2023年房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(5篇)

報(bào)告材料主要是向上級(jí)匯報(bào)工作,其表達(dá)方式以敘述、說(shuō)明為主,在語(yǔ)言運(yùn)用上要突出陳述性,把事情交代清楚,充分顯示內(nèi)容的真實(shí)和材料的客觀。那么我們?cè)撊绾螌?xiě)一篇較為完美的報(bào)告呢？下面是小編帶來(lái)的優(yōu)秀報(bào)告范文，希望大家能夠喜歡!

房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇一

(一)已納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)

1.建筑企業(yè)。截至20xx年9月（下同），我縣納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的資質(zhì)以上建筑企業(yè)11家、建筑勞務(wù)企業(yè)1家，其中，二級(jí)資質(zhì)的7家，三級(jí)資質(zhì)的4家，20xx年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值44億元，20xx年前三季度實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值40.98億元。（見(jiàn)附表1）

2.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。我縣納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的資質(zhì)以上房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)19家（20xx年新入庫(kù)4家），其中，二級(jí)資質(zhì)的3家，三級(jí)資質(zhì)的12家，暫定級(jí)4家，20xx年完成投資25.7億元，20xx年前三季度完成投資15.7億元。（見(jiàn)附表2）

(二)未納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)

1.建筑企業(yè)。在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)但未納入我縣統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的建筑企業(yè)有16家，其中本地4家，外地12家，據(jù)推算全年可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值約20億元。（見(jiàn)附表3）2.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)但未納入我縣統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有12家，其中本地2家，外地12家，據(jù)統(tǒng)計(jì)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃總投資約45億元。（見(jiàn)附表4）(三)退出統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)

因我縣2家建筑企業(yè)、1家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)未年審，被省住建廳注銷(xiāo)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)先后退出統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)。（見(jiàn)附表5）

按照《國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于印發(fā)統(tǒng)計(jì)單位劃分及具體處理辦法的通知》中第十條規(guī)定，外來(lái)法人單位下屬跨省的分支機(jī)構(gòu)，并具備一定條件的，經(jīng)與分支機(jī)構(gòu)上級(jí)法人單位協(xié)商一致，并經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局認(rèn)可，可視同法人單位處理，納入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地統(tǒng)計(jì)。為摸清我縣外來(lái)企業(yè)從事的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況，今年4月，我們進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研，結(jié)果表明若要具體實(shí)施還存在著一些制約因素。

(一)堅(jiān)持本地注冊(cè)對(duì)外來(lái)企業(yè)沒(méi)有強(qiáng)制約束力。外來(lái)企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，只受業(yè)務(wù)范圍和項(xiàng)目規(guī)模約束，不受地理區(qū)域限制。住建部《關(guān)于推進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展和改革的若干意見(jiàn)》（建市〔20xx〕92號(hào)）規(guī)定：建立統(tǒng)一開(kāi)放的市場(chǎng)體系，規(guī)范備案管理，不得排斥、限制外地企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)的準(zhǔn)入條件，不得強(qiáng)制外地企業(yè)參加培訓(xùn)或在當(dāng)?shù)爻闪⒆庸镜?。這對(duì)堅(jiān)持本地注冊(cè)帶來(lái)了政策制約。

(二)堅(jiān)持本地注冊(cè)導(dǎo)致企業(yè)資質(zhì)受限。外來(lái)企業(yè)在注冊(cè)、入庫(kù)，需更名申報(bào)，這將與該企業(yè)在參與我縣招商、投標(biāo)活動(dòng)中使用的原名稱(chēng)不符，且企業(yè)資質(zhì)亦與項(xiàng)目招標(biāo)要件不符，自動(dòng)失去競(jìng)標(biāo)資格。

(三)堅(jiān)持本地注冊(cè)影響后期監(jiān)督管理。外來(lái)注冊(cè)企業(yè)具有流動(dòng)性，工程竣工后若再無(wú)項(xiàng)目，則會(huì)轉(zhuǎn)向異地發(fā)展。若該企業(yè)破產(chǎn)或資質(zhì)被注銷(xiāo)，其開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目一旦出現(xiàn)建設(shè)質(zhì)量或配套設(shè)施問(wèn)題，追責(zé)難以找到責(zé)任主體，可能會(huì)帶來(lái)諸多信訪矛盾和遺留問(wèn)題。

(四)堅(jiān)持本地注冊(cè)帶給外來(lái)企業(yè)管理成本增加。在建筑房產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，三級(jí)及以下資質(zhì)企業(yè)的利潤(rùn)空間越來(lái)越薄弱，外來(lái)企業(yè)因工程量少、不持續(xù)而不愿注冊(cè)。即使走資質(zhì)升級(jí)增項(xiàng)途徑，至少需要2至4年時(shí)間，且在注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、專(zhuān)業(yè)人才等方面要求更高，制約企業(yè)發(fā)展壯大。

(五)堅(jiān)持本地注冊(cè)易受原注冊(cè)地干擾。按照統(tǒng)計(jì)制度，建筑業(yè)產(chǎn)值和房產(chǎn)投資納入注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)。在我縣的外地企業(yè)除建筑業(yè)國(guó)稅、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅上繳注冊(cè)地外，其余稅費(fèi)均上繳我縣。若外來(lái)企業(yè)在申請(qǐng)注冊(cè)，原注冊(cè)地出于地方保護(hù)角度，既會(huì)在承辦相關(guān)手續(xù)中設(shè)置障礙，也會(huì)通過(guò)約談當(dāng)?shù)仄髽I(yè)等方式干擾企業(yè)在異地注冊(cè)。

(一)生機(jī)旺盛型。此類(lèi)企業(yè)抓住了機(jī)遇，盤(pán)活了資源，通過(guò)升級(jí)增項(xiàng)不斷發(fā)展壯大，制定了明晰的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，步入了可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。如新南國(guó)房產(chǎn)計(jì)劃3年內(nèi)組建集團(tuán)公司，5年內(nèi)進(jìn)入市五強(qiáng)，二十年內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值200億元，進(jìn)入省20強(qiáng)；發(fā)響建司計(jì)劃在今年12月將資質(zhì)升為總承包一級(jí)，力爭(zhēng)年產(chǎn)值2.5億元以上，上交稅費(fèi)900萬(wàn)元以上。

(二)維持現(xiàn)狀型。此類(lèi)企業(yè)受困于自身現(xiàn)狀，資質(zhì)遲遲未能升級(jí)，占有市場(chǎng)份額不多，實(shí)施項(xiàng)目規(guī)模不大，且依賴(lài)掛靠項(xiàng)目，缺乏發(fā)展后勁，業(yè)績(jī)近幾年無(wú)大的提升。；三建司承建項(xiàng)目大多集中在區(qū)鄉(xiāng)，規(guī)模小，種類(lèi)雜。

(三)轉(zhuǎn)向發(fā)展型。此類(lèi)企業(yè)發(fā)展到一定水平后，主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的收入和利潤(rùn)大幅下降，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到影響和制約。市場(chǎng)前景不明朗，不樂(lè)觀，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已開(kāi)始向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。如明悅房產(chǎn)建龍熙國(guó)際酒店，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)始向酒店服務(wù)業(yè)和社區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)移，以解決公司員工的社會(huì)保障問(wèn)題。

(四)萎縮低迷型。此類(lèi)企業(yè)一般是先有項(xiàng)目再相機(jī)成立，在經(jīng)營(yíng)完項(xiàng)目后便陷入困頓，無(wú)強(qiáng)力經(jīng)費(fèi)支撐，無(wú)人才技術(shù)保障，無(wú)后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施，有日趨名存實(shí)亡的危險(xiǎn)。如江州房產(chǎn)資質(zhì)三級(jí)，工程技術(shù)人員僅3人，20xx年無(wú)工程項(xiàng)目，市場(chǎng)生存力弱；高品房產(chǎn)在開(kāi)發(fā)完伴山風(fēng)景項(xiàng)目后，目前沒(méi)有新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

(一)資金壓力大，本地企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難。一是墊資情況普遍。建筑市場(chǎng)急劇膨脹，使一些項(xiàng)目單位在工程發(fā)包時(shí)，將能否墊資作為考察企業(yè)實(shí)力和簽訂合同的重要條件，有些工程項(xiàng)目墊資高達(dá)90%，而政府bt項(xiàng)目多是全墊資；二是工程款項(xiàng)拖欠。項(xiàng)目在建時(shí)，企業(yè)難按工程進(jìn)度收到相應(yīng)資金，竣工后也被長(zhǎng)期拖欠，使預(yù)期效益受損，即使再有項(xiàng)目也無(wú)力承接；三是企業(yè)融資困難。在國(guó)家對(duì)建筑、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)緊縮銀根的大環(huán)境下，企業(yè)貸款難、貸款貴，走民間融資途徑則利率更高；四是稅費(fèi)收取較高。除基本稅費(fèi)外，另有殘保金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、資源費(fèi)等，大約占到了資金總額的十分之一；五是銷(xiāo)售有價(jià)無(wú)市。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)供過(guò)于求，形成住房高空置率，造成資金回籠緩慢。這些問(wèn)題纏繞交織，影響企業(yè)自身造血功能和企業(yè)發(fā)展壯大。

(二)資質(zhì)升級(jí)難，本地企業(yè)發(fā)展受限。一是缺乏人才支撐。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)越高，人才要求越嚴(yán)格，高級(jí)職稱(chēng)人員、中級(jí)職稱(chēng)、基本技術(shù)人員等有明確的數(shù)量限制和資歷限制，現(xiàn)實(shí)中符合條件的人才嚴(yán)重不足；二是缺乏業(yè)績(jī)支撐。企業(yè)以前礙于實(shí)力，做的業(yè)績(jī)較難符合要求，比如申報(bào)建筑企業(yè)一級(jí)資質(zhì)，必須提供近5年工作業(yè)績(jī)，且工程規(guī)模至少滿足“修建25層以上的房屋建筑工程”等4項(xiàng)必備條件；三是缺乏資金支撐。不同等級(jí)有不同的注冊(cè)資金約束，比如申報(bào)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，企業(yè)注冊(cè)注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元，實(shí)際情況讓人望而卻步；四是缺乏設(shè)備支撐。企業(yè)升級(jí)必須要具有與資質(zhì)等級(jí)相適應(yīng)的施工機(jī)械和質(zhì)量檢測(cè)設(shè)備，原先的設(shè)備設(shè)施已然不夠，補(bǔ)充購(gòu)置無(wú)形中會(huì)加大資金壓力。企業(yè)長(zhǎng)期不能升級(jí)，發(fā)展停滯便不可避免。

(三)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)烈，本地企業(yè)利潤(rùn)薄弱。一是項(xiàng)目招標(biāo)僧多粥少。隨著城鄉(xiāng)建設(shè)高速發(fā)展，外來(lái)企業(yè)越來(lái)越多，有的建立了項(xiàng)目部和分公司，同一個(gè)項(xiàng)目十?dāng)?shù)家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已屢見(jiàn)不鮮，“搶食”現(xiàn)象不僅比拼實(shí)力，更比拼忍耐，繼而引發(fā)殘酷的價(jià)格戰(zhàn)；二是承攬工程有心無(wú)力。我縣無(wú)一家一級(jí)、特級(jí)資質(zhì)企業(yè)，承攬范圍受到限制，在重大項(xiàng)目的招投標(biāo)中，與外來(lái)企業(yè)實(shí)力懸殊，幾乎沒(méi)什么機(jī)會(huì)，只能被迫向鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，尋找剩余機(jī)會(huì)，甚至有時(shí)依賴(lài)掛靠項(xiàng)目支撐。一些外來(lái)企業(yè)中標(biāo)后，將項(xiàng)目分解賣(mài)給本地企業(yè)做，既轉(zhuǎn)嫁了風(fēng)險(xiǎn)，又坐收差價(jià)之利；三是“三違”沖擊雪上加霜。集中表現(xiàn)在一些中小規(guī)模的項(xiàng)目，為追求“短平快”，常被發(fā)包給無(wú)承攬資質(zhì)的個(gè)體施工隊(duì)、服務(wù)隊(duì)。在暴利的誘惑驅(qū)使下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域“三違”（違法用地、違法建設(shè)、違法銷(xiāo)售）現(xiàn)象突出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，嚴(yán)重沖擊著縣域房產(chǎn)市場(chǎng)；四是成本抬高無(wú)可奈何。一些建材業(yè)主壟斷建材市場(chǎng)，以種種理由惡意哄抬砂石、水利、鋼材等價(jià)格，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的市場(chǎng)秩序，增加了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，極大壓縮了企業(yè)利潤(rùn)空間。

(四)預(yù)測(cè)預(yù)警弱，本地企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)難料。一是宏觀政策預(yù)警弱。國(guó)家調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，必然會(huì)影響到建筑房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，而研究國(guó)家政策及投向一直是本地企業(yè)軟肋；二是安全評(píng)估預(yù)警弱。在競(jìng)標(biāo)選擇項(xiàng)目上，企業(yè)往往注重的是規(guī)模和效益，而忽略從項(xiàng)目與企業(yè)實(shí)際進(jìn)行嚴(yán)格的安全評(píng)估，項(xiàng)目到手后勉為其難，以致安全風(fēng)險(xiǎn)難控、合同履行艱難，企業(yè)形象受損；三是融資投資預(yù)警弱。行業(yè)特點(diǎn)決定了建筑、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要大量資金運(yùn)轉(zhuǎn)，投入規(guī)模增速快，而企業(yè)承接項(xiàng)目更多依靠銀行貸款和民間融資，資產(chǎn)負(fù)債率始終處于高位，一旦資金鏈斷裂，后果難以想象；四是市場(chǎng)前景預(yù)警弱?；诜?jī)r(jià)上漲預(yù)期，一些投機(jī)性購(gòu)房營(yíng)造繁榮假象，助推房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)急功近利，不把握市場(chǎng)環(huán)境變化，不遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律盲目上馬開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致銷(xiāo)售市場(chǎng)疲軟。

(一)造血幫扶，破解企業(yè)資金瓶頸。一是減少墊資比例。充分考慮企業(yè)的資本實(shí)力，政府性項(xiàng)目資金安排及渠道在原則范圍內(nèi)適當(dāng)減少企業(yè)墊資部分，為企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)留有余地；二是及時(shí)支付工程款。財(cái)政撥款的工程項(xiàng)目支付進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)多從企業(yè)的角度考慮，簡(jiǎn)化手續(xù)和撥款審批環(huán)節(jié)，按施工合同約定及時(shí)支付，減輕施工單位的壓力；三是解決融資難題。支持以建筑材料、工程設(shè)備、在建工程和應(yīng)收賬款等作為抵質(zhì)押的反擔(dān)保形式，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)從資金投入、信貸規(guī)模、貸款利率、擔(dān)保費(fèi)率等方面扶持企業(yè)發(fā)展；四是適當(dāng)降低費(fèi)稅。清理規(guī)范企業(yè)上繳費(fèi)稅種類(lèi)，在營(yíng)業(yè)稅、項(xiàng)目建設(shè)保證金、安全生產(chǎn)保證金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、資源費(fèi)等方面能減則減，盡可能減少企業(yè)上繳費(fèi)稅總額。

