符，不能作為竣工驗收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設(shè)工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進(jìn)行驗收?充分說明本案的違規(guī)驗收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗收結(jié)果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃?xì)夤こ掏瓿?，請問燃?xì)夤艿?，接口在什么地?整個房屋沒有通風(fēng)和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設(shè)計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設(shè)地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設(shè)三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設(shè)安裝門窗，預(yù)留管道。造成原告開發(fā)建設(shè)的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設(shè)的別墅商品房除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過設(shè)計、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗收合格外，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定，包括消防驗收、規(guī)劃驗收等，直到辦好商品房權(quán)屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時沒有通過規(guī)劃驗收，沒有辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時，根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經(jīng)濟損失。

1、原被告雙方關(guān)于商品房規(guī)劃設(shè)計，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權(quán)擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應(yīng)有地下室車庫的，被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的?，F(xiàn)在原告開發(fā)建設(shè)的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設(shè)地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設(shè)局已經(jīng)確認(rèn)的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本性違約，被告無法達(dá)到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的。

2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達(dá)的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關(guān)法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同。

通知書。

送達(dá)原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，原告應(yīng)承擔(dān)由此所產(chǎn)生的法律責(zé)任。

3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當(dāng)時不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達(dá)到210天，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權(quán)解除合同的規(guī)定。同時，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個月合理期限的，買受人有權(quán)解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予以支持。

綜上所述，本代理人認(rèn)為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設(shè)的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構(gòu)成根本性違約，被告的購房目的難以實現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據(jù)，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。

律師事務(wù)所。

律師：

2*年*月**日。

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代理買賣合同糾紛篇十一

尊敬的審判員：

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定，安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托，擔(dān)任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責(zé)。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：

一、本案事實清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關(guān)系。被告自20xx年7月18日至9月16九次從原告處購買電力護(hù)套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點，被告驗收合格并在銷售單上簽字確認(rèn)。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價款等事項，經(jīng)過被告簽字確認(rèn)后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實了原、被告雙方的買賣合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實。

二、被告主張原告貨物存在質(zhì)量問題的抗辯理由不能成立。

1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當(dāng)場驗貨，被告在接受時已經(jīng)檢驗完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣，產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時檢驗的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標(biāo)的.物時應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的，應(yīng)當(dāng)及時檢驗?！奔啊顿I賣合同司法解釋》第十五條“ 當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。”之規(guī)定，被告已經(jīng)對貨物檢驗完畢。

2、原告截至至20xx年2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問題的任何通知。自20xx年9月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯，從電話錄音中可以證實。現(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達(dá)不到證明目的；其次海欣機械發(fā)出的函為20xx年4月16日，一般該貨物的使用是及時掩埋，為何會堆積暴曬達(dá)半年之久，我相信假如屬實市政早就會將貨物拖走，因此不符合事實常理。

3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司所稱的工程未經(jīng)過驗收之觀點完全不符合事實。首先原告與被告之間是買賣合同關(guān)系并非工程施工合同關(guān)系，且雙方也沒有關(guān)于等工程驗收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗收合格，且也無法證明該工程所使用的電力護(hù)套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問時關(guān)于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時間上自相矛盾，由此可見，其與海欣公司簽訂的合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經(jīng)工商機關(guān)確認(rèn)在20xx年11月11日被注銷，合同主體也是無效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機關(guān)的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關(guān)系，其證人證言依法應(yīng)不予采信。

三、假如原告的貨物真有質(zhì)量問題，但經(jīng)過合理的催告期之后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)量合格。

根據(jù)《合同法》第一百五十八條“ 當(dāng)事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒有約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。”之規(guī)定，被告未在合理期限內(nèi)通知原告，雖然《合同法》及《買賣合同司法解釋》對合理期限未作具體規(guī)定，但《買賣合同司法解釋》第十七條對合理期限做了綜合判斷及一九八四年一月二十三日國務(wù)院發(fā)布《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時，按以下規(guī)定辦理：一、產(chǎn)品的外觀和品種、型號、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運的，需方應(yīng)在貨到后十天內(nèi)（另有規(guī)定或當(dāng)事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應(yīng)在提貨時或者雙方商定的期限內(nèi)提出異議?！?，即使是海欣機械在2013年4月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應(yīng)當(dāng)視為原告提供的貨物質(zhì)量符合約定。

四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“ 當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行”的規(guī)定，被告應(yīng)在2012年 9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬元，剩余款項至今未付，根據(jù)《合同法》第一百零九條 “當(dāng)事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算。”之規(guī)定，被告拖延付款的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391。29元。

綜上，被告違約事實清楚，依法應(yīng)當(dāng)履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，請法庭支持原告的訴訟請求。