(二)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展。一是夯實(shí)人才隊(duì)伍。構(gòu)建多渠道、多層次人才引進(jìn)和培育機(jī)制，充實(shí)緊缺崗位專(zhuān)業(yè)人才。對(duì)業(yè)績(jī)突出的優(yōu)秀人員，破格評(píng)定技術(shù)資格；二是培育旗艦企業(yè)。有效整合本地資源，通過(guò)兼并或重組方式，培育一兩家具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的知名企業(yè)、品牌企業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)上下兩端鏈條，穩(wěn)妥推行咨詢(xún)、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、管理、服務(wù)一體化；三是引導(dǎo)多元發(fā)展。鼓勵(lì)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，堅(jiān)持“主業(yè)突出、多元經(jīng)營(yíng)”的思路，承攬范圍向交通、水利、市政、安裝、環(huán)保、防水、綠化、消防等領(lǐng)域拓展，向“高、精、專(zhuān)”發(fā)展；四是實(shí)施優(yōu)惠政策。對(duì)晉升資質(zhì)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入大幅增長(zhǎng)、承攬縣外工程項(xiàng)目或提供縣外建筑勞務(wù)、優(yōu)質(zhì)工程獲獎(jiǎng)、取得科技創(chuàng)新專(zhuān)利的企業(yè)，分別給予獎(jiǎng)勵(lì)。企業(yè)購(gòu)置設(shè)備設(shè)施，給予貸款貼息政策。

(三)依法整治，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)秩序。一是嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入清出。堅(jiān)決執(zhí)行建筑房產(chǎn)業(yè)有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審查外來(lái)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及信用信譽(yù)情況，對(duì)不符合條件的禁止進(jìn)入。同時(shí)，強(qiáng)化已進(jìn)入企業(yè)的監(jiān)督管理，對(duì)有違規(guī)違法行為且造成惡劣影響的堅(jiān)決清出市場(chǎng)；二是加強(qiáng)招投標(biāo)管理。嚴(yán)明招投標(biāo)紀(jì)律，規(guī)范招投標(biāo)程序，體現(xiàn)公開(kāi)公平公正原則，完善綜合評(píng)標(biāo)和合理低價(jià)評(píng)標(biāo)辦法，提倡優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先，堅(jiān)決遏制和打擊圍標(biāo)串標(biāo)、轉(zhuǎn)包、掛靠和低于成本價(jià)報(bào)價(jià)等違法違規(guī)行為；三是實(shí)施項(xiàng)目兼顧平衡。當(dāng)前建設(shè)固然離不開(kāi)外來(lái)企業(yè)，但在吸引外來(lái)企業(yè)來(lái)平投資的同時(shí)，也要關(guān)注本地企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，一些工程項(xiàng)目鼓勵(lì)可以通過(guò)“抱團(tuán)取暖”的方式參與，使之既能通過(guò)適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從外來(lái)企業(yè)那里汲取經(jīng)驗(yàn)，又不至于在劃分蛋糕時(shí)面對(duì)過(guò)于直接殘酷的競(jìng)爭(zhēng)而餓死；四是強(qiáng)力整頓市場(chǎng)秩序。繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，嚴(yán)厲打擊建筑、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違法用地、違法建設(shè)、違法銷(xiāo)售、無(wú)資質(zhì)承包等擾亂市場(chǎng)秩序行為，嚴(yán)格整治建材市場(chǎng)，對(duì)囤積居奇、哄抬物價(jià)、串通漲價(jià)等人、事，發(fā)現(xiàn)一起曝光一起，從嚴(yán)從快從重處理。

(四)強(qiáng)化監(jiān)測(cè)，增強(qiáng)企業(yè)御險(xiǎn)能力。一是政府開(kāi)展綜合監(jiān)測(cè)預(yù)警。出臺(tái)相應(yīng)政策和措施，建立完善經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)，深入研究建筑、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的波動(dòng)及其規(guī)律。住建、規(guī)劃、房管、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)要開(kāi)展經(jīng)常性的業(yè)務(wù)合作，加強(qiáng)對(duì)全縣建筑、房地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)，根據(jù)掌握的信息，全面評(píng)估潛在風(fēng)險(xiǎn)，作出科學(xué)分析和預(yù)測(cè)預(yù)警；二是企業(yè)加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)防范。防范法律風(fēng)險(xiǎn)，避免“合同陷阱”、“招投標(biāo)陷阱”，及時(shí)維權(quán)；防范決策風(fēng)險(xiǎn)，重大的經(jīng)營(yíng)決策應(yīng)經(jīng)過(guò)企業(yè)班子集體研究決定，總經(jīng)理要對(duì)本單位的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)；防范資金風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格控制成本，控制貸款和擔(dān)保規(guī)模，完善資金籌集管理；防范質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)，大力開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，實(shí)行質(zhì)量安全全過(guò)程監(jiān)督；防范市場(chǎng)前景風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)適時(shí)研究分析宏觀形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路及目標(biāo)任務(wù)，牢牢把握自身發(fā)展主動(dòng)權(quán)。

(五)強(qiáng)化入庫(kù)，真實(shí)反映發(fā)展成果。住建、統(tǒng)計(jì)部門(mén)加強(qiáng)指導(dǎo)，凡符合條件的一律及時(shí)申報(bào)入庫(kù)，比如，具備條件的勞務(wù)企業(yè)等?？蓜?chuàng)造條件的實(shí)行企業(yè)主管單位負(fù)責(zé)制，比如，縣水電建筑安裝工程公司、通興建筑工程公司分別由縣電力集團(tuán)、縣交運(yùn)局負(fù)責(zé)完善相關(guān)手續(xù)重新入庫(kù)。同時(shí)，進(jìn)一步夯實(shí)各在庫(kù)建筑房產(chǎn)企業(yè)直報(bào)平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作，確保“數(shù)出有據(jù)”。

房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇二

住房公積金管理得好與壞，直接關(guān)系到廣大干部職工的切身利益，也是最受人們關(guān)注的社會(huì)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題。為此，我們組織部分縣政協(xié)委員對(duì)我縣住房公積金的管理情況及干部職工反映最強(qiáng)烈的問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

我縣自xxx年參加住房公積金以來(lái)，截止20xx年月6月30日止，全縣共有184個(gè)單位，8209人參加繳存住房公積金，共歸集住房公積金：5087萬(wàn)元，其中，累計(jì)個(gè)人住房公積金提取額：1261萬(wàn)元，定期存款：2450萬(wàn)元，活期存款：523萬(wàn)元，貸款余額：853萬(wàn)元，（自參加住房公積金以來(lái)，發(fā)放貸款348筆共1185萬(wàn)元），現(xiàn)有住房公積金：3826萬(wàn)元，歷年住房公積金增值收益72萬(wàn)元。繳存比例：

①縣財(cái)政供養(yǎng)人員：按工資收入的5%繳交；

②企業(yè)繳存比例皆超過(guò)5%，個(gè)別甚至達(dá)到20%。住房公積金繳存人數(shù)從xxx年開(kāi)始逐年增加，繳存的住房公積金也逐年上升。

xx年來(lái)，縣房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)住房公積金的管理，從總體上來(lái)看還是好的。一是能夠認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院350號(hào)令精神，遵循“住房委員會(huì)決策，住房公積金中心運(yùn)作，銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)，財(cái)政監(jiān)督”的原則，逐步建立和完善各種管理規(guī)章制度，特別是建立了公積金貸款會(huì)議審批制，為貸款安全提供了制度保障。二是在住房公積金提取和使用方面，也能按照全省統(tǒng)一的操作流程實(shí)施管理，對(duì)歷年公積金增值收益的72萬(wàn)元的使用，除提取20萬(wàn)元作為貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金外，其余用于管理費(fèi)和建設(shè)廉租住房的補(bǔ)充資金，至今沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違規(guī)管理使用住房公積金的問(wèn)題?？偠灾铱h在機(jī)構(gòu)設(shè)置、繳存、提取和使用、接受監(jiān)督等方面的工作都日趨完善，特別是在縣房產(chǎn)管理局的不懈努力下，參繳住房公積金人員的住房環(huán)境得到了不斷改善，全縣住房公積金工作取得了一定的成績(jī)，并且走在了全省各縣市的前列，受到了省主管部門(mén)的表?yè)P(yáng)。

（一）沒(méi)有給部分繳存戶發(fā)放實(shí)名制儲(chǔ)蓄卡，個(gè)人知情權(quán)得不到充分體現(xiàn)。我縣的住房公積金在建設(shè)銀行和工商銀行x支行開(kāi)設(shè)了專(zhuān)戶，工商銀行已給其負(fù)責(zé)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和教育醫(yī)療及企業(yè)單位繳存?zhèn)€人發(fā)放了儲(chǔ)蓄卡，繳存戶隨時(shí)可以查詢(xún)繳存情況。但建設(shè)銀行x支行至今尚未發(fā)放個(gè)人儲(chǔ)蓄卡，造成其負(fù)責(zé)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位繳存戶無(wú)法曉知個(gè)人繳存數(shù)額和財(cái)政配套數(shù)額的詳情，繳存戶要求建設(shè)銀行盡快發(fā)放個(gè)人儲(chǔ)蓄卡。

（二）房改收入資金使用不夠透明。全縣收入的房改資金有多少，用于建設(shè)文明小區(qū)的資金有多少，現(xiàn)在還剩余多少，這些情況審計(jì)、紀(jì)檢、公安、檢察等部門(mén)都已審核過(guò)，但沒(méi)有在一定范圍內(nèi)進(jìn)行通報(bào)。

（三）規(guī)章制度和辦事程序沒(méi)有及時(shí)上墻，給服務(wù)對(duì)象帶來(lái)不便?？h房產(chǎn)局雖然建起了新的營(yíng)業(yè)大廳，改善了服務(wù)環(huán)境，但是沒(méi)有及時(shí)把住房公積金的各種規(guī)章制度和有關(guān)事項(xiàng)的辦理程序張貼在墻上，不利于繳存戶辦理有關(guān)公積金的各項(xiàng)事宜。

（一）縣住房公積金主管部門(mén)要督促建設(shè)銀行盡快發(fā)放實(shí)名制儲(chǔ)蓄卡，還住房公積金繳存戶的知情權(quán)。據(jù)了解建設(shè)銀行已計(jì)劃發(fā)卡，希望抓緊做好此項(xiàng)工作，因?yàn)楝F(xiàn)在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)十分發(fā)達(dá)，發(fā)卡并非難事，如果再拖是沒(méi)有理由的。

（二）要建立和實(shí)施好基礎(chǔ)性工作制度。一是各繳存單位要認(rèn)真審核上報(bào)“住房公積金繳存名冊(cè)”；二是縣房產(chǎn)管理局要向繳存單位發(fā)放《住房公積金手冊(cè)》，由單位發(fā)放到繳存戶個(gè)人手中；三是年終各單位要將“住房公積金職工個(gè)人情況核對(duì)表”公布，讓單位的繳存人員核對(duì)《住房公積金手冊(cè)》的繳存情況，看是否相符。

（三）縣房產(chǎn)管理局每年應(yīng)該向社會(huì)公布全縣住房公積金的增值收益和使用情況。公開(kāi)的內(nèi)容包括：按規(guī)定提取的貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，提取的管理費(fèi)和用于廉租房的補(bǔ)充資金等，以便繳存戶監(jiān)督。

（四）要提高我縣住房公積金的繳存比例。按政策規(guī)定，財(cái)政供養(yǎng)人員的繳存比例不得低于5%，不能超過(guò)12%。據(jù)了解，省直機(jī)關(guān)的繳存比例已提高到8%。x市去年7月份起也按8%的標(biāo)準(zhǔn)繳存，而我縣的繳存比例仍處在最低的底線。因此希望縣委、縣政府能夠把我縣的住房公積金繳存比例提高到8%。根據(jù)地方財(cái)政收入狀況，逐年提高繳交比例，讓廣大干部職工享受到更高更好的住房公積金待遇。

（五）建議按國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《住房公積金管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定和全省的統(tǒng)一做法，把我縣現(xiàn)在實(shí)行的“一月一定”的住房公積金繳存標(biāo)準(zhǔn)核算時(shí)間改為“一年一定”，以便簡(jiǎn)化財(cái)政、房產(chǎn)和銀行等部門(mén)的操作程序。

（六）縣房產(chǎn)管理局要加大住房公積金的宣傳力度，讓更多的人懂得參加繳存住房公積金給個(gè)人帶來(lái)的益處。如參加住房公積金繳存可以申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)房，每筆貸款可高達(dá)30萬(wàn)元，年限長(zhǎng)達(dá)30年等。只有廣泛深入的做好宣傳工作，才能促進(jìn)住房公積金的不斷發(fā)展。

房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇三

目前城市住房的種類(lèi)繁多，有一般商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、承租公房等不同性質(zhì)的房產(chǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，xx年至xx年上半年，北京市第一中級(jí)人民法院以判決方式共審結(jié)離婚糾紛案件815件，其中涉房產(chǎn)問(wèn)題案件約690件，占比85%左右。而城市房產(chǎn)因種類(lèi)繁多，約有450件，占涉房案件65%。其中涉一般商品房約190件、經(jīng)濟(jì)適用房約100件、承租公房70件、房改房45件、央產(chǎn)房25件、軍產(chǎn)房20件。這些房產(chǎn)自身的特性加之與物權(quán)法、合同法及國(guó)家政策存在的協(xié)調(diào)統(tǒng)一問(wèn)題，使之成為了審判實(shí)務(wù)中疑難問(wèn)題多發(fā)的領(lǐng)域。如婚前按揭商品房的權(quán)屬及增值利益如何認(rèn)定分割、房改房中工齡優(yōu)惠是何性質(zhì)、軍產(chǎn)房分割時(shí)非軍人一方居住權(quán)如何保障等。

在相關(guān)法律和司法解釋無(wú)法窮盡裁判規(guī)范、理論研究亦存在不足的情形下，實(shí)務(wù)中對(duì)于這些問(wèn)題的處理方式不盡相同，甚至有矛盾沖突。如何在這些案件中區(qū)分情形，進(jìn)而正確適用法律、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)成為亟需解決的問(wèn)題。本課題以房產(chǎn)性質(zhì)為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城市中涉及的各類(lèi)房產(chǎn)在實(shí)務(wù)中反映出的典型問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)梳理，力求在現(xiàn)有法律框架基礎(chǔ)上，總結(jié)歸納出具有指導(dǎo)意義的裁判規(guī)范。

婚前按揭商品房的權(quán)屬認(rèn)定及分割：

當(dāng)前離婚訴訟中，婚前按揭房屋成為當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一，爭(zhēng)議的內(nèi)容主要在于此類(lèi)房屋權(quán)屬如何認(rèn)定，以及如何確定相應(yīng)的增值利益歸屬和分割標(biāo)準(zhǔn)。法院在處理此類(lèi)案件時(shí)，尺度并不統(tǒng)一。對(duì)于權(quán)屬認(rèn)定為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)存在分歧，標(biāo)準(zhǔn)不一，甚至采取了回避的態(tài)度，而在此基礎(chǔ)上對(duì)于房屋增值利益的處理，也存在著按照出資比例作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割、一方給予另外一方補(bǔ)償、不予考慮以及平均分割等多種情形。

關(guān)于房屋的權(quán)屬爭(zhēng)議，具體分為以下情形：如有判決認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)登記及房屋所有權(quán)證書(shū)雖然于婚后辦理取得，但是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂、購(gòu)房首付款及相關(guān)稅費(fèi)的交納均發(fā)生于婚前，故房屋應(yīng)當(dāng)為當(dāng)事人婚前購(gòu)買(mǎi)，屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn);另有判決認(rèn)為，房屋雖系一方于婚前簽訂購(gòu)房合同，并支付購(gòu)房首付款及部分按揭貸款，但婚后亦以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付了部分按揭貸款，且于婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋所有權(quán)證，故該房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而在更多的判決中，法院對(duì)房屋是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)并不加以表述。此外，即使在認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的判決中，對(duì)于認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的表述也并不一致。如有判決表述為：訴爭(zhēng)房屋系一方婚前購(gòu)買(mǎi)，屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn);另有判決表述為：訴爭(zhēng)房屋系一方婚前合同簽訂、支付首付款并辦理貸款，認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由此產(chǎn)生的問(wèn)題是，認(rèn)定為是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的具體標(biāo)準(zhǔn)是什么?是需要簽訂合同、支付首付款、貸款辦理這些程序部分具備即可還是全部兼?zhèn)?，并不明確。

實(shí)務(wù)中，各地法院對(duì)此出臺(tái)的指導(dǎo)性意見(jiàn)也存在較大差異。如上海市高院就是以房屋產(chǎn)權(quán)登記為判斷標(biāo)準(zhǔn)，并不考慮是否在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，只要房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，原則上都認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。即便另一方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房時(shí)其也共同出資的，也仍然以登記為標(biāo)準(zhǔn)，登記在一方名下的都是個(gè)人財(cái)產(chǎn);江蘇省高院采取的標(biāo)準(zhǔn)是將房屋產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間與婚姻關(guān)系締結(jié)相聯(lián)系。房屋產(chǎn)權(quán)婚后取得的，該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，婚前取得的，則為登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

在房屋權(quán)屬認(rèn)定不統(tǒng)一的情形下，關(guān)于房屋的增值利益，也存在很多問(wèn)題：第一，關(guān)于房屋增值利益的法律性質(zhì)：司法實(shí)踐中有判決將增值利益認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)、有判決認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)、還有判決沒(méi)有確認(rèn)其法律性質(zhì);第二，關(guān)于房屋增值利益處理：在認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情形下，在有的案件中，法院認(rèn)定在雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同償還的貸款及其相應(yīng)增值的部分應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，予以分割;在有的案件中，法院認(rèn)定雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)，應(yīng)由一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償;還有的案件中，對(duì)于共同還貸部分，只判決歸還本金，對(duì)于對(duì)應(yīng)增值利益的主張，未予支持。在認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情形下，有判決考慮共同還貸支付的款項(xiàng)及對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值，根據(jù)照顧子女和女方權(quán)益原則判決一方給另外一方補(bǔ)償;另有判決則對(duì)于房屋的增值利益平均分割，未考慮當(dāng)事人的具體出資情況。

1、立法層面原因

婚前按揭房屋的權(quán)屬性質(zhì)目前在我國(guó)目前法律層面上尚屬空白。我國(guó)婚姻法第十七條和十八條雖然對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)和一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了區(qū)分，但限于立法技術(shù)，均采取列舉加概括的方式予以規(guī)定。第十七條規(guī)定夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有。“所得”針對(duì)簡(jiǎn)單商品社會(huì)下的財(cái)物而言，容易操作。但是，按揭房屋作為新型商品，顯然不在婚姻法頒布之初所能預(yù)料的范疇。由于婚前按揭房屋涉及房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂、首付款的支付、按揭貸款辦理、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)取得等多個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)房的款項(xiàng)中有一方個(gè)人出資還有夫妻共同還貸，相關(guān)法律關(guān)系橫跨婚前婚后，整個(gè)環(huán)節(jié)涉及多種行為，首付款的交款行為是所得的根據(jù)，還是入住是所得的根據(jù)，還是取得房產(chǎn)證是所得的根據(jù)，沒(méi)有明確的規(guī)定?；橐龇ń忉屓谑畻l主要針對(duì)此類(lèi)房屋，但對(duì)于房屋權(quán)屬這一基礎(chǔ)性問(wèn)題卻采取了回避的態(tài)度，沒(méi)有從根本上解決問(wèn)題。按照該條規(guī)定，婚前按揭房屋在離婚時(shí)由雙方協(xié)議處理。無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。該規(guī)定雖然提供了一個(gè)分割房屋時(shí)的原則，為解決執(zhí)法統(tǒng)一起到積極作用。但是，由于該條對(duì)房屋權(quán)屬認(rèn)定沒(méi)有涉及，且婚后雙方共同還貸的部分一旦超過(guò)個(gè)人首付部分，適用婚姻法解釋三第十條產(chǎn)生的不公平與法官良心發(fā)生沖突時(shí)，法官會(huì)本能回避該條的適用，進(jìn)而司法不統(tǒng)一的問(wèn)題依然存在。

2、司法理論層面原因

法律上的不明確導(dǎo)致司法理論上對(duì)此類(lèi)房屋權(quán)屬認(rèn)定有較大分歧。概括起來(lái)，目前主要有個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)、共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)以及混合說(shuō)三種理論。

根據(jù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)，房屋屬于登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)尚未歸還的貸款為購(gòu)房一方的個(gè)人債務(wù)。主要的理由是離婚訴訟中按揭房屋的分割只在夫妻之間進(jìn)行，并不存在與善意第三人的利益沖突。一方在婚前已經(jīng)通過(guò)銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部的購(gòu)房款，買(mǎi)賣(mài)房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，一方在婚前就取得了房產(chǎn)的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚時(shí)將按揭房屋認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較公平。

根據(jù)共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)，我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。所以，不管購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同或按揭貸款的時(shí)間如何，房屋的產(chǎn)權(quán)只能以房屋登記簿和取得的時(shí)間為準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行判斷，而不應(yīng)考慮其他的因素，否則房產(chǎn)登記就會(huì)失去其物權(quán)公示的意義。另外，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得如果都要以引起其變動(dòng)的原因來(lái)判斷的話，那么在婚后取得的財(cái)產(chǎn)中(比如工資、獎(jiǎng)金、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等)有相當(dāng)一部分都是由婚前一方的個(gè)人勞動(dòng)所引起，這些財(cái)產(chǎn)是否也是一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?答案顯然是否定的。

根據(jù)混合說(shuō)，此類(lèi)房屋實(shí)際上是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)(婚前個(gè)人支付首付及還貸部分)與婚后共同財(cái)產(chǎn)(婚后雙方共同還貸部分)的混合體，完全認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)都不太公平。一方用婚前財(cái)產(chǎn)支付了首付款或者償還了部分銀行貸款，這部分財(cái)產(chǎn)屬于婚前財(cái)產(chǎn)，并不因婚姻關(guān)系的締結(jié)而消滅，也不因婚姻關(guān)系的締結(jié)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，按照婚姻法關(guān)于婚前財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人的規(guī)定，應(yīng)該予以確認(rèn)和保護(hù)?；楹笕〉玫姆课菟袡?quán)的價(jià)值中，含有按揭貸款一方的婚前財(cái)產(chǎn)。另一方面，買(mǎi)受人婚前支付的首付款或者償還的銀行貸款，只是房屋所有權(quán)價(jià)值的一部分，而婚后夫妻用共同財(cái)產(chǎn)償還的銀行貸款，也凝結(jié)在房屋所有權(quán)的原始價(jià)值之中，從而構(gòu)成了房屋所有權(quán)價(jià)值的另一方面[8]。

以上三種理論中，個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)注重對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，并從債權(quán)自然轉(zhuǎn)化的角度進(jìn)行了闡述，具有一定的合理性，但物權(quán)設(shè)立登記制度在此不予適用的正當(dāng)性難以讓人信服。同時(shí)，雖然離婚訴訟只是夫妻雙方之間的爭(zhēng)議，但對(duì)房屋權(quán)屬定性的結(jié)論卻可能涉及到第三方的利益，僅將研究局限在夫妻之間過(guò)于理想化。共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)將物權(quán)法上的物權(quán)登記適用到婚姻法中夫妻共同財(cái)產(chǎn)所得認(rèn)定上，實(shí)現(xiàn)了婚姻法和物權(quán)法之間的銜接，避免了二者適用上的沖突，但容易引發(fā)的爭(zhēng)議在于放大了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的取得時(shí)間對(duì)于房屋權(quán)屬的影響，易發(fā)生顯失公平的現(xiàn)象，特別是對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記一方的利益保護(hù)不夠?；旌险f(shuō)從房屋資金來(lái)源的角度將個(gè)人財(cái)產(chǎn)與夫妻共同財(cái)產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分，對(duì)于權(quán)屬分析具有積極的意義，但是混合體并不是一個(gè)法律上的概念，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，對(duì)其本身如何準(zhǔn)確界定即是一個(gè)問(wèn)題。

由于房屋權(quán)屬界定上存在著較大的分歧，在關(guān)于此類(lèi)房屋增值利益的性質(zhì)認(rèn)定及分割問(wèn)題上，司法理論上也存在個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)、共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)及合理補(bǔ)償說(shuō)三種觀點(diǎn)。個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)認(rèn)為，在婚前按揭房屋屬于夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)時(shí)，房屋的增值部分屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不應(yīng)參與分割，應(yīng)當(dāng)歸房屋所有人個(gè)人所有。因?yàn)榉课菰鲋捣譃橹鲃?dòng)增值和被動(dòng)增值，主動(dòng)增值屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以分割，被動(dòng)增值屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)不予分割。按揭房屋的增值是由于市場(chǎng)變化所致并不存在共同經(jīng)營(yíng)共同努力的情況所以應(yīng)當(dāng)屬于被動(dòng)增值不予分割。

共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)認(rèn)為，增值利益應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由夫妻雙方享有并予以分割。該觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)婚姻法解釋二規(guī)定，“一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益”屬于“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”，由于房屋本身的特點(diǎn)使其往往具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，二者一般難以區(qū)分，所以將購(gòu)買(mǎi)抵押貸款房屋的行為視為一種投資行為，將投資性房產(chǎn)的增值部分認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以平均分割。這符合公平正義理念，也符合另外一方在締結(jié)婚姻和共同還貸時(shí)對(duì)信賴(lài)?yán)娴钠诖?/p>

合理補(bǔ)償說(shuō)在基于房屋屬于夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)上認(rèn)為，房屋的增值不是孳息也不屬于投資性收益，是由于市場(chǎng)變化，國(guó)家宏觀調(diào)控等政策性原因造成的，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)由房屋所有權(quán)人享有。但是在婚后另一方參與了共同還貸對(duì)房屋的增值保值作出了一定的貢獻(xiàn)，因此夫妻婚姻關(guān)系解除時(shí)，對(duì)于房屋的增值部分應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人對(duì)另一方配偶予以合理補(bǔ)償。

個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)與合理補(bǔ)償說(shuō)在界定房屋的權(quán)屬性質(zhì)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合增值利益的產(chǎn)生原因?qū)Ψ指钤瓌t進(jìn)行了闡述，二者的區(qū)別在于個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)不考慮共同還貸的增值，合理補(bǔ)償說(shuō)則從平衡夫妻雙方利益的角度予以了考慮，就此而言，個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)過(guò)于僵化，合理補(bǔ)償說(shuō)更加符合情理，在實(shí)務(wù)中更具可操作性。共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)秉持公平正義保護(hù)配偶一方利益予以分配值得肯定，但是其認(rèn)為增值利益屬于投資性收益并不準(zhǔn)確，而且完全平均分割漠視了一方婚前個(gè)人出資的增值，也并不是真正意義上的公平。

婚前按揭房屋及其增值利益的權(quán)屬認(rèn)定、分割原則等所涉問(wèn)題應(yīng)當(dāng)在邏輯統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，綜合予以分析。房屋權(quán)屬的確定是前提，直接關(guān)系到房屋增值利益的歸屬等問(wèn)題判斷，必須首先對(duì)權(quán)屬作出清晰的界定，并以此為基礎(chǔ)，合理進(jìn)行分割。房屋權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)當(dāng)把握的原則：一是具有法律上的依據(jù)，二是便于實(shí)務(wù)中的操作。以此為指導(dǎo)，我們認(rèn)為，以房屋物權(quán)取得時(shí)間和購(gòu)房財(cái)產(chǎn)來(lái)源為標(biāo)準(zhǔn)，將婚前按揭購(gòu)買(mǎi)，婚后共同還貸，產(chǎn)權(quán)婚后登記在婚前購(gòu)買(mǎi)一方名下的房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)更加合理。

我國(guó)物權(quán)法規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。婚前按揭房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)設(shè)立應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)法的規(guī)定，只有完成了不動(dòng)產(chǎn)登記，權(quán)利人才由債權(quán)實(shí)現(xiàn)了物權(quán)，取得了真正物權(quán)上的權(quán)利，而這是確定權(quán)屬性質(zhì)的前提。在此基礎(chǔ)上，才能進(jìn)一步確定是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。一般認(rèn)為，我國(guó)婚姻法確立的是婚后所得財(cái)產(chǎn)共同制，即只要是婚姻關(guān)系締結(jié)后取得的財(cái)產(chǎn)，推定為屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于婚后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記取得物權(quán)的房屋(實(shí)務(wù)中往往以取得產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn))，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一方無(wú)需通過(guò)變更登記，即成為另一方婚后取得的房屋的共有權(quán)人，這是婚姻法適用效力的體現(xiàn)?；橐龇ǖ?8條規(guī)定婚后所得歸夫妻共同所有隱含的內(nèi)容是夫妻雙方基于身份關(guān)系的締結(jié)，在共同生活中取得的財(cái)產(chǎn)凝結(jié)了雙方共同的勞動(dòng)和努力，即使勞動(dòng)和創(chuàng)造的方式不同?；榍鞍唇曳课菰诨楹笥煞蚱揠p方用共同財(cái)產(chǎn)還貸，體現(xiàn)了夫妻雙方的協(xié)力，另外一方對(duì)房屋的取得做出了貢獻(xiàn)，因此將房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)在實(shí)質(zhì)上亦是合理的.。房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)是基于婚后取得權(quán)屬證明以及房屋中凝結(jié)了夫妻共同勞動(dòng)。至于一方勞動(dòng)或夫妻共同勞動(dòng)在其中所占的比重則不是權(quán)屬認(rèn)定時(shí)考慮的問(wèn)題，而應(yīng)在分割時(shí)予以考慮。

權(quán)屬認(rèn)定是基礎(chǔ)，但問(wèn)題的核心卻是分割。最高人民法院《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》第8條規(guī)定：夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原則上均等分割。根據(jù)生產(chǎn)、?%9

房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇四

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據(jù)。

1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平（20xx~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：20xx年、20xx年和2020年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20xx年、20xx年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、20xx年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；20xx年、20xx年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃20xx年、20xx年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3、生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門(mén)戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

1、常平各個(gè)區(qū)域分析：

1) 常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買(mǎi)以香港本地投資客較多，部分買(mǎi)來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2) 西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷(xiāo)為主，開(kāi)發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤(pán)藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷(xiāo)售總結(jié)，本地人購(gòu)買(mǎi)占80%，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買(mǎi)較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣(mài)點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤(pán)，該區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售一直看好。

3) 常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷(xiāo)”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買(mǎi)者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊20xx年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷(xiāo)售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷(xiāo)局面，目前購(gòu)買(mǎi)客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

4) 常平東門(mén)區(qū)域，

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門(mén)聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5) 麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買(mǎi)的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以?xún)?yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。

2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析

針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、04年銷(xiāo)售不是很樂(lè)觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問(wèn)量也較少，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷(xiāo)售也逐步回落，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買(mǎi)中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷(xiāo)售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應(yīng)。

2、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷(xiāo)主導(dǎo)向內(nèi)銷(xiāo)轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷(xiāo)需求部）與大陸與內(nèi)銷(xiāo)置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)的偏好。

3、內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。

4、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700 －4000元/平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤(pán)因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào)，現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷(xiāo)售緩慢的情況。

房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇五

樓盤(pán)推廣，應(yīng)該有一個(gè)鮮明的主題形象，這樣個(gè)性突出，容易

引來(lái)市場(chǎng)的關(guān)注，促進(jìn)銷(xiāo)售的成功。深圳發(fā)展商各出奇招，使地產(chǎn)舞臺(tái)異彩紛呈?；蔬_(dá)鴻錦華苑怎樣表現(xiàn)自己呢？

賣(mài)樓，不僅賣(mài)給消費(fèi)者一個(gè)居住空間，還應(yīng)“附贈(zèng)”一種新的生活方式，一種對(duì)美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點(diǎn)。