此致

敬禮

合肥市瑤海區(qū)人民法院

代理人：

代理買賣合同糾紛篇十二

審判長、審判員：

作為本案被告(河南xx置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對本案有了一個全面的了解。針對本案，現(xiàn)依據(jù)事實和法律提出以下代理意見，請合議時予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價有償?shù)?，沒有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時會一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費用已計入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價范圍是非常錯誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費用已經(jīng)計入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價收費項目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒有違反《國家發(fā)展計劃委員會、財政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知》(2001)585號，4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費問題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費項目，共47項，其中沒有包括什么“初裝費”什么基礎(chǔ)設(shè)施費，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果原告對該通知及有關(guān)政府部門有意見，請依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費項目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費用歸自己所有，沒有違反代收代付費用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報，可對被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭的2個協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價實施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價并一房一價。原被告雙方簽訂合同時為12月17日，而該細(xì)則實施日期為205月1日，且對本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時所簽訂的補充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地?zé)崴跹b費，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費或城市配套費，顯然，原告在辯論所講的是非常錯誤的，沒有任何事實依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費的用途是專項用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從207月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財政局核準(zhǔn)城市配套費的多少，并交費后，憑財政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時與附件是同時所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補充協(xié)議，沒有另行加收任何費用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費是房價的組成部分，這些初裝費是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法2010年7月1日實施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價款之外，被告又收取原告的燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴⒂芯€電視安裝費的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規(guī)定。

其理由有二點：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項目應(yīng)計入房屋銷售價格開發(fā)商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費。也就是說，這些安裝費是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費用用于交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費并不等于該商品房內(nèi)配套費安裝。城市配套費是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房內(nèi)配套安裝費，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費并不等于安裝費。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費有哪家是免費的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個小區(qū)、整個樓的業(yè)主利益，為了整個工期的按時完成，為了與各個業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴⒌劝惭b費，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補充協(xié)議”意思表示真實，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個條款具有不可撤銷性，且該案已依法報房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴⒂芯€電視的安裝費，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補充協(xié)議時是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購房合同及補充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費行為，請求撤銷其中的二個條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南xx置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補充協(xié)議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費及可撤銷的法定條件。同時認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。

代理人：郭永軍。

2011年12月8日。

代理買賣合同糾紛篇十三

尊敬的審判長、審判員：

律師事務(wù)所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔(dān)任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。

開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關(guān)法律規(guī)定,對本案糾紛事實以及雙方當(dāng)事人爭議的焦點有了清楚的認(rèn)識和了解。本代理人認(rèn)為，根據(jù)本案客觀事實、相關(guān)證據(jù)材料和我國有關(guān)民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應(yīng)予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予支持?，F(xiàn)就本案的焦點問題發(fā)表以下代理意見：

一、關(guān)于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。

同，經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實意思。再次，合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看，原告投資開發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購買商品房，整個合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門認(rèn)可，形式完備。

根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標(biāo)有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標(biāo)明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。

4、被告補充提供的證據(jù)建設(shè)施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務(wù)所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標(biāo)明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復(fù)中也承認(rèn)有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認(rèn)部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進(jìn)行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看，遠(yuǎn)離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設(shè)地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達(dá)不到被告購買別墅的目的。如果原告強調(diào)訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構(gòu)成欺詐?亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果和責(zé)任。

(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標(biāo)明兩個陽臺。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標(biāo)明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復(fù)中也承認(rèn)三樓有陽臺，其將陽臺外移，并表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應(yīng)當(dāng)在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時具備兩個條件，一是驗收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規(guī)的驗收結(jié)果，與商品房的實際情況不符，不能作為竣工驗收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設(shè)工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進(jìn)行驗收?充分說明本案的違規(guī)驗收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗收結(jié)果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃?xì)夤こ掏瓿?，請問燃?xì)夤艿?，接口在什么地?整個房屋沒有通風(fēng)和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設(shè)計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設(shè)地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設(shè)三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設(shè)安裝門窗，預(yù)留管道。造成原告開發(fā)建設(shè)的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設(shè)的別墅商品房除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過設(shè)計、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗收合格外，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定，包括消防驗收、規(guī)劃驗收等，直到辦好商品房權(quán)屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時沒有通過規(guī)劃驗收，沒有辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時，根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經(jīng)濟損失。

1、原被告雙方關(guān)于商品房規(guī)劃設(shè)計，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權(quán)擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應(yīng)有地下室車庫的，被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的?，F(xiàn)在原告開發(fā)建設(shè)的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設(shè)地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設(shè)局已經(jīng)確認(rèn)的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本性違約，被告無法達(dá)到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的。

2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達(dá)的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關(guān)法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同通知書送達(dá)原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，原告應(yīng)承擔(dān)由此所產(chǎn)生的法律責(zé)任。

3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當(dāng)時不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達(dá)到210天，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權(quán)解除合同的規(guī)定。同時，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個月合理期限的，買受人有權(quán)解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予以支持。

綜上所述，本代理人認(rèn)為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設(shè)的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構(gòu)成根本性違約，被告的購房目的難以實現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據(jù)，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。

律師事務(wù)所。

律師：

2*年*月**日。