都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車(chē)水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結(jié)構(gòu)里，失去了綠色，失去了溝通，失去了人生應(yīng)有的愛(ài)。如果將自己鎖在孤立的空間里，一成不變地守著時(shí)代發(fā)展帶來(lái)的所有電器文化；或?qū)⒆约撼撩杂谔摂M的世界，一切的感情，一切的一切，在非現(xiàn)實(shí)中喜怒哀樂(lè)。逐漸……這個(gè)城市就會(huì)沒(méi)有了歡樂(lè)，沒(méi)有了激情，沒(méi)有了生命力。

假若，有戶人家透過(guò)半掩的玻璃窗，愜意地享受著戶外的盎然綠意，欣賞自然對(duì)人的關(guān)愛(ài)，呼吸的不再是嗆鼻的空氣，撫面的不再是凄涼的晚風(fēng)。這種感覺(jué)，這樣的生活，是否是都市中現(xiàn)代人家的追求？

假若，有戶人家在回家的路上，被左鄰右舍問(wèn)好，道聲工作辛苦了，每一張笑臉，每一聲問(wèn)候，以及小區(qū)里成群的兒童嬉戲的場(chǎng)景，激蕩著內(nèi)心的感謝與喜悅?？稍賿鞈]著工作的煩心，瑣事的惱怒，輕松地沐浴著都市文明中積極的人文，是否是繁華城市中康樂(lè)人家的夢(mèng)境？

如果，您和家人深?lèi)?ài)著家，流連于家的溫馨與浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪廳瘋狂地發(fā)泄，將每一點(diǎn)關(guān)愛(ài)凝注在魂?duì)繅?mèng)繞的心靈居所，或在陽(yáng)臺(tái)上相濡以沫，或在小區(qū)內(nèi)花前月下，是否這就是幸福人家的寫(xiě)照？

如果，您已不通宵達(dá)旦地在侃網(wǎng)中迷惘，體會(huì)的是信息世界飛速發(fā)展給您帶來(lái)的成功與喜悅，領(lǐng)略著因特網(wǎng)賦予的時(shí)尚與精彩，每一天輕松享受著局域網(wǎng)為您打理生活的瑣碎。新的世紀(jì)，新的時(shí)代，是否這就是富貴人家的豪情？

……

這樣的時(shí)代，這樣的都市，這樣的人家，都將是皇達(dá)鴻錦華苑給業(yè)主營(yíng)造的天堂，把來(lái)自自然、社區(qū)、世界的愛(ài)和親情、愛(ài)情、友情以及天地間種種亙古永恒的愛(ài)，精心締造一處愛(ài)的家園，，我們所要闡述的思想與理念。

呼吸著愛(ài)的溫馨與親切，一種意境，也是一種夢(mèng)境……

都市的月光與愛(ài)在夜空中徜徉……我們應(yīng)該“愛(ài)”！我們選擇“愛(ài)”作為項(xiàng)目推廣的主題。

考慮到“愛(ài)”的表達(dá)不應(yīng)過(guò)于直白，而應(yīng)內(nèi)涵豐富，富有意境，所以有必要給皇達(dá)鴻錦華苑取一個(gè)推廣名，就叫做“l(fā)ove時(shí)代”。

這樣，“愛(ài)”的表達(dá)現(xiàn)代、時(shí)尚，既突出個(gè)性，主題鮮明，又和都市現(xiàn)代生活緊密相連。

我們還考慮過(guò)一個(gè)推廣名“幸?？燔?chē)”，希望這輛快車(chē)駛?cè)氍F(xiàn)代都市人的生活。但我們沒(méi)有擋住“l(fā)ove時(shí)代”的誘惑，所以只好將“幸?？燔?chē)”放在原處。

二、 我們會(huì)“被愛(ài)”嗎？

我們的“l(fā)ove時(shí)代”主題形象推向市場(chǎng)，會(huì)“被愛(ài)”嗎？這

是我們緊接著遇到的問(wèn)題。在都市快節(jié)奏的生活中，在“水泥森林”的空間里，人們承受著巨大壓力，身心俱疲。家的溫暖是撫慰身心之所。因?yàn)榧矣星?，家有?ài)，家有歡樂(lè)。

皇達(dá)鴻錦華苑提供給人們的是有情、有愛(ài)、有歡樂(lè)的家，是人們真實(shí)需要的，是心底呼喚的。所以我們對(duì)“l(fā)ove時(shí)代”能引起消費(fèi)者的內(nèi)心共鳴，對(duì)我們“被愛(ài)”充滿信心。

我們的“愛(ài)”要大聲說(shuō)，大聲唱。誰(shuí)來(lái)聽(tīng)呢？這就要求我們對(duì)目標(biāo)客戶有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。

（一） 都市白領(lǐng)一族

文化：程度較高

年齡層次：26-40歲

經(jīng)濟(jì)狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)能力

購(gòu)房動(dòng)機(jī)：自用，多為首次置業(yè)者

購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣：理性，有主見(jiàn)，所需戶型適中

重點(diǎn)分布區(qū)域：羅湖、福田

家庭結(jié)構(gòu)：2-5人

2人，為2人世界。組成家庭時(shí)間不太長(zhǎng)，注重溫馨浪漫。

3人，為3口之家。有相當(dāng)注意力放在下一代培養(yǎng)上，資金投入也會(huì)傾斜。

4人，3口之家加一位長(zhǎng)輩，消費(fèi)更趨理性。

5人，3口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂(lè)。

分析以上特點(diǎn)，在廣告策略上，強(qiáng)化主題形象，豐富文化內(nèi)涵，針對(duì)訴求對(duì)象的細(xì)分，有的放矢地展開(kāi)訴求。如對(duì)2人世界，重點(diǎn)展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛(ài)巢。對(duì)5口之家，則突出理性親情，天倫之樂(lè)。

（二） 周邊屋村居民

文化程度：一般

年齡層次：23-45歲

經(jīng)濟(jì)狀況：實(shí)力雄厚，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣：就近購(gòu)買(mǎi)，對(duì)自己居住區(qū)域有感情，不遠(yuǎn)求，所需戶型偏大。

分布區(qū)域：項(xiàng)目周邊地帶

家庭結(jié)構(gòu)：3-5人

3人為3口之家，下一代已上學(xué)或長(zhǎng)大成人，考慮給下一代一個(gè)更好的成長(zhǎng)空間或安一個(gè)家。

4口之家是一對(duì)夫婦有兩個(gè)孩子或3口之家有一位老人。

5口之家是3口之家加2位老人。

還可能有其它結(jié)構(gòu)，但不是主力。

針對(duì)這一群體，突出現(xiàn)代社區(qū)的高尚性，是未來(lái)生活的方向，引起他們的向往，促成購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。

（三） 香港客戶

文化程度：較高，但文化觀念及習(xí)慣與深圳有所區(qū)別。

年齡層次：25-45歲

經(jīng)濟(jì)狀況：就香港標(biāo)準(zhǔn)而言，屬中下，但足以擁有本項(xiàng)目。購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣：強(qiáng)調(diào)便利，尤重口岸和地鐵，重視物業(yè)管理。所需戶型適中。

對(duì)香港客戶群，訴求時(shí)強(qiáng)調(diào)深圳的飛速發(fā)展，“深港一家”。突出口岸和地鐵概念，介紹物業(yè)管理的稱(chēng)心如意。

皇達(dá)鴻錦華苑在片區(qū)內(nèi)屬較大規(guī)模，地理位置優(yōu)越，加上發(fā)展商的精心打造，將成為本片區(qū)高質(zhì)素的樓盤(pán)。

自身優(yōu)勢(shì)：

1、 中心區(qū)一級(jí)輻射地塊，地理位置優(yōu)越；

2、 毗鄰皇崗公園，擁有28萬(wàn)平米綠色園林；

3、 較大社區(qū)，自身配套齊全；

4、 周邊商場(chǎng)、學(xué)校、銀行、車(chē)站、食街等生活配套一應(yīng)俱全，極為便利。

劣勢(shì)：

1、 臨街有較大噪音、粉塵污染，影響居家氛圍；

2、 與成熟片區(qū)一路之隔，吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)有一定難度。

本著揚(yáng)長(zhǎng)避短的原則，在“愛(ài)”的主題統(tǒng)籌之下，將優(yōu)勢(shì)宣傳、

張揚(yáng)出來(lái)。建議在小區(qū)外圍適當(dāng)栽種樹(shù)木，克服臨街的不利影響。靠廣告的有效訴求，導(dǎo)示系統(tǒng)的有效吸引，促銷(xiāo)活動(dòng)的推動(dòng)，吸引客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

廣告策略是非常重要的，要嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、環(huán)環(huán)緊扣，方能取得良好效果。

（一） 形象整合

1、 廣告主題：以愛(ài)為主題，突出自身個(gè)性，推廣名定為“l(fā)ove時(shí)代”。

2、主廣告語(yǔ)：讓世界充滿愛(ài)

把愛(ài)的主題突出張揚(yáng)出來(lái)，喻示在love時(shí)代里愛(ài)無(wú)處不在，給

予人們的是全新的，心靈相應(yīng)的愛(ài)。

輔助廣告語(yǔ)：①都市的月光把愛(ài)喚醒

②寫(xiě)不完的愛(ài)

③我想擁有的愛(ài)

④呼吸著愛(ài)

3、廣告主題的分部演繹

（1）中心區(qū)的感覺(jué)……………………………優(yōu)越的地理位置

（2）家門(mén)口的綠色………………………皇崗公園的滿目翠綠

（3）“她”給我的愛(ài)………………………對(duì)love時(shí)代的感受

（4）足不出戶的滿足……………………………小區(qū)自身配套

（5）舉步可達(dá)的便捷…………………………片區(qū)的完美配套

（6）建筑精品……建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境規(guī)劃都是大師的傾心杰作

（7）稱(chēng)心適意…………………………………完善的物業(yè)管理

（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、廣告表現(xiàn)

體現(xiàn)較高的文化品位、自然典雅的清新風(fēng)格、鳥(niǎo)語(yǔ)花香、愛(ài)意居

家的生活氛圍。

5、 廣告手段運(yùn)用

采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、促銷(xiāo)、

包裝、媒介等一切傳播活動(dòng)形成一個(gè)有機(jī)整體，爭(zhēng)取最佳的廣告效果。

6、 廣告階段的劃分

（1） 引導(dǎo)期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段）

此一階段主要做形象廣告，突出主題形象，讓市場(chǎng)感受并接受“愛(ài)”的主題。

（2） 推廣期（正式預(yù)售到封頂前）

這一階段主要深化廣告主題，突出片區(qū)生活優(yōu)越便利，增加理性訴求的比例。

（3） 強(qiáng)銷(xiāo)期（封頂至入伙前）

此一階段以理性訴求為主，突出居家生活氣氛，并視前一階段廣告效果作出相應(yīng)調(diào)整。

（4） 尾盤(pán)期（入伙后）

此一階段強(qiáng)調(diào)賣(mài)點(diǎn)訴求，結(jié)合價(jià)格策略，促進(jìn)尾盤(pán)銷(xiāo)售。

現(xiàn)場(chǎng)包裝,要極具個(gè)性化，只有個(gè)性鮮明，才能被廣大受眾記憶，進(jìn)而接受。要突出個(gè)性，就要注意差異性包裝與眾多樓盤(pán)相區(qū)別?！皞€(gè)性化特色”和“差異性包裝”是本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝的重要策略。

我們先來(lái)看看附近的兩個(gè)樓盤(pán)：共和世家和天健陽(yáng)光華苑，它們的成功包裝頗有研究?jī)r(jià)值。

共和世家最突出的特點(diǎn)是“公園里的綠”，將最大的賣(mài)點(diǎn)張揚(yáng)出來(lái)，外立面色彩冷靜、大氣，與鮮活的綠色恰到好處地融合，收到良好的效果。

天健陽(yáng)光華苑突出“陽(yáng)光”的感覺(jué)，有著陽(yáng)光般的心情：“生活著，快樂(lè)著”。讓人感受到生命活力的律動(dòng)。外立面色彩及包裝整體形象給人以強(qiáng)烈的印象。

這兩個(gè)樓盤(pán)的成功包裝給了我們有益的啟示：

深入分析市場(chǎng)，確定主題形象，區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，突出個(gè)性包裝，是走向成功有力保證。

皇達(dá)鴻錦華苑在深入分析和把握市場(chǎng)的基礎(chǔ)，確定了“愛(ài)”的主題。在現(xiàn)場(chǎng)包裝的具體實(shí)施上，我們作如下考慮：

1． 售樓處

售樓處的外觀強(qiáng)調(diào)視覺(jué)沖擊，同時(shí)傳遞溫馨輕松的氣氛。室內(nèi)

的形象背景板、展板等主要體現(xiàn)溫馨居家感受，讓客戶感受到生活其間愛(ài)意環(huán)繞，愜意、舒適。

2． 形象廣告牌

位置：放置在項(xiàng)目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。

這樣的放置，可以獲得最佳視覺(jué)效果，讓盡可能多的受眾看到。

數(shù)量：一塊

規(guī)格：8m×6m

設(shè)計(jì)風(fēng)格：突出“愛(ài)”的主題，渲染都市溫馨居家的氣氛（詳

見(jiàn)設(shè)計(jì)稿）。

3． 圍墻

用色亮麗、鮮活，畫(huà)面體現(xiàn)都市溫馨浪漫氣氛，展示現(xiàn)代的“愛(ài)”。

4． 現(xiàn)場(chǎng)條幅

在建筑主體建至六層以上時(shí)懸掛，數(shù)量六條，整體風(fēng)格與“愛(ài)”

的主題相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。

5． “愛(ài)心通道”的布置

將看樓通道命名為“愛(ài)心通道”，放置安全帽、雨傘、小玩具、

小飾品等，這些物品都專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)制作，讓客戶行走其間，真切感受到愛(ài)的氣氛。

6． 商場(chǎng)的包裝

突出人氣凝聚氣氛，給予商家信心。同時(shí)介紹進(jìn)場(chǎng)的是知名品

牌商家（如萬(wàn)佳），品牌互動(dòng)，讓業(yè)主感受到生活更加便利。

皇達(dá)鴻錦華苑位于益田路和福民路交匯處。益田路停靠車(chē)站在

項(xiàng)目南北兩側(cè)，距離都在300米以上。福民路上東側(cè)有皇崗村站，距項(xiàng)目60米；西側(cè)有福田新區(qū)委站，距項(xiàng)目150米。特別是還有天虹商場(chǎng)這個(gè)人流匯聚之地，所以福民路成為布置導(dǎo)示系統(tǒng)的當(dāng)然之選。

1． 燈桿旗

考慮規(guī)劃300面，從福民路天虹商場(chǎng)延伸至皇崗村站臺(tái)。這樣

的布置能有效吸引福民路上的人流。

2． 站臺(tái)廣告

爭(zhēng)取到福田新區(qū)委站臺(tái)兩側(cè)廣告發(fā)布權(quán)，有效傳遞項(xiàng)目信息。

3． 形象指示牌

我們規(guī)劃形象指示牌4塊，分別放置于天虹商場(chǎng)右側(cè)路口，福民路與益田路交叉路口（靠天健陽(yáng)光華苑一側(cè)），益田路與福強(qiáng)路交叉路口，皇崗食街出口。這樣對(duì)4處關(guān)鍵路口的人群形成有效指引。

該指示牌將指示功能和形象展示結(jié)合于一體，擴(kuò)大傳播影響力。

規(guī)格：2.5m×1.5m

1． 售樓書(shū)

樓書(shū)是售樓資料的重中之重，本項(xiàng)目共有住宅656套，按1：10

比例，規(guī)劃為6000份。設(shè)計(jì)風(fēng)格亮麗、明快，富有都市生活氣息。樓書(shū)將把項(xiàng)目整體形象和各賣(mài)點(diǎn)薈萃其中。

2． 宣傳折頁(yè)

規(guī)劃為9000份（6個(gè)p，3折頁(yè)），突出項(xiàng)目主題形象和主要

賣(mài)點(diǎn)。

3． 宣傳單張

規(guī)劃30000份，作大量派發(fā)，擴(kuò)大宣傳影響面，濃縮樓書(shū)精華于

其中。

4． 戶型插頁(yè)5． 付款方式、購(gòu)樓須知

這是必不可少的資料，規(guī)劃為9000份。

6． 手提袋

手提袋方便客戶帶走售樓資料，同時(shí)又是流動(dòng)的宣傳媒體，規(guī)劃3500個(gè)。

九、怎樣安排促銷(xiāo)？

在皇達(dá)鴻錦華苑附近，最旺的地方是天虹商場(chǎng)，許多產(chǎn)品的促銷(xiāo)活動(dòng)在這里舉行，收到良好效果。本項(xiàng)目也應(yīng)考慮在天虹商場(chǎng)舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)，有效吸引人流到現(xiàn)場(chǎng)看樓。

平日可在天虹商場(chǎng)設(shè)咨詢(xún)點(diǎn)，派發(fā)宣傳資料，加深人們對(duì)項(xiàng)目的印象。

周未及節(jié)假日，舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)。多舉辦吹汽球、猜謎語(yǔ)及其它趣味活動(dòng)，還可舉行幼兒歌舞表演等。對(duì)積極參與活動(dòng)并表現(xiàn)突出者，給予適當(dāng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠，或是贈(zèng)送半年管理費(fèi)等，促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售。

在開(kāi)盤(pán)等重大節(jié)日，增加歌舞表演內(nèi)容，提高檔次，聚集人氣。

促銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，天虹商場(chǎng)處設(shè)看樓專(zhuān)車(chē)，接送看房人群。不管買(mǎi)與不買(mǎi)，都送回家，進(jìn)行感情投資。一方面體現(xiàn)“l(fā)ove時(shí)代”給予的是真實(shí)的愛(ài)。另一方面到天虹購(gòu)物的人居住較近，容易送回，不會(huì)增加太多成本。

（一） 媒體分析

各種媒體都有自己固有的特點(diǎn)，分析不同媒體的優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)他們有一個(gè)十分清晰的概念，把握住各種媒體的特性，對(duì)在廣告活動(dòng)中取得最大的效果至關(guān)重要?，F(xiàn)分別將幾種媒體特性介紹分析如下：

報(bào)紙媒體

優(yōu)點(diǎn)：報(bào)紙的版面大，篇幅多，具有相當(dāng)大的信息載量和較強(qiáng)解釋能力，可詳細(xì)刊登廣告內(nèi)容，報(bào)紙媒體的特殊新聞性的準(zhǔn)確可信度，無(wú)形中也使報(bào)紙廣告顯示出準(zhǔn)確性和較高的可信度，同時(shí)，報(bào)紙媒體單位的權(quán)威性也使受眾產(chǎn)生信賴(lài)感，這都大大提高了受眾人群的信任度；報(bào)紙具有保存價(jià)值，其內(nèi)容無(wú)閱讀時(shí)間的限制；報(bào)紙發(fā)行面廣，投遞迅速準(zhǔn)確，發(fā)行地區(qū)和發(fā)行對(duì)象明確，且隨著印刷質(zhì)量的提高，廣告效果更加明顯。

缺點(diǎn)：報(bào)紙出報(bào)頻繁，前一天的報(bào)紙?jiān)诘诙煲殉蓺v史，與受眾相對(duì)接觸時(shí)間不長(zhǎng)；有一定文化層面的人才能接受報(bào)紙媒體。

電視媒體

優(yōu)點(diǎn)：電視媒體傳速迅速，覆蓋面廣，收視率高，內(nèi)容非常廣泛，包羅萬(wàn)象；它訴諸于人的視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)，具有形聲兼?zhèn)涞墓δ?，表現(xiàn)力豐富，娛樂(lè)性強(qiáng)；對(duì)廣告可進(jìn)行高頻度重復(fù)，加深印象。

缺點(diǎn)：宣傳印象消逝的速度快，對(duì)觀眾的選擇性和針對(duì)性較低，電視廣告制作復(fù)雜且費(fèi)用較高。

雜志媒體

優(yōu)點(diǎn)：讀者對(duì)象確定，選擇性強(qiáng)；印刷精美，刊登內(nèi)容相對(duì)固定；有限時(shí)間長(zhǎng)，使于閱讀和保存。

缺點(diǎn)：周期長(zhǎng)，傳播速度慢，時(shí)效性差；讀者面固定，影響面有限。

其它媒體特點(diǎn)

電臺(tái)：快速、深入廣泛、通俗、靈活。但消失快、印象不深刻、

無(wú)法存查。

郵寄廣告：能夠有針對(duì)性的選擇受眾，機(jī)動(dòng)靈活，所傳達(dá)信息內(nèi)容全面集中，制作簡(jiǎn)便，費(fèi)用低廉。

車(chē)體廣告：流動(dòng)性強(qiáng)，接觸面廣泛，受眾層面多樣化，具有預(yù)告性，重復(fù)性。制作簡(jiǎn)單，費(fèi)用低廉。但信息載量少，接觸時(shí)間短，印象不深刻。

路牌廣告：廣告形象突出、鮮明，易記憶，不受時(shí)間和空間限制，有益于美化城市，但受場(chǎng)地條件限制和政策性限制。

1． 選擇原則

a. 目標(biāo)原則：媒體選擇保證與廣告目標(biāo)和廣告策略相一致。

b. 適應(yīng)原則：媒體選擇與客觀環(huán)境相適應(yīng)，適合目前所針對(duì)的廣告市場(chǎng)。

c. 優(yōu)化原則：堅(jiān)持從多數(shù)媒體的比較中產(chǎn)生媒體組合方案，堅(jiān)持在單一媒體種類(lèi)選擇中進(jìn)行優(yōu)化組合。

d. 同一原則：堅(jiān)持媒體的選擇必須有利于廣告內(nèi)容的表達(dá)。

e. 效益原則：選擇廣告媒體時(shí)把廣告效益放在首位。

2． 項(xiàng)目分析

每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特性，根據(jù)項(xiàng)目特性針對(duì)性地確定媒體策

略，選擇組合媒體，以求制定出最適合本項(xiàng)目的方案，保證廣告費(fèi)用最合理的應(yīng)用?；蔬_(dá)鴻錦華苑項(xiàng)目幾個(gè)與媒體策略有關(guān)的特性如下：

（1） 10萬(wàn)平方米的大型項(xiàng)目，擁有654套住宅，需要較大市場(chǎng)消化量。

（2） 以中等面積戶型為主，深圳同類(lèi)樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，廣告漫天飛舞。

（3） 目標(biāo)客戶分散，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)多樣，易感媒體不一。（如表一）

（4） 本項(xiàng)目的發(fā)售時(shí)間內(nèi)有幾個(gè)事件值得關(guān)注

a.中國(guó)國(guó)家足球隊(duì)再次沖擊世界杯

b.深圳被評(píng)為世界花園城市，20xx年各種活動(dòng)會(huì)相對(duì)增加

c.中國(guó)加入wto如果順利，深圳受沖擊巨大，媒介市場(chǎng)與本項(xiàng)

目目標(biāo)市場(chǎng)都會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈。

表一：

類(lèi) 別 信息敏感性 媒體認(rèn)同感 廣告認(rèn)同感 易感媒體 首選類(lèi)型

年

齡 20—30歲 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 電視、報(bào)刊、戶外、網(wǎng)絡(luò) 本地

30—40歲 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地

40—50歲 較強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 電視、報(bào)紙、 本地

50歲以上 較強(qiáng) 一般 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、廣播 本地

職

業(yè) 高級(jí)白領(lǐng) 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò) 本地

小商業(yè)主 較強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地

投資者 強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 本地

自由職業(yè)者 較強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地

特殊職業(yè)者 較強(qiáng) 一般 強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地

3． 確定媒體

（1） 主力媒體的確定

皇達(dá)鴻錦華苑的廣告推廣，主力媒體應(yīng)選擇覆蓋面（包括職業(yè)、年齡、地域）廣，具有相當(dāng)房地產(chǎn)廣告規(guī)模優(yōu)勢(shì)的本地平面廣告媒體。深圳有一定房地產(chǎn)廣告規(guī)模的報(bào)紙比較如下：

媒 體 類(lèi) 別 發(fā)行量 千人成本

(元/cm2) 主體受眾 房地產(chǎn)廣

告規(guī)模優(yōu)勢(shì) 備注深圳商報(bào) 40萬(wàn) 2.14 深圳 2 版面靈活

香港商報(bào)

（置業(yè)大觀） 41萬(wàn) 1.76 深圳 3 夾特報(bào)發(fā)行，僅有廣告版，屬夾報(bào)廣告

南方都市報(bào) 23萬(wàn) 2.07 深圳 4 零售為主

證券時(shí)報(bào) 5萬(wàn) 2.98 深圳 5 讀者單一

確定主力媒體：深圳特區(qū)報(bào)

主力版位：第九版（體育新聞，二疊封面）

主力發(fā)布時(shí)間：星期五

（2） 輔助媒體的確定

以深圳特區(qū)報(bào)為主力媒體，以較為固定的版位、時(shí)間，發(fā)布廣告進(jìn)行訴求，同時(shí)需要其它媒體在版位、形式、發(fā)布時(shí)間上給予靈活機(jī)動(dòng)的支持補(bǔ)充，形成一個(gè)合理有效的媒體組合，增強(qiáng)整個(gè)發(fā)布計(jì)劃的含蓋性，穩(wěn)定性和易調(diào)整性。

確定輔助媒體：

a.深圳商報(bào)

主要版位：普通版

深圳商報(bào)與特區(qū)報(bào)有較為相以的讀者群體，并且發(fā)行量巨大，版面靈活多變，可調(diào)制性強(qiáng)，選擇深圳商報(bào)以靈活多變的版位安排，創(chuàng)意設(shè)計(jì)、特殊規(guī)格等作有力的輔助。

b.南方都市報(bào)

主要版位：普通版

南方都市報(bào)在深圳零售量第一，高達(dá)18萬(wàn)份，讀者群體以年輕白領(lǐng)為主，包括青年婦女等多種類(lèi)型的讀者

-1

時(shí)段：a1、a2以影視廣告增加廣告訴求的形式多樣性和易接受性，電視廣告為大家所喜聞樂(lè)見(jiàn)，同時(shí)屬?gòu)?qiáng)迫接受型廣告，適合為建立love時(shí)代形象進(jìn)行感性訴求。

d.公交車(chē)體廣告

線路：3路、28路、218路

數(shù)量：4臺(tái)（3路），4臺(tái)（27路），3臺(tái)（218路）。共11臺(tái)

公交車(chē)體廣告費(fèi)用低廉，受眾廣泛，用此媒體進(jìn)行形象宣傳，對(duì)主力媒體訴求效果具有較強(qiáng)的支持作用。所選線路盡量含蓋羅湖、福田人群集中的成熟片區(qū)，同時(shí)考慮在樓盤(pán)發(fā)售期能夠拿到所選線路的車(chē)體數(shù)量有限。所選線路介紹如下：

廣告級(jí)別 線 路 起止站 途經(jīng)主要路段

特a 3 福田南—水庫(kù) 愛(ài)國(guó)路、東門(mén)、深南中、福田路

a3 218 下梅林—仙湖 北環(huán)路、八卦路、筍崗、東門(mén)北、怡景路

b 28 皇崗村—火車(chē)站西 福民、福強(qiáng)、彩田、皇崗、嘉賓、和平路

深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)、南方都市報(bào)、公交車(chē)體廣告、sztv-1，依次覆蓋目標(biāo)市場(chǎng)，以不同的廣告媒體向目標(biāo)客戶傳遞樓盤(pán)信息，使目標(biāo)客戶全方位感受到本項(xiàng)目廣告的沖擊。在訴求表現(xiàn)上，以特區(qū)報(bào)為首的報(bào)紙媒體著重賣(mài)點(diǎn)訴求，創(chuàng)意或直訴本項(xiàng)目的各個(gè)賣(mài)點(diǎn)，突現(xiàn)樓盤(pán)質(zhì)素，求得市場(chǎng)認(rèn)同，以sztv-1和公交廣告作形象訴求，引起客戶情感上的共鳴與認(rèn)同，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)行為，并增強(qiáng)報(bào)紙媒體的賣(mài)點(diǎn)訴求的力度。在廣告版面安排上，保證深圳特區(qū)報(bào)相對(duì)固定的發(fā)布頻率和版面，形成穩(wěn)固形象，達(dá)成市場(chǎng)共識(shí)，其它媒體則以靈活的位置、時(shí)段、多變的創(chuàng)意進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻，使整體推廣達(dá)到穩(wěn)中有變，變而不亂。既保持整體形象統(tǒng)一，又能夠靈活機(jī)動(dòng)的進(jìn)行廣告推廣。廣告發(fā)布在時(shí)間上，采用同步發(fā)布策略，項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售與廣告同期開(kāi)始，前期僅在項(xiàng)目形象導(dǎo)入時(shí)期作少量廣告，進(jìn)行入市前的鋪墊造勢(shì)。在廣告發(fā)布頻率上，采用固定頻率策略與變動(dòng)頻率策略相結(jié)合，特區(qū)報(bào)以固定頻率策略為主，僅在銷(xiāo)售后期減小廣告投放量。其它輔助媒體則采用變動(dòng)頻率策略，根據(jù)不同的銷(xiāo)售時(shí)期以及銷(xiāo)售狀況適時(shí)增加或減少?gòu)V告投放量。（注：公交廣告媒體。對(duì)于房地產(chǎn)廣告來(lái)講，不存在投放頻率的問(wèn)題）

1． 引導(dǎo)期

計(jì)劃時(shí)間一個(gè)月，在特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)發(fā)布軟性文章為主的的廣告，

全面詮釋love時(shí)代概念，引導(dǎo)樓盤(pán)形象主題，廣告投放以半版為主。

2． 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期

計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月，以特區(qū)報(bào)賣(mài)點(diǎn)訴求為主，在第九版發(fā)布1/3

版彩色廣告，每周一次，深圳商報(bào)、南方都市報(bào)以形象廣告為主，結(jié)合多變的創(chuàng)意、靈活的版位。進(jìn)行品牌形象宣傳。sztv-1影視廣告和公交車(chē)體廣告同期投放。主力媒體堅(jiān)持固定的投放頻率，各輔助媒體則靈活運(yùn)用，根據(jù)市場(chǎng)情況等積極調(diào)整發(fā)布頻率，以求取得最大廣告效果，達(dá)到銷(xiāo)售目的。

3． 持續(xù)熱銷(xiāo)期

計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月，承接上一階段強(qiáng)勁勢(shì)頭，利用前段大廣告量

產(chǎn)生的市場(chǎng)邊際效益，創(chuàng)造一個(gè)持續(xù)熱銷(xiāo)期。堅(jiān)持上一時(shí)期的媒體組合，適當(dāng)減少?gòu)V告投放量，其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。sztv-1的形象訴求廣告停止，轉(zhuǎn)以專(zhuān)題片廣告，堅(jiān)持公交車(chē)廣告。全方位加大理性訴求，維持穩(wěn)定的銷(xiāo)售進(jìn)度。

4． 尾盤(pán)期

在營(yíng)造的形象品牌優(yōu)勢(shì)下，利用大量購(gòu)房客戶，營(yíng)造出旺銷(xiāo)現(xiàn)

象，促使產(chǎn)生羊群效應(yīng)。

以特區(qū)報(bào)和商報(bào)配合，少量投放廣告，把握游離客戶的心理，

采取有針對(duì)性的訴求，達(dá)到樓盤(pán)銷(xiāo)售的完滿成功。

房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇六

為全面了解我縣建筑房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，有針對(duì)性地做好建筑房產(chǎn)企業(yè)入庫(kù)統(tǒng)計(jì)工作，縣統(tǒng)計(jì)局組織專(zhuān)人對(duì)接縣住建、規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)，深入建筑房產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目建設(shè)一線開(kāi)展專(zhuān)題調(diào)研，現(xiàn)將相關(guān)情況報(bào)告如下。

（一）已納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)。

1、建筑企業(yè)。

截至20xx年xx月（下同），我縣納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的資質(zhì)以上建筑企業(yè)11家、建筑勞務(wù)企業(yè)1家，其中，二級(jí)資質(zhì)的7家，三級(jí)資質(zhì)的4家，20xx年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值44億元，20xx年前三季度實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值4xx億元。

2、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

我縣納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的資質(zhì)以上房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)19家（20xx年新入庫(kù)4家），其中，二級(jí)資質(zhì)的3家，三級(jí)資質(zhì)的12家，暫定級(jí)4家，20xx年完成投資xx億元，20xx年前三季度完成投資xx億元。

（二）未納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)。

1、建筑企業(yè)。

在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)但未納入我縣統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的建筑企業(yè)有16家，其中本地4家，外地12家，據(jù)推算全年可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值約20億元）

2、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)但未納入我縣統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有12家，其中本地2家，外地12家，據(jù)統(tǒng)計(jì)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃總投資約45億元。

（三）退出統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)。

因我縣2家建筑企業(yè)、1家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)未年審，被省住建廳注銷(xiāo)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)先后退出統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)。

按照《國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于印發(fā)統(tǒng)計(jì)單位劃分及具體處理辦法的通知》中第十條規(guī)定，外來(lái)法人單位下屬跨省的分支機(jī)構(gòu)，并具備一定條件的，經(jīng)與分支機(jī)構(gòu)上級(jí)法人單位協(xié)商一致，并經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局認(rèn)可，可視同法人單位處理，納入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地統(tǒng)計(jì)。為摸清我縣外來(lái)企業(yè)從事的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況，今年4月，我們進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研，結(jié)果表明若要具體實(shí)施還存在著一些制約因素。

（一）堅(jiān)持本地注冊(cè)對(duì)外來(lái)企業(yè)沒(méi)有強(qiáng)制約束力。

外來(lái)企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，只受業(yè)務(wù)范圍和項(xiàng)目規(guī)模約束，不受地理區(qū)域限制。住建部《關(guān)于推進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展和改革的若干意見(jiàn)》規(guī)定：建立統(tǒng)一開(kāi)放的市場(chǎng)體系，規(guī)范備案管理，不得排斥、限制外地企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)的準(zhǔn)入條件，不得強(qiáng)制外地企業(yè)參加培訓(xùn)或在當(dāng)?shù)爻闪⒆庸镜?。這對(duì)堅(jiān)持本地注冊(cè)帶來(lái)了政策制約。

（二）堅(jiān)持本地注冊(cè)導(dǎo)致企業(yè)資質(zhì)受限。

外來(lái)企業(yè)在注冊(cè)、入庫(kù)，需更名申報(bào)，這將與該企業(yè)在參與我縣招商、投標(biāo)活動(dòng)中使用的原名稱(chēng)不符，且企業(yè)資質(zhì)亦與項(xiàng)目招標(biāo)要件不符，自動(dòng)失去競(jìng)標(biāo)資格。

（三）堅(jiān)持本地注冊(cè)影響后期監(jiān)督管理。

外來(lái)注冊(cè)企業(yè)具有流動(dòng)性，工程竣工后若再無(wú)項(xiàng)目，則會(huì)轉(zhuǎn)向異地發(fā)展。若該企業(yè)破產(chǎn)或資質(zhì)被注銷(xiāo)，其開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目一旦出現(xiàn)建設(shè)質(zhì)量或配套設(shè)施問(wèn)題，追責(zé)難以找到責(zé)任主體，可能會(huì)帶來(lái)諸多信訪矛盾和遺留問(wèn)題。

（四）堅(jiān)持本地注冊(cè)帶給外來(lái)企業(yè)管理成本增加。在建筑房產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，三級(jí)及以下資質(zhì)企業(yè)的利潤(rùn)空間越來(lái)越薄弱，外來(lái)企業(yè)因工程量少、不持續(xù)而不愿注冊(cè)。即使走資質(zhì)升級(jí)增項(xiàng)途徑，至少需要2至4年時(shí)間，且在注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、專(zhuān)業(yè)人才等方面要求更高，制約企業(yè)發(fā)展壯大。

（五）堅(jiān)持本地注冊(cè)易受原注冊(cè)地干擾。

按照統(tǒng)計(jì)制度，建筑業(yè)產(chǎn)值和房產(chǎn)投資納入注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)。在我縣的外地企業(yè)除建筑業(yè)國(guó)稅、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅上繳注冊(cè)地外，其余稅費(fèi)均上繳我縣。若外來(lái)企業(yè)在申請(qǐng)注冊(cè)，原注冊(cè)地出于地方保護(hù)角度，既會(huì)在承辦相關(guān)手續(xù)中設(shè)置障礙，也會(huì)通過(guò)約談當(dāng)?shù)仄髽I(yè)等方式干擾企業(yè)在異地注冊(cè)。

（一）生機(jī)旺盛型。

此類(lèi)企業(yè)抓住了機(jī)遇，盤(pán)活了資源，通過(guò)升級(jí)增項(xiàng)不斷發(fā)展壯大，制定了明晰的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，步入了可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。如新南國(guó)房產(chǎn)計(jì)劃3年內(nèi)組建集團(tuán)公司，5年內(nèi)進(jìn)入市五強(qiáng)，二十年內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值200億元，進(jìn)入省20強(qiáng)；發(fā)響建司計(jì)劃在今年12月將資質(zhì)升為總承包一級(jí)，力爭(zhēng)年產(chǎn)值2。5億元以上，上交稅費(fèi)900萬(wàn)元以上。

（二）維持現(xiàn)狀型。

此類(lèi)企業(yè)受困于自身現(xiàn)狀，資質(zhì)遲遲未能升級(jí)，占有市場(chǎng)份額不多，實(shí)施項(xiàng)目規(guī)模不大，且依賴(lài)掛靠項(xiàng)目，缺乏發(fā)展后勁，業(yè)績(jī)近幾年無(wú)大的提升。；三建司承建項(xiàng)目大多集中在區(qū)鄉(xiāng)，規(guī)模小，種類(lèi)雜。

（三）轉(zhuǎn)向發(fā)展型。

此類(lèi)企業(yè)發(fā)展到一定水平后，主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的收入和利潤(rùn)大幅下降，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到影響和制約。市場(chǎng)前景不明朗，不樂(lè)觀，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已開(kāi)始向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。如明悅房產(chǎn)建龍熙國(guó)際酒店，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)始向酒店服務(wù)業(yè)和社區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)移，以解決公司員工的社會(huì)保障問(wèn)題。

（四）萎縮低迷型。

此類(lèi)企業(yè)一般是先有項(xiàng)目再相機(jī)成立，在經(jīng)營(yíng)完項(xiàng)目后便陷入困頓，無(wú)強(qiáng)力經(jīng)費(fèi)支撐，無(wú)人才技術(shù)保障，無(wú)后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施，有日趨名存實(shí)亡的危險(xiǎn)。如江州房產(chǎn)資質(zhì)三級(jí)，工程技術(shù)人員僅3人，20xx年無(wú)工程項(xiàng)目，市場(chǎng)生存力弱；高品房產(chǎn)在開(kāi)發(fā)完伴山風(fēng)景項(xiàng)目后，目前沒(méi)有新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

（一）資金壓力大，本地企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難。

一是墊資情況普遍。建筑市場(chǎng)急劇膨脹，使一些項(xiàng)目單位在工程發(fā)包時(shí)，將能否墊資作為考察企業(yè)實(shí)力和簽訂合同的重要條件，有些工程項(xiàng)目墊資高達(dá)90%，而當(dāng)局bt項(xiàng)目多是全墊資。

二是工程款項(xiàng)拖欠。項(xiàng)目在建時(shí)，企業(yè)難按工程進(jìn)度收到相應(yīng)資金，竣工后也被長(zhǎng)期拖欠，使預(yù)期效益受損，即使再有項(xiàng)目也無(wú)力承接。

三是企業(yè)融資困難。在國(guó)家對(duì)建筑、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)緊縮銀根的大環(huán)境下，企業(yè)貸難、貸貴，走民間融資途徑則利率更高；四是稅費(fèi)收取較高。除基本稅費(fèi)外，另有殘保金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、資源費(fèi)等，大約占到了資金總額的十分之一；五是銷(xiāo)售有價(jià)無(wú)市。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)供過(guò)于求，形成住房高空置率，造成資金回籠緩慢。這些問(wèn)題纏繞交織，影響企業(yè)自身造血功能和企業(yè)發(fā)展壯大。

（二）資質(zhì)升級(jí)難，本地企業(yè)發(fā)展受限。

一是缺乏人才支撐。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)越高，人才要求越嚴(yán)格，高級(jí)職稱(chēng)人員、中級(jí)職稱(chēng)、基本技術(shù)人員等有明確的數(shù)量限制和資歷限制，現(xiàn)實(shí)中符合條件的人才嚴(yán)重不足。

二是缺乏業(yè)績(jī)支撐。企業(yè)以前礙于實(shí)力，做的業(yè)績(jī)較難符合要求，比如申報(bào)建筑企業(yè)一級(jí)資質(zhì)，必須提供近5年工作業(yè)績(jī)，且工程規(guī)模至少滿足“修建25層以上的房屋建筑工程”等4項(xiàng)必備條件。

三是缺乏資金支撐。不同等級(jí)有不同的注冊(cè)資金約束，比如申報(bào)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，企業(yè)注冊(cè)注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元，實(shí)際情況讓人望而卻步；四是缺乏設(shè)備支撐。企業(yè)升級(jí)必須要具有與資質(zhì)等級(jí)相適應(yīng)的施工機(jī)械和質(zhì)量檢測(cè)設(shè)備，原先的設(shè)備設(shè)施已然不夠，補(bǔ)充購(gòu)置無(wú)形中會(huì)加大資金壓力。企業(yè)長(zhǎng)期不能升級(jí)，發(fā)展停滯便不可避免。

（三）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)烈，本地企業(yè)利潤(rùn)薄弱。

一是項(xiàng)目招標(biāo)僧多粥少。隨著城鄉(xiāng)建設(shè)高速發(fā)展，外來(lái)企業(yè)越來(lái)越多，有的建立了項(xiàng)目部和分公司，同一個(gè)項(xiàng)目十?dāng)?shù)家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已屢見(jiàn)不鮮，“搶食”現(xiàn)象不僅比拼實(shí)力，更比拼忍耐，繼而引發(fā)殘酷的價(jià)格戰(zhàn)。

二是承攬工程有心無(wú)力。我縣無(wú)一家一級(jí)、特級(jí)資質(zhì)企業(yè)，承攬范圍受到限制，在重大項(xiàng)目的招投標(biāo)中，與外來(lái)企業(yè)實(shí)力懸殊，幾乎沒(méi)什么機(jī)會(huì)，只能被迫向鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，尋找剩余機(jī)會(huì)，甚至有時(shí)依賴(lài)掛靠項(xiàng)目支撐。一些外來(lái)企業(yè)中標(biāo)后，將項(xiàng)目分解賣(mài)給本地企業(yè)做，既轉(zhuǎn)嫁了風(fēng)險(xiǎn)，又坐收差價(jià)之利。

三是“三違”沖擊雪上加霜。集中表現(xiàn)在一些中小規(guī)模的項(xiàng)目，為追求“短平快”，常被發(fā)包給無(wú)承攬資質(zhì)的個(gè)體施工隊(duì)、服務(wù)隊(duì)。在暴利的誘惑驅(qū)使下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域“三違”（違法用地、違法建設(shè)、違法銷(xiāo)售）現(xiàn)象突出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，嚴(yán)重沖擊著縣域房產(chǎn)市場(chǎng)。

四是成本抬高無(wú)可奈何。一些建材業(yè)主壟斷建材市場(chǎng)，以種種理由惡意哄抬砂石、水利、鋼材等價(jià)格，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的市場(chǎng)秩序，增加了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，極大壓縮了企業(yè)利潤(rùn)空間。

（四）預(yù)測(cè)預(yù)警弱，本地企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)難料。

一是宏觀政策預(yù)警弱。國(guó)家調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，必然會(huì)影響到建筑房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，而研究國(guó)家政策及投向一直是本地企業(yè)軟肋。

二是安全評(píng)估預(yù)警弱。在競(jìng)標(biāo)選擇項(xiàng)目上，企業(yè)往往注重的是規(guī)模和效益，而忽略從項(xiàng)目與企業(yè)實(shí)際進(jìn)行嚴(yán)格的安全評(píng)估，項(xiàng)目到手后勉為其難，以致安全風(fēng)險(xiǎn)難控、合同履行艱難，企業(yè)形象受損。

三是融資投資預(yù)警弱。行業(yè)特點(diǎn)決定了建筑、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要大量資金運(yùn)轉(zhuǎn)，投入規(guī)模增速快，而企業(yè)承接項(xiàng)目更多依靠銀行貸和民間融資，資產(chǎn)負(fù)債率始終處于高位，一旦資金鏈斷裂，后果難以想象；四是市場(chǎng)前景預(yù)警弱?；诜?jī)r(jià)上漲預(yù)期，一些投機(jī)性購(gòu)房營(yíng)造繁榮假象，助推房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)急功近利，不把握市場(chǎng)環(huán)境變化，不遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律盲目上馬開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致銷(xiāo)售市場(chǎng)疲軟。

（一）造血幫扶，解決企業(yè)資金瓶頸。

一是減少墊資比例。充分考慮企業(yè)的資本實(shí)力，當(dāng)局性項(xiàng)目資金安排及渠道在原則范圍內(nèi)適當(dāng)減少企業(yè)墊資部分，為企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)留有余地。

二是及時(shí)支付工程款。財(cái)政撥款的工程項(xiàng)目支付進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)多從企業(yè)的角度考慮，簡(jiǎn)化手續(xù)和撥款審批環(huán)節(jié)，按施工合同約定及時(shí)支付，減輕施工單位的壓力。

三是解決融資難題。支持以建筑材料、工程設(shè)備、在建工程和應(yīng)收賬款等作為抵質(zhì)押的反擔(dān)保形式，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)從資金投入、信貸規(guī)模、擔(dān)保費(fèi)率等方面扶持企業(yè)發(fā)展；四是適當(dāng)降低費(fèi)稅。清理規(guī)范企業(yè)上繳費(fèi)稅種類(lèi)，在營(yíng)業(yè)稅、項(xiàng)目建設(shè)保證金、安全生產(chǎn)保證金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、資源費(fèi)等方面能減則減，盡可能減少企業(yè)上繳費(fèi)稅總額。

（二）轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展。

一是夯實(shí)人才隊(duì)伍。構(gòu)建多渠道、多層次人才引進(jìn)和培育機(jī)制，充實(shí)緊缺崗位專(zhuān)業(yè)人才。對(duì)業(yè)績(jī)突出的優(yōu)秀人員，破格評(píng)定技術(shù)資格。

二是培育旗艦企業(yè)。有效整合本地資源，通過(guò)兼并或重組方式，培育一兩家具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的知名企業(yè)、品牌企業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)上下兩端鏈條，穩(wěn)妥推行咨詢(xún)、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、管理、服務(wù)一體化。

三是引導(dǎo)多元發(fā)展。鼓勵(lì)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，堅(jiān)持“主業(yè)突出、多元經(jīng)營(yíng)”的思路，承攬范圍向交通、水利、市政、安裝、環(huán)保、防水、綠化、消防等領(lǐng)域拓展，向“高、精、專(zhuān)”發(fā)展；四是實(shí)施優(yōu)惠政策。對(duì)晉升資質(zhì)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入大幅增長(zhǎng)、承攬縣外工程項(xiàng)目或提供縣外建筑勞務(wù)、優(yōu)質(zhì)工程獲獎(jiǎng)、取得科技創(chuàng)新專(zhuān)利的企業(yè)，分別給予獎(jiǎng)勵(lì)。企業(yè)購(gòu)置設(shè)備設(shè)施，給予貸貼息政策。

（三）依法整治，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)秩序。

一是嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入清出。堅(jiān)決執(zhí)行建筑房產(chǎn)業(yè)有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審查外來(lái)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及信用信譽(yù)情況，對(duì)不符合條件的禁止進(jìn)入。同時(shí)，強(qiáng)化已進(jìn)入企業(yè)的監(jiān)督管理，對(duì)有違規(guī)違法行為且造成惡劣影響的堅(jiān)決清出市場(chǎng)。

二是加強(qiáng)招投標(biāo)管理。嚴(yán)明招投標(biāo)紀(jì)律，規(guī)范招投標(biāo)程序，體現(xiàn)公開(kāi)公平公正原則，完善綜合評(píng)標(biāo)和合理低價(jià)評(píng)標(biāo)辦法，提倡優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先，堅(jiān)決遏制和打擊圍標(biāo)串標(biāo)、轉(zhuǎn)包、掛靠和低于成本價(jià)報(bào)價(jià)等違法違規(guī)行為。

三是實(shí)施項(xiàng)目兼顧平衡。當(dāng)前建設(shè)固然離不開(kāi)外來(lái)企業(yè)，但在吸引外來(lái)企業(yè)來(lái)平投資的同時(shí)，也要關(guān)注本地企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，一些工程項(xiàng)目鼓勵(lì)可以通過(guò)“抱團(tuán)取暖”的方式參與，使之既能通過(guò)適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從外來(lái)企業(yè)那里汲取經(jīng)驗(yàn)，又不至于在劃分蛋糕時(shí)面對(duì)過(guò)于直接殘酷的競(jìng)爭(zhēng)而餓死。

四是強(qiáng)力整頓市場(chǎng)秩序。繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，嚴(yán)厲打擊建筑、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違法用地、違法建設(shè)、違法銷(xiāo)售、無(wú)資質(zhì)承包等擾亂市場(chǎng)秩序行為，嚴(yán)格整治建材市場(chǎng)，對(duì)囤積居奇、哄抬物價(jià)、串通漲價(jià)等人、事，發(fā)現(xiàn)一起曝光一起，從嚴(yán)從快從重處理。

（四）強(qiáng)化監(jiān)測(cè)，增強(qiáng)企業(yè)御險(xiǎn)能力。

一是當(dāng)局開(kāi)展綜合監(jiān)測(cè)預(yù)警。出臺(tái)相應(yīng)政策和措施，建立完善經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)，深入研究建筑、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的波動(dòng)及其規(guī)律。住建、規(guī)劃、房管、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)要開(kāi)展經(jīng)常性的業(yè)務(wù)合作，加強(qiáng)對(duì)全縣建筑、房地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)，根據(jù)掌握的信息，全面評(píng)估潛在風(fēng)險(xiǎn)，作出科學(xué)分析和預(yù)測(cè)預(yù)警。

二是企業(yè)加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)防范。防范法律風(fēng)險(xiǎn)，避免“合同陷阱”、“招投標(biāo)陷阱”，及時(shí)維權(quán)；防范決策風(fēng)險(xiǎn)，重大的經(jīng)營(yíng)決策應(yīng)經(jīng)過(guò)企業(yè)班子集體研究決定，總經(jīng)理要對(duì)本單位的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)；防范資金風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格控制成本，控制貸和擔(dān)保規(guī)模，完善資金籌集管理；防范質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)，大力開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，實(shí)行質(zhì)量安全全過(guò)程監(jiān)督；防范市場(chǎng)前景風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)適時(shí)研究分析宏觀形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路及目標(biāo)任務(wù)，牢牢把握自身發(fā)展主動(dòng)權(quán)。

（五）強(qiáng)化入庫(kù)，真實(shí)反映發(fā)展成果。

住建、統(tǒng)計(jì)部門(mén)加強(qiáng)指導(dǎo)，凡符合條件的一律及時(shí)申報(bào)入庫(kù)，比如，具備條件的勞務(wù)企業(yè)等?？蓜?chuàng)造條件的實(shí)行企業(yè)主管單位負(fù)責(zé)制，比如，縣水電建筑安裝工程公司、通興建筑工程公司分別由縣電力集團(tuán)、縣交運(yùn)局負(fù)責(zé)完善相關(guān)手續(xù)重新入庫(kù)。同時(shí)，進(jìn)一步夯實(shí)各在庫(kù)建筑房產(chǎn)企業(yè)直報(bào)平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作，確?！皵?shù)出有據(jù)”。

房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇七

20xx年上半年，我局圍繞“控房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)”工作思路，通過(guò)加大住房有效供給、加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、加強(qiáng)預(yù)售申報(bào)審查等政策措施,多管齊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺、開(kāi)發(fā)指標(biāo)逐月上升態(tài)勢(shì)，商品住房?jī)r(jià)格漸趨穩(wěn)定。

（一）商品房供應(yīng)情況

6月份，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積34.7萬(wàn)㎡，其中純商品住房1569套、25.1萬(wàn)㎡，月環(huán)比分別增長(zhǎng)194%、107%和205%。

1-6月，市區(qū)全部商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積103萬(wàn)㎡，其中純商品住房5856套，70萬(wàn)㎡，同比分別增長(zhǎng)143%、69%和95%。

（二）商品房銷(xiāo)售情況

6月份，市區(qū)商品房登記銷(xiāo)售52萬(wàn)㎡，其中純商品住房2864套，31萬(wàn)㎡，月環(huán)比分別增長(zhǎng)166%、124%和126%，扣除別墅、精裝璜等因素后，成交均價(jià)5835元/㎡，同比增長(zhǎng)17%，環(huán)比增長(zhǎng)1.7%。6月份市區(qū)棚改居民購(gòu)買(mǎi)純商品住房80套、0.8萬(wàn)㎡，占市區(qū)純商品住房銷(xiāo)售面積的2.6%。

1-6月，市區(qū)全部商品房累計(jì)登記銷(xiāo)售123萬(wàn)㎡，成交量較去年同期接近翻了一番，除去20xx年和20xx年外，已超過(guò)歷年來(lái)的商品房全年銷(xiāo)售水平；其中純商品住房累計(jì)登記銷(xiāo)售8061套，86萬(wàn)㎡，同比分別增長(zhǎng)62%和67%。同時(shí)，1-6月，市區(qū)全部存量房累計(jì)成交3867套，43萬(wàn)㎡，較去年同期分別增長(zhǎng)84%和66%；其中存量住房累計(jì)成交3588套，36萬(wàn)㎡，較去年同期分別增長(zhǎng)84%和81%。

1-6月 ,非市區(qū)戶籍購(gòu)房居民占比為55%，其中本市農(nóng)村居民購(gòu)買(mǎi)純商品住房占比為50%，農(nóng)村進(jìn)城購(gòu)房仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)主力。1-6月，市區(qū)各棚改征收項(xiàng)目共發(fā)放購(gòu)房券627戶，棚改居民購(gòu)買(mǎi)純商品住房660套、6.9萬(wàn)㎡，占市區(qū)純商品住房銷(xiāo)售面積的8%。

1-6月，全市和市區(qū)分別完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資75億元和23億元，全市與去年同期相比基本持平，市區(qū)因受中梁壹號(hào)院、濱江花園兩個(gè)新開(kāi)工項(xiàng)目尚未批準(zhǔn)填報(bào)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)影響，同比下降12%，但若加上以上兩個(gè)項(xiàng)目，1-6月份，市區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30.1億元，與去年同期相比增長(zhǎng)15%，對(duì)照市區(qū)全年60億元目標(biāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了時(shí)間、任務(wù)雙過(guò)半。全市和市區(qū)新建商品房施工面積分別為1299萬(wàn)㎡和665萬(wàn)㎡，同比全市增長(zhǎng)2%，市區(qū)下降0.6%；新建商品房新開(kāi)工面積分別為174萬(wàn)㎡和86萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)83%和101%；新建商品房竣工面積分別為60萬(wàn)㎡萬(wàn)和12萬(wàn)㎡，同比全市增長(zhǎng)46%，市區(qū)下降11%。

20xx年上半年，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升、不少城市推行樓市嚴(yán)控的大背景下，加上我市住房消費(fèi)促進(jìn)政策6月30日到期，居民剛性購(gòu)房需求提前釋放，市場(chǎng)短期出現(xiàn)了“一房難求”現(xiàn)象,住房?jī)r(jià)格同比增幅較大。對(duì)此，為切實(shí)做好我市“控房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)”工作，我局主要從“增加供應(yīng)、引導(dǎo)需求、加強(qiáng)監(jiān)管、穩(wěn)定房?jī)r(jià)”四個(gè)方面著手，研究并制定了短期調(diào)控政策措施，投機(jī)和投資性住房需求得到了有效遏制，住房?jī)r(jià)格環(huán)比增幅得到控制。下半年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和金融政策的調(diào)整，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將漸趨理性，但隨著大量6000元/㎡以上樓盤(pán)入市，“控房?jī)r(jià)”壓力仍然不小。我們將在認(rèn)真落實(shí)《宣城市人民政府辦公室關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，積極儲(chǔ)備應(yīng)對(duì)措施，保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

1、樓盤(pán)產(chǎn)品情況

樓盤(pán)地域環(huán)境

宏觀上看，實(shí)際上就是一種宏觀的地域分析，也就是對(duì)樓盤(pán)所在區(qū)域的區(qū)域特征和歷史沿革進(jìn)行分析，比如該區(qū)域示商業(yè)中心、工業(yè)中心還是學(xué)院社區(qū)；并了解該區(qū)域的交通狀況，例如公路、高架、地鐵、輕軌、區(qū)縣級(jí)公路、省市級(jí)公路等，以及區(qū)域公共配套設(shè)施，例如市政配套，包括水、電、氣、等，生活配套，包括學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場(chǎng)、公園、體育場(chǎng)館、圖書(shū)館、影劇院、賓館、餐館等，還包括人文環(huán)境等。

微觀上看，實(shí)際就是一種微觀地塊分析，也就是樓盤(pán)地塊，包括所處位置、是否臨街，它的四周、地勢(shì)、大小、形狀以及進(jìn)出道路的狀況等。

樓盤(pán)具體情況

樓盤(pán)的主體部分就在于此，這一部分的重點(diǎn)在于要對(duì)樓盤(pán)的指標(biāo)與參數(shù)進(jìn)行了解，樓盤(pán)的指標(biāo)具體包括土地大小，總建筑面積、樓盤(pán)類(lèi)別、建筑規(guī)劃、外觀設(shè)計(jì)、總建筑套數(shù)與房型、格局配比、建筑用材、面積、公共設(shè)施及施工進(jìn)度等等。

樓盤(pán)的基本參數(shù)，主要包括基地面積、總面積、建筑面積、覆蓋率、容積率、樓盤(pán)的類(lèi)別、使用面積、格局配比、得房率、建材裝潢及公用設(shè)施等。

2、樓盤(pán)價(jià)格情況

單價(jià)、總價(jià)和付款方式三個(gè)方面得價(jià)格組合搭配。

3、樓盤(pán)促銷(xiāo)情況

一個(gè)是廣告策略，它主要包括把握主要訴求點(diǎn)、推敲廣告基調(diào)、選擇媒體、安排廣告密度以及確定具體得實(shí)施效果等等。（把握好廣告策劃得精髓）

另一個(gè)是銷(xiāo)售執(zhí)行，它一方面包括銷(xiāo)售點(diǎn)的選擇、人員的配置和業(yè)務(wù)執(zhí)行等具體業(yè)務(wù)安排；另一方面還包括了實(shí)際銷(xiāo)售結(jié)果的調(diào)查，該分析的主要切入點(diǎn)是銷(xiāo)售率與銷(xiāo)售順序等方面，具體需要了解最暢銷(xiāo)的房型是什么，最為市場(chǎng)所接受的總價(jià)是什么，對(duì)客戶最有吸引力的地方是什么，購(gòu)房客戶的特征如何等等。

4、樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)情況

開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、建筑公司、營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)和廣告公司、銷(xiāo)售代理公司、項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人等。

房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇八

xx作為承載縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，如何做大做強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模擴(kuò)張。對(duì)此，我們就xx房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入調(diào)查，主要情況如下。

房產(chǎn)市場(chǎng)初步形成。截至目前，xx已報(bào)建開(kāi)工的小區(qū)共17個(gè)，批準(zhǔn)開(kāi)工面積367000m2，基本竣工投入使用的有43598m2。調(diào)查表明，我縣的房地產(chǎn)業(yè)正步入健康發(fā)展軌道，基本杜絕了無(wú)證開(kāi)發(fā)、越級(jí)開(kāi)發(fā)、無(wú)序開(kāi)發(fā)的行為。

土地開(kāi)發(fā)規(guī)范有序。所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積極推行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，按程序報(bào)批的制度。無(wú)論是本地企業(yè)還是外地企業(yè)，都能按南府發(fā)［20xx］62號(hào)文件和南充市人民政府14號(hào)令(南充市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施細(xì)則)的規(guī)定進(jìn)行運(yùn)作。大多數(shù)企業(yè)能按照房地產(chǎn)主管部門(mén)的具體要求，提供有關(guān)證書(shū)、證件和文件資料進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格審查和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建審批。大部分開(kāi)發(fā)業(yè)主均能按照獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，通過(guò)報(bào)建審批再開(kāi)工建設(shè)。

房產(chǎn)銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)正常。各開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步了解并熟悉了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)法規(guī)和規(guī)章，對(duì)商品房的開(kāi)發(fā)和預(yù)售管理有了明晰的認(rèn)識(shí)，大多能?chē)?yán)格按照《商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理商品房預(yù)售許可證，再開(kāi)始與買(mǎi)受人簽訂規(guī)范性商品房預(yù)售合同。按規(guī)定收取預(yù)售款。從而避免了商品房預(yù)售中的一房多售，合同欺詐“短斤缺兩”的行為。有力地維護(hù)了商品房買(mǎi)受人的合法權(quán)益，同時(shí)也避免了商品房買(mǎi)賣(mài)的糾紛發(fā)生。

由于我縣房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，發(fā)展緩慢，還存在以下問(wèn)題：

無(wú)證違規(guī)開(kāi)發(fā)突出。部分企業(yè)未進(jìn)行房地產(chǎn)資格審查和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批就設(shè)售房部(客戶接待中心)、廣告未經(jīng)審查就公開(kāi)發(fā)布。如：鉑金時(shí)代、朝陽(yáng)大市場(chǎng)等樓盤(pán)至今未進(jìn)行開(kāi)發(fā)資格審查和項(xiàng)目審批，就設(shè)立客戶接待中心、公開(kāi)發(fā)布廣告等。有的項(xiàng)目既未進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)建，也未辦預(yù)售許可證，就擅自開(kāi)工建設(shè)。如勝達(dá)花園、學(xué)府苑。有的開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資本金未到35%的要求，不符合報(bào)批條件就私自開(kāi)工，有的業(yè)主憑購(gòu)買(mǎi)水泥、鋼材的發(fā)票充資本金，嚴(yán)重違反房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)資本金管理制度。

未建先售比較普遍。部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力較弱，為解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，在未達(dá)到預(yù)售條件，剛剛開(kāi)工就收取高額訂金。如陶然居、友助欣城、鑫都花園等項(xiàng)目。

規(guī)費(fèi)收繳難以到位。部分開(kāi)發(fā)商只強(qiáng)調(diào)享受優(yōu)惠政策，而不按時(shí)交納配套費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。有的開(kāi)發(fā)商片面理解為商品房也可享受招商引資優(yōu)惠政策，未交納相關(guān)費(fèi)用，如儀隴大酒店及附屬工程，按招商優(yōu)惠政策，除賓館和會(huì)展中心享受免繳有關(guān)規(guī)費(fèi)外，作為附屬工程的商品房，應(yīng)按20元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納配套費(fèi)，目前分文未交。

質(zhì)量未驗(yàn)提前入住。個(gè)別已竣工的樓盤(pán)，未通過(guò)房地產(chǎn)主管部門(mén)組織的綜合驗(yàn)收，已有人入住，小區(qū)公益設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施不完善，未達(dá)到入住條件，為以后xx的小區(qū)建設(shè)管理帶來(lái)了困難。

訂購(gòu)協(xié)議不夠規(guī)范。大部分開(kāi)發(fā)商業(yè)主在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證前，收取選房費(fèi)都是自制協(xié)議，且未送主管部門(mén)進(jìn)行審查，五花八門(mén)，很不規(guī)范。有的由于協(xié)議條款不明確，辦了預(yù)售許可證獲取了國(guó)家正式合同后，其套內(nèi)面積和建筑面積計(jì)算不一致，附加協(xié)議中增加了不少費(fèi)用，不同程度增加了房?jī)r(jià)款，損害了買(mǎi)受人利益。

建筑設(shè)計(jì)格調(diào)偏低。多數(shù)開(kāi)發(fā)商一味追求廉價(jià)，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)粗制濫造，建設(shè)結(jié)果與效果圖等宣傳資料相差較大，損害了xx形象，也損害了買(mǎi)受人權(quán)益。

加大宣傳力度。要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)的宣傳力度，嚴(yán)格按房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策文件，從嚴(yán)執(zhí)法，規(guī)范管理。一是制作宣傳提綱在新聞媒體上大力宣傳；二是將房地產(chǎn)業(yè)的法律、法規(guī)、政策文件匯編成冊(cè)，下發(fā)各開(kāi)發(fā)企業(yè)。要求企業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)，依法開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

加大整改力度。對(duì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，逐一整改，限定時(shí)間自查、自糾。整改期滿后，由企業(yè)申請(qǐng)驗(yàn)收，合格后方可復(fù)工。加大監(jiān)管力度。一是強(qiáng)力推行綜合驗(yàn)收。沒(méi)有通過(guò)綜合驗(yàn)收的，房管和國(guó)土部門(mén)一律不予辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。二是強(qiáng)力推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資格注冊(cè)準(zhǔn)入制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建審批制度。房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有通過(guò)注冊(cè)準(zhǔn)入和項(xiàng)目報(bào)建審批者一律從嚴(yán)查處。三是強(qiáng)力推行商品房預(yù)售許可證制度，沒(méi)有達(dá)到預(yù)售條件，未取得預(yù)售許可證前一律不允許收取預(yù)售款，統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)自制訂房協(xié)議，收取訂金不得超過(guò)20xx元，超過(guò)此額度按《商品房預(yù)售管理辦法》予以處罰。

房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇九

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于提高群眾生活程度，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增進(jìn)具有非常主要的效果。近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展敏捷，投資拉動(dòng)微弱，市場(chǎng)前景寬廣。為了促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，近期，我局組織相關(guān)人員以縣城為重點(diǎn)，對(duì)全縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一次具體調(diào)研，并激發(fā)了一些考慮。

近年來(lái)，我縣依照“解放思想，提高標(biāo)桿，夯實(shí)基本，構(gòu)建調(diào)和”的工作思緒，著力打造城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)這個(gè)亮點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)從小到大、穩(wěn)步提拔、疾速發(fā)展的優(yōu)越態(tài)勢(shì)，有力地拉動(dòng)了縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)疾速發(fā)展。首要有以下特點(diǎn)：

1、投資疾速增進(jìn)，規(guī)劃不時(shí)擴(kuò)展。年前，我縣基本上是以劃撥方法供給地盤(pán)，單位以招招標(biāo)方法雇用有天資的建筑公司建房，職工以房改政策購(gòu)房或在單位積集建房，城鎮(zhèn)居民建的私房基本上是四層以下的單體建筑。年我縣開(kāi)端呈現(xiàn)了具有開(kāi)拓性質(zhì)的投資商，年我縣從事房地產(chǎn)開(kāi)拓的企業(yè)增至8家。特殊是縣縣政府沅政發(fā)[]16號(hào)文件出臺(tái)后，全縣房地產(chǎn)業(yè)投資疾速增進(jìn)，逐漸構(gòu)成了市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張，房地產(chǎn)規(guī)劃不時(shí)擴(kuò)展，并完成了單體建筑開(kāi)拓向小區(qū)規(guī)劃開(kāi)拓的改變。年至20xx年，我縣城區(qū)共完成開(kāi)拓項(xiàng)目72個(gè)，開(kāi)拓面積近126萬(wàn)平米，共完成投資11.48億元，建成城區(qū)房屋面積2152.7平米，截止到本年上半年，城區(qū)人均寓居面積達(dá)24.26平米。新增貿(mào)易用房10.6萬(wàn)㎡。已建成或在建陋習(xí)模且具有物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目達(dá)28個(gè)，如 現(xiàn)代城等。當(dāng)前，在我縣從事房地產(chǎn)開(kāi)拓的企業(yè)達(dá)19家，個(gè)中有開(kāi)拓天資的15家，掛靠天資有4家；有物業(yè)服務(wù)企業(yè)11家。

2、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，市場(chǎng)供需兩旺。至20xx年，縣城商品房銷(xiāo)售率、預(yù)售率辨別到達(dá)98%、70%，一年以上的空置房基本為零，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，20xx年至20xx年房?jī)r(jià)漲幅較大，前者首要緣由有：建筑資料價(jià)錢(qián)上漲較快；銀行信貸利率上升較快；獲得地盤(pán)的本錢(qián)和拆遷本錢(qián)添加；因北溶集鎮(zhèn)地質(zhì)災(zāi)禍和區(qū)劃調(diào)整，多量干部進(jìn)城招致縣城人口增幅較大，構(gòu)成短期內(nèi)房屋的“求過(guò)于供”；后者首要緣由有：獲得地盤(pán)的本錢(qián)添加；沅政發(fā)[]16號(hào)文件中的優(yōu)惠政策作廢，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)增大，添加了開(kāi)拓本錢(qián)；由于較高質(zhì)量樓盤(pán)帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。

3、報(bào)建房屋項(xiàng)目面積及投資規(guī)劃穩(wěn)步增進(jìn)。年至20xx年，我縣房地產(chǎn)業(yè)房屋項(xiàng)目建立敏捷發(fā)展，6年來(lái)，報(bào)建項(xiàng)目合計(jì)達(dá)103個(gè)，建筑面積達(dá)125.8萬(wàn)平米，投資規(guī)劃達(dá)11.3億元。

4、投資拉動(dòng)微弱，房地產(chǎn)業(yè)位置日漸突出。以20xx年為例，全縣房地產(chǎn)開(kāi)拓投資分明高于昔時(shí)全縣gdp的增進(jìn)速度和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增進(jìn)速度，城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp的奉獻(xiàn)率達(dá)10.6%，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增進(jìn)1.8個(gè)百分點(diǎn)，且提拔了縣城檔次，成為縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要拉動(dòng)力氣。還，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)添加社會(huì)就業(yè)和添加財(cái)務(wù)收入效果分明，可直接布置就業(yè)7000人，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)新增就業(yè)崗位近1.5萬(wàn)個(gè)；按均勻每套商品房直接為財(cái)務(wù)供應(yīng)稅費(fèi)7000元核算，20xx年縣城房地產(chǎn)業(yè)共完成各項(xiàng)稅費(fèi)達(dá)1300萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)，我縣已進(jìn)入經(jīng)濟(jì)社會(huì)疾速發(fā)展期間，隨著城鎮(zhèn)居民生活程度的提高、消費(fèi)構(gòu)造的晉級(jí)和城鎮(zhèn)化的加快推進(jìn)，對(duì)住房和房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)需求量很大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景依然寬廣。

1、房產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在較大空間。從市場(chǎng)行情來(lái)看，我縣有三股力氣在拉動(dòng)需求。一是自動(dòng)性住房需求。據(jù)計(jì)算，當(dāng)前,我縣城區(qū)房子房屋面積291.2萬(wàn)平方米，人均房屋面積為24.26平方米，個(gè)中70、80年月建筑的房子約占1/4，面積小且構(gòu)造差。隨著居民生活程度的不時(shí)提高和消費(fèi)實(shí)踐念向舒適型的改變，這局部人對(duì)擴(kuò)展寓居面積、改善寓居前提的需求較為激烈。據(jù)不完全計(jì)算，全縣有近1.3萬(wàn)人有將房子以小換大、以舊換新的愿望，消費(fèi)潛力很大。二是推進(jìn)型住房需求。依照縣城發(fā)展規(guī)劃，我縣正穩(wěn)步推進(jìn)舊城革新工程，在拆遷執(zhí)行錢(qián)幣賠償?shù)臓顩r下，拆遷后的居民需從新購(gòu)置商品房，這種推進(jìn)型需求也是不成低估的。三是主動(dòng)型住房需求。過(guò)來(lái)，圍繞推進(jìn)城鎮(zhèn)化歷程，我縣履行了戶籍準(zhǔn)則變革等一系列辦法，降低了農(nóng)民進(jìn)城門(mén)檻，加之常吉高速、沅張公路的建成通車(chē)，我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展受周邊城市的牽動(dòng)將持續(xù)加速，縣城吸納人口的才能將逐年加強(qiáng)，農(nóng)民及外來(lái)人口進(jìn)城久居興業(yè)將逐年增多。這局部人對(duì)房子的需求將成為我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要拉動(dòng)力。從房子需求量來(lái)看，我縣城區(qū)年房子需求量依然較大。突出顯示在城鎮(zhèn)化歷程拉動(dòng)住房需求分明，依據(jù)我縣“十二五”規(guī)劃，到20xx年，城鎮(zhèn)人口人均住房面積要到達(dá)34平方米。當(dāng)前，我縣城區(qū)人均住房面積只要24.26平方米，按城區(qū)現(xiàn)有12.54萬(wàn)人核算，5年內(nèi)每年需添加住房面積24萬(wàn)平方米。

2、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大，但購(gòu)置力有限。一方面，受全球金融危機(jī)的影響，局部購(gòu)房戶“持幣待購(gòu)”，期望房子價(jià)錢(qián)下調(diào)。另一方面，商品房銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)增進(jìn)較快，局部購(gòu)房戶無(wú)力接受。我縣房產(chǎn)市場(chǎng)需求中，中低收入者是首要群體。當(dāng)前，全縣120㎡以下的通俗商品房屋消費(fèi)群體較大，《湖南省樓市新政十八條》出臺(tái)后，我縣通俗商品住房銷(xiāo)售量在20xx年第一季度獲得上升，二手房生意也逐步活潑。雖然我縣每年都超額完成了上級(jí)下達(dá)的經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房建立任務(wù)，但經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房這些保證性住房在我縣依然缺口相當(dāng)大。相反，高層建筑及高檔住房在我縣會(huì)呈現(xiàn)必然期限內(nèi)的滯銷(xiāo)。

3、城區(qū)地盤(pán)儲(chǔ)藏非常富余。依據(jù)縣城建立規(guī)劃，我縣城區(qū)可開(kāi)拓的地盤(pán)資本非常豐厚。據(jù)計(jì)算，我縣城區(qū)有可供開(kāi)拓的國(guó)有閑置地盤(pán)160余畝，集體待征補(bǔ)地盤(pán)700余畝，隨著常吉高速公路建成通車(chē)，城區(qū)地盤(pán)開(kāi)拓的空間將會(huì)愈加寬廣。

4、開(kāi)拓商投資決心有增無(wú)減。因?yàn)槲铱h房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大，商機(jī)無(wú)限，加之一系列招商引資優(yōu)惠政策獲得貫實(shí)，投資情況進(jìn)一步優(yōu)化，在沅投資商的投資決心日積月累。據(jù)查詢(xún)，在我縣的19家房地產(chǎn)開(kāi)拓企業(yè)中，有12家實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)拓企業(yè)但愿在沅陵持續(xù)發(fā)展，這必將為我縣房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展注入新的生機(jī)。

鑒于房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、健康發(fā)展對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)主要。針對(duì)當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，建議如下：

1、項(xiàng)目規(guī)規(guī)定位要準(zhǔn)。一方面，堅(jiān)持規(guī)劃先行。要充分發(fā)揚(yáng)縣城建立規(guī)劃委員會(huì)的本能機(jī)能效果。嚴(yán)厲規(guī)劃搜檢準(zhǔn)則；要在縣城總體規(guī)劃的基本上，充分思索城市建立檔次和功用區(qū)，切實(shí)規(guī)劃出一批有市場(chǎng)前景、貿(mào)易報(bào)答率高、對(duì)投資商有吸引力的房地產(chǎn)開(kāi)拓項(xiàng)目，完成房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序開(kāi)拓。另一方面，堅(jiān)持小區(qū)規(guī)劃開(kāi)拓。要充分思索我縣消費(fèi)群體的實(shí)踐，將90㎡以下的通俗商品住房的套密度及經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房在小區(qū)中的比重作為強(qiáng)迫性目標(biāo)規(guī)劃進(jìn)小區(qū)，做好節(jié)制性具體規(guī)劃，將物業(yè)治理用房及配套設(shè)備和建筑密度、容積率、綠化率等規(guī)劃設(shè)計(jì)前提一樣作為地盤(pán)出讓前置前提，落實(shí)到新開(kāi)工商品房項(xiàng)目。

2、具體激活二級(jí)市場(chǎng)。房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)活潑水平是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟水平的主要標(biāo)記，激活二級(jí)市場(chǎng)將會(huì)使我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)更具迸發(fā)力和耐久性，是釋放我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ谋囟ㄟx擇。一是落實(shí)優(yōu)惠政策，增強(qiáng)消費(fèi)指導(dǎo)。要盡快出臺(tái)激活房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策，重點(diǎn)落實(shí)國(guó)家、省、市關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)在稅費(fèi)征收上的優(yōu)惠政策，影響廣闊干部職工“以小換大，以舊換新”的消費(fèi)愿望，加速房改房、私房上市措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流暢。二是加速二級(jí)市場(chǎng)中介組織建立。經(jīng)過(guò)中介組織處理二手房買(mǎi)房、賣(mài)房、租房難等問(wèn)題。三是打擊地下買(mǎi)賣(mài)，切實(shí)規(guī)范房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)次序。經(jīng)過(guò)盤(pán)活房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，努力構(gòu)成房產(chǎn)聯(lián)動(dòng)消費(fèi)和梯次消費(fèi)的新格式，拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)疾速健康發(fā)展。

3、切實(shí)優(yōu)化投資情況。投資情況關(guān)系到沅陵的形象，直接影響到投資者的決心和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一是加大“三亂”和治安情況的整治力度。要切實(shí)加大“三亂”景象的個(gè)案查處力度，加大強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)、漫天要價(jià)、惡性壟斷等景象的整治力度，切實(shí)維護(hù)投資者的好處。二是執(zhí)行做事限日制和責(zé)任追查制。對(duì)處理遷延、久而不決，影響項(xiàng)目開(kāi)拓的行為要嚴(yán)厲追查相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任，切實(shí)處理相關(guān)人員擅權(quán)和做事效率不高級(jí)問(wèn)題。三是對(duì)單個(gè)開(kāi)拓企業(yè)違法開(kāi)拓行為不克不及庇護(hù)、縱容，閃開(kāi)發(fā)企業(yè)有一個(gè)公道競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)拓情況。